ИНСТИТУТ ДОВЕРИТЕЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ В РОССИИ

Е.В.Астапова

Аннотация. В статье рассматриваются вопросы, связанные с реализацией в России института доверительного управления жилой недвижимостью. Автор описывает формы управления недвижимым имуществом, подробно анализирует доверительное управление недвижимым имуществом, раскрывает особенности применения института доверительного управления в сфере оборота жилых помещений. На основании проведенного исследования автор делает вывод о том, что услуги по доверительному управлению на рынке жилой недвижимости перспективны при условии правового урегулирования юридических вопросов налогообложения.

Ключевые слова: доверительное управление, недвижимое имущество, жилые помещения, апартаменты, доверительный управляющий, аренда, наем, коммунальные услуги.

 

Доверительное управление недвижимостью является одной из форм управления собственностью путем привлечения профессионального посредника. Анализ современного рынка недвижимости и основных операций с ней позволяет говорить о том, что доверительное управление в России как правовой институт только развивается и требует дальнейшего законодательного оформления, а также разработки профессиональных стандартов в данной сфере. Между тем, как отмечают некоторые авторы, «данная форма управления собственностью уже несколько столетий практикуется за рубежом. В частности, В США и Великобритании это называется «доверительной собственностью», или trust (траст)» [1, с. 174]. В европейских государствах и бывших странах СССР прижился термин «доверительное управление».

Вопросам управления недвижимым имуществом с целью его эффективного использования уделяется большое внимание со стороны собственников, профессиональных управленцев и представителей власти, особенно на протяжении последних 10 – 15 лет. Во многом это объясняется постепенным ростом масштабов находящейся в обороте недвижимости, усложнением имущественных комплексов, а также отсутствием профессиональных знаний и умений собственника по извлечению максимальной прибыли от использования принадлежащего ему недвижимого имущества.

В современных экономико-правовых условиях граждане стараются инвестировать свой капитал в недвижимость, внимательно отслеживая эффективность ее использования. И если при этом у собственников отсутствует время, желание или способности по управлению недвижимостью, процесс предлагается вести профессиональному управленцу. Благодаря этому недвижимость «работает», умножает инвестиционные вклады владельца и принося вознаграждение управляющему субъекту.

Управление недвижимым имуществом возможно в таких формах, как продажа, сдача в аренду или наем, «передача в безвозмездное пользование, передача в доверительное управление профессиональным управляющим и т. п.» [2, с. 17].

По мнению Ф. В. Мурачковского, высказанному более 10-ти лет назад, «очевидно, что при выборе того или иного механизма управления необходимо учитывать назначение имущества, его состав, а также задачи и цели, которые будет преследовать собственник при его использовании» [3, с. 151 – 165].

Для правового обеспечения данного механизма законодательством предусмотрен институт доверительного управления имуществом.

Доверительное управление недвижимостью представляет собой комплекс услуг, которые получает собственник от управляющей компании. Правоотношения, возникающие между собственником и управляющей компанией, регулируются главой 53 Гражданский кодекс РФ (далее – ГК РФ) [4].

Под доверительным управлением недвижимостью понимается передача части своих прав от ее собственника к доверительному управляющему, на основании чего он сможет распорядиться этим имуществом, чтобы сдать его в аренду. Механизмом доверительного управления пользуются для того, чтобы извлечь максимальную прибыль с объекта недвижимости, не тратя на это со стороны собственника времени. Но для этого собственнику придется не только оплатить услуги управляющего, но и передать ему часть прав по распоряжению недвижимостью.

Чаще всего доверительное управление объектами недвижимости применяется в следующих случаях:

– у собственника недвижимости имеется несколько объектов (как правило, речь идет о лицах, инвестирующих в недвижимость с целью получения дохода);

– собственник квартиры или другого недвижимого объекта уезжает на длительное время;

– отъезд собственника имущества на постоянное место жительства за границу без продажи квартиры;

– жилое помещение сдает опекун недееспособного лица, титульного владельца недвижимости [5, с. 74].

В последнее время стало популярным отдавать в доверительное управление жилые помещения, а также апартаменты, приобретенные в популярных туристических местах [6, с. 66]. Такую недвижимость в большинстве случаев приобретают с целью сдачи через управляющую компанию для получения прибыли.

