УПРАВЛЕНИЕ СМЕТНОЙ СТОИМОСТЬЮ СТРОИТЕЛЬСТВА ДЛЯ ПОВЫШЕНИЯ ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЕКТА

В.Ю. Масаев, к.т.н., доцент кафедры менеджмента и бизнес-технологий
Т.В. Фролова, к.э.н., доцент Доцент кафедры менеджмента и бизнес-технологий
Кемеровский институт (филиал) РЭУ им. Г.В. Плеханова

В статье рассмотрены некоторые вопросы проектного финансирования инвестиционно-строительных программ, в частности типы рисков инвесторов, возможные пути их снижения, вопросы повышения эффективности инвестиционного проекта и деятельности всех его участников за счет управления сметной стоимостью строительства.

Ключевые слова: инвестиционно-строительные проекты, риски, сметная стоимость, себестоимость, эффективность проекта.

 

Одним из приоритетных направлений инвестиций являются вложения в строительство объектов недвижимости, что объясняется их высокой доходностью. Однако, как известно, инвестиционно-строительные проекты требуют масштабного и долгосрочного инвестирования.

Кредитование девелоперов – один из примеров проектного финансирования, риски которого заключаются в следующем:

1. Ошибки в выборе объекта, места строительства, в результате чего фактический денежный поток оказывается существенно меньше плановых величин;

2. Отвлечение девелоперами кредитных средств (или прибыли от проекта) на цели, не связанные со строительством объекта, что приведет к дефициту средств для завершения строительства и возврата кредита.

Первый тип риска достаточно изучен и сводится к минимуму на предпроектной стадии (анализ конъюнктуры рынка строительства, спроса и предложения, ценовых факторов и т. п.). Риск отвлечения средств от реализации инвестиционно-строительного проекта можно сократить только в том случае, если инвестором разработана система управления и контроля за ходом строительства.

Создание системы расходов на капитальное строительство становится приоритетной задачей для субъектов инвестиционной деятельности. Управление инвестиционными проектами связано с дисконтированными методами оценки их эффективности, основанными на расчете ряда показателей, среди которых важное место занимают текущая стоимость инвестиций, прибыль, срок окупаемости и т. п.

 

При управлении инвестиционными проектами строительства инвестору необходимо достичь баланса между обеспечением своих интересов (доходность и покрытие рисков) и соблюдением интересов девелоперов, которые со своей стороны стремятся к большей свободе распоряжаться собственными и заемными средствами.

Для снижения инвестиционных рисков при управлении инвестиционно-строительными проектами целесообразно привлечь независимых специализированных строительных консультантов, которые будут оказывать следующие услуги:

– обследование проекта строительства: проведение экспертизы исходно-разрешительной и проектно-сметной документации, так как при их отсутствии существуют риски приостановления или полного прекращения строительства;

– оценка достоверности ценовых факторов в сметной документации в базисных (по состоянию на 01.01.2000 г.), текущих и прогнозных ценах на дату окончания строительства для снижения риска того, что объем фактических инвестиций окажется существенно выше первоначально запланированного объема, а дефицит средств для завершения строительства будет восполнять инвестор;

– контроль за реализацией проекта: технический надзор за ходом строительства на соответствие договорных и фактических объемов работ в установленные проектом календарные сроки, в том числе освидетельствование скрытых работ;

– проверка стоимости строительных материалов, предъявленных к оплате в актах выполненных работ на соответствие средним ценам на региональном рынке строительных материалов;

– проведение оценки объема инвестирования в объекты незавершенного строительства (если инвестор рассматривает проект не на начальной стадии его реализации, то оценке подлежат выполненные инициатором проекта строительно-монтажные работы).

Также, к задачам строительного консультанта относятся своевременное выявление и недопущение переплаты финансовых средств производителям работ. Со стороны недобросовестных производителей работ нередки следующие нарушения, влияющие на сметную себестоимость:

– приписки физических объемов (включение в акты по форме КС-2 дополнительных объемов; работ, которые фактически не выполнялись; ранее оплаченных работ);

– неправильное применение расценок и сметных цен на все виды ресурсов; – завышение установленных норм накладных расходов и сметной прибыли;

– завышение индексов пересчета от базисного в текущий уровень цен, а также размеров лимитированных и прочих затрат;

– включение в акты выполненных работ затрат, учтенных в нормах накладных расходов и сметной прибыли;

– повторный учет НДС в составе стоимости строительных материалов и изделий;

– арифметические ошибки и т. п.

