ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ДОГОВОРА ОБ ИПОТЕКЕ

Ю.А.Чижикова

Аннотация. Современное общество невозможно представить без такого института, как ипотека, значимость которого с каждым годом только растет. В текущих условиях именно ипотека является одним из доступных способов приобретения недвижимого имущества, несмотря на невыгодные условия и негативное отношение со стороны многих граждан. Рынок ипотеки развивается с каждым годом и, соответственно, необходимо адекватное правовое регулирование. Однако в настоящее время нельзя сказать, что гражданско-правовое регулирование идеально и лишено недостатков. В этой связи регулярно высказываются предложения о совершенствовании законодательства, часть которого будет рассмотрен в данной статье.

Ключевые слова: ипотека, договор об ипотеке, залог, вещные права.

 

В современной России договор об ипотеке относится к числу наиболее распространенных договоров, сейчас это также один из самых распространенных и доступных способов приобретения недвижимого имущества. Данные статистики показывают ежегодный рост числа выданных ипотечных жилищных кредитов: если в 2016 году их число равнялось 856, 5 тысячам, в 2017году – 1 087 тысячам, то в 2018 году – 1 471, 8 тысяч кредитов. При этом сравнение с показателями 2006 года показывает увеличение более чем в семь раз (2006 год – всего 204, 1 тысяча выданных кредитов).

Несомненно, договор, занимающий столь важное место в жизни общества, должен иметь надлежащее правовое регулирование. Специальным актом, регулирующим его, является Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Однако основы гражданско-правового регулирования договора заложены и в Гражданском кодексе Российской Федерации . Так, в положениях о необходимости государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в п. 1 ст. 131 ГК РФ указано на необходимость государственной регистрации ипотеки. Относительно согласования и заключения договора об ипотеке применяются общие положения об участниках договора, его форме, моменте и месте заключения. Применению подлежат и общие положения гражданского законодательства о залоге, а именно – основания его возникновения, форма договора. Кроме того, в ГК РФ предусмотрено регулирование порядка обращения взыскания на недвижимость, приобретенную посредством договора об ипотеке.

Таким образом, число положений ГК РФ, посвященных договору об ипотеке (залоге недвижимости), велико. Однако в науке регулярно высказывается мысль о несовершенстве данного регулирования. Так, В.Д. Рузанова отмечает неоднозначность роли ГК РФ в регулировании рассматриваемого договора. Поскольку применение его норм как бы «разрывается» нормами Закона об ипотеке, законодателю следовало бы более четко разграничить действие правил о вещных правах Закона об ипотеке и общих положений ГК о залоге . Недостатком является и тот факт, что основное положение относительно данного договора данное право ГК РФ не предусмотрено, а именно: ипотека до сих пор не отнесена к числу вещных прав. При этом в самом кодексе содержатся положения, из которых, в принципе, вытекает отнесение ипотеки к вещным правам. Так, в абз. 2 п. 4 ст. 334 ГК РФ указывается на применение к ипотеке положений ГК РФ о вещных правах. Однако данные изменения были внесены в ГК РФ только в 2013 году, ранее же правила о вещных правах не относились к правовому регулированию залоговых отношений.

После внесения указанных изменений в ГК РФ к ипотеке применяются положения ГК РФ о вещных правах и положения Закона об ипотеке; и только в части, не урегулированной указанными правилами и Законом об ипотеке, применяются общие положения. Л.Ф. Нетишинская делает вывод о существенном изменении правового регулирования залога недвижимого имущества ввиду прямого указания законодателя на вещный характер залога именно недвижимого имущества . Однако не все представители научного сообщества согласились с отнесением залога к категории вещных прав. К примеру, Г.А. Азорнов считает такое положение не полностью обоснованным . И.А. Емелькина же согласна с таким положением законодательства, однако отмечает потребность создать надлежащий правовой механизм именно в разделе о вещном праве .