Партнёрские отношения складываются на основании взаимного выгодного сотрудничества сторон и юридически определяются заключенным между ними договором.

В отношении субъектного состава следует отметить, что договор доверительного управления недвижимым имуществом составляется не только между физическими, но и между юридическими лицами, а также между физическим и юридическим лицом. В качестве доверительных управляющих выступают как фирмы, специализирующиеся на управлении недвижимостью, так и компетентные управляющие, работающие на индивидуальной основе. Запрещена подобная деятельность лишь для государственных и административных структур, а также в отношении объектов, являющихся муниципальной собственностью.

Особенности доверительного управления заключаются в следующем:

1) Существуют ограничения в отношении субъектов доверительного управления имуществом. Например, запрещено передавать недвижимость под указанные цели государственным органам. Учредителем может быть только собственник имущества, как физическое, так и юридическое лицо. Управляющим может быть только частный предприниматель или юридическая компания.

2) Договор на управление заключается исключительно в письменной форме. Несоблюдение этого условия влечет за собой признание сделки недействительной. Передача объекта недвижимости от собственника к доверительному управляющему требует осуществления государственной регистрации, которая проводится в том же порядке, что и соглашение о продаже недвижимости. При этом регистрируется не сам договор, а непосредственная передача прав по нему.

В практической деятельности возникает вопрос о необходимости регистрирования дополнений либо изменений к договору доверительного управления недвижимым имуществом. Поскольку регистрации подлежит только сам переход недвижимости, любые изменения в соглашении, касающиеся порядка доверительного управления и не затрагивающие переход прав на предмет договора, не нуждаются в регистрации. Достаточно оформить эти изменения в виде письменных приложений к основному соглашению сторон [7, с. 10].

3) В процессе перехода объекта под управление составляется акт приема- передачи. Вместо этого акта допускаются и другие документы, но об этом должно быть указано в самом договоре.

4) Подписанный договор не может быть заключен на неопределенный срок. Его действие во времени с некоторыми исключениями ограничивается пятью годами. Однако по окончании срока, при отсутствии претензий сторон и уведомления участников о прекращении действия договора, он пролонгируется на тот же срок, на установленных условиях.

5) Право собственности на недвижимость при подписании договора на доверительное управление остается у ее владельца. Это означает, что права на проведение сделок по отчуждению недвижимости, переданной под управление, у доверительного управляющего отсутствуют.

При оформлении договора доверительного управления собственнику следует обратить внимание на ряд нюансов.

Во-первых, если предмет сделки сдан в аренду, следует уведомить о заключении соглашения с управляющим арендаторов. Это не входит в обязанности собственника, но такие действия будут разумны, ведь от его лица на срок договора будет действовать другой человек. Оповестить арендаторов следует для того, чтобы они обращались по всем вопросам к управляющему и ему же передавали арендную выплату.

Договор аренды между собственником и арендатором остается в силе. К нему необходимо оформить дополнительное соглашение о перемене лиц в обязательстве. В случае, когда договор аренды заключался на срок более года, соглашение к нему необходимо зарегистрировать в Росреестре (ст. 651 ГК РФ).

Во-вторых, при проведении любых сделок с вверенной ему недвижимостью доверительный управляющий обязан обозначать свой правовой статус и свои полномочия. При подписании любых документов, касающихся недвижимости, которая передана в доверительное управление, управляющий должен ставить отметку «Д.У.». Если правовые действия управляющего не требуют письменного оформления, контрагент должен быть информирован о том, что все эти действия осуществляются именно доверительным управляющим.

Наконец, в-третьих, согласно ГК РФ доверительный управляющий вправе рассчитывать не только на получение от учредителя управления вознаграждения за оказанные услуги, но и на компенсацию всех обоснованных расходов, касающихся доверительного управления вверенным объектом недвижимости.

