РЕФОРМА ИНСТИТУТА ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Н.С.Корешкова
М.А.Смирнова

Аннотация. В данной статье рассматриваются изменения в новой редакции Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 (№ 214-ФЗ). Проанализированы основные статьи закона, подвергшиеся изменениям. Проведен анализ возможных последствий вступления в силу предполагаемых изменений в нормативных правовых актах для субъектов долевого строительства в условиях рыночной экономики.

Ключевые слова: реформа института долевого строительства, долевое строительство, застройщик, обманутые дольщики, эскроу-счет.

 

На сегодняшний день значительная доля рынка новой жилой недвижимости возводится благодаря средствам участников долевого строительства. Заключение сделок происходит на этапе «котлована» по наиболее выгодной цене. К окончанию строительства и введению в эксплуатацию стоимость недвижимости для потенциального покупателя увеличивается. С завершением строительства покупатели получают право собственности на готовое жилье.

Государство активно стимулирует программы по развитию жилищного строительства. Обеспечение граждан доступным и качественным жильем – главная задача, которая решается уже в течение нескольких лет.

По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости . Так говорится в ФЗ № 214-ФЗ.

На сегодняшний день в России от 70 до 80 % строящегося жилья финансируется за счет средств участников долевого строительства.

Долевое строительство является выгодным и для покупателей и для застройщиков. Вклад денежных средств в будущее жилье на ранних этапах строительства обходится дешевле, чем покупка уже сданного жилья, что, безусловно, является наиболее выгодным для участников долевого строительства. Застройщик при этом получает недостающие денежные средства для дальнейшего строительства. Однако на протяжении многих лет в России остро стоит проблема «обманутых дольщиков» – покупателей квартир в домах, строительство которых так и не было завершено.

Отношения между сторонами долевого строительства регулирует Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 г. (№ 214-ФЗ). Данный закон неоднократно подвергался редактированию в целях ужесточения регулирования правовых отношений между участниками долевого строительства. Однако федеральным законодательством не был отредактирован главный его недостаток – это риски для дольщика, который нередко оказывался в ситуации один на один с недобросовестным застройщиком и не имел возможности ни получить квартиру, ни вернуть свои денежные средства. На этом фоне государство, чтобы снизить риски участника долевого строительства пыталось ввести страхование договора долевого участия по образцу автомобильного ОСАГО. Однако данный механизм не дал желаемого результата, в связи с тем, что крупные страховые копании, которые дорожили своей репутацией не выходили на этот рынок из-за высоких рисков, а мелкие страховые компании пытались уйти от выполнения взятых на себя обязательств по выплатам при наступлении страхового случая или пытались провести процедуру банкротства.

Согласно статистике Минстрой РФ на 2017 г. насчитал в стране более 36 000 тысяч обманутых дольщиков, обязательства перед которыми не были выполнены по различным причинам. В 2018 г. эта цифра уже возросла до 40 000 тысяч. Акции протеста обманутых дольщиков для многих регионов стали обыденностью, но по статистике Минстроя РФ наиболее остро данная проблема стоит в таких регионах как Санкт-Петербург, Москва, Московская область, Краснодарский край, Самарская, Новосибирская, Ростовская и Челябинская области1.

На фоне всех этих событий в июле 2017 г. было принято решение замены устаревшего № 214-ФЗ на № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», который вступил в силу 1 января 2018 г.

Данный федеральный закон предусматривает создание публично- правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства», которая начала свою работу 20 октября 2017 г.

В новом ФЗ одной из поправок для подстраховки дольщиков стал размер собственных средств застройщика, который должен составлять не менее чем 10 % от планируемой стоимости строительства многоквартирных домов, указанной в проектной декларации. Эта сумма должна быть доступна на банковском счету застройщика на момент направления проектной декларации.

Таким образом, на застройщика накладывается обязанность отчислений в компенсационный фонд, средства из которого будут использованы для возмещения средств дольщиков или для продолжения строительства в случае несостоятельности или банкротства. Размер обязательных отчислений застройщиков в компенсационный фонд составляет 1,2 % от цены каждого договора участия в долевом строительстве. Это дает больше уверенности гражданам, что при вложении денежных средств они ничего не потеряют и при неблагоприятной ситуации ущерб будет возмещен.

Застройщик, технический заказчик и генеральный подрядчик обязаны открыть счет в одном из уполномоченных банков и осуществлять расчеты между собой только с использованием указанных счетов, все операции по списанию денежных средств со счета застройщика осуществляет уполномоченный банк. Банк осуществляет надзор за договорами, актами сдачи-приемки выполненных услуг и прочими документами, а о несоответствиях в данных документах сообщает в органы надзора. Таким образом, появляется посредник, который следит за прозрачностью деятельности застройщика.

Вышеуказанные изменения вступают в силу, если разрешение на строительство было получено после 1 июля 2018 г.

