5. СОДЕРЖАНИЕ АРЕНДОВАННОГО ИМУЩЕСТВА. 5.1. КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ АРЕНДОВАННОГО ИМУЩЕСТВА

Статьи 616, 623 ГК РФ

Содержание имущества – это поддержание имущества в исправном, безопасном и пригодном для эксплуатации состоянии в соответствии с его назначением, а также уплата возникающих в связи с этим расходов (см. судебную практику, в которой данное понятие толкуется применительно к обязанностям собственника имущества: Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2010 N 18АП-1099/2010 (оставлено без изменения Постановлением ФАС Уральского округа от 22.06.2010 N Ф09-4687/10-С5), Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 01.07.2010 по делу N А33-452/2010, Постановление президиума Санкт-Петербургского городского суда от 28.06.2006 N 44г-361/06).

Содержание имущества включает в себя осуществление капитального и текущего ремонта, поддержание его в исправном состоянии, включая замену комплектующих, соблюдение условий пользования и хранения имущества, его техническое обслуживание (ст. ст. 210, 249, 616, 634, 644, 661, 695 ГК РФ).

 

Условия содержания арендованного имущества определяют, какая из сторон договора аренды несет обязанности по содержанию имущества и как распределяются между сторонами расходы на его содержание.

 

Согласование условий содержания арендованного имущества

Статья 616 ГК РФ диспозитивна и позволяет сторонам урегулировать свои отношения относительно содержания арендованного имущества (п. 4 ст. 421 ГК РФ).

Для согласования условий содержания имущества в договоре необходимо предусмотреть обязанности сторон:

– по осуществлению капитального ремонта;

– по проведению текущего ремонта;

– по поддержанию арендованного имущества в исправном состоянии;

– по уплате расходов на содержание арендованного имущества.

 

Если условия содержания арендованного имущества не согласованы

В этом случае обязанности по содержанию арендованного имущества распределяются между сторонами в соответствии с правилами ст. 616 ГК РФ по умолчанию. Арендатор должен поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества п. 2 ст. 616 ГК РФ. Такие расходы не включают в себя затраты на капитальный ремонт, который осуществляет арендодатель за свой счет (п. 1 ст. 616 ГК РФ).

 

5.1. КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ АРЕНДОВАННОГО ИМУЩЕСТВА

Статьи 616, 623 ГК РФ

 

Капитальный ремонт – это ремонт, выполняемый для восстановления исправности и полного или близкого к полному восстановлению ресурса изделия с заменой или восстановлением любых его частей, включая базовые (п. 36 ГОСТ 18322-78 “Система технического обслуживания и ремонта техники. Термины и определения”, утвержденного Постановлением Госстандарта СССР от 15.11.1978 N 2986).

В судебной практике используются и другие определения капитального ремонта. В частности, под ним понимается проведение направленных на сохранение целостности, назначения и стоимости вещи работ, которые требуют значительных затрат на восстановление существенных частей, элементов вещи в связи с их износом, поломкой или другими воздействиями внешних факторов.

Условие о проведении капитального ремонта арендованного имущества определяет, какая сторона производит капитальный ремонт, за чей счет он осуществляется, а также устанавливает условия проведения ремонта.

 

Согласование условия о проведении капитального ремонта

Согласование данного условия в интересах обеих сторон, поскольку оно определяет их взаимные представления о выполнении капитального ремонта и позволяет избежать конфликтов при его осуществлении.

Поэтому в договоре необходимо предусмотреть:

– сторону, которая несет обязанность по проведению капитального ремонта;

– распределение расходов по капитальному ремонту между сторонами;

– виды, объем и стоимость работ по капитальному ремонту;

– срок проведения капитального ремонта;

– порядок внесения арендной платы за период проведения капитального ремонта.

 

Если условие о капитальном ремонте арендованного имущества не согласовано

В этом случае обязанность по проведению капитального ремонта несет арендодатель, который обязан выполнить его за свой счет, если иное не предусмотрено законом или иными правовыми актами (п. 1 ст. 616 ГК РФ).

 

5.1.1. Сторона, которая несет обязанность по проведению капитального ремонта арендованного имущества

 

Согласно п. 1 ст. 616 ГК РФ обязанность по осуществлению капитального ремонта переданного в аренду имущества несет арендодатель, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Для согласования проведения капитального ремонта арендодателем, сторонам нет необходимости включать в договор какие-либо условия.

Указанная норма диспозитивна, поэтому стороны вправе в соответствии с п. 4 ст. 421 ГК РФ возложить обязанность по осуществлению капитального ремонта на арендатора.

