1.1. Некоторые аспекты защиты прав и ответственности покупателя

Основная обязанность продавца состоит в передаче товара. Передача квартиры (иного жилья) оформляется актом приема-передачи. Подписание акта имеет важное значение. Согласно ст. 556 ГК РФ “уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя – обязанности принять имущество”.

При неисполнении обязанности передать вещь, в том числе когда продавец подписал акт, но не освобождает жилье, покупатель вправе предъявить иск о выселении (или об обязанности передать индивидуально-определенную вещь на основании ст. 398 ГК РФ).

Продавец может заключить договор купли-продажи с несколькими лицами. И если вещь передана по договору не вам, то заявить иск о передаче вещи продавцу вы уже не можете. Как не можете и требовать вещи от получившего ее покупателя, даже если договор с ним заключен позднее. Иск к продавцу не подлежит удовлетворению, поскольку вещи у него уже нет – решение просто окажется неисполнимым, а иск к покупателю, получившему вещь, невозможен, поскольку вы не являетесь собственником, договорными отношениями с таким покупателем не связаны.

Ранее в судах общей юрисдикции была довольно распространена не основанная на законе практика признания недействительными договоров купли-продажи в отношении вещи, которая уже была продана ранее. Однако с 2010 года подобные решения должны кануть в Лету. Как следует из п. 61 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ, ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Таким образом, все договоры признаются действительными сделками. И если вы оказались в такой ситуации, что в отношении проданной вам квартиры появляются другие покупатели, то только владеющий квартирой может обратиться с иском о регистрации права собственности.

Согласно п. 61 указанного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ, ВАС РФ если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Таким образом, если вещи у продавца нет, то покупатель вправе предъявить иск об убытках, а также вправе требовать возврата выплаченных ему денежных средств. Поэтому если вы оказались тем покупателем, с которым заключен договор, но регистрацию права успел осуществить другой покупатель (даже если договор с ним был заключен позднее), то квартиру истребовать не удастся.

Иск об убытках возможен и в том случае, если вы оказались тем покупателем, у которого жилье было истребовано собственником (например, продавец не имел прав в отношении проданной вам квартиры).

Следует иметь в виду, если продавец не исполняет обязанности по передаче жилья (например, не освобождает его в обозначенный срок, не подписывает акт приема-передачи и т.д.), покупатель вместо требования о передаче может сразу отказаться от договора и потребовать возврата выплаченной цены (ст. 463 ГК РФ).

Что касается нарушения обязанности покупателя по оплате, то невыплата всей цены по договору не является основанием для расторжения договора купли-продажи, если в нем не содержится соответствующего условия (ст. 486 ГК РФ). Как следует из п. 3 ст. 486 ГК РФ, неоплата товара является основанием для предъявления требования о взыскании оплаты и процентов по ставке Банка России. По этой причине неисполнение обязанности по оплате обычно не рассматривается судами как существенное нарушение договора, влекущее возможность его расторжения. При наличии соответствующего условия в договоре продавец вправе его расторгнуть.

Долгое время, особенно в практике судов общей юрисдикции, суды отказывали в удовлетворении иска к покупателю о расторжении договора купли-продажи даже и при наличии оснований для расторжения, если уже произошла регистрация права собственности на покупателя. В настоящее время в названном Постановлении Пленумов Верховного Суда РФ, ВАС РФ особо подчеркивается, что “регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ”.

________________________
1. Особенности купли-продажи жилых помещений
1.1. Некоторые аспекты защиты прав и ответственности покупателя
1.2. Покупка квартиры в новом доме
2. Некоторые вопросы мены жилых помещений
3. Некоторые вопросы дарения жилых помещений

Просмотров: 37

No votes yet.
Please wait...

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

*

code