АНАЛИЗ ЦЕНООБРАЗУЮЩИХ ФАКТОРОВ НА РЫНКЕ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В 2018 г.

Е. В. Грахова, Д. А. Агафонова, Д. В. Напольских

Целью статьи является обозначение главных причин изменения цен на рынке жилой недвижимости и возможные пути снижения роста цен. На рынке недвижимости цена, как и на любом другом рынке, зависит от спроса и предложения, которые, в свою очередь, образуются за счет различных факторов, таких как социальные, экономические, физические. Обозначенные факторы могут изменять цену недвижимости сразу на разных уровнях, а учитываться последовательно, то есть те же самые факторы могут способствовать и увеличению, и снижению стоимости объекта строительства в зависимости от ситуации. Для создания полной картины ситуации на сегодняшний день проведен мониторинг изменения ключевой и ипотечной ставок за последние четыре года, а также рассмотрены реформы в законодательной базе Российской Федерации. В заключение предложены методы воздействия на ценообразование, способствующие минимизации издержек строительного производства и повышению производительности. Стоит также отметить, что каждый участник строительства должен принимать во внимание приведенные в статье факторы, понимать их и принимать решения, которые дадут возможность создать объективный анализ ситуации с целью предотвращения убытков и получения дополнительной прибыли.

Ключевые слова: строительство, недвижимость, ценообразование, стоимость квадратного метра, рынок недвижимости.

 

Потребность в жилье является одной из базовых для человека. Жилищные вопросы оставались, остаются и будут оставаться одними из самых актуальных для основной части населения, ведь каждый человек желает жить в собственной комфортной квартире с хорошей планировкой и удобной инфраструктурой. Повышение комфортности проживания населения в жилищном фонде и обеспечение доступности расходов на эксплуатацию и покупку жилья — это одна из целей государственной политики в области недвижимости. Улучшение жилищного фонда нельзя представить без объективной оценки рынка данной отрасли, мониторинга возникающих позитивных и негативных тенденций.

Причины перемен разные — экономическая ситуация, изменения в законодательстве, ожидания покупателей и продавцов, государственные программы. Некоторые тенденции увеличивают стоимость объекта, другие, наоборот, снижают. Целью исследования является обозначение основных курсов развития в области жилищного строительства, а также анализ способов воздействия на динамику отдельных факторов рынка жилищного строительства.

В рамках изучения данного вопроса используется метод статистического исследования данных, который базируется на данных статистических служб Российской Федерации и Центрального банка Российской Федерации. А также анализ проводится на основе существующих теоретических документов и исследования нормативных документов Российской Федерации .

Рассмотрим ситуацию на рынке недвижимости на сегодняшний день. Стоимость недвижимости растет в течение многих кварталов. По данным, взятым из Федеральной службы государственной статистики, по результатам первого квартала 2018 г., квадратный метр на первичном рынке жилой недвижимости вырос почти на 4,5 %; так, стоимость квадратного метра недвижимости в первом квартале 2017 г. в среднем по России составляла 56,3, а в январе — марте 2018 г. повысилась до 58,8 тыс. р. за квадратным метр [2]. Если рассмотреть факторы, влияющие на динамику цен в строительной отрасли, то их классифицируют по группам (табл. 1).

Далее следует детально проанализировать основные факторы, влияющие на ценообразование рыночной стоимости.

Экономические факторы

Поскольку жилье является достаточно дорогим объектом, то чаще всего приобретение жилья невозможно без оформления ипотеки. За последние пять лет ипотечная ставка значительно снизилась, а значит, больше людей получили возможность приобрести недвижимость, то есть выросла платежеспособность покупателей. Так, на 01.08.2018 ипотечная ставка составила 9,57 %, когда как в начале 2017 г. составляла 11,56 %, а в 2013 г. — 12,51 %; в результате количество выданных ипотечных займов за 2018 г. значительно повысилось в сравнении с предыдущими периодами [1]. Основным фактором, оказывающим непосредственное влияние на ипотечную ставку кредитования, является ключевая ставка Центрального банка Российской Федерации. Проследить динамику изменения ключевой и ипотечной ставки можно по диаграммам на рис. 1 и 2 [Там же].