Пока же такой механизм не создан, ввиду чего в ГК РФ сохраняется двойственное отношение к залогу, которое Е.А. Суханов называет особенностью отечественного законодательства, поскольку, с одной стороны право залогодержателя – это не вещное право, т.к. базовые нормы ГК РФ о залоге расположены в разделе, посвященном общей части обязательственного права; а с другой стороны – регулирование залоговых правоотношений очень похоже на регулирование, к примеру, отношений собственности, что сближает правовой режим залоговых прав с правовым режимом классических вещных прав. К числу общих свойств автор относит свойство следования залогового права за вещью, закрепление преимущества прав залогодержателя перед правами прочих кредиторов должника; право залогодержателя, владеющего заложенным имуществом, – истребовать его из чужого незаконного владения третьих лиц, включая залогодателя, а также требовать устранения любых нарушений своего права, даже не связанных с лишением его владения заложенным имуществом1.

А.А. Маковская же отмечает, что режим ипотеки, который закреплен положениями ГК РФ и Закона об ипотеке, уже содержит целый ряд норм, характерных для регулирования вещных прав2. Так, в ст. 216 ГК РФ предусмотрено положение о сохранении иных вещных прав на имущество при переходе права собственности на него к иному лицу. Относительно залога недвижимости существует аналогичное правило: переход права собственности на заложенное имущество к другому лицу вовсе не влечет за собой прекращения прав залогодержателя на это имущество. При этом Закон об ипотеке еще до внесения изменений в ГК РФ предусматривал положения о сохранении ипотеки при переходе прав на заложенное имущество другому лицу.

Еще одно правило о вещных правах лиц, которые не являются собственниками, устанавливает положение о защите их прав от нарушения любым лицом, т.е. речь пойдет о защите прав залогодержателя (права залога) от их нарушения любым лицом, в том числе, собственником заложенного имущества. Л.Ф. Нетишинская обращает внимание и на применение к залогу недвижимого имущества таких важнейших правил о вещных правах, предусмотренных ГК РФ и отраженных в Законе об ипотеке, как обязанность залогодержателя по поддержанию заложенного имущества в исправном состоянии и оплате расходов по его содержанию; наложение риска случайной гибели или случайного повреждения заложенной недвижимости на залогодателя; право залогодателя извлекать из заложенного недвижимого имущества плоды и доходы.

Однако ввиду отсутствия указания на ипотеку в перечне вещных прав, предусмотренном разделом II ГК РФ, нельзя вести речь о применении к ипотеке каких-либо действующих норм ГК РФ о вещных правах. При этом планировалось внесение изменений в ГК РФ, которые бы включили ипотеку в перечень вещных прав. Детальное регулирование ипотеки как вещного права содержалось в проекте Федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» . В раздел II ГК РФ предлагалось внести главу 20.4., посвященную ипотеке, а также сохранить положения о залоге в главе.

Ипотеку, наряду с уже существующими сервитутом, правом оперативного управления и вводимыми проектом правом застройки, правом личного пользовладения, правом вещной выдачи и т.д. , предлагалось отнести к ограниченным вещным правам. Р.В. Бевзенко отмечает, что при подготовке проекта поправок в положения ГК РФ о залоге поступало предложение и о перемещении всех положений, касающихся залога, из раздела об общих положениях обязательственного права в раздел, посвященный вещному праву. Но такое решительное преобразование системы ГК РФ было признано нецелесообразным ввиду скорее психологических и практических («так уже привыкли») причин, чем системных3. Авторы отмечают, что в преддверии принятия новой главы, регулирующей ипотеку, из ГК РФ были исключены все специальные положения о залоге недвижимости. Но до сих пор положения указанного проекта в сфере регулирования вещных прав не приняты.

Однако А.А. Маковская считает, что непринятие положений проекта об ипотеке как вещном праве не влечет для участников ипотечного правоотношения существенных практических последствий, так как действующие нормы об ипотеке и о залоге уже ввели в регулирование ипотечных правоотношений правила, по сути показывающие вещный характер права залогодержателя на предмет ипотеки и дающие возможность залогодержателю применять для его защиты способы, аналогичные способам защиты, имеющимся у обладателей вещных прав.

