ИПОТЕКА В РОССИЙСКОЙ ИМПЕРИИ (СЕРЕДИНА XIX В. – ПЕРВАЯ ЧЕТВЕРТЬ XX СТОЛЕТИЯ): ИСТОРИКО-ПРАВОВОЙ АСПЕКТ

К.В.Кукарекая

Введение: сегодня ипотека – одна из самых актуальных проблем как общества, так и законодательства. Практическое решение этой проблемы вряд ли возможно без исследования эволюции ипотечного займа в историко-правовом аспекте. Стремление улучшить ипотечные отношения, выработать условия, учитывающие интересы как кредиторов, так и должников, подтолкнуло законодателей к созданию новых форм залога, в связи с этим исследование ипотеки как института залога, показывающего ее эволюцию в Российской империи, представляется актуальным. Целью настоящей статьи является анализ процесса развития ипотеки как залоговой формы в имперской России в историко-правовом аспекте. Методы: исследование проведено на основе диалектического, историческо-правового, комплексного, сравнительно-правового, системно-структурного методов, позволяющих изучать явления в развитии, выявлять причинно-следственные связи. Результаты: обоснованная в работе авторская позиция опирается на законодательство Российской империи, а также труды ученых-правоведов имперского периода, описывающие залог недвижимости. Проведенный анализ норм, которые регулируют залоговые отношения, касающиеся недвижимого имущества, позволил выявить преимущества кредитора перед другими лицами в исследуемый период, а также установить, что право залога недвижимости ориентировалось на предмет залога, а залогодержателем получалось удовлетворение, как правило, из его стоимости. Выводы: по результатам исследования установлено, что с принятием в 1835 г. Свода законов Российской империи законодательство стало систематизированным. Этот документ являлся общеимперским и общегосударственным сводом, а положения, содержащиеся в нем и касающиеся залоговых правоотношений, были основополагающими и действующими на всей территории Российской империи. Кроме того, в государстве после отмены крепостного права система ипотечного кредитования стала дифференцированной в зависимости от класса, а именно – принадлежности залогодателя к сословию. Выдача ипотечных ссуд дворянам, как правило, производилась на более выгодных условиях, чем крестьянам. В Российской империи ипотечные правоотношения приобретают также массовый характер в 70-х гг. XIX в., после отмены крепостного права, когда были образованы Государственный крестьянский поземельный банк (в 1882 г.), Государственный дворянский земельный банк (в 1885 г.) и ипотека стала деятельностью специальных кредитных учреждений.

Ключевые слова: ипотека, залог недвижимости, залоговые отношения, кредитор, залогодатель, банк, Российская империя, общеимперская система законодательства.

 

Как отмечает Д.И. Мейер [4, с. 545], термин «ипотека» в дореволюционном праве стал применяться с середины XIX века. Государство и право в Российской империи обусловливались имперскими параметрами организации государственной власти. Империя предусматривала не только государственно-правовое устройство, но и общеимперскую систему законодательства, не исключая действие местного права национальных регионов, которые имели определенную степень автономизма в составе государства. При этом российская администрация в начале 30-х гг. XIX в. (то есть до начала применения ипотеки в законодательстве) принимает меры по унификации права на всей территории империи.

Так, если до января 1831 г. в Великом княжестве Литовском гражданские правоотношения, включая отношения связанные с залоговым правом, наиболее полно были урегулированы третьим Статутом Великого княжества Литовского 1588 г. [12, с. 527], то после присоединения Литовских земель к Российской империи действие этого Статута было прекращено (в Могилевской и Витебской губерниях документ действовал до 1831 г., в Гродненской, Виленской, Минской, Подольской, Киевской, Волынской губерниях – до 1840 г.).

Указом Николая I от 1 января 1831 г., адресованным Сенату, было предписано прекратить на белорусских землях действие Статута, а 18 февраля того же года Госсовет, который рассмотрел вопрос о заложенных в западных губерниях землях, вынес постановление о том, что в Могилевской и Витебской губерниях все дела вновь открывавшиеся и касающиеся залоговых отношений, обязаны были рассматриваться «по русским законам» [51, с .171].

Например, Малороссией, присоединенной к Московскому царству еще в 1653 г., были получены привилегии, а именно – право пользоваться источниками магдебургского права, действовавшими на ее территории со времен польского владычества. Но в Малороссии, как в Западном и Юго-Западном краях, в 1831 г. перестают использоваться местные законы, а в 1843 г. было прекращено действие Статута Великого княжества Литовского 1588 г., положения которого заменили общеимперскими нормами.