Однако с 17.09.2018 в связи с принятием решения Совета директоров Центрального банка России о повышении ключевой ставки на 0,25 процентного пункта, до 7,5 % годовых, прогнозируется, что уже в начале 2019 г. годовая инфляция достигнет 5,0—5,5 % [Там же]. Данное явление способствует обратному росту процентных ставок по ипотечным кредитам.

Если рассмотреть строительный процесс с точки зрения застройщика, то определяющим фактором ценообразования объекта недвижимости является сметная стоимость строительства — это сумма денежных средств, которые требуются для реализации проекта строительства. Данный показатель складывается из прямых затрат и прочих расходов. Прямые затраты, в свою очередь, включают: заработную плату, которая составляет 10—15 % себестоимости строительства; эксплуатацию машин — 5—10 %; материалы — 70—75 % [4], — следовательно, наиболее значимым фактором для изменения цены построенного объекта является цена на материальные ресурсы. В свою очередь данный фактор сильно зависит от ситуации на мировом рынке, а именно от соотношения курса валют. На данный момент отмечается нестабильный период в курсе рубля, приводящий к возможным трудностям при реализации ответственных объектов, для завершения которых необходимы закупки из других стран. Выходом из данной проблемы может послужить переход к отечественным поставщикам аналогичных видов продукции и применение альтернативных видов материалов.

Таблица 1
Факторы, влияющие на формирование рыночной стоимости

С юридической точки зрения, наибольшим значением обладают изменения в законодательной базе. Согласно Законопроекту № 489169-7 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации о налогах и сборах» с 1 января 2019 г. повышается налог на добавленную стоимость с 18 до 20 %. Вследствие этого ожидается повышение цен на товары и услуги, что, в свою очередь, опять приводит к росту инфляции. Также необходимо отметить внесенные изменения в федеральном законодательстве, а именно в Федеральном законе «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 (№ 214-ФЗ). С 01.07.2018 до 01.07.2019 будет введено полное сопровождение строек банками. Это значит, что деньги покупателей будут направляться не в компанию, а на эскроу-счет в банке. Застройщик же сможет их забрать только после того, как сдаст в эксплуатацию реализуемый дом. Таким образом государство пытается обеспечить гарантию полной безопасности при вложении средств в строительство на начальных этапах. Из-за появления посредника между покупателем и застройщиком возникают дополнительные расходы, которые повлекут за собой увеличение цены [10]. Именно поэтому на фоне ожидаемого удорожания стоимости строительства наблюдалось повышение спроса на жилье в первом полугодии 2018 г.

Рис. 1. Динамика изменения ключевой ставки

Рис.2. Диншеипа изменения процентной ставки по ипотечнымкредитам

Физические факторы

Архитектурные, объемно-планировочные и конструктивные решения, степень развития инфраструктуры — это одни из главных физических факторов, на которые стоит обратить внимание при анализе ценообразования на рынке недвижимости.

Внешний вид жилого объекта — первое, на что устремляется глаз человека при выборе объекта
недвижимости. Сегодня прорабатывается архитектурный образ не только самого дома, но и все-
го жилого квартала, большое внимание уделяется каждой детали, вплоть до концепции детской площадки. Создание индивидуального дизайн-проекта, соответственно, влечет повышенные расходы на разработку проектной документации и повышение стоимости строительства.

Что касается конструктивных решений, выделяют три типа строительства — панельное, монолитное и кирпичное домостроение, у каждого из них есть свои достоинства и недостатки, а также различная стоимость. В табл. 2 приведена сравнительная характеристика видов конструктивных решений и стоимость по городу Ижевску.

В настоящее время преобладает монолитно-каркасное домостроение за счет относительно невысокой цены, быстроты процесса строительства и возможности производства работ в зимнее время. Более дорогостоящи и более комфортны для проживания кирпичные дома, в данное время они строятся редко в первую очередь из-за больших трудозатрат и, как следствие, высокой стоимости. Строительство панельных домов в качестве жилья эконом-класса остается тоже достаточно популярным из-за быстроты сборки и дешевизны.

Стоит также отметить, что для комфортного проживания большинство предпочитают районы с развитой инфраструктурой, наличием поблизости культурно-развлекательных центров, школ, детских садов, большим количеством транспортных узлов и развязок. Так, к примеру, в Ижевске наиболее дорогие метры жилья расположены в центре города, здесь средняя стоимость 1 кв. м составляет 64 тыс. р.; для сравнения, 48 тыс. р. — при удалении от центра [Там же].

