4. ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ И ВОЗВРАТ ИМУЩЕСТВА ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ

Статьи 314, 316, 611, 622 ГК РФ

Условие о предоставлении имущества определяет порядок исполнения основной обязанности арендодателя по передаче имущества арендатору.

Условие о возврате арендованного имущества определяет порядок исполнения обязанности арендатора вернуть арендодателю имущество при прекращении договора аренды (ч. 1 ст. 622 ГК РФ).

Оба условия необходимы для согласования процесса приема-передачи имущества, который зависит от стадии исполнения договора. Надлежащее согласование этого процесса поможет избежать споров о том, как должна происходить передача имущества и что должно передаваться вместе с ним.

 

4.1. ПОРЯДОК ПЕРЕДАЧИ ИМУЩЕСТВА ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ

Условие о порядке передачи имущества определяет, в какой срок и в каком месте объект аренды должен фактически перейти во владение и (или) пользование арендатора, а также чем должна быть подтверждена передача.

Следует принять во внимание, что в силу ст. 608 ГК РФ правом передавать вещь в аренду обладает ее собственник или лицо, уполномоченное законом либо собственником. Причем арендодатель должен обладать правом собственности не в момент заключения договора, а в момент передачи вещи арендатору (абз. 1, 2 п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»). Согласно абз. 3 п. 12 указанного Постановления если арендатору будет передано имущество, на которое у арендодателя не было права собственности, собственник имущества сможет потребовать оплатить пользование имуществом, находившимся в незаконном владении, на основании ст. 303 ГК РФ. Данное требование может быть предъявлено к лицу, незаконно передавшему вещь в аренду, а также к арендатору, если он знал об отсутствии у арендодателя соответствующего права (абз. 4, 5 п. 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

Общие положения Гражданского кодекса РФ о договоре аренды не предусматривают каких-либо требований к порядку передачи имущества. Соответственно, стороны могут согласовать его по своему усмотрению.

Согласование условия о порядке передачи имущества в аренду

При согласовании порядка передачи имущества в договоре необходимо определить:

— срок передачи имущества в аренду;

— место передачи имущества в аренду;

— документы, которыми подтверждается передача имущества в аренду.

Если условие о порядке передачи имущества в аренду не согласовано

В этом случае имущество должно быть передано арендатору в разумный срок после подписания договора (п. 3 ст. 611 ГК РФ). Передача должна состояться в месте хранения имущества, если это место было известно арендатору в момент заключения договора (абз. 4 п. 1 ст. 316 ГК РФ), либо в месте нахождения арендодателя — юридического лица (абз. 7 п. 1 ст. 316 ГК РФ). В качестве доказательств передачи имущества могут использоваться акты приема-передачи, другие документы, подтверждающие фактический переход имущества арендатору, а также иные доказательства наличия арендных правоотношений. Подробнее об этом см. п. 4.1.3 «Документы, которыми подтверждается передача имущества в аренду» настоящих Рекомендаций.

 

4.1.1. Срок передачи имущества в аренду

Стороны могут указать в договоре срок передачи имущества в аренду (п. 3 ст. 611 ГК РФ).

Он определяется по правилам ст. ст. 190, 191 ГК РФ, а именно:

— календарной датой;

— указанием на событие, которое должно неизбежно наступить;

— истечением периода времени, начало которого может быть определено датой или наступлением согласованного события.

Если срок передачи имущества в аренду определяется периодом времени, стороны могут установить, что данный период исчисляется с момента исполнения обязанностей арендатором или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором (п. 1 ст. 314 ГК РФ).

Определение срока передачи имущества указанием на календарную дату

Если исполнение обязательства по передаче имущества не зависит от каких-либо обстоятельств, целесообразно определять срок календарной датой.

———————————
Пример формулировки условия:

«Арендодатель обязан передать арендатору имущество, указанное в п. _ настоящего договора, «__» _______ 20__ г.».

———————————
Определение срока передачи имущества указанием на событие

При определении срока передачи имущества указанием на событие необходимо учитывать, что такое событие должно быть неизбежным (ч. 2 ст. 190, ст. 191 ГК РФ). Это означает, что его наступление не может зависеть от воли и действий сторон (п. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66). Данный способ определения срока мало распространен, так как сложно подобрать событие, обладающее признаками неизбежности.

Определение срока передачи имущества истечением периода времени

Для согласования условия в договоре рекомендуется указать период, в течение которого должна быть исполнена обязанность по передаче объекта аренды, и момент, после которого этот период начинает исчисляться. Такой момент может быть определен календарной датой или наступлением события (ст. 191 ГК РФ).

———————————
Пример формулировки условия:

«Арендодатель передает имущество по акту приема-передачи не позднее __ дней начиная с «__» _______ 20__ г.».

———————————

Стороны вправе определить начало периода исполнением обязанности арендатором или наличием иного обстоятельства, предусмотренного законом или договором (п. 1 ст. 314 ГК РФ). Например, можно установить, что срок передачи имущества в аренду исчисляется с момента внесения арендной платы или обеспечительного платежа.

———————————
Примеры формулировки условия:

«Арендодатель передает объект аренды во временное владение и пользование в течение __ рабочих дней после внесения арендатором арендной платы за 6 месяцев аренды».

 

«Арендодатель обязан передать арендатору указанное в п. __ настоящего договора имущество по акту приема-передачи в течение ___ календарных дней с момента внесения обеспечительного платежа, предусмотренного п. ____ настоящего договора».

———————————
О согласовании условия об обеспечительном платеже см. п. 9 настоящих Рекомендаций.

Следует иметь в виду, что при определении срока передачи периодом времени арендодатель вправе передать имущество в любой день до истечения указанного срока без дополнительного согласия арендатора.