Что касается Кавказа и Закавказья, то, например, Грузии при ее присоединении к России в 1801 г. были даны привилегии, которые позволили оставить прежние законы. Однако в 1859 г. выходит Указ «О замене в Закавказском крае постановлений из Уложения Царя Вахтанга общими законами Империи», на основании которого ранее действующее Уложение Вахтанга было заменено общими законами Российской империи. Таким образом, с указанного момента Грузия стала подчиняться российскому праву, которое в Армении (Эриванской губернии) вводилось изначально.

Как представляется, ввод в действие общеимперского права с определенной степенью автономизма обусловлен как принятием мер по унификации права на всей территории империи, так и вводом в действие, начиная с 1 января 1835 г., Свода законов Российской империи (далее – СЗРИ) [10], то есть на территории Российской империи законодательство стало систематизированным.

Следует отметить, что М.М. Сперанский, который относительно систематизации законодательства сформулировал концептуальные вопросы, связывал данную систематизацию с общей задачей, выражающейся в формировании в Российской империи опоры на закон и законность как средства управления обществом [11, с. 93-94]. Исследователь подчеркивал, что «там, где законы не приведены в один состав, всегда есть опасность, исправляя один закон, неожиданно и сверх чаяния изменить или ослабить другой…» [11, с. 93-94]. СЗРИ являлся средством обеспечения правового единства и законности в правовом пространстве империи и был создан с учетом как целей правового регулирования на общегосударственном уровне, так и особенностей национальных регионов и их правового развития. М.М. Сперанский отмечает: «Положено в общем Своде соединить законы, действующие во всем пространстве империи, а законы местные соединить в… Сводах особенных» [11, с. 103].

СЗРИ официально закреплял систему общеимперского законодательства. В ст. 47 и ст. 48 законодательно были установлены параметры, касающиеся соотношений местных и общегосударственных законов. «Империя Российская управляется на твердых основаниях положительных законов, учреждений и уставов, от самодержавной власти исходящих», – указано в ст. 47, а в ст. 48 закреплялось: «Законы в империи действуют или единообразно в общей их силе, или с местными в некоторых их частях изменениями. Пространство сих изменений, места, где они допускаются, и связь их с законами общими определяются в особенных законах, уставах и учреждениях» [8, с. 47-48]. В связи с этим СЗРИ являлся общеимперским и общегосударственным сводом, а положения, содержащиеся в нем и касающиеся залоговых правоотношений, были основополагающими и действующими на территории государства.

Переходя к исследованию историко-пра- вового аспекта ипотеки в Российской империи, следует отметить, что на момент принятия СЗРИ все имущество делилось на недвижимое и движимое. Залог недвижимости именовался – залогом, а залог движимости – заклад [4, с. 545]. И хотя термин «ипотека» ни в общеимперском законодательстве, ни в местных законах не употреблялся, институт залога недвижимости в империи эволюционировал, имея свои особенности.

Свод законов гражданских Российской империи определял, что обеспечение обязательств могут производиться «залогом иму- ществ недвижимых», само понятие залога содержалось в законодательстве не в части о средствах обеспечения исполнения обязательства, в том числе залога недвижимости, а в примечании к ст. 569 Устава судопроизводства торгового и определяло его «как отчуждение права распоряжения, составляющего нераздельную принадлежность права собственности» [9, с. 716].

Таким образом, законодатель определял залог недвижимости как обременение права распоряжения, а не права собственности вообще.

Ученые рассматриваемого периода считали, что должного внимания институту залога законодатель не уделил. Л.А. Кассо указывал на то, что данное определение акцентирует внимание лишь на обременении, не указывая на основное значение осуществления залогового права [2, с. 355]. В свою очередь, Г.Ф. Шершеневич отметил, что, давая такое определение, «законодатель пошел слишком далеко, поскольку выходит, будто залог составляет передачу права собственности, тогда как на самом деле этого нет» [14, с. 347]. Далее ученый приходит к выводу, что, отдавая поместье в залог, собственник не лишается прав распоряжаться им, следовательно, он может, например, заключать договоры аренды. Если же залог препятствует продаже, то данная особенность существа залогового права не составляет [14, с. 347].

Ученые в своем большинстве относили залог, в том числе залог недвижимости, к вещному праву [14, с. 346]. Так, Г.Ф. Шершеневич указывал, что залоговым правом является право на чужую вещь, которое принадлежит верителю и предоставлено ему для обеспечения его «права требования по обязательству и состоящее в возможности преимущественного удовлетворения из ценности данной вещи… Оно является вещным правом, относящимся к группе прав на чужую вещь» [14, с. 346].

Правительствующий Сенат, являясь высшим правоприменительным органом, в своих решениях также отнес залог к вещным правам. Данное обстоятельство позволяет сделать вывод о том, что касательно сущности залога недвижимости как судебная практика, так и господствующая на тот момент правовая доктрина были единодушны.

