Глава 4. ВОПРОСЫ ПРИЗНАНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ОБЪЕКТ САМОВОЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

26. В каком порядке может быть признано право собственности на самовольную постройку?

Исходя из буквального содержания п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ, можно прийти к выводу о том, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях – в ином установленном законом порядке.

Таким образом, законом прямо предусмотрены два способа (порядка) легализации объекта самовольного строительства: судебный и административный (внесудебный) порядок.

 

27. Что такое “презумпция самовольности” объекта капитального строительства?

Необходимо отметить, что в судебной практике выработалась позиция, согласно которой в случае признания права собственности в порядке ст. 218 Гражданского кодекса РФ на объект недвижимости, право на который не зарегистрировано, судами реализуется подход, когда дается первоначальная оценка постройки как самовольной, то есть через призму ст. 222 Гражданского кодекса РФ. В дальнейшем судом исследуются следующие основные вопросы: вид и наличие права на земельный участок, наличие разрешения на строительство, соответствие возведенного объекта градостроительным и строительным нормам и правилам.

Указанная позиция находится в прямом противоречии с п. 3 ст. 10 Гражданского кодекса РФ, предполагающей разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений.

Однако, принимая во внимание, что спорный объект недвижимости может нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц либо создавать угрозу жизни и здоровью граждан, данный подход представляется оправданным, исходя из существования множественности установленных фактов злоупотребления правом.

 

28. Кто имеет право обратиться в суд с исковыми требованиями о признании права собственности на самовольную постройку?

Исходя из позиции, определенной в ст. 222 Гражданского кодекса РФ, правом на обращение в суд с исковыми требованиями о признании права собственности на самовольную постройку, обладают лишь такие ее создатели (владельцы), которые имеют предусмотренные законом титульные вещные права на соответствующий земельный участок (право собственности, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) пользования).

В настоящее время закон однозначно исходит из приоритетности прав на земельный участок при рассмотрении вопроса о легализации объекта самовольного строительства.

В п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав” указано, что если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, не принадлежащем застройщику, однако на ее создание были получены необходимые разрешения, с иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться правообладатель земельного участка. Ответчиком по такому иску является застройщик. В этом случае застройщик имеет право требовать от правообладателя возмещения расходов на постройку.

Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка (в городах федерального значения Москве или Санкт-Петербурге – уполномоченный государственный орган городов федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга).

Признание права собственности на самовольную постройку не свидетельствует о невозможности оспаривания заинтересованным лицом в последующем права собственности на это имущество по иным основаниям.

 

29. Возможно ли признание права собственности на самовольно возведенное жилое строение за гражданином, если земельный участок предоставлен ему по договору аренды для строительства жилья?

Отвечая на этот вопрос в Обзоре законодательства и судебной практики за второй квартал 2007 года, Верховный Суд РФ указал, что в соответствии с п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п. 3 указанной статьи (абзац второй п. 2 ст. 222 Гражданского кодекса РФ).

Согласно п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях – в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом (абзац первый). Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан (абзац второй).

Из содержания приведенной правовой нормы следует, что самовольная постройка по общему правилу подлежит сносу. Вместе с тем из этого правила имеются исключения, позволяющие при определенных обстоятельствах признать право собственности на самовольную постройку.

По смыслу ст. 222 Гражданского кодекса РФ право собственности на жилой дом, возведенный гражданином без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства жилья, может быть признано, если жилое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

 

30. Какие выделяют условия признания права собственности на самовольную постройку в судебном порядке?

При рассмотрении судами вопроса о признании права собственности на самовольную постройку предметом исследования будут являться следующие условия:

1) факт создания недвижимой вещи, отвечающей сущностным признакам объекта самовольного строительства, не имеющей собственника:

а) объект самовольного строительства должен являться недвижимой вещью, то есть отвечать признакам недвижимости, предусмотренным ст. 130 Гражданского кодекса РФ. При этом положения ст. 222 Гражданского кодекса РФ распространяются только на такие объекты недвижимости, которые могут быть квалифицированы в качестве постройки, то есть представляют собой результат строительной деятельности;

б) возведенная постройка должна отвечать сущностным критериям самовольности, установленным п. 1 ст. 222 ГК РФ, быть создана на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом или иными правовыми актами, либо без получения на это необходимых разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил;

в) земельный участок, на котором возведена самовольная постройка, должен находиться в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании лица, претендующего на признание права собственности;

г) легализация и, соответственно, признание права собственности на объект самовольного строительства возможны только в случае, если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо не создает угрозу жизни и здоровью граждан;

2) вынесение судом решения о признании права собственности на самовольную постройку;

3) государственная регистрация права собственности в ЕГРП.

 

Практический аспект

Как следует из Постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 6 марта 2007 года по делу N Ф08-915/2007, на основании договора купли-продажи от 10.03.2005 Бордун О.Г. является собственником земельного участка из земель поселений площадью 1000 кв. м, расположенного по адресу: Ростовская область, Аксайский район, АО “Темерницкое”, ул. Обсерваторная, 42/28, в границах плана земельного участка, кадастровый номер 61:01:08 09 04:0001. Приобретенный земельный участок объединен с другими участками, принадлежащими Бордуну О.Г. по договору купли-продажи от 24.12.1999, и представляет собой часть земельного участка земель поселений общей площадью 3381,71 кв. м, кадастровый номер 61:02:08 09 04:0012. Право собственности Бордуна О.Г. на этот земельный участок подтвержден свидетельством от 04.08.2005.

