Статья 13. Порядок проведения государственной регистрации прав

Комментарий к статье 13 ФЗ – О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

1. Комментируемая статья определяет следующие этапы государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов. На данном этапе устанавливается личность лица, обратившего за государственной регистрацией, проводится первичная экспертиза представленных документов, определяется, каких документов недостает. Окончательное решение о комплекте документов, необходимых для государственной регистрации, определяется в каждом конкретном случае государственным регистратором.

На этапе приема также проверяется правильность уплаты государственной пошлины, сличаются подлинники документов с их копиями.

Прием документов осуществляется специалистами Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, а также специалистами многофункциональных центров.

Правовая экспертиза документов осуществляется государственным регистратором.

Правовая экспертиза представляет собой проверку законности сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации, в том числе установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления (подробнее об основаниях для отказа см. комментарий к ст. 20 Закона). Государственный регистратор при этом не вправе оценивать решения суда на предмет законности, если данный документ поступил на государственную регистрацию. Это связано с принципом независимости судей и их подчинением только суду (ст. 120 Конституции РФ).

Правовая экспертиза проводится на основании представленных документов и ответов запросов компетентных органов. Но при этом государственный регистратор не обязан проводить расследование.

Пример из судебной практики. Суд удовлетворил требование заявителя о признании незаконным отказа органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, в государственной регистрации договора ипотеки, поскольку счел, что выяснение того, является ли предмет договора залога недвижимости единственным местом проживания залогодателя, в обязанности регистратора не входит (см. подробнее Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 29 декабря 2012 г. по делу N А79-7451/2012).

С 1 февраля 2014 г. вступают в силу изменения в комментируемый Закон, внесенные Федеральным законом от 21 декабря 2013 г. N 379-ФЗ, в соответствии с которыми абзац третий пункта 1 комментируемой статьи, посвященный правовой экспертизе документов, претерпевает некоторую модернизацию. Данная модернизация включает в себя изменения в терминологии Закона и сфере его действия. Изменения в терминологии заключаются в том, что в понятие правовой экспертизы документов включаются: собственно правовая экспертиза документов, поступивших на государственную регистрацию; проверка законности сделки; установление отсутствия противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества; установление отсутствия других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления.

По-видимому, законодатель изначально предполагал, что в понятие правовой экспертизы документов входят все вышеуказанные элементы. В редакции Закона без учета нормы, вводимой с 1 февраля 2014 г., согласно буквальному ее толкованию установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления относится только к проверке законности сделки. Таким образом, можно сделать вывод о том, что при государственной регистрации прав, прекращения прав, обременений, иных действий, не являющихся государственной регистрацией сделки, установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления не требуется. Это звучит несколько абсурдно. Поэтому, чтобы такую неточность в терминологии устранить, абзац третий пункта 1 комментируемой статьи законодатель излагает в новой редакции, где все термины в предложении встают на свои места.

Что касается сферы действия Закона, то согласно изменениям, вступающим в силу с 1 февраля 2014 г., государственный регистратор больше не несет ответственность за законность сделки, которая была удостоверена нотариусом. Необходимо отметить, что судьба нотариального удостоверения документов, сделок в сфере оформления прав на недвижимое имущество складывалась неровно, особенно это касается ипотеки. До недавнего времени имело место обязательное удостоверение договоров ипотеки. Кроме того, до сих пор не умолкают дискуссии о возможности замены государственной регистрации прав на нотариальное удостоверение прав, перехода прав.

Внесение записей в ЕГРП. По результатам проведения правовой экспертизы документов государственный регистратор принимает решение провести государственную регистрацию или отказать. Проведение государственной регистрации осуществляется посредством внесения записей в ЕГРП, распечатки и подписания свидетельства о государственной регистрации прав, в случаях когда оформляется право.

Кроме оформления свидетельства в случаях, предусмотренных Законом, а также Правилами ведения ЕГРП, на правоустанавливающих документах проставляется штамп о государственной регистрации. Последний этап – выдача документов после государственной регистрации. Выдачу также осуществляют специалисты Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии и многофункциональных центров.

2. В соответствии с п. 2 комментируемой статьи ограничения (обременения) права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц могут регистрироваться как на основании заявления правообладателя, чье право ограничивается, так и самих третьих лиц. Так, на государственную регистрацию сервитута может подать заявление собственник объекта недвижимого имущества, чье право обременяется, и тогда это будет заявление на государственную регистрацию обременения (государственная пошлина будет взиматься за государственную регистрацию обременения). Если же заявление подает лицо, в чью пользу устанавливается сервитут, то оно подает заявление именно на государственную регистрацию права ограниченного права пользования (сервитут). Соответственно, и государственная пошлина здесь будет взиматься как за регистрацию права.

Если же речь идет о публичном сервитуте, то государственная регистрация осуществляется по заявлению органов государственной власти и органами местного самоуправления.

Независимо от того, кем подано заявление, – органом государственной власти (местного самоуправления) или третьими лицами, правообладатели должны быть уведомлены об этом в письменном или электронном виде.

Федеральный закон от 23 июля 2013 г. N 250-ФЗ ввел в п. 2 комментируемой статьи дополнительный абзац, положения которого вступили в силу с 1 октября 2013 г. В соответствии с новым абзацем порядок и способы направления в форме электронных документов уведомлений правообладателя (правообладателей) о зарегистрированных ограничениях (обременениях) прав устанавливаются органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав. Данный порядок в настоящий момент не установлен. На практике могут возникнуть проблемы с поиском электронной почты, например, правообладателя, если за государственной регистрацией обременения обращается лицо, в чью пользу устанавливается обременение. Если правообладатель не оставлял адрес электронной почты при обращении в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, а оставленный в заявлении номер телефон сменился, то узнать адрес электронной почты не представляется возможным.

Государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества осуществляется только в том случае, если права на данный объект уже зарегистрированы. Например, получив свидетельство на наследство, по которому наследуется квартира, сразу продать ее не получится. Сначала необходимо зарегистрировать право собственности на квартиру на основании свидетельства на наследство. Исключение составляют ранее возникшие права (см. подробнее комментарий к ст. 6 Закона).

3. Пункт 3 комментируемой статьи не раз претерпевал изменения в части срока государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Сначала он равнялся одному месяцу, потом двадцати дням, теперь в соответствии с последними изменениями, внесенным ФЗ от 23 июля 2013 г. N 250-ФЗ, сократился до восемнадцати дней. При этом срок в данном случае исчисляется в календарных днях. В срок включается день приема документов.

Положения гл. 11 ГК РФ в отношении порядка исчисления сроков при государственной регистрации прав не применяются, поскольку в соответствии с п. 3 ст. 2 ГК РФ к имущественным отношениям, основанным на административном или ином властном подчинении одной стороны другой, в том числе к налоговым и другим финансовым и административным отношениям, гражданское законодательство не применяется, если иное не предусмотрено законодательством.

Для отдельных видов регистрационных действий установлены сокращенные сроки государственной регистрации.

Проведение государственной регистрации ипотеки земельных участков, зданий, сооружений, нежилых помещений осуществляется не позднее чем в течение пятнадцати рабочих дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации, а жилых помещений – не позднее чем в течение пяти рабочих дней.

Если ипотека возникла на основании нотариально удостоверенного договора об ипотеке, государственная регистрация ипотеки земельных участков, зданий, сооружений, нежилых помещений проводится не позднее чем в течение пяти рабочих дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.

При этом про срок государственной регистрации ипотеки жилых помещений, возникшей на основании нотариально удостоверенного договора об ипотеке, в статье не говорится. По аналогии можно предположить, что срок также равен пяти рабочим дням. Подчеркнем, что в отношении ипотеки сроки исчисляются в рабочих, а не в календарных днях.

Сокращение срока государственной регистрации ипотеки, основанной на нотариально удостоверенных договорах, объясняется тем, что нотариус уже проделал часть работы по проведению правовой экспертизы документов.

Необходимо отметить, что срок государственный регистрации, установленный комментируемым пунктом, является предельно допустимым сроком. Это означает, что территориальные органы Росреестра в пределах данного срока могут устанавливать иные сроки государственной регистрации соответствующими приказами.

Государственная регистрация договора об отчуждении объекта недвижимости и последующего перехода права на данный объект недвижимого имущества при одновременном приеме заявлений и документов, необходимых для государственной регистрации таких договора и перехода права, проводится в сроки, установленные комментируемой статьей, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором. Данная норма вызывает некоторое недоумение в части возможности установления срока государственной регистрации в договоре, поскольку это противоречит существу публично-правовых отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

С 1 февраля 2014 г. вступают в силу внесенные в комментируемую статью изменения, согласно которым государственная регистрация прав на основании нотариально удостоверенных документов проводится не позднее чем в течение пяти рабочих дней, следующих за днем приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации. Таким образом, государственная регистрация ипотеки всех видов недвижимости, кроме жилых помещений, проводится не позднее чем в течение пятнадцати рабочих дней независимо от того, удостоверен договор ипотеки нотариально или нет.

Государственная регистрация ипотеки жилых помещений и прав на основании нотариально удостоверенных документов (договор купли-продажи, дарения, мены, ренты, пожизненного содержания с иждивением и т.д.) проводится не позднее чем в течение пяти рабочих дней, следующих за днем приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации. Подчеркнем, что права, возникающие на основании свидетельства на наследство, подлежат государственной регистрации в общий срок, поскольку свидетельство на наследство относится по своей природе к документам, выдаваемым, а не удостоверяемым нотариусом.

4. Согласно п. 4 ст. 13 Закона отказ в приеме документов, представленных для государственной регистрации прав, не допускается. На эту норму необходимо особо обратить внимание, поскольку ее очень часто нарушают. Эта норма подчеркивает, что заявитель вправе сдать неполный пакет документов. Недостающие документы он может донести потом. Существует лишь одна причина, по которой в приеме документов может быть отказано, – это отсутствие у заявителя паспорта или иного документа, удостоверяющего личность, в соответствии с законодательством РФ.

5. Пунктом 5 комментируемой статьи предусмотрена возможность подачи заявления на государственный кадастровый учет и на государственную регистрацию права. Данная норма является новеллой в Законе и направлена на упрощение процесса оформления документов со стороны заявителей в режиме “одного окна”. Однако может произойти ситуация, когда в постановке на кадастровый учет могут отказать. Ни о какой государственной регистрации в этом случае не может быть и речи. Поэтому Законом предусмотрено, что при отказе в постановке на кадастровый учет документ, удостоверяющий уплату государственной пошлины за государственную регистрацию прав, возвращается заявителю и может быть использован повторно. При отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество государственная пошлина не возвращается.

Содержание

Просмотров: 53

No votes yet.
Please wait...

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

*

code