Основные методы воздействия на формирование цены на рынке недвижимости

На сегодняшний день существует устойчивый спрос на жилье. Согласно исследованиям Всероссийского центра изучения общественного мнения (ВЦИОМ), двухкомнатную квартиру площадью 40—59 кв. м хотели бы приобрести 40 % опрошенных, а трехкомнатную 60—80 кв. м — еще примерно 35 % [6]. Несмотря на высокую конкуренцию среди застройщиков, такой высокий спрос не спровоцирует падение цены, прежде всего из-за высокого спроса среди покупателей и растущей инфляции.

Минимизация издержек, внедрение новых технологий, оптимизация рабочего процесса, проектных и конструктивных решений — главные аспекты увеличения прибыли, а, следовательно, и уменьшения себестоимости строительства [12].

Нехватка специалистов, которые способны оптимизировать строительный процесс, является главной проблемой на сегодняшний день. Государство в последние годы активно стимулирует профессиональное обучение. Так, при поддержке Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации и единого института развития в жилищной сфере «Дом.РФ» в 2018 г. стартовал проект «архитек- торы.рф» призванный решить проблему нехватки квалифицированных кадров. Обучение по данной программе бесплатное, а принять участие в ней могут архитекторы, проектировщики, строители, студенты последних курсов по специальностям «архитектура» и «строительство» [7].

В свою очередь строительным организациям не стоит забывать о профессиональном обучении своих сотрудников, так как достаточно высокие темпы изменения и развития технологий как в сфере управления, так и в сфере производства требуют достаточно быстро подстраиваться под них. Итак, существует несколько вариантов обучения: профессиональная переподготовка/подготовка кадров в государственных или негосударственных учебных учреждениях; создание учебного центра на базе самого предприятия; организация тренингов и посещение конференций, посвященных новым технологиям в сфере производства. Основным решением является активное взаимодействие учебных учреждений и предприятий, для того чтобы образовательная система подстраивалась под требования современного производства.

Таблица 2
Сравнение параметров панельных, кирпичных и монолитных домов

Примечание: стоимость квадратного метра жилья взята с сайта ЦИАН [5].

Для увеличения оборачиваемости основных средств требуется ускорение завершения производственного процесса. То есть строительная компания должна более глубоко и детально изучать различные параметры календарного плана и выявлять существующие зависимости и связи между ними. На основе объективного прогнозирования данных параметров корректируется календарный график с целью повышения производительности труда. То есть главными параметрами, подверженными корректировке в режиме реального времени, являются: корректировка количества рабочих в бригаде, введение дополнительных дней проверки и настройки машин и механизмов, постоянное обновление и контроль графиков поставки материалов на объект — все это позволит оптимизировать контроль ежедневно выполняемых объемов работ, минимизировать количество простоев и ускорить сроки строительства. Однако есть параметры, которые невозможно точно оценить, так называемые риски производственного процесса. Одним из наиболее влиятельных факторов, которые почти нельзя предугадать, становится процент брака, приводящий к дополнительным временным затратам на его устранение [13]. Предотвратить появление брака можно путем подбора добросовестных поставщиков материалов, так как на сегодняшний день в открытом доступе имеется информация об организациях. Менее значимыми, но оказывающими воздействие на строительные процессы являются погодные условия, перебои в электроэнергии и пр. На рис. 3 приведено процентное соотношение факторов при производстве работ по бетонированию [8].

Поскольку основу себестоимости строительства составляют материальные ресурсы, следует уделить особое внимание развитию промышленности в области производства строительных материалов. Сегодня строительство требует новых качественных материалов, которые, как правило, не предоставляют отечественные производители, а закупки у иностранных компаний ведут к довольно большим расходам. Повышения конкурентоспособности отечественных материалов по цене и качеству можно достичь повышением технического уровня производства и энергетической эффективности, путем применения новых технологий и оборудования, а также реконструкции действующих предприятий [9]. Другим вариантом решения проблемы может являться использование эквивалентных материалов, позволяющих уменьшить их расход и при этом не влияющих на качество строительства. Речь идет об использовании инновационных материалов, например таких, как композитная арматура. Композитная арматура в сравнении с металлической имеет прочность на растяжение в 2,5 раза выше, следовательно, можно использовать неметаллическую арматуру меньшего диаметра, за счет чего и происходит экономия материала, то есть и снижение стоимости самой конструкции.