При согласовании срока передачи имущества через определенное время после подписания договора сторонам необходимо учитывать, что срок предоставления имущества не должен превышать срока действия договора аренды. В случае просрочки передачи имущества арендатор не сможет взыскать с арендодателя убытки по п. 3 ст. 611 ГК РФ (см. Риск арендатора 4.1.1).

Если срок передачи имущества не согласован

В этом случае арендодатель должен передать имущество в разумный срок (п. 3 ст. 611 ГК РФ). При несоблюдении этого срока он может быть признан не исполнившим обязательство и арендатор будет вправе заявить требования, предусмотренные п. 3 ст. 611 ГК РФ, а именно потребовать передачи имущества и возмещения убытков либо расторжения договора и возмещения убытков.

 

4.1.2. Место передачи имущества в аренду

Стороны вправе определить любое место передачи имущества в аренду (абз. 1 п. 1 ст. 316 ГК РФ). Это может быть место нахождения арендатора или арендодателя, место хранения имущества или иное согласованное место.

Во избежание разногласий в договоре необходимо указать точный адрес места передачи имущества.

———————————
Примеры формулировки условия:

«Арендодатель обязан передать Арендатору имущество, указанное в п. _ настоящего договора, в месте нахождения арендатора/арендодателя по адресу: ______________________».

 

«Передача имущества по настоящему договору должна быть произведена на складе арендатора по адресу: _______________».

———————————

В силу норм о свободе договора (ст. 421 ГК РФ) стороны могут согласовать, что место передачи имущества устанавливает арендодатель в одностороннем порядке. В этом случае рекомендуется определить срок уведомления арендатора о выбранном месте, а также способ такого уведомления (по электронной почте, факсу, телефону и т.п.).

———————————
Пример формулировки условия:

«Имущество по настоящему договору подлежит передаче арендатору в месте, определяемом арендодателем в одностороннем порядке. Арендодатель обязан сообщить арендатору адрес выбранного места не позднее чем за 5 дней до момента предполагаемой передачи путем направления сообщения на адрес электронной почты арендатора (указать e-mail)».

———————————
В согласованном месте приемки осуществляются также осмотр и проверка имущества на соответствие его условиям договора аренды (п. 2 ст. 612 ГК РФ). Подробнее об этом см. п. 2.4 «Недостатки объекта аренды» настоящих Рекомендаций.

Поэтому место приемки рекомендуется выбирать так, чтобы оно позволяло осуществить осмотр и проверку имущества (было достаточно освещенным, просторным, территориально доступным и т.д.).

 

Если место передачи имущества не согласовано

В этом случае место передачи будет определяться по правилам ст. 316 ГК РФ. Соответственно, арендатор обязан прибыть для приемки имущества по месту его хранения, если оно было ему известно в момент заключения договора (абз. 4 п. 1 ст. 316 ГК РФ), либо по месту нахождения арендодателя (абз. 7 п. 1 ст. 316 ГК РФ).

 

4.1.3. Документы, которыми подтверждается передача имущества в аренду

Законом не установлены требования к тому, как должна оформляться передача имущества в аренду (§ 1 гл. 34 ГК РФ). Следовательно, стороны вправе самостоятельно определить, какими именно документами должен быть подтвержден факт передачи имущества арендатору.

Во избежание разногласий рекомендуется указать такой документ в договоре.

Однако арендодателю следует учитывать, что, если в договоре указан конкретный документ, которым должна подтверждаться передача имущества, стороны должны составить именно его. Отсутствие такого документа будет являться доказательством того, что арендодатель не исполнил свое обязательство по передаче имущества, предусмотренное п. 1 ст. 611 ГК РФ (см. Риск арендодателя 4.1.1).

———————————
Пример формулировки условия:

«Передача имущества по настоящему договору оформляется путем составления акта приемки-передачи, подписанного обеими сторонами договора».

———————————
Если стороны не согласовали документ, которым должна оформляться передача имущества

В этом случае составление акта приема-передачи необязательно. Факт передачи имущества может быть подтвержден любым документом, из содержания которого следует, что имущество перешло к арендатору (например, актом сверки взаиморасчетов). При наличии такого документа арендатор не вправе будет ссылаться на то, что передача не состоялась (п. 1 ст. 611 ГК РФ), поскольку не был составлен акт приема-передачи имущества, и не сможет на этом основании отказаться от внесения арендной платы (см. Риск арендатора 4.1.2).

Условие о том, что договор аренды является актом приема-передачи имущества

Стороны вправе включить в договор аренды условие о том, что он является одновременно актом приема-передачи имущества (ст. 421 ГК РФ). Такой договор будет признан надлежащим доказательством передачи имущества арендатору.

Однако при согласовании данного условия арендатору следует учитывать следующее. После подписания договора он не вправе будет ссылаться на то, что имущество фактически ему не было передано (ст. 611 ГК РФ). Следовательно, он не сможет на этом основании отказаться от внесения арендной платы (см. Риск арендатора 4.1.3).

———————————
Пример формулировки условия:

«Настоящий договор является также актом приемки-передачи имущества, указанного в п. _ настоящего договора, и подтверждает факт перехода имущества от Арендодателя во владение и пользование Арендатора».

———————————
Если стороны не согласовали условие о том, что договор аренды является актом приема-передачи имущества

В этом случае при передаче имущества сторонам необходимо подписать документ, подтверждающий переход имущества к арендатору (например, акт приемки-передачи). Иначе передача имущества будет не доказана (п. 1 ст. 611 ГК РФ) и арендодатель не сможет потребовать внесения арендной платы по ст. 614 ГК РФ (см. Риски арендодателя 4.1.2).

Содержание

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.

*

code