В настоящее время среди тенденций залогового права отмечается резкое ослабление требований к формальному содержанию договора залога. Кроме того, в 2014 году вступили в силу изменения в ГК РФ, которые В.И. Солдатова именует изменениями концептуального характера, затронувшими практически все статьи о залоге. Автор отмечает существенное увеличение по объему параграфа, посвященного залогу. В число прочих изменений были включены положения об учете добросовестности залогодержателя, покупателя заложенного имущества и т.п. Но в качестве недостатка авторы отмечают, что данные положения включены лишь в ГК РФ и не нашли отражения в Законе об ипотеке, многие положения которого противоречат общему залоговому праву. Соответственно, возникает вопрос: как же решать такие казусы? Суть формального подхода к решению данной проблемы состоит в применении старых норм Закона об ипотеке как иных правил, установленных законом. По мнению же авторов, напротив, измененные положения ГК РФ как позже принятые должны возобладать над правилами Закона об ипотеке. В целом же констатируется отсутствие сформированного соотношения гражданского законодательства, залогового как его части и ипотечного, относимого к специальному, что может повлечь значительные колебания в практике пра- воприменения.

К числу пробелов отечественного гражданского законодательства о залоге Е.А. Суханов относит отсутствие в нем положений, определяющих статус нескольких лиц (множественности лиц), участвующих со стороны залогодержателя, неясность положений об отчуждении заложенного имущества (по Закону об ипотеке возможно как признание такой сделки недействительной, так и досрочное исполнение обязательства, обеспеченного ипотекой, с обращением взыскания на предмет залога). В ГК РФ же предусмотрен только второй из указанных вариантов. В целом автор делает вывод, что залоговое право все еще не свободно от существенных недостатков и требует дальнейшей законодательной доработки и шлифовки.

В заключении можно сделать вывод, что гражданско-правовое регулирование договора об ипотеке в настоящее время включает в себя как акты общественного характера (ГК РФ), так и специальное законодательство. Однако между ними зачастую встречаются противоречия, которые законодатель пытается устранить, но они до сих пор частично присутствуют. Кроме того, несмотря на проводимые реформы и изменение положений ГК РФ о залоге, в кодексе так и не нашло отражения содержащееся в проекте изменений предложение о закреплении залога как вещного права в соответствующем разделе ГК РФ. Однако фактическое включение законодателем залога в систему вещных прав обязательно должно сопровождаться созданием надлежащего правового механизма именно в разделе о вещном праве.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 18.07.2019) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2019) / Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. Ст. 3301; Собрание законодательства РФ. 2019. № 29 (часть I). Ст. 3844.
2. Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 02.08.2019) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» / СЗ РФ. 1998. № 29. Ст. 3400; СЗ РФ. 2019. № 18. Ст. 2200.
3. Проект Федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (ред., принятая ГД ФС РФ в I чтении 27.04.2012) / СПС «КонсультантПлюс».
4. Суханов Е.А. Вещное право: научно-познавательный очерк. М.: Статут, 2017.
5. Азорнов Г.А. Вещный характер залогового права в отечественной цивилистике XIX – начала XX века // Вестник Саратовской государственной юридической академии. 2018. № 1(114).
6. Бевзенко Р.С. Борьба за залог: третий этап реформы залогового права России // Вестник гражданского права. 2015. № 2.
7. Емелькина И.А. Залог как обеспечительное вещное право // Вестник Омского университета. Серия «Право». 2017. № 1(50).
8. Комиссарова Е.Г., Пермяков А.В. Законодательство об ипотеке: новое и старое в реформе залогового права // Бюллетень нотариальной практики. 2015. № 4.
9. Маковская А.А. Незавершенная реформа норм Гражданского кодекса о вещных правах и ипотека // Закон. 2018. № 12.
10. Нетишинская Л.Ф. К вопросу о правовом регулировании залога недвижимого имущества // Гражданское право. 2019. № 3.
11. Рузанова В.Д. Современные новеллы ГК РФ: влияние на системность гражданского законодательства и правоприменительную практику // Вестник Новосибирского государственного университета. Серия: Право. 2015. Т. 11. № 3.
12. Солдатова В.И. Новеллы ГК России о способах обеспечения исполнения обязательств // Законы России: опыт, анализ, практика. 2016. № 8.
13. Ипотечное кредитование в цифрах. Статистика выдачи ипотечных кредитов [Электронный ресурс]. URL: http://rusipoteka.ru/ipoteka_v_rossii/ipoteka_statitiska/

Источник: Научно-информационный журнал “Вестник Международного юридического института” № 4 (71) 2019

Просмотров: 6

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.

*

code