5.2. ТЕКУЩИЙ РЕМОНТ АРЕНДОВАННОГО ИМУЩЕСТВА

Статьи 616, 623 ГК РФ

Текущий ремонт — это ремонт, выполняемый для обеспечения или восстановления работоспособности изделия. Он состоит в замене и (или) восстановлении отдельных частей вещи (п. 38 ГОСТ 18322-78 «Система технического обслуживания и ремонта техники. Термины и определения», утвержденного Постановлением Госстандарта СССР от 15.11.1978 N 2986).

В судебной практике используется и другое определение текущего ремонта. Под ним понимается систематическое и своевременное проведение работ по предохранению имущества от преждевременного износа и устранению возникающих повреждений и неисправностей.

Условие о проведении текущего ремонта арендованного имущества определяет, какая сторона производит текущий ремонт, за чей счет он осуществляется, а также условия его проведения.

 

Согласование условия о проведении текущего ремонта

Согласование данного условия в интересах обеих сторон, поскольку оно определяет их взаимные представления о выполнении текущего ремонта и позволяет избежать конфликтов при его осуществлении.

Для определения этого условия в договоре необходимо предусмотреть следующее:
— сторону, которая несет обязанность по проведению текущего ремонта;
— распределение расходов по текущему ремонту между сторонами;
— виды, объем и стоимость работ по текущему ремонту;
— срок проведения текущего ремонта.

Если условие о текущем ремонте арендованного имущества не согласовано

В этом случае обязанность по проведению текущего ремонта несет арендатор, который обязан выполнить его за свой счет, если иное не предусмотрено законом (п. 2 ст. 616 ГК РФ).

 

5.2.1. Сторона, которая несет обязанность по проведению текущего ремонта арендованного имущества

В силу п. 2 ст. 616 ГК РФ обязанность по осуществлению текущего ремонта арендованного имущества несет арендатор, если иное не установлено законом или договором аренды. Поэтому для согласования его проведения арендатором сторонам нет необходимости включать в договор какие-либо условия.

Правило п. 2 ст. 616 ГК РФ диспозитивно, поэтому стороны вправе в соответствии с п. 4 ст. 421 ГК РФ возложить обязанность по проведению текущего ремонта на арендодателя (решение Арбитражного суда Свердловской области от 19.02.2010 по делу N А60-62576/2009-С10 (Постановлением ФАС Уральского округа от 03.08.2010 N Ф09-5921/10-С2 данное решение оставлено без изменения)).
———————————
Пример формулировки условия:

«Арендодатель обязан производить текущий ремонт переданного в аренду имущества».
———————————
Выполнение текущего ремонта арендатором может быть в его интересах, поскольку позволяет оперативно выполнить ремонт, без временных затрат на транспортировку имущества арендодателю.

Если стороны договорились о проведении текущего ремонта арендатором, они могут согласовать обязанность арендодателя возместить арендатору стоимость текущего ремонта (подробнее об этом см. п. 5.2.2 настоящих Рекомендаций).

Внимание! Если обязанность производить текущий ремонт возложена на арендатора и он ее исполнил, но впоследствии выяснилось, что ремонт был вызван недостатками, за которые отвечает арендодатель (или третье лицо, осуществившее ремонт имущества по договору с арендодателем), арендатор вправе предъявить требования, предусмотренные ст. 612 ГК РФ (Постановление Президиума ВАС РФ от 17.12.2013 N 12528/13). В частности, он может потребовать от арендодателя возмещения своих расходов на проведение ремонта.

Арендодателю в этой связи необходимо учитывать следующее. Возложение на арендатора обязанности по текущему ремонту не освобождает арендодателя от ответственности по ст. 612 ГК РФ за недостатки имущества, возникшие, в частности, из-за некачественного ремонта, который выполнила подрядная организация по договору с арендодателем до передачи имущества в аренду.

Если в договоре не указана сторона, которая несет обязанность по проведению текущего ремонта арендованного имущества

В этом случае обязанность по проведению текущего ремонта арендованного имущества несет арендатор, если иное не предусмотрено законом (п. 2 ст. 616 ГК РФ).

 

5.2.2. Распределение расходов по текущему ремонту между сторонами договора аренды

При согласовании условия о проведении текущего ремонта сторонам рекомендуется определить, за чей счет (арендатора или арендодателя) будет выполняться текущий ремонт.

Проведение текущего ремонта арендодателем

Если стороны в силу диспозитивности п. 2 ст. 616 ГК РФ возложили обязанность по проведению текущего ремонта на арендодателя, они могут также установить, что данный ремонт осуществляется арендодателем за свой счет. Такое согласование распределения расходов на текущий ремонт в интересах арендатора, поскольку в этом случае арендодатель не сможет потребовать взыскания с арендатора стоимости произведенного текущего ремонта согласно п. 2 ст. 616 ГК РФ.

———————————
Пример формулировки условия:

«Арендодатель обязан производить за свой счет текущий ремонт переданного в аренду имущества».