——————————–

Пример формулировки условия:

“Арендатор обязан производить капитальный ремонт арендованного имущества”.

——————————–

При этом стороны вправе возложить на арендатора оба вида капитального ремонта (плановый или неплановый) или только один.

Выполнение капитального ремонта арендодателем может быть в его интересах, если арендатор не обладает необходимыми разрешениями, квалифицированными специалистами, материалами для ремонта.

Если капитальный ремонт осуществляется арендодателем, стороны могут согласовать обязанность арендатора возместить его стоимость (подробнее об этом см. п. 5.1.2 настоящих Рекомендаций).

Необходимо учитывать, что, если арендатор знал о недостатках имущества и при этом принял на себя обязанность по его капитальному ремонту, в дальнейшем он не сможет требовать возмещения расходов на его проведение, ссылаясь на устранение недостатков (см. Риск арендатора 2.4.1). Подробнее о последствиях передачи имущества с недостатками см. п. 2.4 настоящих Рекомендаций.

 

Если в договоре не указано, какая сторона несет обязанность по проведению капитального ремонта

В этом случае обязанность по осуществлению капитального ремонта арендованного имущества несет арендодатель, если иное не предусмотрено законом или иными правовыми актами (п. 1 ст. 616 ГК РФ).

 

Плановый и неплановый капитальный ремонт

По некоторым видам имущества требованиями нормативно-технической документации может быть предусмотрено проведение планового капитального ремонта с определенной периодичностью (п. 39 ГОСТ 18322-78 “Система технического обслуживания и ремонта техники. Термины и определения”, утвержденного Постановлением Госстандарта СССР от 15.11.1978 N 2986).

Например, плановый капитальный ремонт с определенной периодичностью предусмотрен для железнодорожных вагонов и контейнеров, автомобилей, автобусов, прицепов и полуприцепов (п. 5.2.4 Правил безопасности при перевозке опасных грузов железнодорожным транспортом, утвержденных Постановлением Госгортехнадзора РФ от 16.08.1994 N 50, п. п. 1.2, 2.2.12, 2.15.1 Положения о техническом обслуживании и ремонте подвижного состава автомобильного транспорта, утвержденного Минавтотрансом РСФСР 20.09.1984).

Если плановый или неплановый ремонт предусмотрен нормативными документами, стороны могут согласовать, что арендатор обязан производить только плановый капитальный ремонт имущества, а арендодатель – неплановый, или иным образом распределить обязанности по проведению капитального ремонта.

——————————–

Примеры формулировок условия:

“Арендатор обязан производить плановый капитальный ремонт арендованного имущества. Арендодатель обязан производить неплановый капитальный ремонт переданного в аренду имущества”.

“Арендодатель обязан производить плановый капитальный ремонт переданного в аренду имущества. Арендатор обязан производить неплановый капитальный ремонт арендованного имущества”.

——————————–

Если стороны не указали, что арендатор обязан производить только один из видов капитального ремонта

В этом случае арендатор обязан осуществить как плановый, так и неплановый ремонт арендованного имущества согласно п. 1 ст. 616 ГК РФ (см. Риск арендатора 5.1.1).

 

5.1.2. Распределение расходов по капитальному ремонту между сторонами договора аренды

 

При согласовании условия о проведении капитального ремонта сторонам рекомендуется определить, за чей счет будет выполняться капитальный ремонт. По умолчанию он осуществляется за счет арендодателя (п. 1 ст. 616 ГК РФ), однако стороны вправе изменить это условие договором.

 

Проведение капитального ремонта арендатором

Если по договору капитальный ремонт осуществляет арендатор, стороны могут согласовать условие о том, что капитальный ремонт производится арендатором за свой счет (п. 1 ст. 616 ГК РФ). Такое распределение расходов больше защищает интересы арендодателя, так как арендатор при наличии такого условия в договоре не сможет потребовать взыскания с арендодателя стоимости произведенного капитального ремонта или зачесть ее в счет арендной платы в порядке ст. 410 ГК РФ (см. Риск арендатора 5.1.2).

——————————–

Пример формулировки условия:

“Арендатор обязан производить за свой счет капитальный ремонт арендованного имущества”.

——————————–

Стороны вправе установить в договоре, что капитальный ремонт производится арендатором за счет арендодателя. Такое распределение расходов в интересах арендатора, так как в этом случае он будет вправе потребовать от арендодателя возмещения стоимости произведенного капитального ремонта (п. 1 ст. 616 ГК РФ).