Постановлением главы Октябрьской сельской администрации Аксайского района Ростовской области от 20.12.2000 N 125 введен в эксплуатацию законченный строительством магазин смешанной торговли Бордуна О.Г. торговой площадью 31,3 кв. м, расположенный на земельном участке, принадлежащем Бордуну О.Г. на праве собственности.

На указанном земельном участке предприниматель без необходимых разрешений и иных установленных законом документов пристроил к магазину смешанной торговли объекты, обозначенные в техническом паспорте как пристрои (литеры Б3, б2, б3).

Посчитав, что данные строения являются объектами недвижимости, возведены с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, предприниматель обратился с настоящим иском в суд.

В соответствии с п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Таким образом, право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, ее осуществившим, при условии, что постройка является недвижимым имуществом.

Согласно ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

По смыслу данной нормы прочная связь с землей является не единственным признаком, по которому объект может быть отнесен к недвижимости. Вопрос о том, является ли конкретное имущество недвижимым, должен разрешаться судом с учетом всех документов, имеющихся в материалах дела.

Согласно п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации к объектам капитального строительства относятся здания, строения, сооружения, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек, на которые в соответствии с п. 17 ст. 51 названного Кодекса разрешение на строительство не требуется.

В представленной предпринимателем технической документации от 03.04.2006 объекты (литеры Б3 и б2) обозначены как пристрои, изготовленные из металлического каркаса, профнастила; объект (литера б3) обозначен как навес. Такие объекты, как правило, не относятся к недвижимым вещам и не включаются в государственный реестр недвижимости. Обязанность доказать иное, то есть невозможность перемещения пристроек и навеса без несоразмерного ущерба их назначению, в силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лежит на истце.

Из сметной документации, актов выполненных работ, заключения государственного учреждения “Южный региональный центр судебной экспертизы” от 06.04.2006 N 2058 (т. 1, л.д. 77 – 110, 121 – 124) усматривается, что спорные объекты представляют собой сооружения со стенами в виде металлического профиля на бетонных столбах и асфальтированной или бетонированной площадке, не имеющие стационарных коммуникаций. В заключении от 06.04.2006 N 2058 спорные объекты названы капитальными строениями без указания оснований, по которым эксперт сделал данный вывод.

В нарушение статей 170 и 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ни в решении, ни в постановлении апелляционной инстанции не указано, на основании оценки каких доказательств суды сделали вывод о том, что спорные объекты являются недвижимым имуществом. Имеющиеся в деле доказательства не позволяют сделать однозначный вывод о том, являются ли спорные объекты недвижимым имуществом и, следовательно, могут ли они быть признаны в соответствии с положениями ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольными постройками.

Исходя из буквального толкования положений абзаца 3 п. 3 названной статьи право собственности на самовольную постройку может быть признано только в том случае, когда ее сохранение не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Между тем в материалах дела отсутствуют доказательства, с достоверностью подтверждающие, что спорные постройки не создают угрозу жизни и здоровью граждан.

Так, в заключении эксперта ГУ “Южный региональный центр судебной экспертизы” от 06.04.2006 N 2058 указано, что магазин смешанной торговли (включая самовольные пристрои) соответствует требованиям строительных норм и правил “Общественные здания и сооружения” (СНиП 2.08.02-89), “Пожарная безопасность зданий и сооружений” (СНиП 21-01-97), “Складские здания” (СНиП 31-04-2001) и что расстояние до противоположно расположенного жилого дома составляет не менее 9,5 м. Однако данный вывод эксперта сделан без указания принадлежности этого дома (дом Бордуна О.Г. или Лукьянова И.М.). В заключении Территориального управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Ростовской области от 19.05.2006 N 07-64/4232 указано, что в соответствии с требованиями СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 “Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов” санитарно-защитная зона для складов хранения промышленных и хозяйственных товаров составляет 50 м. Из материалов дела усматривается, что помещение под литерой Б3 (складское помещение) используется для хранения строительных и кровельных материалов. Однако суды не указали причины, ввиду которых к складскому помещению площадью 659,3 кв. м вышеуказанные требования неприменимы. Не устранены судами и противоречия, содержащиеся в заключении ГУ “Южный региональный центр судебной экспертизы” от 06.04.2006 N 2058 и акте от 07.04.2006 отделения Государственного пожарного надзора, в том, к какой степени огнестойкости (II или IV) относятся спорные объекты, и, соответственно, соблюдении норм пожарной безопасности.

Таким образом, вывод судов о том, что сохранение спорных объектов не создает угрозу жизни и здоровью граждан, поскольку они соответствуют санитарным правилам и нормам пожарной безопасности, недостаточно обоснован.

В соответствии с ч. 3 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела арбитражный суд кассационной инстанции проверяет, соответствуют ли выводы арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. В силу ч. 2 ст. 287 Кодекса кассационная инстанция не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении апелляционной инстанции.

При таких обстоятельствах решение от 04.08.2006 и Постановление апелляционной инстанции от 26.10.2006 подлежат отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение.

 

31. Каковы правила подсудности исковых требований о признании права собственности на самовольную постройку?

Для того чтобы ввести самовольную постройку в гражданский оборот, заинтересованное лицо должно признать на нее право собственности.

