4.2. ВОЗВРАТ АРЕНДОВАННОГО ИМУЩЕСТВА

Статьи 135, 314, 316, 622 ГК РФ

Условие о возврате арендованного имущества определяет порядок исполнения обязанности арендатора вернуть арендодателю имущество при прекращении договора аренды (ч. 1 ст. 622 ГК РФ).

 

Согласование условия о возврате арендованного имущества

В силу специфики арендных правоотношений по договору аренды передается индивидуально определенная вещь (подробнее об этом см. п. 1.3 “Объект аренды”). Соответственно, при прекращении договора должна быть возвращена именно та вещь, которая была предоставлена арендатору во временное владение и пользование.

Стороны не могут исключить договором обязанность арендатора вернуть арендованное имущество, поскольку эта обязанность императивна (ч. 1 ст. 622 ГК РФ). Исключением является случай, когда договором предусмотрен выкуп арендованного имущества (ст. 624 ГК РФ). Однако стороны вправе определить порядок возврата имущества.

Для согласования порядка возврата арендованного имущества необходимо определить:

– состояние имущества на момент его возврата;

– принадлежности и документы, подлежащие передаче при возврате имущества;

– место возврата имущества;

– срок возврата имущества;

– размер арендной платы за пользование имуществом в период после прекращения договора;

– взыскание убытков и неустойки при несвоевременном возврате имущества.

 

Внимание! Требований к тому, как должен оформляться возврат арендованного имущества, законом не установлено. Однако, суд не признает доказанным факт возврата имущества, если это не подтверждено документально (Определение ВАС РФ от 21.02.2008 N 1224/08). Обычно документом, подтверждающим факт возврата арендодателю имущества, является акт приема-передачи.

 

4.2.1. Состояние имущества на момент его возврата по договору аренды

 

По общему правилу арендатор при прекращении договора аренды обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа (ч. 1 ст. 622 ГК РФ).

Под нормальным износом понимается та степень изменений вещи, которая предполагается естественной при обычном пользовании ею в течение срока действия договора. Для некоторых вещей показатель нормального износа может быть установлен техническими нормативами или определен обычными требованиями (исходя из условий пользования вещью).

Стороны могут согласовать иное состояние имущества на момент его возврата (ч. 1 ст. 622 ГК РФ). Например, может быть предусмотрено, что оно возвращается отремонтированным или с улучшениями, произведенными арендатором. Такие условия выгодны арендодателю, поскольку ценность его имущества повысится. Однако на арендатора в таком случае налагаются дополнительные обязанности по улучшению состояния имущества.

——————————–

Пример формулировки условия:

“При прекращении настоящего договора передаваемое арендатору оборудование подлежит возврату арендодателю полностью отремонтированным с заменой следующих частей и деталей:

– (перечень)”.

——————————–

В силу п. 2 ст. 616 ГК РФ в договоре можно предусмотреть условие о том, что арендатор освобождается от обязанности производить за свой счет текущий ремонт. В этом случае необходимо указать, что арендованное имущество подлежит возврату со сверхнормативным износом (т.е. в состоянии худшем, чем при нормальном износе). Такое условие выгодно арендатору, поскольку оно позволяет тратить на содержание имущества меньше средств. Однако для арендодателя данное условие означает, что он должен будет произвести дополнительные действия и траты для устранения недостатков имущества после его возврата. В связи с этим в договоре рекомендуется предусмотреть предельный показатель износа арендуемой вещи, для того чтобы арендодатель мог заранее рассчитать средства, необходимые для улучшения состояния имущества.

——————————–

Пример формулировки условия:

“При прекращении настоящего договора арендованное оборудование должно быть возвращено арендодателю. Допускается возврат оборудования со сверхнормативным износом:

– 100-процентный износ деталей (указать каких именно);

– 50-процентный износ деталей (указать каких именно)”.

——————————–

Если стороны не согласовали требования к состоянию имущества на момент его возврата

В этом случае арендатор будет обязан вернуть имущество в том состоянии, в котором оно было получено с учетом нормального износа (ч. 1 ст. 622 ГК РФ). Арендатору необходимо будет устранить все произведенные изменения, не предусмотренные договором, даже если в результате таких изменений имущество было улучшено (см. Риск арендатора 4.2.1).

Однако если арендодатель дал свое согласие на произведение изменений имущества, арендатор не будет обязан их устранять.

 

4.2.2. Принадлежности и документы, подлежащие передаче при возврате арендованного имущества

 

В соответствии с п. 2 ст. 611 ГК РФ имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами. По общему правилу принадлежности следуют судьбе главной вещи (ст. 135 ГК РФ). Следовательно, при возврате имущества они должны быть возвращены арендодателю. Документы, необходимые для использования имущества, подлежат возврату, так же как его принадлежности в порядке ст. 135 ГК РФ.