Как и раньше застройщик должен размещать документы и информацию о строительстве на официальном сайте, но с 1 января 2018 г. возникает обязанность по размещению той же документации еще и в единой информационной системе жилищного строительства, предусмотренной ст. 23.1 (в редакции ФЗ от 01.01.2019 № 218-ФЗ). Сведения, содержащиеся в реестре, являются общедоступными и размещаются на сайте федерального исполнительного органа власти.

Закон № 214-ФЗ предусматривает обеспечение обязательств застройщиком перед дольщиками. Гарантиями выполнения обязательств могут быть либо договор гражданской ответственности, либо использование эскроу-счетов. Данный инструмент взаимодействия между контрагентами действует с 1 июля 2014 г.

Эскроу-счет – это специальный счет, открываемый в уполномоченном банке, на котором замораживаются деньги дольщика и передаются застройщику только после передачи банку акта-передачи кварти- ры . В соответствии с заключенным по данному счету договору производятся только две банковские операции:

– разовое зачисление определенной денежной суммы при открытии счета эскроу;

– выдача этой суммы бенефициару при наступлении условия, определенного сторонами договора. Невозможно выполнить какие-либо другие операции в течение времени, когда деньги находятся на счете до тех пор, пока не произойдет определенное условие, если иное не предусматривается договором счета-эскроу.

Исходя из понятия, закрепленного в ГК РФ, договор счета-эскроу признается трехсторонним, и, сторонами по договору выступают:

1) эскроу-агент (банк);

2) депонент – владелец счета;

3) бенефициар.

В качестве эскроу-агента подразумевается банк, получивший лицензию на осуществление банковской деятельности (коммерческая организация). Как правило, такая сторона договора выступает как независимый, беспристрастный и незаинтересованный посредник и гарант по совершению сделки.

Депонентом признается: 1) лицо (физическое или юридическое), которое вносит или передает на хранение другому лицу денежные средства или иное имущество под каким-либо условием; 2) владелец счета, депонировавший определенную договором сумму на эскроу- счет во исполнение своего обязательства.

Бенефициаром по договору является лицо, в интересах которого осуществляется доверительная собственность или лицо, извлекающее выгоду, как правило, его еще обычно именуют как получатель, бене- фициарий или выгодоприобретатель.

Если застройщик не выполнил своих обязательств, то денежные средства с банковского счета возвращаются обратно дольщику. При этом застройщику не требуется давать дополнительных гарантий, и банк берет всю ответственность перед дольщиком на себя. С другой стороны, система проектного финансирования неудобна для строительных компаний, т.к. появляется необходимость платить проценты банку, выступающему посредником между участниками долевого строительства. Соответственно на этом фоне может произойти возрастание цен за квадратный метр жилья. Однако для крупных компаний проектное финансирование может быть довольно удобным источником финансирования, т.к. в случае низких продаж на рынке жилья у компании всегда будут денежные средства для завершения строительства.

При использовании эскроу-счетов есть как положительные, так и отрицательные моменты, а именно:

1) ограниченный перечень имущества – в этой роли могут выступать только денежные средства;

2) ограниченный перечень эскроу-агентов – на сегодняшний день эту функцию могут выполнять только кредитные организации. То есть в таких сделках могут принимать участие только субъекты предпринимательской деятельности. В европейских же странах в таком статусе могут выступать, в частности, нотариус, кредитная организация, профессиональный участник рынка ценных бумаг, страховая организация.

По сравнению с зарубежным регулированием, отечественный законодатель значительно сузил круг лиц, которые могут выступать в качестве эскроу-агента.

По мнению Н.В. Сыропятовой, такое ограничение является вполне обоснованным, поскольку «для России договор счета-эскроу является новым; правовой статус эскроу-агентов регламентирован недостаточно, в связи с этим могут возникнуть проблемы, связанные с деятельностью эскроу-агентов, а также с их добросовестностью и надежностью»1. И для этого требуется создать такие юридические конструкции, которые бы регламентировали деятельность эскроу-агента и защитили бенефициара и депонента.

На основе проведенного анализа можно сделать вывод о том, что упразднение института долевого строительства повлечет за собой большое количество негативных последствий. В то же время дальнейшее совершенствование законодательства, регулирующего участие в долевом строительстве, а также развитие Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства – позволит привлечь в данную сферу больше инвестиций со стороны населения, снизит риски стать обманутыми дольщиками и потерпеть убытки, а также благоприятно повлияет на развитие строительного рынка в России.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

1. Единый реестр застройщиков // https://erzrf.ru/publikacii/
2. Сыропятова Н.В. Обеспечительная функция договора банковского счета // Вестник Пермского университета. Юридические науки. 2016. № 3.
3. Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 25.12.2018) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» http://www.consultant.ru/ document/
Сыропятова Н.В. Обеспечительная функция договора банковского счета // Вестник Пермского университета. 2016 № 3. С. 319-328.

Источник: Научно-информационный журнал “Вестник Международного юридического института” № 2 (69) 2019

Просмотров: 21

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.

*

code