———————————
В интересах арендодателя установить в договоре, что текущий ремонт производится им за счет арендатора. В этом случае он будет вправе требовать от арендатора возмещения стоимости произведенного текущего ремонта (п. 2 ст. 616 ГК РФ).

Стороны могут согласовать данное условие следующим образом:

— прямо указать в договоре, что текущий ремонт производится арендодателем за счет арендатора;

———————————
Пример формулировки условия:

«Арендодатель обязан производить текущий ремонт переданного в аренду имущества за счет арендатора».

———————————
— указать, что арендатор обязан возместить арендодателю стоимость текущего ремонта, произведенного арендодателем.

———————————
Пример формулировки условия:

«Арендодатель обязан производить текущий ремонт переданного в аренду имущества. Арендатор обязан возместить арендодателю стоимость произведенного текущего ремонта».

———————————
Если стороны не согласовали, за чей счет арендодатель по условиям договора обязан производить текущий ремонт

В этом случае можно сделать вывод о том, что стороны не изменили правило п. 2 ст. 616 ГК РФ об осуществлении текущего ремонта за счет арендатора. Поэтому арендодатель вправе будет потребовать взыскания с арендатора стоимости произведенного текущего ремонта на основании п. 2 ст. 616 ГК РФ.

 

Проведение текущего ремонта арендатором

Если обязанность по проведению текущего ремонта несет арендатор (п. 2 ст. 616 ГК РФ), то в его интересах согласовать обязанность арендодателя возместить стоимость произведенного текущего ремонта.

———————————
Пример формулировки условия:

«Арендодатель обязан возместить стоимость текущего ремонта арендованного имущества, произведенного арендатором».

———————————
Если стороны не согласовали, за чей счет арендатор обязан производить текущий ремонт

В этом случае арендатор обязан осуществлять текущий ремонт арендованного имущества за свой счет, если иное не предусмотрено законом (п. 2 ст. 616 ГК РФ), и не вправе будет потребовать взыскания с арендодателя стоимости произведенного текущего ремонта или зачесть ее в счет арендной платы в порядке ст. 410 ГК РФ (см. Риск арендатора 5.2.1).

 

5.2.3. Виды, объем и стоимость работ по текущему ремонту арендованного имущества

В договоре рекомендуется определить виды, объем и стоимость работ, подлежащие выполнению стороной, которая несет обязанность по текущему ремонту арендованного имущества.

Если обязанность по текущему ремонту несет арендатор (п. 2 ст. 616 ГК РФ), то арендодатель заинтересован в согласовании видов и объема работы, которые обеспечат возможность пользования и сдачи в аренду имущества на длительное время. Если обязанность по текущему ремонту несет арендодатель, то арендатор также заинтересован в согласовании данного условия, чтобы виды и объем работ, произведенные арендодателем, обеспечили восстановление работоспособности арендованного имущества.

Определение стоимости текущего ремонта в интересах той стороны, на которой лежит обязанность по ее возмещению стороне, осуществившей текущий ремонт. С помощью согласования стоимости ремонта стороны могут установить предельную сумму, подлежащую возмещению.

Порядок согласования видов, объема и стоимости работ по текущему ремонту аналогичен порядку согласования работ по капитальному ремонту. Подробнее об этом см. п. 5.1.3 настоящих Рекомендаций.

 

5.2.4. Срок проведения текущего ремонта арендованного имущества

В договоре рекомендуется согласовать срок проведения текущего ремонта. Если его обязан производить арендодатель (п. 2 ст. 616 ГК РФ), то арендатор заинтересован в согласовании срока ремонта, чтобы планировать, когда он сможет приступить к пользованию имуществом.

Порядок согласования данного условия зависит от того, существует ли необходимость в проведении текущего ремонта в момент заключения договора.

Если на момент заключения договора арендованное имущество имеет недостатки (п. 2 ст. 612 ГК РФ), которые подлежат устранению с помощью текущего ремонта, и стороны договорились о его выполнении (арендодателем или арендатором), в договоре следует прямо указать срок проведения текущего ремонта.

В случае когда на момент заключения договора арендованное имущество исправно и не требует текущего ремонта, но стороны хотят провести его в будущем, в договоре необходимо согласовать срок или периодичность проведения этого ремонта.

Порядок согласования срока или периодичности ремонта аналогичен для текущего и капитального ремонта. Подробнее об этом см. п. 5.1.4 настоящих Рекомендаций.

Если срок или периодичность проведения текущего ремонта арендованного имущества не согласованы

В этом случае текущий ремонт должен быть произведен обязанной стороной в семидневный срок со дня предъявления требования другой стороной (п. 2 ст. 314 ГК РФ). Если обязанность по проведению текущего ремонта возложена на арендодателя за его счет, арендатор не заявлял о необходимости текущего ремонта и провел его самостоятельно, он не сможет ссылаться на невыполнение арендодателем этой обязанности и требовать возмещения стоимости текущего ремонта согласно п. 2 ст. 616 ГК РФ (см. Риск арендатора 5.2.2).

Содержание

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.

*

code