Согласно п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано, в частности, в судебном порядке.

Как указано в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2005 года, в соответствии со ст. 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой признается жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами; без получения на это необходимых разрешений; с существенным нарушением градостроительных норм и правил. Пункт 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ содержит норму, которая допускает возможность признания права собственности на самовольную постройку в судебном порядке. Поскольку в данном случае речь идет о признании права собственности на имущество, которое имеет денежную оценку, то указанные споры носят имущественный характер и подлежат рассмотрению судами в порядке искового производства.

Пунктом 5 ч. 1 ст. 23 Гражданского процессуального кодекса РФ установлено, что мировой судья рассматривает в качестве суда первой инстанции дела по имущественным спорам, за исключением дел о наследовании имущества и дел, возникающих из отношений по созданию и использованию результатов интеллектуальной деятельности, при цене иска, не превышающей пятидесяти тысяч рублей.

Согласно ст. 24 Гражданского процессуального кодекса РФ, гражданские дела, подведомственные судам, за исключением дел, предусмотренных статьями 23, 25, 26 и 27 настоящего Кодекса, рассматриваются районным судом в качестве суда первой инстанции.

В Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2004 года, отвечая на вопрос: “Являются ли дела по искам граждан о признании права собственности на самовольные строения исками имущественного характера, подлежащими оценке, и подсудна ли указанная категория дел мировым судьям?”, Верховный Суд РФ отметил, что поскольку в данном случае речь идет о признании права собственности на имущество, которое имеет денежную оценку, то указанные споры носят имущественный характер. Исходя из этого, в соответствии с п. 5 ч. 1 ст. 23 Гражданского процессуального кодекса РФ, данная категория дел при цене иска, не превышающей пятисот минимальных размеров оплаты труда, установленных федеральными законом на день подачи заявления, подсудна мировым судьям.

Согласно ч. 1 ст. 30 Гражданского процессуального кодекса РФ, иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества.

Таким образом, так как указанные споры носят имущественный характер, то данная категория дел при цене иска, не превышающей 50 000 руб., подсудна мировым судьям, а в случае превышения установленной суммы – районным судам либо арбитражным судам по месту нахождения постройки.

 

32. Возможно ли признание права собственности на самовольную постройку посредством установления факта владения недвижимым имуществом на праве собственности?

Согласно ст. 265 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд устанавливает факт, имеющий юридическое значение, только при невозможности получения заявителем в ином порядке надлежащих документов, удостоверяющих эти факты, или при невозможности восстановления утраченных документов. В ст. 219 Арбитражного процессуального кодекса РФ содержатся аналогичные положения, устанавливающие, что юридическое лицо или индивидуальный предприниматель вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением об установлении фактов, имеющих юридическое значение, только если у заявителя отсутствует возможность получить или восстановить надлежащие документы, удостоверяющие эти факты, и если федеральным законом или иным нормативным правовым актом не предусмотрен иной внесудебный порядок установления соответствующих фактов.

Как указано в п. 8 Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 21.06.1985 N 9 “О судебной практике по делам об установлении фактов, имеющих юридическое значение”, факт владения строением на праве личной собственности (п. 6 ст. 247 ГПК РСФСР и соответствующие статьи ГПК других союзных республик) устанавливается судом, если у заявителя был правоустанавливающий документ о принадлежности строения, но он утрачен, и указанный факт не может быть подтвержден во внесудебном порядке. В обоснование этого заявителем должны быть представлены доказательства о невозможности получения им надлежащего документа либо невозможности его восстановления. Поскольку строения, не законченные строительством или не принятые в эксплуатацию, не подлежат регистрации, факт владения ими не может быть установлен судом. В порядке особого производства не подлежат судебному рассмотрению и заявления об установлении факта владения самовольно возведенным строением, а также строением, зарегистрированным ранее на имя другого лица или приобретенным заявителем по ненадлежаще оформленной сделке.

 

33. Необходимо ли суду при разрешении вопроса о признании права собственности на объект самовольного строительства назначать экспертизу и на какие вопросы должен ответить эксперт?

Согласно п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Согласно позиции, высказанной А.С. Чаловой (Чалова А.С. Самовольная постройка: вопросы, решаемые строительно-технической экспертизой // Эксперт-криминалист. 2010. N 1. С. 8 – 11), строительно-техническая экспертиза с технической точки зрения может решить вопросы: а) о капитальности зданий, сооружений; б) о соответствии требованиям СНиПов, ГОСТов и других нормативных строительных актов для зданий и сооружений; в) о создании угрозы жизни и здоровью граждан возведенными зданиями, сооружениями.

При решении вопроса о капитальности зданий и сооружений экспертом рассматриваются требования, указанные в изменениях N 1 ГОСТ 27751-88, принятого Межгосударственной научно-технической комиссией по стандартизации и техническому нормированию в строительстве, разделом 5 учитывается уровень ответственности зданий и сооружений (1 – повышенный, 2 – нормальный, 3 – пониженный), а также требования минимальной продолжительности эксплуатации элементов жилых зданий согласно МДС 13-3.2000 (СПб) и ВСН 58-88 (р). А также в связи с тем, что структура жилищного фонда (стандарты жилища) определяется совокупностью различных показателей, характеризующих конструктивные (материал конструктивных элементов) и объемно-планировочные решения зданий, их потребительские качества (классы: производственные здания промышленных предприятий, жилые здания, общественные здания), срок эксплуатации, степень износа и другие местные особенности, следует учитывать классификацию зданий и сооружений по группам капитальности (I, II, III, IV, V, VI).