Кредитор получал удовлетворение своих требований из стоимости залога. Так, в содержании п. 11 приложения к ст. 1663 Законов гражданских усматривается, что при продаже заложенной недвижимости, в случае просрочки возврата кредита (ссуды), из вырученных от продажи средств возмещался сам кредит (ссуда). Таким образом, право залога недвижимости ориентировалось на предмет залога, а залогодержателем получалось удовлетворение, как правило, из его стоимости. Надлежащее исполнение обязательства было обеспечено наличием у должника недвижимости, из стоимости которой кредитор был вправе удовлетворить свои требования.

Согласно ст. 599 Устава судопроизводства торгового задолженность, обеспеченная залогом недвижимости, была отнесена к долгам первой категории наравне с долгами по уплате церковных денег и государственных налогов. Долги первой категории (разряда) в соответствии со ст. 600 указанного Устава погашались в первую очередь. Если средства поступали в недостаточном объеме для погашения всех долгов данной категории, то сначала удовлетворялись долги по уплате церковных денег, а остальные – пропорционально долгу. После публичной продажи заложенной недвижимости в первую очередь в соответствии со ст. 1215 указанного Устава «немедленно уплачиваются издержки по взысканию и претензии, обеспеченные залогом, по старшинству закладных» [9, с 131]. Таким образом, кредитор имеющий залог обладал преимущественным правом перед другими кредиторами для удовлетворения своих требований.

Особенностью института залога недвижимости в Российской империи было то, что в отличие от зарубежных стран, где предметом ипотеки в основном была земля, здесь, как правило, предметом залога были поместья, которые передавались вместе с крепостными. Это было связано с господством до 1861 г. крепостного права [12, с. 54, 133]. В то же время ни в одной из стран мира система кредитования, обеспеченная ипотекой, не достигала таких масштабов, как в Российской империи, где к середине XIX в. более двух третей населенных имений были заложены [1, с. 24].

Кроме того, кредитной деятельностью в Российской империи, начиная с 70-х гг. XIX в., занималось 11 акционерных ипотечных (земельных) банков. Немного позднее, после отмены крепостного права, в Российской империи были образованы Государственный крестьянский поземельный банк (основанный в 1882 г.) и Государственный дворянский земельный банк (основанный в 1885 г.). Таким образом, ипотека стала деятельностью специальных кредитных учреждений.

Государственным крестьянским поземельным банком долгосрочные денежные ссуды выдавались крестьянам на покупку помещичьих земель. Их объем составлял, как правило, до 75 % от стоимости земли, которая приобреталось. Вначале процентная ставка была достаточно высокой – 7,5-8,5 % годовых, но уже к 1896 г. условия кредитования улучшились, так, размер ссуды мог составлять 100 % стоимости земли, которая приобреталась, ставки были снижены до 3,5-4,5 % годовых [3, с. 32].

Государственным дворянским земельным банком заемные средства под залог недвижимости выдавались помещикам. Кредиты (ссуды), обеспеченные залогом недвижимости, широко использовались помещиками для неотложных нужд.

Выдача ипотечных ссуд дворянам, как правило, производилась исходя из следующих условий: в размере до 100 % оценочной стоимости недвижимости; сроком до 66 лет под 5 % годовых [3, с. 32].

Практика российского кредитования, в том числе обеспеченная залогом недвижимости (ипотекой), характеризовалась самым широким распространением мошенничества и злоупотреблений. Представители многих дворянских семей часто использовали свою позицию в обществе для получения огромных кредитов, которые не имели достаточного обеспечения. С другой стороны, бедные представители дворянства пытались заложить «мертвые души».
Такое положение дел потребовало реформирования законодательства о залоге.

В исследуемый период теория ипотечного права основывалась на шести принципах: специальность (запись в вотчинной книге о правах на поместье); гласность (доступность для других); достоверность (законность записи); бесповоротность (при определенных условиях запись оставалась действительной, несмотря на ее неправильность); старшинства (в зависимости от времени записи, внесенной в вотчинную книгу, приоритет залоговых прав); обязательность (некоторые права, относящиеся к поместью, обязательно заносились в книгу и без записи силы не имели (например, закладная, незанесенная в книгу, силы не имела)).

Указанные выше принципы теории ипотечного права стали основой проекта Вотчинного устава. Они также касались будущего российской ипотечной системы [13, с. 35- 36]. Проект Вотчинного устава Российской империи в ст. 43 вводил понятие залога, как обеспечение денежного требования недвижимым имуществом, дающее кредиторам, при неисполнении должником основного обязательства, права на удовлетворение из заложенного поместья. Такое определение залога по настоящее время является действительным. Проект Вотчинного устава устанавливал, что залогом обеспечивается только возврат долга, проценты за два года, а также издержки кредитора, связанные с получением долга. По указанному проекту неустойка и убытки ипотекой не обеспечивались [6, с. 382-384]. Кроме того, проект Вотчинного устава содержал порядок признания законности нескольких закладных сделок на одну и ту же недвижимость, что было характерно для римского права. Разработанный, но не принятый проект Вотчинного устава (а также другие проекты в сфере ипотечного кредитования, рассматривавшиеся до революции 1917 г.) были на повестке дня у специально созданной ипотечной комиссией при Министерстве юстиции Российской империи, однако революция 1917 г. не позволила им осуществиться.

