ОТДЕЛЬНЫЕ НОВЕЛЛЫ ЖИЛИЩНОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

А.П.Жукова

Аннотация. Изучение любой отрасли знаний предполагает не только познание нового, но и анализ существующего положения, направлений его развития, прогнозирование будущих тенденций. В этой связи актуальным представляется изучение новелл действующего законодательства.

Ключевые слова: жилищный кодекс, новеллы законодательства.

 

30 августа 2015 г. вступила в действие новая редакция Жилищного кодекса РФ. Изменения, привнесенные в нормативный документ, оцениваются специалистами как наиболее масштабные за последнее время. Всего в Закон внесено около 120 поправок и дополнений.

Федеральный закон от 29 июня 2015 г. № 176—ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в частности содержит указания на отдельные аспекты правового регулирования управления многоквартирными домами, оплаты коммунальных услуг и капитального ремонта, дополнительных возможностей финансирования деятельности ТСЖ и другие правила.

Рассмотрим отдельные новеллы Жилищного кодекса подробнее. Прежде всего отметим факт сохраняющегося широкого предоставления правомочий по управлению многоквартирными домами непосредственно их законным владельцам. Это положение не нуждается в дополнительном объяснении своей эффективности.

Среди прочих изменений законодатель по-новому определяет правила проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 44 ЖК).

В частности, теперь общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме должно проводиться в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

К компетенции собрания относят принятие следующих решений:

— о порядке финансирования расходов, связанных с созывом и организацией проведения управляющей организацией или правлением товарищества собственников жилья общего собрания;

— о наделении совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества;

— о выплате вознаграждения членам совета многоквартирного дома, в том числе председателю совета многоквартирного дома. Такое решение должно содержать условия и порядок выплаты указанного вознаграждения, а также порядок определения его размера (ч.8.1 ст. 161.1 ЖК РФ).

Кроме того, именно общее собрание собственников имеет право принять решение о необходимости привлечения кредитных средств для обеспечения нужд многоквартирного дома.

Председатель совета многоквартирного дома наделяется полномочиями на принятие решений по вопросам, не указанным в ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ, за исключением полномочий, отнесенных к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Принципиальные изменения произошли с формами проведения общего собрания собственников. Этому вопросу посвящена новая ст. 44.1 ЖК РФ. Согласно нормам указанной статьи, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может проводиться посредством:

— очного голосования (когда для принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, совместно присутствуют собственники помещений в данном доме);

— заочного голосования (когда голосование осуществляется опросным путем или с использованием системы в соответствии со ст. 47.1 ЖК РФ);

— очно-заочного голосования.

Новой редакцией ст. 45 ЖК РФ изменен порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Собственники теперь должны проводить ежегодное собрание в течение второго квартала года, следующего за отчетным годом. При этом возможность созывать собрания получили собственники, обладающие не менее чем 10 % голосов от общего количества голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Для этого они должны обратиться в письменной форме в управляющую организацию или правление ТСЖ, жилищного или жилищно-строительного кооператива. По такому обращению администрации соответствующих организаций должны назначить дату общего собрания и в течение 45 дней с момента поступления обращения, но не позднее чем за 10 дней до даты проведения общего собрания, уведомить об этом каждого собственника помещения в данном доме в установленном законом порядке.

По новым правилам согласно ст. 46 ЖК РФ все решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются в виде протокола и решения, которые являются официальными документами.

Эти документы удостоверяют факты проведения собраний и принятия соответствующих решений, влекут за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в многоквартирном доме обязанностей в отношении общего имущества в доме, изменения объема их прав и обязанностей или освобождения от обязанностей.

С 30 августа 2015 г. копии решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме (МКД) подлежат направлению в орган государственного жилищного надзора для хранения в течение трех лет.

Если же в течение 3 месяцев подряд поступают два и более протокола общего собрания собственников помещений в МКД, и при этом они содержат решения по аналогичным вопросам повестки дня, орган государственного жилищного надзора обязан провести внеплановую проверку в целях установления факта соблюдения требований законодательства при организации, проведении и оформлении результатов такого собрания (ч. 1. 1 ст. 46 ЖК РФ).

А с 1 июля 2016 г. протоколы общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме будут передаваться в орган государственного жилищного надзора с использованием определенной федеральным законом государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства и будут подлежать обязательному размещению в этой системе.

В ст. 48 ЖК РФ «Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме» законодатели добавили несколько новых пунктов, регламентирующих порядок голосования при заочной и очно-заочной форме проведения общего собрания жильцов.

Что касается выбора способа управления многоквартирным домом, нельзя не отметить изменений общих требований к деятельности по управлению многоквартирным домом. Так, согласно ст. 161 ЖК повышен порог количества квартир в доме, необходимый для установления непосредственного управления собственниками помещений. Теперь это 30 квартир вместо 16.