Согласовать условие о производстве работ за счет арендодателя можно следующим образом:

– прямо указать в договоре, что капитальный ремонт производится арендатором за счет арендодателя;

——————————–

Пример формулировки условия:

“Арендатор обязан производить капитальный ремонт арендованного имущества за счет арендодателя”.

——————————–

– указать, что арендодатель обязан возместить арендатору стоимость капитального ремонта, произведенного арендатором;

——————————–

Пример формулировки условия:

“Арендатор обязан производить капитальный ремонт арендованного имущества. Арендодатель обязан возместить арендатору стоимость произведенного капитального ремонта”.

——————————–

– указать, что стоимость капитального ремонта, произведенного арендатором, подлежит зачету в счет арендной платы.

——————————–

Пример формулировки условия:

“Арендатор обязан производить капитальный ремонт арендованного имущества. Стоимость капитального ремонта, произведенного арендатором, подлежит зачету в счет арендной платы”.

——————————–

Условие о зачете стоимости капитального ремонта в счет арендной платы фактически означает, что капитальный ремонт производится арендатором за счет арендодателя.

В связи с этим у арендодателя возникнет обязанность возместить арендатору стоимость капитального ремонта (п. 1 ст. 616 ГК РФ), а у арендатора право прекратить свое обязательство по уплате арендной платы полностью или частично зачетом встречного требования к арендодателю об уплате стоимости капитального ремонта (ст. 410 ГК РФ). В результате зачета задолженность арендатора по арендной плате уменьшится на стоимость произведенного капитального ремонта. Поэтому арендодатель не вправе будет требовать расторжения договора по причине невнесения арендной платы в данной части и уплаты неустойки за просрочку ее внесения согласно абз. 4 ст. 619, п. 2 ст. 450, ст. 330 ГК РФ (см. Риск арендодателя 5.1.1).

 

Если стороны не согласовали, за чей счет арендатор обязан производить капитальный ремонт

В этом случае считается, что стороны не изменили правило п. 1 ст. 616 ГК РФ об осуществлении капитального ремонта за счет арендодателя. Поэтому арендатор вправе требовать взыскания с арендодателя стоимости произведенного капитального ремонта или зачесть ее в счет арендной платы в порядке ст. 410 ГК РФ (см. Риск арендодателя 5.1.2).

 

Проведение капитального ремонта арендодателем

Если обязанность по проведению капитального ремонта несет арендодатель (п. 1 ст. 616 ГК РФ), стороны вправе согласовать обязанность арендатора возместить стоимость произведенного капитального ремонта.

——————————–

Пример формулировки условия:

“Арендатор обязан возместить стоимость капитального ремонта арендованного имущества, произведенного арендодателем”.

——————————–

Если стороны не согласовали, за чей счет арендодатель обязан производить капитальный ремонт арендованного имущества

В таком случае арендодатель обязан осуществлять капитальный ремонт имущества за свой счет, если иное не предусмотрено законом или иными правовыми актами (п. 1 ст. 616 ГК РФ).

 

5.1.3. Виды, объем и стоимость работ по капитальному ремонту арендованного имущества

 

В договоре рекомендуется определить виды, объем и стоимость работ, подлежащих выполнению стороной, которая несет обязанность по капитальному ремонту.

Согласование данного условия в интересах и арендатора, и арендодателя. И это не зависит от того, кто из них производит капитальный ремонт (п. 1 ст. 616 ГК РФ).

Так, арендодатель заинтересован в том, чтобы в процессе ремонта арендатором выполнялись определенные виды и объем работ, которые обеспечат возможность пользования и сдачи в аренду имущества на длительное время. Арендатору же необходимо, чтобы виды и объем работ, произведенные арендодателем, обеспечили восстановление не только исправности имущества, но и максимально близкое к полному восстановление его ресурса, качеств и свойств.

Определение стоимости капитального ремонта в интересах той стороны, на которой лежит обязанность по ее возмещению стороне, осуществившей капитальный ремонт. С помощью согласования стоимости ремонта стороны могут установить предельную сумму, подлежащую возмещению.

Порядок согласования видов, объема и стоимости работ зависит от того, существует ли необходимость в проведении капитального ремонта на момент заключения договора.

Если на этот момент арендованное имущество имеет недостатки (п. 2 ст. 612 ГК РФ), которые подлежат устранению с помощью капитального ремонта, и стороны договорились о его осуществлении арендодателем или арендатором, в договоре следует прямо указать виды, объем и стоимость работ по капитальному ремонту. Данные условия также могут быть согласованы путем составления сметы, которая будет являться приложением к договору.