Самовольная постройка должна соответствовать требованиям СНиПа (СНиП выбирается в соответствии с классификацией здания и сооружения: СНиП 31-01-2003 “Здания жилые многоквартирные”; СНиП 31-02-2001 “Дома жилые одноквартирные”; СНиП 31-05-2003 “Общественные здания административного назначения”; СНиП 31-03-2001 “Производственные здания”; СНиП 31-04-2001 “Складские здания” и т.д.), в том числе разделам “Пожарная безопасность” и “Санитарно-эпидемиологические требования”, а также СНиП 21-01-97 “Пожарная безопасность зданий и сооружений”, в соответствии с которым здания и сооружения подразделяются на классы функциональной опасности (Ф1 (для постоянного проживания и временного); Ф2 (зрелищные и культурно-просветительные учреждения); Ф3 (предприятия по обслуживанию населения); Ф4 (учебные заведения, научные и проектные организации, учреждения управления); Ф5 (производственные и складские здания, сооружения и помещения)).

Кроме того, по указанным СНиПам экспертом учитывается градация строительных конструкций по степени огнестойкости (предел огнестойкости: потери несущей способности R, целостности E) и пожарной опасности (К0 (непожароопасные), К1 (малопожароопасные), К2 (умереннопожароопасные), К3 (пожароопасные)).

По ГОСТ 30244-94 в ходе строительно-технического исследования экспертом устанавливаются горючесть и группы строительных материалов по горючести. Строительные материалы подразделяются на негорючие (НГ) и горючие (Г). Горючие строительные материалы, в свою очередь, подразделяются на четыре группы: Г1 (слабогорючие), Г2 (умеренногорючие), Г3 (нормальногорючие), Г4 (сильногорючие).

Также эксперту следует учитывать распределение строительных материалов по группам, определяющим распространение пламени по поверхности (РП1 (нераспространяющие), РП2 (слабораспространяющие), РП3 (умереннораспространяющие), РП4 (сильнораспространяющие)). Группы строительных материалов по распространению пламени устанавливают для поверхностных слоев кровли и полов, в том числе ковровых покрытий, по ГОСТ 30444-97 (ГОСТ Р 51032-97).

Что касается непосредственно возведения жилых домов одноквартирных, то подобное строительство должно осуществляться в соответствии с требованиями СНиП 31-02-2001 и других нормативных документов, устанавливающих правила проектирования и строительства, на основании разрешения на строительство, удостоверяющего право собственника, владельца, пользователя, арендатора земельного участка (далее – застройщик) осуществить его застройку по проектной документации, согласованной и утвержденной в установленном порядке.

При индивидуальном строительстве могут применяться упрощенные процедуры разработки, согласования, утверждения проектной документации, надзора в процессе строительства, приемки дома и ввода его в эксплуатацию в соответствии с порядком, установленным органом государственной власти субъекта Российской Федерации на основе общих требований законодательства и соответствующих нормативных документов по строительству.

Размещение дома и хозяйственных построек на участке, расстояние от них до строений на соседнем участке, а также состав, назначение и площадь встроенных или пристроенных к дому помещений общественного назначения, в том числе связанных с индивидуальной предпринимательской деятельностью владельца, должны соответствовать ограничениям, установленным в разрешении на строительство и/или архитектурно-планировочном задании в соответствии с действующим законодательством, нормативными документами по проектированию и строительству и требованиями, вытекающими из охраняемых законодательством прав жителей соседних домов.

Состав помещений дома, их взаимосвязь, а также состав инженерного оборудования определяются застройщиком. В доме должны быть созданы условия для отдыха, сна, гигиенических процедур, приготовления и приема пищи, а также другой деятельности, обычно осуществляемой в жилище.

Немаловажным критерием при определении соответствия всем строительным нормам и правилам является то, что основные неремонтируемые элементы дома, которыми определяется его прочность, устойчивость и срок службы в целом, должны сохранять свои свойства в допустимых пределах с учетом требований ГОСТ 27751-88 и СНиПа на строительные конструкции из соответствующих материалов.

Строительные конструкции и основания должны быть смонтированы таким образом, чтобы они обладали достаточной надежностью при эксплуатации с учетом, при необходимости, особых воздействий (например, в результате землетрясения, наводнения, пожара, взрыва).

Основным свойством, определяющим надежность строительных конструкций, зданий и сооружений в целом, является безотказность их работы – способность сохранять заданные эксплуатационные качества в течение определенного срока службы.

Необходимо также учитывать раздел 8 (“Обеспечение санитарно-эпидемиологических требований”) указанного СНиП 31-02-2001, который устанавливает требования: к системе отопления жилых домов (ГОСТ 30494-2011), системе вентиляции, системе канализации, снабжения питьевой водой. Одним из основных требований раздела является требование к инсоляции (естественному освещению) жилых помещений и кухонь (СанПиН 2.2.1/2.1.1.1076-01 устанавливает продолжительность инсоляции в жилых зданиях).

При решении вопроса о создании угрозы жизни и здоровью граждан возведенными зданиями, сооружениями с технической точки зрения эксперт исходит из капитальности рассматриваемого строения и соответствия требованиям СНиПов, ГОСТов, других нормативных документов. Кроме того, экспертом рассматривается строение со стороны критериев и технических условий отнесения жилых домов к категории ветхих или аварийных, т.е. непригодных для проживания. Такие критерии регламентирует Постановление от 20.02.2004 N 10, утвержденное Государственным комитетом РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу.