Во избежание разногласий относительно того, какие именно принадлежности и документы подлежат возврату вместе с имуществом, в договоре рекомендуется их перечислить.

——————————–

Пример формулировки условия:

“По настоящему договору арендодатель передает арендатору во временное владение и пользование (указать объект аренды) вместе со следующим принадлежностями и документами:

_____________________________ (указывается перечень документов и принадлежностей).

При прекращении настоящего договора арендатор обязан вернуть арендодателю арендованное имущество вместе с принадлежностями и документами, указанными в п. __ настоящего договора”.

——————————–

Данный перечень может содержаться также в отдельном приложении к договору. В этом случае приложение должно обязательно быть подписано и содержать ссылку на основной договор.

——————————–

Пример формулировки условия:

“При прекращении настоящего договора арендатор обязан вернуть арендодателю арендованное имущество вместе со всеми принадлежностями и документами, указанными в приложении N _ к настоящему договору”.

——————————–

Перечень необязательно должен включать в себя только те документы и принадлежности, которые были переданы арендатору вместе с имуществом. Стороны могут расширить его и предусмотреть обязанность арендатора передать дополнительные документы. Например, таким документом может быть заключение эксперта о техническом состоянии имущества (для подтверждения того, что оно возвращается в надлежащем состоянии). В случае когда получение дополнительных документов связано с материальными затратами, в договоре рекомендуется указать ту сторону, которая несет такие расходы.

——————————–

Пример формулировки условия:

“При возврате арендованного имущества арендатор обязуется передать арендодателю также полный комплект документов, перечисленных в п. _ настоящего договора. Кроме того, арендатор обязуется предоставить арендодателю заключение независимого эксперта о техническом состоянии имущества. Расходы по оплате услуг эксперта несет арендатор”.

——————————–

Если стороны не согласовали перечень принадлежностей и документов, подлежащих возврату вместе с имуществом

В этом случае арендатор будет обязан вернуть все принадлежности и документы, полученные им вместе с объектом аренды. В противном случае арендодатель сможет истребовать их в судебном порядке в соответствии со ст. ст. 135, 622 ГК РФ (см. Риск арендатора 4.2.2).

 

4.2.3. Место возврата арендованного имущества

 

Стороны вправе определить любое место возврата арендованного имущества. Это может быть место нахождения одной из сторон, место использования имущества или иное согласованное место.

Во избежание разногласий в договоре необходимо указать точный адрес места, по которому имущество будет возвращено. При этом выбирать место приемки следует с таким расчетом, чтобы в ней смогли участвовать обе стороны, т.е. место должно быть территориально доступным.

——————————–

Примеры формулировки условия:

“Возврат арендованного имущества осуществляется в месте нахождения арендатора/арендодателя по адресу: ______________________”.

 

“Арендатор обязан вернуть арендованное имущество на склад арендодателя по адресу: _______________”.

——————————–

Если место возврата арендованного имущества не согласовано

Возврат имущества должен произойти не в месте нахождения арендатора (абз. 7 п. 1 ст. 316 ГК РФ), а в том месте, где состоялась передача имущества арендатору (п. 36 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 66 от 11.01.2002).

 

4.2.4. Срок возврата арендованного имущества

 

Согласно ч. 1 ст. 622 ГК РФ арендатор при прекращении договора аренды обязан вернуть арендованное имущество. Суды указывают, что оно должно быть возвращено в момент прекращения договора независимо от оснований его прекращения (истечения срока действия договора, досрочного расторжения и др.). При этом срок возврата имущества определяется моментом прекращения действия договора (Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 16.11.2009 по делу N А33-8385/2009 (Определением ВАС РФ от 22.06.2010 N ВАС-7671/10 отказано в передаче данного дела, а также Постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 12.02.2010 N А33-8385/2009 для пересмотра в порядке надзора), Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 14.11.2008 N А33-9580/2007-03АП-3167/2008).

Однако иногда стороны отступают от положений ч. 1 ст. 622 ГК РФ и устанавливают срок возврата арендованного имущества, который не совпадает с моментом прекращения договора аренды. Так, распространенным является условие о том, что имущество должно быть возвращено через определенное время после прекращения договора аренды, например в течение нескольких дней после окончания срока его действия (Постановление ФАС Поволжского округа от 03.03.2009 по делу N А12-7646/2008, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 18.09.2009 по делу N А20-1896/2008, Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2009 по делу N А56-10084/2009 (оставлено без изменения Постановлением ФАС Северо-Западного округа от 28.08.2009 N А56-10084/2009, Определением ВАС РФ от 07.12.2009 N ВАС-16131/09 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора)).