Проводимые строительным консультантом мероприятия призваны снизить следующие риски инвестиционно-строительного проекта:

– возможные злоупотребления в части нецелевого расходования финансовых средств;

– отвлечение средств кредита на другие проекты; – возникновение проблем на строительной площадке (задержка/остановка строительно- монтажных работ, наличие случаев хищения и т. п.).

В состав текущей стоимости инвестиций проекта входит сметная стоимость строительства объекта. При реализации инвестиционного проекта строительства для инвестора важна прибыль от девелоперской деятельности, представляющая собой разницу между себестоимостью строительства и фактическими затратами.

Себестоимость строительно-монтажных работ определяется при составлении сметной документации путем суммирования плановых затрат по эксплуатации строительных машин, материалам, расходам на заработанную плату рабочих и накладных расходов. Сметная себестоимость относится на статью «расходы при реализации инвестиционно-строительных проектов». Поэтому снижение себестоимости строительства является актуальной задачей [1]. Снижение себестоимости строительно-монтажных работ напрямую зависит от объективного контроля за формированием цены строительной продукции, а также от сокращения затрат на материалы и накладных расходов.

Оптимизация затрат на строительные материалы связана с применением прогрессивных проектных решений, величиной отпускных цен и транспортными затратами. Сокращение доли накладных расходов можно обеспечить за счет сокращения сроков строительства объекта, а также совершенствования организационных структур управления.

Основываясь на критериях оптимальности, общие задачи управления инвестиционным проектом строительства сводятся к снижению сметной себестоимости и определению точки безубыточности (самоокупаемости), в которой доходы равны расходам.

Это позволит вычислить наименьшую стоимость объекта строительства, когда наступит самоокупаемость затрат инвестиционного проекта за счет получения доходов. Задача может быть решена графическим способом, при котором строится график изменения доходов и расходов в зависимости от объемов строительно-монтажных работ. Точка пересечения линий себестоимости строительно-монтажных работ и доходов определяет наименьшую стоимость объекта строительства, после реализации которого девелопер получит прибыль. График позволяет наглядно оценить динамику изменения доходов и расходов, установить количество денежных средств для реализации инвестиционно-строительного проекта [2].

Фактор времени затрагивает интересы всех участников инвестиционного процесса строительства. При сокращении сроков строительства или продолжительности выполнения работ экономический эффект достигается за счет снижения условно-постоянных расходов в составе себестоимости строительно-монтажных работ. Важным фактором для уменьшения риска реализации инвестиционно-строительного проекта является также уровень инфляции.

Получаемый за счет сокращения сроков строительства эффект суммируется с достигнутым результатом от оптимизации сметной стоимости строительства, что определяет общий экономический эффект от реализации инвестиционного проекта строительства.

Критерии принятия решения об инвестировании необходимы всем участникам проекта. Они позволяют понять, будут ли инвестиционные вложения прибыльными или убыточными [3]. Каждый инвестиционно- строительный проект должен обеспечить возврат вложенных средств и доходность.

Таким образом, на основе комплексных методов организации контроля и управления сметной стоимостью в строительстве можно обеспечить значительное повышение эффективности инвестиционного проекта и деятельности всех его участников.

 

Список литературы

1. Масаев В.Ю., Синьков А. А., Дорофеева Т.П. Структурированная совокупность целей участников проекта инвестиционно-строительной деятельности // Экономика и предпринимательство. 2017. № 1 (78). С. 751754.
2. Масаев В.Ю., Синьков А.А. Управление инвестиционными проектами в строительной деятельности // Сборник статей международной научно-практической конференции «Традиционная и инновационная наука: история, современное состояние, перспективы» (Пермь, 10.01.2018). Уфа: АЭТЕРНА, 2018. – С. 189-193.
3. Масаев В.Ю., Филина Л.Д. Приоритеты в изменении целей предпринимательской деятельности // Теория и практика инновационной стратегии регионов. Междунар. Межвуз. Сб. науч. тр. Вып.10. Кемерово, 2014. – С. 24-32.

Источник: Научно-практический журнал «Социогуманитарный вестник» № 1(18). 2018.

Просмотров: 28

No votes yet.
Please wait...

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

*

code