 

34. Является ли отсутствие разрешения на строительство безусловным основанием для отказа суда в удовлетворении исковых требований о признании права собственности на самовольную постройку?

В п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав” указано, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

 

Практический аспект

Согласно Постановлению Президиума Пермского краевого суда от 28.09.2012 по делу N 44-Г-41, Г. обратилась в суд с иском к администрации Прокопьевского района о признании за ней права собственности на объект незавершенного строительства. Требования мотивировала тем, что в 2008 году она обратилась в администрацию Прокопьевского района Кемеровской области с просьбой о предоставлении в аренду земельного участка из земель – земли населенных пунктов, общей площадью 0,15 га, для индивидуального жилищного строительства. Испрашиваемый земельный участок расположен по адресу: <…>. ДД.ММ.ГГГГ распоряжением N ответчик утвердил границы земельного участка и возложил обязанность по постановке земельного участка на кадастровый учет. ДД.ММ.ГГГГ она поставила земельный участок на кадастровый учет и ему был присвоен кадастровый номер N. ДД.ММ.ГГГГ на основании распоряжения ответчика N земельный участок, общей площадью 0,15 га, расположенный по адресу: <…>, с кадастровым номером N, был предоставлен Г. в аренду. На основании данного распоряжения между Г. и администрацией Прокопьевского района был заключен договор аренды земельного участка. В 2009 г. на данном земельном участке был выстроен объект незавершенного строительства со степенью готовности 58%, что подтверждается техническим паспортом объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно кадастровому паспорту здания, сооружения, объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ кадастровый номер земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, не соответствует кадастровому номеру, указанному в распоряжении N от ДД.ММ.ГГГГ. Данное обстоятельство обусловлено п. 4 ст. 24 Федерального закона “О государственном кадастре недвижимости” от 24.07.2007 N 221-ФЗ. Внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения при постановке на учет образованного объекта недвижимости или образованных объектов недвижимости носят временный характер, такие сведения аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости. В настоящий момент земельный участок общей площадью 0,15 га, расположенный по адресу: <…>, имеет кадастровый номер N.

Просила признать за собой право собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <…>, общей площадью застройки <…> кв. м.

Администрация Прокопьевского муниципального района обратилась со встречным иском о признании объекта незавершенного строительства самовольно возведенной постройкой и сносе самовольной постройки. Требования мотивировали тем, что указанный объект незавершенного строительства должен быть признан самовольной постройкой и снесен по следующим основаниям: кадастровый паспорт земельного участка под кадастровым номером N выдан на земельный участок общей площадью <…> кв. м. Однако в соответствии с ч. 4 статьи 24 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ “О государственном кадастре недвижимости” Управление Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии (Управление Росреестра по Кемеровской области) аннулировало ДД.ММ.ГГГГ сведения государственного кадастра недвижимости о земельном участке под кадастровым номером N. В распоряжении “О предоставлении земельного участка в аренду” администрации Прокопьевского района от 20.11.2008 N имеется ссылка на объявление в газете “Сельская новь” от 18.11.2008. Однако согласно Прокопьевской районной газете “Сельская новь” от 18 ноября 2008 г. объявление в соответствии со ст. 30.1 ЗК РФ о приеме заявлений о предоставлении в аренду земельного участка под индивидуальное жилищное строительство отсутствует. Распоряжением администрации Прокопьевского муниципального района N от ДД.ММ.ГГГГ отменено распоряжение администрации Прокопьевского района от ДД.ММ.ГГГГ N “О предоставлении земельного участка в аренду” Г. Кроме того, кадастровый паспорт от ДД.ММ.ГГГГ Г. выдавался с разрешенным использованием под личное подсобное хозяйство, в связи с чем земельный участок не мог быть использован для индивидуального жилищного строительства. Таким образом, объект незавершенного строительства Г. был возведен незаконно, на земельном участке, который не сформирован и не поставлен на государственный кадастровый учет. В распоряжении “О предоставлении земельного участка в аренду” администрации Прокопьевского района от ДД.ММ.ГГГГ N, которое упоминается заявителем, указано, что Г. должна была получить разрешение на строительство дома в отделе архитектуры и строительства в течение 30 дней с даты выхода распоряжения, однако Г. этого не сделала. Г. не является правообладателем земельного участка, на котором построила объект незавершенного строительства. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

Просили признать объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <…>, общей площадью застройки <…> кв. м, самовольной постройкой. Обязать Г. снести самовольную постройку в течение 3-х месяцев с момента вступления решения в законную силу.

Решением Прокопьевского районного суда Кемеровской области от 11.07.2012 постановлено:

исковое заявление Г. к администрации Прокопьевского муниципального района о признании права собственности на объект незавершенного строительства оставить без удовлетворения;

исковое заявление администрации Прокопьевского муниципального района к Г. о признании объекта незавершенного строительства самовольно возведенной постройкой и сносе самовольной постройки удовлетворить в полном объеме;

признать объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <…>, общей площадью <…> кв. м, самовольной постройкой;

обязать Г. снести самовольно возведенную постройку в течение трех месяцев со дня вступления решения в законную силу.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, заслушав в поддержку жалобы представителя Г. – Ц., просившего решение суда отменить, удовлетворить исковые требования, представителей администрации Прокопьевского муниципального района Х. и Комитета по управлению муниципальной собственностью С., просивших решение суда оставить без изменения, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы и возражений на нее, в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (п. 1).