Можно предположить, что согласование условия о возврате арендованного имущества в течение определенного срока после окончания действия договора является допустимым. Такое право сторон следует из отсутствия в ч. 1 ст. 622 ГК РФ императивного требования о возврате имущества одновременно с прекращением договора аренды.

——————————–

Пример формулировки условия:

“Арендатор обязан вернуть имущество арендодателю по акту приема-передачи в течение пяти дней с даты прекращения договора аренды”.

——————————–

Часть 1 ст. 622 ГК РФ не содержит запрета установить иное и не отвечает критериям императивности, указанным в п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 “О свободе договора и ее пределах”. Это позволяет предположить, что данная норма является диспозитивной в части срока возврата арендованного имущества. Следовательно, условие о возврате имущества в срок, который не совпадает с окончанием срока действия договора, не противоречит ч. 1 ст. 622 ГК РФ.

Однако при согласовании условия о возврате имущества после окончания действия договора следует учитывать, что в ходе его исполнения может возникнуть ситуация, когда имущество будет фактически находиться во владении и (или) пользовании арендатора после прекращения договора, что может повлечь неблагоприятные последствия для арендодателя. Так, если арендодатель не намерен продолжать отношения по договору и не заявит об этом до окончания срока его действия, суд на основании п. 2 ст. 621 ГК РФ может признать договор возобновленным на неопределенный срок (см. Риск арендодателя 4.2.1).

 

Если в договоре не определен срок возврата арендованного имущества

Арендатор будет обязан вернуть имущество в день прекращения договора (п. 1 ст. 314, ст. 622 ГК РФ).

 

4.2.5. Арендная плата за пользование имуществом в период после прекращения договора аренды

 

Если в договоре установлено, что арендованное имущество должно быть возвращено в течение определенного срока после его прекращения, такой срок будет входить в период фактического пользования имуществом, подлежащий оплате в силу ч. 2 ст. 622 ГК РФ. В этом случае арендатор, несмотря на прекращение договора, будет обязан вносить арендную плату до момента фактического возврата имущества.

Исходя из смысла п. 2 ст. 453 ГК РФ обязательство арендатора по возврату имущества не прекращается после расторжения договора аренды, поскольку это вытекает из существа названного обязательства. Данная норма с 1 июня 2015 г. закрепила подход, ранее сформулированный Пленумом ВАС РФ в п. 8 Постановления от 06.06.2014 N 35 “О последствиях расторжения договора”. Он указал, что порядок исполнения обязательства по возврату имущества при расторжении договора определяется положениями общей части обязательственного права, в частности, гл. 22 ГК РФ, и специальными нормами гл. 34 ГК РФ о возврате арендованного имущества (ст. ст. 622, 655 ГК РФ) либо условиями договора. На отношения по возврату арендованного имущества при расторжении договора не распространяются нормы гл. 60 ГК РФ о неосновательном обогащении. В связи с этим, если арендованное имущество не возвращено при расторжении договора, арендная плата подлежит взысканию в размере, предусмотренном договором, до дня возвращения объекта аренды.

До принятия Пленумом ВАС РФ указанного Постановления существовал подход, согласно которому плата за пользование объектом аренды после прекращения договора подлежала взысканию в качестве неосновательного обогащения.

Размер арендной платы за период после прекращения договора и до фактического возврата объекта аренды определяется договором (п. 38 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”). Поэтому арендодатель вправе предусмотреть в договоре условие о повышенном размере платы за пользование имуществом в этот период (см. Риск арендатора 4.2.3). Однако арендодателю следует учитывать, что суд может признать такое условие соглашением о неустойке.

В то же время есть и другая позиция судов, согласно которой условие договора о внесении повышенной арендной платы за пользование имуществом после прекращения действия договора не квалифицируется как условие о неустойке. В интересах арендодателя не включать это условие в раздел договора об ответственности сторон и не предусматривать повышенный размер арендной платы за каждый день просрочки возврата имущества. Именно в таких случаях суды приходят к выводу, что стороны согласовали условие о неустойке и, как следствие, могут уменьшить ее размер в порядке ст. 333 ГК РФ (см. Риск арендодателя 4.2.2).

Подробнее о снижении размера неустойки см. п. 12.3 настоящих Рекомендаций.

——————————–

Примеры формулировки условия:

“В случае если арендатор продолжает пользоваться имуществом после прекращения договора и стороны не договорились о продлении договора, арендатор обязан уплатить арендную плату за весь период фактического пользования имуществом в размере, равном двойной ставке арендной платы, установленной договором”.