Рис. 3. Процентное соотношение факторов при производстве работ по бетонированию

Поскольку политика государства направлена на привлечение средств на строительство по программе проектного финансирования, нельзя не отметить, что снижению цены на рынке недвижимости способствует снижение ставки по кредиту. Данная система работает по принципу — чем быстрее идет строительство и пополняется эскроу-счет застройщика в уполномоченном банке, тем меньше становится процентная ставка по кредиту; основное влияние на данный аспект оказывают в первую очередь сами застройщики, заинтересованные скорее сдать готовый объект в эксплуатацию и получить деньги покупателей с эскроу-счета. Процентная ставка по программе проектного финансирования варьируется на сегодняшний день от 3 до 12 % [10].

На данный момент значимое влияние на формирование цены оказывают уровень инфляции, изменения в законодательстве, а также архитектурные и конструктивные решения. Увеличение ключевой ставки Центральным банком, повышение налога на добавленную стоимость и переход на проектное финансирование ведут к увеличению стоимости квартир. Однако регулирование ценообразования возможно только при совместных действиях государства и участников строительного процесса.

Для снижения стоимости квадратного метра недвижимости наиболее эффективными методами являются повышение эффективности в сфере управления процессом строительства, развитие новых технологий и увеличение объемов производства в области строительных материалов, подготовка высококвалифицированных рабочих кадров.

 

Список литературы

1. Центральный Банк Российской Федерации [Электронный ресурс]. — URL: https://www.cbr.ru (дата обращения 20.09.2018).
2. Федеральная служба государственной статистики Федерации [Электронный ресурс]. — URL: http://www.gks.ru (дата обращения 20.09.2018).
3. Экономика недвижимости : учеб. для вузов / А. Н. Асуал, Г. М. Загидуллина, П. Б. Люлин, Р. М. Сиразетдинов. — 18-е изд., испр. и доп. — M. : Юрайт, 2018. — 353 с.
4. Симанович, В. М. Определение сметной стоимости строительства в базисном и текущем уровне цен : практ. пособие / В. М. Симанович, П. А. Журавлев. — M. : Стройинформиздат, 2016. — 420 с.
5. ЦИАН — база данных о недвижимости [Электронный ресурс]. — URL: https://www.cian.ru (дата обращения 20.09.2018).
6. Всероссийский центр изучения общественного мнения [Электронный ресурс]. — URL: https:// wciom.ru (дата обращения 20.09.2018).
7. Бесплатная образовательная программа развития архитекторов, проектировщиков, градостроителей и госслужащих [Электронный ресурс]. — URL: https:// архитекторы.рф (дата обращения 20.09.2018).
8. Современные проблемы строительной науки, техники и технологии : учеб. пособие [Электронный ресурс] / Н. В. Брайла, Ю. Г. Лазарев, М. А. Романович, Т. Л. Симанкина, А. В. Улыбин. — СПб., 2017. — URL: http://elib.spbstu.ru/dl/2/s17-50.pdf/download/s17-50.pdf (дата обращения 20.09.2018).
9. Павлов, А. С. Экономика строительства : учеб. и практикум для бакалавриата и магистратуры : в 2 ч. Ч. 2 / А. С. Павлов. — М. : Юрайт, 2017. — 364 с.
10. Единый институт развития в жилищной сфере [Электронный ресурс]. — URL: https://Дом.рф (дата обращения 20.09.2018).
11. Грахова, Е. В. Реформы в области долевого строительства / Е. В. Грахова, Д. А. Агафонова // Соц.-экон. упр.: теория и практика. — 2018. — № 2. — С. 90—93.
12. Степанова, И. С. Экономика строительства / И. С. Степанова. — М. : Юрайт, 2007. — 620 с.
13. Грахова, Е. В. Анализ факторов рисков инвестиционной деятельности в строительной отрасли Российской Федерации / Е. В. Грахова, Д. В. Напольских, И. В. Напольских // Соц.-экон. упр.: теория и практика. — 2018. — № 1. — С. 88—90.

Источник: Научный журнал “Вестник Челябинского государственного университета”. 2018. № 12 (422). Экономические науки. Вып. 63.

Просмотров: 38

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.

*

code