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи (п. 2).

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях – в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3).

Из совокупности вышеприведенных положений следует, что факт возведения постройки без получения разрешения не является безусловным основанием для ее сноса.

При этом в силу положений п. 3 той же статьи самовольная постройка может быть узаконена в том случае, если она возведена на принадлежащем застройщику земельном участке, соответствует градостроительным нормам и правилам и не создает угрозы нарушения прав иных лиц.

На основании изложенного судебная коллегия признает ошибочным утверждение ответчика о том, что наличие у объекта любого признака самовольной постройки ведет к его сносу. Последний возможен только в том случае, если его сохранение может привести к нарушению прав и законных интересов третьих лиц.

Как следует из материалов дела, объект возведен на земельном участке, предоставленном Г. на основании распоряжения администрации Прокопьевского района от ДД.ММ.ГГГГ N “О предоставлении земельного участка в аренду”.

Оценивая критически право пользования Г. земельным участком, суд первой инстанции пришел к выводу, что данное распоряжение утратило свою силу, поскольку Г. не исполнила возложенных на нее п. 2 распоряжения обязанностей, а именно не получила разрешения на строительство дома. Кроме того, данное распоряжение было отменено распоряжением администрации Прокопьевского муниципального района N от ДД.ММ.ГГГГ.

Поскольку правовые основания для пользования спорным земельным участком у Г. отсутствовали, суд, руководствуясь ч. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ, удовлетворил встречный иск администрации о сносе самовольной постройки. И, соответственно, отказал истице Г. в удовлетворении ее требований.

Судебная коллегия не может согласиться с данным выводом суда первой инстанции, исходя из следующего.

Согласно п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса договор аренды заключается на срок, определенный договором.

По правилам п. 2 ст. 621 Кодекса, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 Кодекса).

В процессе рассмотрения возникшего спора апелляционный суд также установил, что земельный участок, на котором находится спорный объект, был предоставлен Г. для индивидуального жилищного строительства на основании распоряжения администрации Прокопьевского района от ДД.ММ.ГГГГ N “О предоставлении земельного участка в аренду” и на этот земельный участок был оформлен кадастровый паспорт. По предоставлении кадастровой выписки между Комитетом по управлению муниципальной собственностью Прокопьевского района и Г. был заключен договор аренды N от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым данный земельный участок был предоставлен истцу для целей индивидуального жилищного строительства на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

В силу п. 2.1 договора срок действия договора установлен по ДД.ММ.ГГГГ, вместе с тем пунктом 6.4 договора предусмотрено, что в случае возобновления договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 10 дней.

После истечения срока действия договора возражений со стороны арендодателя не поступило (доказательства таких возражений судебной коллегии не представлено), арендатор продолжил пользование земельным участком, следовательно, договор считается возобновленным на неопределенный срок с ДД.ММ.ГГГГ.

Судебной коллегией не приняты доводы администрации и Комитета о заключении договора сроком только на один год, поскольку представители администрации и КУМС не представили доказательств, подтверждающих расторжение договора аренды и возвращения земельного участка арендатором арендодателю в порядке, предусмотренном ст. 622 Гражданского кодекса РФ.

Ссылка на п. 4.3.3 договора, предусматривающий преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок по письменному заявлению арендодателю не позднее чем за 30 дней до истечения срока действия договора, не свидетельствует об освобождении арендодателя от его обязанности о направлении арендатору соответствующего уведомления о расторжении договора аренды.

Доказательств, подтверждающих, что договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ прекращен, а земельный участок площадью 0,15 га передан в аренду третьим лицам, суду также не представлено.

Вместе с тем, как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, разрешительных документов на заявленное в иске строение истцом не представлено, доказательства обращения Г. в администрацию за получением разрешения на строительство в соответствии с градостроительным регламентом отсутствуют.

Довод апеллятора об отсутствии необходимости в получении разрешения на строительство спорного объекта, поскольку последний в силу п. 3 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации является строением вспомогательного использования, изучен и отклонен судебной коллегией.

В соответствии с подпунктом 3 п. 17 ст. 51 названного Кодекса выдача разрешений на строительство не требуется в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования.

По мнению Минрегиона России, под строениями и сооружениями вспомогательного использования следует понимать сооружения пониженного уровня ответственности по ГОСТ 27751-88 “Надежность строительных конструкций и оснований”. К таким сооружениям относятся парники, теплицы, летние павильоны, небольшие склады и подобные сооружения. Кроме того, критерием для отнесения строений к вспомогательным является наличие на рассматриваемом земельном участке основного здания, строения или сооружения, по отношению к которому новое строение или сооружение выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию.

Оценивая фактические обстоятельства спора, судебная коллегия установила, что представленные заявителем документы не содержат указаний, по отношению к какому объекту недвижимости спорный объект выполняет вспомогательные функции.

В связи с этим, поскольку документов, разрешающих строительство и подтверждающих ввод в эксплуатацию спорного строения, заявителем не было представлено, обоснован вывод суда о нарушении порядка его создания в соответствии с градостроительным регламентом.