 

“В случае если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока возврата, установленного договором, арендная плата за период с момента окончания срока возврата до момента фактического возврата имущества устанавливается в размере ________________ рублей”.

——————————–

Если оплата фактического пользования имуществом после расторжения договора не произведена, с арендатора может быть взыскана предусмотренная договором неустойка по день фактической оплаты (п. 8 Постановления от 06.06.2014 N 35). До принятия Пленумом ВАС РФ указанного Постановления существовал подход, согласно которому арендодатель был не вправе требовать взыскания неустойки за неоплату фактического пользования имуществом после расторжения договора аренды.

В случае когда неустойка за неоплату фактического пользования имуществом в договоре не предусмотрена, арендодатель вправе требовать от арендатора уплаты процентов на сумму долга по ст. 395 ГК РФ при просрочке внесения арендной платы за период с момента прекращения договора до момента возврата имущества.

 

4.2.6. Убытки и неустойка при несвоевременном возврате арендованного имущества

 

Арендодатель при несвоевременном возврате имущества вправе потребовать с арендатора возмещения убытков в силу ч. 2 ст. 622 ГК РФ. Если размер убытков значителен, это может в дальнейшем сказаться на хозяйственной деятельности арендатора.

В качестве примера можно рассмотреть следующую ситуацию. После прекращения договора арендодатель заключил с иным лицом предварительный договор аренды в отношении этого же имущества, но вынужден был его расторгнуть, поскольку прежний арендатор объект своевременно не возвратил. В данном случае с арендатора может быть взыскана упущенная выгода в размере доходов, которые арендодатель мог бы получить, заключив договор аренды с другим лицом.

Если в договоре не определен срок возврата арендованного имущества

В этом случае арендатор будет обязан вернуть арендованное имущество при прекращении договора аренды (ст. 622 ГК РФ).

 

Убытки могут быть взысканы с арендатора и в случае несвоевременного возврата арендованного имущества при расторжении договора (п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35).

В соответствии с ч. 3 ст. 622 ГК РФ арендодатель вправе установить в договоре неустойку за нарушение срока возврата имущества.

В силу ст. 330 ГК РФ неустойка за просрочку возврата объекта аренды может быть установлена, например, в виде пени за каждый день просрочки или в виде единовременного штрафа за несвоевременный возврат имущества.

——————————–

Примеры формулировки условия:

“В случае нарушения предусмотренного договором срока возврата имущества арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере _____% от ставки месячной арендной платы за каждый день просрочки”.

 

“В случае невозврата или несвоевременного возврата имущества при прекращении договора арендатор уплачивает арендодателю штраф в размере _____________”.

——————————–

Если договор заключается или возобновляется на неопределенный срок, любая из сторон вправе отказаться от него, предупредив другую сторону в срок, предусмотренный ст. 610 ГК РФ или договором. В этом случае в интересах арендодателя установить условие, согласно которому, если арендатор выразит желание отказаться от договора и уведомит об этом арендодателя в согласованный срок, но имущество возвратит до его истечения, он обязан уплатить арендодателю неустойку за досрочный возврат имущества.

——————————–

Пример формулировки условия:

“Арендатор вправе отказаться от договора, уведомив арендодателя за ______ месяца. Если арендатор вернет имущество до истечения указанного срока, он уплачивает неустойку в размере _____”.

——————————–

Внимание! При включении в договор условия о неустойке необходимо помнить, что суд по заявлению ответчика, осуществляющего предпринимательскую деятельность (арендатора), вправе уменьшить ее размер в исключительных случаях: если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором (арендодателем) необоснованной выгоды (п. п. 1, 2 ст. 333 ГК РФ).

 

Подробнее об особенностях снижения судом неустойки см. п. 12.3 настоящих Рекомендаций.

 

Если условие об убытках и неустойке за несвоевременный возврат имущества не согласовано

В этом случае добросовестная сторона вправе требовать от стороны, не исполнившей обязательство по договору или исполнившей его ненадлежащим образом, возмещения причиненных убытков в полном объеме (ст. 393 ГК РФ) по правилам ст. 15 ГК РФ.

По смыслу положений ч. 3 ст. 622, ст. ст. 330, 331 ГК РФ арендодатель не сможет потребовать выплаты неустойки при нарушении арендатором срока возврата имущества (см. Риск арендодателя 4.2.3). Не вправе арендодатель будет взыскать неустойку и за досрочный возврат имущества.

Содержание

Просмотров: 4480

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.

*

code