——————————–

Примеры формулировок условия:

“Арендодатель обязан выполнить за свой счет следующие работы по капитальному ремонту переданного в аренду имущества: ______________ (указать виды, объем и стоимость работ)”.

“Арендатор обязан выполнить за счет арендодателя работы по капитальному ремонту арендованного имущества. Виды, объем и стоимость работ указаны в смете (Приложение N 1 к договору)”.

——————————–

Если на момент заключения договора арендованное имущество исправно и не требует капитального ремонта, стороны могут предусмотреть механизм согласования видов, объема и стоимости работ по капитальному ремонту, в котором может возникнуть неотложная необходимость. Таковая может, например, возникнуть, если имущество окажется неисправным вследствие аварии, ухудшения состояния, вызванного износом и другими причинами (п. 1 ст. 616 ГК РФ).

Для согласования указанного механизма в договоре можно предусмотреть следующие обязанности стороны, на которую договором или законом возложено осуществление капитального ремонта (п. 1 ст. 616 ГК РФ):

– предварительно получить у другой стороны согласие на выполнение работ по капитальному ремонту;

– предварительно согласовать с другой стороной виды, объем и стоимость работ (смету).

Сторонам рекомендуется закрепить порядок исполнения перечисленных обязанностей:

– форму и порядок направления запроса о получении согласия на выполнение работ по капитальному ремонту или предложения по видам, объему и стоимости работ, и ответа на него (письменная форма, направление заказным письмом, телеграммой, с нарочным и т.д.);

– срок выдачи согласия, ответа на предложение;

– последствия отсутствия ответа на запрос или предложение в установленный срок.

——————————–

Пример формулировки условия:

“В случае возникновения необходимости в проведении капитального ремонта арендованного имущества арендатор обязан произвести его за свой счет. При этом арендатор обязан предварительно согласовать с арендодателем виды, объем и стоимость работ по капитальному ремонту путем направления письменного предложения заказным письмом. Арендодатель обязан направить аналогичным образом ответ на предложение арендатора в течение ________ (указать срок) с момента его получения. В случае если арендодатель не отправит ответ на предложение в течение установленного срока либо немотивированно откажется от согласования видов, объема и стоимости работ по капитальному ремонту, предложение арендатора считается принятым арендодателем”.

——————————–

Если виды, объем и стоимость работ по капитальному ремонту или механизм их согласования в договоре не определены

В этом случае сторона, которая несет обязанность по капитальному ремонту (п. 1 ст. 616 ГК РФ), будет обязана выполнить работы, необходимые для восстановления исправности и близкого к полному восстановлению ресурса имущества (п. 36 ГОСТ 18322-78 “Система технического обслуживания и ремонта техники. Термины и определения”, утвержденного Постановлением Госстандарта СССР от 15.11.1978 N 2986). При этом виды и объем работ будут определяться этой стороной самостоятельно, с учетом указанных требований, и могут не удовлетворить потребности другой стороны, а стоимость произведенного капитального ремонта может превысить ожидаемую. В связи с последним обстоятельством, сторона, за чей счет осуществляется капитальный ремонт, может понести незапланированные расходы по возмещению другой стороне стоимости капитального ремонта.

 

5.1.4. Срок проведения капитального ремонта арендованного имущества

 

В договоре рекомендуется предусмотреть срок проведения капитального ремонта. Последствия согласования данного условия зависят от того, существует ли необходимость в проведении капитального ремонта в момент заключения договора.

 

Арендованное имущество имеет недостатки, которые оговорены в договоре

Если на момент заключения договора арендованное имущество имеет недостатки (п. 2 ст. 612 ГК РФ), которые подлежат устранению с помощью капитального ремонта, и стороны договорились о его осуществлении арендодателем или арендатором, в договоре следует прямо указать срок проведения капитального ремонта. Если его обязан производить арендодатель, то арендатор заинтересован в согласовании срока ремонта, чтобы планировать, когда он сможет приступить к пользованию имуществом.

Срок проведения капитального ремонта арендованного имущества определяется по правилам ст. ст. 190, 191 ГК РФ, а именно:

– календарной датой;

– событием, которое должно неизбежно наступить;

– истечением периода времени, начало которого может быть определено календарной датой или наступлением согласованного события.

Если срок проведения капитального ремонта установлен как период, стороны могут установить, что данный период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором (п. 1 ст. 314 ГК РФ).