Однако при этом отсутствуют основания и для сноса такой постройки, поскольку при ее возведении не было допущено нарушений строительных норм и правил, которые могли бы повлечь за собой возможность нарушения прав и законных интересов третьих лиц. Обратного, в нарушение требований ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ответчиком не доказано.

Также не представлено и доказательств того, каким образом нарушаются права и законные интересы муниципального образования возведением спорной постройки.

Администрация Прокопьевского муниципального района и Комитет по управлению муниципальной собственностью ссылаются на вид разрешенного использования в кадастровом паспорте земельного участка – личное подсобное хозяйство, однако при этом не учитывая, что в договоре аренды земельного участка, в приложении N “Расчет арендной платы”, указана цель предоставления участка: для индивидуального жилищного строительства.

Указанные изменения действительно не были внесены и зарегистрированы в установленном порядке, однако договор аренды был заключен на данных условиях, из его содержания видно, что собственник земельного участка принял решение именно о данном целевом назначении участка: для индивидуального жилищного строительства. Кроме того, на данный земельный участок оформлен новый кадастровый паспорт с видом разрешенного использования – под индивидуальное жилищное строительство. Поскольку спорный объект недвижимости не завершен строительством, вывод о нецелевом использовании земли сделать невозможно.

Доводы представителей администрации и Комитета об аннулировании сведений о земельном участке и отсутствии объекта аренды, в связи с чем Г. должна вновь принимать участие в аукционе на право заключения договора аренды, судебной коллегией отклоняются по изложенным выше основаниям.

Согласно абзацу 2 п. 26 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года N 10/22 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”, отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Как установлено из материалов дела и пояснений сторон, истица обращалась в 2010 году за легализацией постройки, однако администрацией Прокопьевского района ей было отказано в связи с аннулированием сведений о земельном участке. Также Г. обращалась в суд с иском о признании права на данную постройку, было вынесено решение об удовлетворении заявленных требований, которое впоследствии было отменено по вновь открывшимся обстоятельствам, затем иск оставлен без рассмотрения.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что Г. предпринимала надлежащие меры к легализации самовольной постройки, договор аренды по истечении срока его действия следует считать возобновленным на неопределенный срок, поскольку арендатор продолжает пользоваться этими объектами недвижимости при отсутствии возражений со стороны комитета, сам договор аренды по основаниям ничтожности либо оспоримости не оспаривается.

При таких обстоятельствах решение Прокопьевского районного суда Кемеровской области от 11.07.2012 подлежит отмене в связи с неправильным определением обстоятельств, имеющих значение для дела и неправильным применением норм материального права, с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований администрации Прокопьевского муниципального района и удовлетворении исковых требований Г. к администрации Прокопьевского муниципального района о признании права собственности на объект незавершенного строительства.

 

35. Возможно ли признание права собственности на самовольную постройку в порядке приобретательной давности?

Нередко лица, длительное время фактически владеющие самовольной постройкой (в том числе получившие имущество в порядке наследования), обращаются за признанием права собственности на самовольную постройку на основании приобретательной давности. Положение о приобретательной давности означает, что лицо, которое не является собственником недвижимого имущества, но добросовестно и непрерывно владеет им 15 лет, приобретает право собственности на него (ст. 234 Гражданского кодекса РФ). Однако владеть самовольной постройкой добросовестно, исходя из смысла ст. 222 Гражданского кодекса РФ, невозможно, так как самовольная постройка является правонарушением.

Следовательно, на самовольно возведенное строение не может распространяться приобретательная давность, так как из фактического состава, влекущего возникновение права собственности в силу приобретательной давности, выпадает добросовестность владения.

Как указано в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ от 09.07.2003, приобретательная давность не может распространяться на самовольно возведенное строение, расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке.

Данная правовая позиция также была подтверждена Определением Конституционного Суда РФ от 25.03.2004 N 85-О. В Определении было подчеркнуто, что “закрепленные в статьях 35 и 40 Конституции Российской Федерации гарантии права собственности и права на жилище предоставляются лишь в отношении того имущества, которое принадлежит соответствующему субъекту на законных основаниях”.

 

Практический аспект

Из Обзора судебной практики Верховного Суда РФ от 09.07.2003 следует, что Е. обратился в суд с иском к администрации района о признании права собственности, ссылаясь на то, что недвижимым имуществом, состоящим из хозяйственных построек и земельного участка, открыто и добросовестно владеет с 1955 года, использует земельный участок по назначению, поэтому на основании ст. 234 ГК РФ просит признать на них право собственности.

Решением районного суда иск удовлетворен. На учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним возложена обязанность произвести государственную регистрацию права собственности за истцом на определенные хозяйственные постройки, на комитет по земельным ресурсам и землеустройству – выдать истцу правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы на земельный участок.

Районный суд разъяснил в определении свое решение, признав за истцом право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком для целей ведения дачного подсобного хозяйства.

В кассационном порядке дело не рассматривалось.

Постановлением президиума краевого суда отклонен протест прокурора об отмене решения и определения суда.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации удовлетворила протест прокурора, отменив состоявшиеся по делу судебные постановления, и направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, указав следующее.

Удовлетворяя иск, суд на основании ст. 234 ГК РФ посчитал, что право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество, в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.

Признавая за истцом право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, суд сослался на положения ст. 268 ГК РФ и разъяснил в этой части вынесенное по делу решение.

