ПРОБЛЕМЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО

Д.В.Рядинская
Научный руководитель: Н.Б.Грицаева, кандидат юридических наук, доцент

Аннотация. Статья посвящена проблемам и ошибкам государственной регистрации прав на недвижимое имущество, его сущности и содержания. Подробно анализируя российское законодательство, автор выявляет проблемы, существующие в системе правового института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и предлагает пути их решения.

Ключевые слова: недвижимое имущество, регистрация, сделки.
Сделки с недвижимостью сейчас являются значительной частью экономического оборота и имеют большое значение в гражданском обороте.

 

С середины 90-х гг. прошлого века законодательство в области недвижимости развивалось довольно интенсивно: основное место в нем занимает Гражданский кодекс Российской Федерации [3] и Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» [2].

Законодательство и правоприменительная практика не решают проблемы, среди которых основными вопросами являются цели и правовые принципы регистрации прав на недвижимое имущество. Их неопределенность лишает управление недвижимостью необходимого порядка и эффективности.

Практика применения правил регистрации выявила недостатки Закона о государственной регистрации, определяемые неопределенностью законодательства и мнениями, развитыми в науке, которые предопределяют нерешенные проблемы, связанные с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Отсутствует специализированная литература, научные и практические комментарии к Закону о государственной регистрации; существует небольшое количество арбитражной практики в случаях государственной регистрации, но нет обзоров судебной практики высшего суда (в случае судов общей юрисдикции).

Таким образом, необходимо внести конкретность в суть данной проблемы: сделать официальный комментарий к данному закону, используя судебную практику.

К сожалению, реформа правового института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется законодателем в целом бессистемно и непоследовательно, что приводит к принятию низкокачественных правил, которые вызывают неоднозначность их интерпретации и сложности в практическом применении [6, c. 217].

Среди исследователей проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним сформировалась общая точка зрения, согласно которой правовое регулирование правил, регламентирующих государственную регистрацию, составляют внутреннее единство и образуют специальный правовой институт, подчеркивает О.Д. Епифанов. Его происхождение лежит в гражданском праве, процесс государственной регистрации в основном регулируется административным правом, но при осуществлении государственной регистрации используют правила ряда других сфер законодательства: земельное, жилищное, семейное, налоговое и т.д. [5, c. 131].

Что касается государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, то изучение возникающих здесь проблем обычно происходит либо с точки зрения гражданского или административного права, либо в рамках комплексных исследований, которые в основном фокусируются на проблемы этих двух отраслей.

Ранее в юридической литературе распространенным было мнение о том, что «государственная регистрация имеет не техническое, а юридическое (правообразующее) значение» [7]. Имелось в виду, что правовые последствия договора для его сторон наступают только с момента его регистрации.

Сейчас многие граждане имеют в своих личных архивах документы, устанавливающие права «де-факто», но не имеют под рукой информации, подтверждающей их права «де-юре». Это довольно распространенная ситуация, когда граждане приобретают права на недвижимое имущество до того, как их государственная регистрация стала обязательной и до сих пор не осуществляла такую регистрацию и даже не проводила кадастровую регистрацию недвижимости. Оказывается, что владелец недвижимой вещи есть, но в публичном реестре прав на недвижимое имущество нет информации об этом праве.

Это создает ситуацию, когда большинство участников гражданского оборота не знают, приобретается ли конкретный земельный участок, кто является владельцем недвижимого имущества. Подобная проблема часто возникает в ситуации, когда реальное право возникает из-за ограничения на приобретение, когда момент приобретения считается не моментом внесения записи, а установлением ранга обстоятельств.

В то же время, как отмечают исследователи, некоторые виды сделок не вызывают особых проблем, поскольку механизм их регистрации относительно четко определен законом и разработан на практике (в частности, контракты на продажу квартир, жилые здания и т.д.). Другие требуют дальнейшего разъяснения законодателя, разработки практических механизмов для реализации [4, с. 392].

Руководствуясь статистическими данными можно заметить, что все же граждан, осведомленных о том, что недвижимость надо юридически регистрировать, достаточно много. Так, по состоянию на 31.12.2017 в ЕГРН содержалось 161 731 884 раздела, открытых на объекты недвижимого имущества. Количество учтенных в ЕГРН объектов недвижимости, права на которые зарегистрированы, составило 108 651 173 объекта недвижимости (по состоянию на 31.12.2016 – 104 676 137). Показатели хорошие, но тем не менее могли быть и больше.

За 2017 г. Росреестром предоставлено 89,4 млн. услуг в учетно-регистрационной сфере, что практически соответствует уровню 2016 г. и означает предоставление в течение году в среднем трех услуг в секунду. Лидерами по объему предоставленных услуг стали территориальные органы Росреестра по Московской области, Санкт-Петербургу, Москве, Краснодарскому краю, Республике Башкортостан.

Заявлений на предоставление услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав в течение 2017 г. поступило более 29,5 млн.

Таким образом, как показывает анализ, необходимо сформировать концепцию системы правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ней, обеспечить условия для эффективного использования и развития недвижимости в целях удовлетворения потребностей общества и граждан.

 

Библиографический список

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 21.07.2014 № 11-ФКЗ) // Собрание законодательства РФ от 04.08.2014. № 31. Ст. 4398.
2. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 03.08.2018) «О государственной регистрации недвижимости» // Собрание законодательства РФ. 20.07.2015. № 29 (ч. I). Ст. 4344.
3. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 03.08.2018) // Собрание законодательства РФ. 05.12.1994. № 32. Ст. 3301.
4. Барков А.В. Гражданское право. Ч. 1: Учебник. – М.: ЮНИТИ- ДАНА, 2015.
5. Епифанов О.Д. Проблемы развития института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Право и государство: теория и практика. 2012. № 1.
6. Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Т. 2. – М.: Зерцало, 2013.
7. Суханов Е.А. О понятии недвижимости и его влиянии на иные гражданско-правовые категории // Вестник гражданского права. 2012. № 4.

Источник: Научно-информационный журнал “Вестник Международного юридического института” № 3 (66) 2018

Просмотров: 413

No votes yet.
Please wait...

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

*

code