——————————-

Примеры формулировок условия:

“Арендатор обязан выполнить за счет арендодателя капитальный ремонт переданного в аренду имущества “___” _____________ 20___ г.”.

“Арендодатель обязан выполнить за счет арендатора капитальный ремонт переданного в аренду имущества в течение года с момента заключения договора”.

“Арендатор обязан выполнить за свой счет капитальный ремонт арендованного имущества в срок с “____” ______________ 20___ г. по “____” _____________ 20___ г.”.

——————————–

Если срок проведения капитального ремонта арендованного имущества не согласован

В этом случае сторона, на которой в силу договора или закона лежит обязанность по капитальному ремонту арендованного имущества, обязана произвести его в разумный срок (абз. 2 п. 1 ст. 616 ГК РФ).

Предвидеть, какой срок будет признан судом разумным, невозможно, поэтому сторона несет риск привлечения ее к ответственности за несвоевременное осуществление ремонта (ст. 15, п. 1 ст. 393 ГК РФ).

 

Арендованное имущество не имеет недостатков на момент заключения договора

Если на момент заключения договора арендованное имущество исправно и не требует капитального ремонта, но стороны хотят провести его в будущем (например, капитальный ремонт, который будет осуществляться с определенной периодичностью), в договоре необходимо согласовать срок или периодичность проведения этого ремонта.

Срок проведения должен быть установлен по правилам ст. ст. 190, 191 ГК РФ: указанием на календарную дату, событие, которое должно неизбежно наступить, или истечением определенного периода времени, начало которого может быть определено календарной датой или наступлением согласованного события.

Если срок проведения ремонта указан как период времени, стороны могут установить, что данный период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором (п. 1 ст. 314 ГК РФ).

——————————–

Примеры формулировок условия:

“Арендодатель обязан выполнить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества “____” _____________ 20____ г.”.

“Арендатор обязан выполнить за свой счет капитальный ремонт арендованного имущества в течение трех месяцев с момента заключения договора”.

“Арендодатель обязан выполнить за свой счет капитальный ремонт арендованного имущества в срок с “____” ___________ 20___ г. по “____” ___________ 20____ г.”.

——————————–

Периодичность проведения предусматривается, как правило, для планового капитального ремонта и согласовывается путем указания на повторяемость его проведения (через определенные промежутки времени).

——————————-

Пример формулировки условия:

“Арендодатель обязан за свой счет производить плановый капитальный ремонт переданного в аренду имущества, не реже одного раза в год”.

——————————–

Если срок или периодичность проведения капитального ремонта не согласованы

В этом случае, а также в случае, когда ремонт вызван неотложной необходимостью (т.е. имущество оказалось в неисправном состоянии), он должен быть проведен в разумный срок (п. 1 ст. 616 ГК РФ). Если имущество исправно и пригодно для использования по назначению, то ни одна из сторон не вправе требовать осуществления другой стороной капитального ремонта, а в случае его непроведения – расторжения договора согласно абз. 5 ст. 619 ГК РФ (см. Риск арендодателя 5.1.3).

Если капитальный ремонт обязан производить арендодатель за свой счет, но арендатор самостоятельно произвел его при отсутствии неотложной необходимости, арендатор не вправе будет требовать от арендодателя возмещения стоимости капитального ремонта или ее зачета в счет арендной платы согласно п. 1 ст. 616 ГК РФ.

В случае когда капитальный ремонт арендованного имущества обязан осуществлять арендатор за свой счет, но арендодатель самостоятельно произвел его при отсутствии неотложной необходимости, арендодатель не вправе будет потребовать от арендатора возмещения стоимости капитального ремонта на основании п. 1 ст. 616 ГК РФ.

 

5.1.5. Арендная плата за период проведения капитального ремонта

 

В период проведения капитального ремонта арендованное имущество не пригодно для использования по назначению. Поэтому в силу ст. 421 ГК РФ в договоре можно согласовать условие об освобождении арендатора от обязанности по внесению арендной платы либо о ее уменьшении на этот период.

——————————–

Примеры формулировок условия:

“Арендатор освобождается от уплаты арендной платы за период проведения капитального ремонта арендованного имущества”.

“За период проведения капитального ремонта арендованного имущества арендная плата подлежит уменьшению на ____ (указать цифрой или прописью) процентов”.

——————————–

Если условие об освобождении арендатора от арендной платы или ее уменьшении за период капитального ремонта не согласовано

В этом случае арендатор обязан вносить арендную плату за период капитального ремонта в полном объеме согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ (см. Риск арендатора 5.1.3).

Содержание

Просмотров: 2879

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.

*

code