Таким образом, к началу XX в., несмотря на наличие некоторых недостатков, в целом государство имело вполне современную систему кредитования для рассмотренного периода, обеспеченную заложенной недвижимостью, которая была организована на достаточно высоком уровне и имела хорошую законодательную поддержку.

К началу XX в. в Российской империи понятие ипотеки как права на чужую вещь было полностью включено в законодательство о залоге, которое действовало до октября 1917 года. На основе этого были урегулированы отношения между залогодателем и залогодержателем, последнему, в свою очередь, не было дано право владеть, а тем более распоряжаться заложенной недвижимостью.

После революции 1917 г., изменившей государственный строй, национализации земли и отмены частной собственности на землю, а также на крупное частное домовладение, ипотеку, как обеспечение кредитных операций банков, сделало фактически невозможной.

Подводя итоги статьи, сделаем следующие выводы. С принятием в 1835 г. Свода законов Российской империи, законодательство стало систематизированным. Свод являлся общеимперским и общегосударственным сводом, а положения, содержащиеся в нем и касающиеся залоговых правоотношений, были основополагающими и действующими на всей государственной территории. В Российской империи ипотечные правоотношения приобретают массовый характер в 70-х гг. XIX в., после отмены крепостного права, когда в империи были образованы Государственный крестьянский поземельный банк, Государственный дворянский земельный банк и ипотека стала деятельностью специальных кредитных учреждений.

В Российской империи после отмены крепостного права система ипотечного кредитования стала дифференцированной в зависимости от класса, а именно – принадлежности залогодателя к сословию. Выдача ипотечных ссуд дворянам, как правило, производилась на более выгодных условиях, чем крестьянам.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. Битеряюв, А. В. Ипотека в России до 1861 года / А. В. Битеряков // Жилищное строительство. – 2000.- №№ 11.- С. 24.
2. Кассо, Л. А. Понятие о залоге в современном праве / Л. А. Кассо. – Юрьев : Типография К. Маттисена, 1898. – 414 с.
3. Красиков, А. В. Крестьянский банк и его деятельность / А. В. Красиков. – Юрьев, 1910. – 160 с.
4. Мейер, Д. И. Русское гражданское право: В 2 ч. – По исправленному и дополненному 8-му изд. 1902 г. 3-е изд., испр. – М. : Статут, 2003. – 831 с.
5. Полное собрание законов Российской империи. Собрание второе / сост. М. М. Сперанский. – СПб. : Типография II отделения Собственной Е.И.В. Канцелярии, 1831. – Т. VI. – 844 с.
6. Проект Вотчинного устава с пояснительною к нему запискою. – СПб., 1893. – Т. 1. – С. 382- 384.
7. Рогачев, В. В. Развитие ипотечного законодательства в Российской империи второй половины XIX – начала XX века (историко-правовое исследование) : дис. … канд. юрид. наук / Рогачев Виктор Викторович. – М., 2007. – 148 с.
8. Свод законов Российской империи. – СПб. : Типография II Отделения Собственной Е.И.В. Канцелярии, 1857. – Т. 7. – 352 с.
9. Свод законов Российской империи. – СПб. : Изд-во товарищества «Общественная польза», 1900.- Т. XI. – 1239 с.
10. Свод законов Российской империи. – СПб. : Изд-во товарищества «Общественная польза», 1900. – Т. 16.- 276 с.
11. Сперанский, М. М. Обозрение исторических сведений о Своде законов / М. М. Сперанский. – СПб. : Типография II Отделения Собственной Е.И.В. канцелярии, 1833. – 200 с.
12. Статут Вялкага княства Лтоускага 1588. Тэк- сты. Даведшк. Каментарьн. – Минск, 1989. – 207 с.
13. Филиппова, Е. С. Ипотечное жилищное кредитование в условиях реформы законодательства в России : дис. … канд. юрид. наук / Филиппова Елена Станиславовна. – М., 2012. – 241 с.
14. Шершеневич, Г. Ф. Учебник русского гражданского права / Г. Ф. Шершеневич. – М. : Изд. братьев Башмаковых, 1911. – 858 с.

Источник: Legal Concept = Правовая парадигма. – 2018. – Т. 17, N° 4.

Просмотров: 19

No votes yet.
Please wait...

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

*

code