Указанные выводы суда основаны на неправильном применении и толковании норм материального права.

В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений.

Материалами дела подтверждено, что в отсутствие строительно-технической документации и соответствующего разрешения Е. возведены объекты недвижимости на земельном участке, не отведенном в установленном законом порядке для этих целей.

При этом указанные строения и земельный участок не имеют государственной регистрации права.

На основании ч. 2 ст. 222 ГК РФ самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

Согласно ст. 126 Земельного кодекса РСФСР, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений, самовольно занятые земельные участки возвращаются по их принадлежности.

Приведенные требования материального права судом не учтены.

Кроме того, судом не разграничены правовые последствия возникновения права собственности между институтами приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ) и самовольного строительства (ст. 222 ГК РФ).

Так, приобретательная давность не может распространяться на случаи, когда в качестве объекта владения и пользования выступает самовольно возведенное строение, расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке.

Суд в данном случае не только легализовал самовольные постройки, но и закрепил за истцом право бессрочного пользования земельным участком.

 

36. Возможно ли признание права собственности на самовольную постройку в порядке наследования?

Как указано в п. 27 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”, самовольная постройка не является имуществом, принадлежащим наследодателю на законных основаниях, она не может быть включена в наследственную массу. Вместе с тем это обстоятельство не лишает наследников, принявших наследство, права требовать признания за ними права собственности на самовольную постройку. Однако такое требование может быть удовлетворено только в том случае, если к наследникам в порядке наследования перешло право собственности или право пожизненного наследуемого владения земельным участком, на котором осуществлена постройка, при соблюдении условий, установленных статьей 222 ГК РФ.

Также, согласно п. 64 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 N 9 “О судебной практике по делам о наследовании”, если самовольная постройка была осуществлена наследодателем на принадлежащем ему на праве собственности, пожизненного наследуемого владения земельном участке, наследник, к которому перешло соответствующее вещное право на этот земельный участок, при признании за ним права собственности на самовольную постройку возмещает иным наследникам по закону и по завещанию, содержащему распоряжения в отношении остального имущества (помимо земельного участка) без указания конкретных объектов, стоимость постройки исходя из причитающейся им доли наследства.

 

37. Каковы особенности административного (внесудебного) порядка признания права собственности на объект самовольного строительства?

Федеральным законом от 30.06.2006 N 93-ФЗ “О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества” были внесены изменения, устанавливающие возможность признания права собственности на отдельные виды самовольных построек в административном порядке. Так, Федеральный закон от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” был дополнен статьей 25.3, согласно которой:

“1. Основаниями для государственной регистрации права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдачи разрешения на строительство, а также для государственной регистрации права собственности гражданина на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в черте поселения и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), являются:

документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание;

правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.

Представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если право заявителя на этот земельный участок ранее зарегистрировано в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

2. Обязательным приложением к представляемым в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи документам является кадастровый план земельного участка, на котором расположен соответствующий создаваемый или созданный объект недвижимого имущества.

Представление кадастрового плана указанного земельного участка не требуется в случае, если:

право на указанный земельный участок ранее зарегистрировано в установленном настоящим Федеральным законом порядке;

указанный земельный участок предназначен для ведения дачного хозяйства или садоводства и если представлено заключение правления соответствующего садоводческого или дачного некоммерческого объединения, подтверждающее, что создаваемый или созданный объект недвижимого имущества расположен в пределах границ указанного земельного участка;

для строительства, реконструкции соответствующего создаваемого или созданного объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации выдачи разрешения на строительство либо указанный земельный участок предназначен для ведения личного подсобного хозяйства и если представлено заключение органа местного самоуправления соответствующего поселения или городского округа, подтверждающее, что создаваемый или созданный объект недвижимого имущества расположен в пределах границ указанного земельного участка.

3. Документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимого имущества на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке либо факт создания гаража или иного объекта недвижимого имущества (если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации выдача разрешения на строительство) и содержащим описание такого объекта недвижимого имущества, является декларация о таком объекте недвижимого имущества.

4. Документами, подтверждающими факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, или факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, расположенном в черте поселения и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), и содержащими описание такого объекта индивидуального жилищного строительства, являются технический паспорт такого объекта индивидуального жилищного строительства и разрешение органа местного самоуправления на ввод такого объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию или в случае, если такой объект индивидуального жилищного строительства является объектом незавершенного строительства, разрешение на строительство. До 1 января 2010 года технический паспорт объекта индивидуального жилищного строительства является единственным документом, подтверждающим факт создания такого объекта индивидуального жилищного строительства на указанном земельном участке и содержащим его описание.

5. Истребование у заявителя дополнительных документов для государственной регистрации права собственности гражданина на указанный в пункте 1 настоящей статьи объект недвижимого имущества не допускается”.

Основное отличие внесудебного порядка оформления прав путем их государственной регистрации состоит в том, что регистрирующий орган, в отличие от судебного, не проверяет факт самовольности строения, регистрируя право собственности исходя из презумпции добросовестности застройщика.

_________________________

Глава 1. ПОНЯТИЕ САМОВОЛЬНОЙ ПОСТРОЙКИ

Глава 2. ПРИЗНАКИ ОБЪЕКТОВ САМОВОЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Глава 3. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА ВОЗВЕДЕНИЕ ОБЪЕКТА САМОВОЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Просмотров: 1328

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.

*

code