В число распорядительных и организационных действий лица в отношении переданного объекта входят следующие:

– поиск арендаторов, отвечающих требованиям собственника недвижимости, с целью получения наибольшей возможной прибыли;

– подготовка и оформление договора аренды переданного в доверительное управление объекта недвижимости;

– получение ежемесячной платы за аренду помещения и контроль за своевременностью выплат;

– оплата всех коммунальных платежей или контроль своевременности оплаты, если по договору коммунальные платежи оплачивает не сам арендатор помещения;

– надзор за сохранностью вверенного имущества;

– оказание любых бытовых услуг (установка сигнализации, ремонт помещения, вызов коммунальных служб, клиринговых компаний и т.п.);

– страхование недвижимых объектов и другого имущества от риска утраты;

– разрешение спорных ситуаций с арендаторами;

– другие услуги, оговоренные сторонами в договоре.

Намерение прекратить действие договора доверительного управления имуществом сопровождается уведомлением контрагента о прекращении срока взаимодействия с предложением провести взаиморасчёты и принять актом приёмки вверенный объект. Передача уведомления фиксируется инициатором прекращения взаимодействия и сохраняется на случай рассмотрения дела в суде.

Что касается доверительного управления жилой недвижимостью, то отметим, что такие правоотношения возникают, как правило, между гражданином и риэлторскими компаниями. Спецификой управления жилой недвижимостью является то, что после передачи права распоряжения управляющий принимает жилое помещение в ведение и осуществляет функции по его надлежащему содержанию. Он находит нанимателей и арендаторов и составляет с ними соглашения о правилах, сроках и предоставлении выплат, следит за соблюдением правил использования жилья, требует от пользователей сохранять и поддерживать порядок в квартире или доме. В случае нарушений доверительный управляющий вправе принять решение о выселении жильцов и вменить им материальную ответственность за причинённый вред.

На практике предпочтительными для передачи в доверительное управление оказываются квартиры и дома среднего уровня, пользующиеся высоким спросом у нанимателей и арендаторов. Это позволяет доверительному управляющему ставить «на поток» работу с наймом. Что касается элитного жилья, то в данном случае нужен механизм, которым владеет только эксперт в области управления недвижимым имуществом.

В завершение отметим, что перспективы услуги по доверительному управлению на рынке жилой недвижимости зависят от ряда обстоятельств, прежде всего, связанных с урегулированием юридических вопросов в части снижения налога с найма и аренды квартир. Это позволит собственникам выйти «из тени» и не опасаться огласки, связанной с регистрацией договоров доверительного управления и, следовательно, они активнее начнут пользоваться данной услугой.

Литература

1. Бакунович Н. И. Проблемы развития доверительного управления недвижимостью в республике Беларусь // Социально-экономические и финансовые механизмы обеспечения инновационного развития экономики: тез. докл. III Междунар. науч.-практ. конф. (г. Минск, Республика Беларусь, 20 – 21 сент. 2012 г.) / Государственный институт управления и социальных технологий БГУ. Минск, 2012.
2. Король С. В. Методические основы повышения эффективности управления коммерческой недвижимостью социального назначения в промышленном комплексе: Дис. … канд. экон. наук: 08.00.05. – СПб., 2005. 154 с.
3. Мурачковский Ф. В. Инструменты функционирования рынка недвижимости с развитой конкуренцией в условиях свободной торговли: на примере стройин- дустрии жилья города Москвы: Дис. … канд. экон. наук : 08.00.05 / Моск. фин.- юрид. академ. М., 2004. 165 с.
4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14- ФЗ (ред. от 28.03.2017) // Собрание законодательства РФ. 1996. №5. Ст. 410.
5. Астапова Е. В. О понятии недвижимого имущества и специфике его правового режима в гражданских и земельных правоотношениях // Наука и образование: хозяйство и экономика; предпринимательство; право и управление. 2016. № 7(74).
6. Сапожникова Е.Ю., Тютюник О. Д. Правовые основы введения курортного сбора в России и практика его применения в зарубежных странах // Аграрное и земельное право. 2017. № 2(146).
7. Анциферова Н. А. Право собственности граждан на жилое помещение: особенности приобретения и осуществления // Право как основа современного общества: сборник статей Международной научно-практической конференции / отв. ред. Сукисян А.А. Уфа: Аэтерна, 2017.

Источник: Научно-практический журнал «Северо-Кавказский юридический вестник», 2018, № 1

Просмотров: 17

No votes yet.
Please wait...

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

*

code