Помимо определения правомочий собственников жилых помещений в части управления многоквартирными домами, законодатель не оставляет без внимания полномочия органов государственной власти в области жилищных отношений, так в ст. 12 ЖК к полномочиям указанных органов добавилось «определение порядка привлечения кредитных и (или) иных заемных средств собственниками помещений в многоквартирном доме на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме».

Следующим массивным блоком изменений характеризуется раздел Жилищного кодекса, регламентирующий структуру расчета и платы за жилое помещение и коммунальные услуги, а также за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома.

С 1 апреля 2016 г. расходы на оплату холодной воды, горячей воды, электрической энергии, тепловой энергии, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме, отведения сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме (ранее это была коммунальная услуга, предоставленная на общедомовые нужды) становятся жилищной услугой, поскольку будет включена в состав платы за содержание жилого помещения (п. 2 ч.1 и п.1 ч. 2 ст. 154 ЖК РФ).

При этом для первоначального включения данных расходов в плату за содержание жилого помещения решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме не требуется, а размер указанных расходов не может превышать норматив потребления коммунальных услуг на общедомовые нужды, установленный субъектом Российской Федерации по состоянию на 1 сентября 2015 г.

Обратим внимание на изменение понятийного аппарата: с 1 января 2016 г. меняется определение понятия «платы за коммунальные услуги» путем конкретизации платы коммунальной услуги: плата за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, газ, бытовой газ в баллонах, твердое топливо при наличии печного отопления, плату за отведение сточных вод, а также вводится новая коммунальная услуга — обращение с твердыми коммунальными отходами (ч.4 ст. 154 ЖК РФ)

Согласно уже действующим правилам с 1 июля 2015 г. при расчете платы за коммунальные услуги для собственника установлены повышающие коэффициенты к нормативу потребления соответствующего вида коммунальной услуги при неисполнении собственником обязанности по оснащению принадлежащих ему помещений приборами учета используемых воды, электрической энергии (отсутствии их).

Законодатель предусмотрел и меру ответственности за неисполнение обязанностей в части предоставления коммунальных услуг. С 28 декабря 2015 г. лицо, виновное в нарушении непрерывности предоставления и (или) качества коммунальных услуг, обязано уплатить потребителю штраф.

В случае же наличия решения органа государственного жилищного надзора об отсутствии технической возможности предоставления коммунальных услуг надлежащего качества и (или) без перерывов, превышающих установленную продолжительность, штраф не уплачивается в течение периода, установленного решением органа государственного жилищного надзора и соответствующего сроку выполнения мероприятий, планов по приведению качества коммунальных услуг и (или) сокращению перерывов их поставок в соответствие с требованиями законодательства (ч.5,6 ст. 157 ЖК РФ).

Без внимания законодателя не остались положения, которые регламентируют порядок проведения капитального ремонта помещений.

По новым нормам ст. 168 ЖК РФ, в соответствии с нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в региональную программу капитального ремонта не включаются многоквартирные дома, в отношении которых на дату утверждения или актуализации региональной программы капитального ремонта были приняты решения о сносе или реконструкции.

Статьей 170 ЖК РФ определено, что общее собрание собственников может принять решение об определении размера ежемесячного взноса на капитальный ремонт в размере минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации. Однако в этом случае перечень услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме и сроки проведения этого капитального ремонта будут определяться в соответствии с региональной программой капитального ремонта.

Также жильцы могут принять решение о том, что взносы на капитальный ремонт будут больше минимальных. В этом случае срок проведения капитального ремонт может быть установлен общим собранием в любой момент, когда на накопительном счету соберется достаточная сумма денег.

По новым требованиям ст. 171 ЖК РФ взносы на капитальный ремонт уплачиваются на основании платежного документа, предоставляемого в порядке и на условиях, установленных ст. 155 ЖК РФ, если иные порядок и условия не определены решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Статьей же 173 ЖК РФ предусмотрена возможность изменения способа формирования фонда капитального ремонта по решению общего собрания. Кроме того, новая редакция ст. 176 ЖК РФ регламентирует порядок и особенности открытия и закрытия специального счета для аккумулирования средств, предназначенных на капитальный ремонт. А в ст. 178 ЖК РФ уточнены требования к правовому положению регионального оператора. В частности, предусмотрена возможность создания ассоциаций и союзов региональных операторов, а также возможность членства в этих организациях.

В целом стоит отметить, что действующая редакция Жилищного кодекса заслуживает достаточно высокой оценки с точки зрения юридической техники.

Как кодифицированный акт он несомненно несет пользу для правоприменителя, поскольку в настоящее время соединяет в себе ранее разобщенные и иногда даже противоречащие друг другу нормативные акты.

Помимо того, что новый Жилищный кодекс эффективнее отвечает требованиям уже сложившихся современных жилищных отношений, он в большей степени, чем ранее, соответствует смыслу и духу действующего гражданского законодательства.

Источник: Научно-информационный журнал “Вестник Международного юридического института” № 1 (56) 2016

Просмотров: 10

No votes yet.
Please wait...

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

*

code