Глава 2. ПРИЗНАКИ ОБЪЕКТОВ САМОВОЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

10. Какие выделяются нормативные признаки самовольной постройки?

Исходя из содержания ст. 222 Гражданского кодекса РФ, можно выделить следующие нормативные признаки самовольной постройки: объект создан на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами; создание постройки без получения необходимых разрешений; создание постройки с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Необходимо отметить, что каждый из этих признаков является самостоятельным и достаточным для признания постройки самовольной (Постановление ФАС ДВО от 30.08.2002 N Ф03-А73/02-1/1702).

 

11. Что означает “объект создан на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами” в контексте ст. 222 Гражданского кодекса РФ?

Подпункт 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ устанавливает нормативное правило единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Пункт 1 ст. 7 Земельного кодекса РФ подразделяет земли в Российской Федерации по целевому назначению на следующие категории: 1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли населенных пунктов; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли запаса.

Пункт 2 ст. 7 Земельного кодекса РФ определяет, что земли, указанные в п. 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением, при этом правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Порядок проведения градостроительного зонирования территорий установлен Градостроительным кодексом.

Согласно п. 6 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ градостроительное зонирование – зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов.

В соответствии с п. 1 ч. 6 ст. 30 Градостроительного кодекса РФ виды разрешенного использования земельного участка определяются в градостроительном регламенте, входящем в состав правил землепользования и застройки.

Исходя из положений ст. 31 Градостроительного кодекса РФ правила землепользования и застройки разрабатываются применительно ко всем территориям поселений и городских округов.

Согласно ст. 85 Земельного кодекса РФ, в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам: 1) жилым; 2) общественно-деловым; 3) производственным; 4) инженерных и транспортных инфраструктур; 5) рекреационным; 6) сельскохозяйственного использования; 7) специального назначения; 8) военных объектов; 9) иным территориальным зонам. Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений.

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Таким образом, указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования и соответствующим целевым назначением.

С учетом данных требований, в порядке, предусмотренном статьями 30 – 32 Земельного кодекса РФ, производится предоставление земельных участков для строительства объектов недвижимости, несоблюдение которых влечет признание постройки самовольной.

 

Практический аспект

Как следует из Постановления Президиума Челябинского областного суда от 04.06.2008 по делу N 44-Г-56/2008, Администрация города Челябинска обратилась в суд с иском к А. о возложении обязанности снести самовольно возведенные строения, расположенные на земельном участке между домами <…> по пр. Победы в городе Челябинске, представляющие собой гаражные боксы нестандартных размеров (строение 1 – гаражные боксы 26 – 28, строение 2 – гаражные боксы 30 – 32).

В обоснование заявленных требований Администрация сослалась на то, что права собственника муниципальных земель от имени населения города осуществляет Челябинская городская Дума, которая делегировала полномочия по распоряжению и контролю за соблюдением действующего законодательства по управлению и распоряжению землями в границах города главе города Челябинска. При строительстве гаражей ответчиком разрешение на строительство получено не было, оно было произведено на неотведенном земельном участке, поэтому является самовольной постройкой и подлежит сносу.

Решением Калининского районного суда г. Челябинска от 13 сентября 2007 года, оставленным без изменения Определением Судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 12 ноября 2007 года, в удовлетворении иска отказано.

В надзорной жалобе Администрация г. Челябинска просит отменить судебные постановления, ссылаясь на то, что судом первой и второй инстанций допущено существенное нарушение норм процессуального и материального права.

Определением судьи Челябинского областного суда Карнауховой Т.А. от 14 мая 2008 года гражданское дело передано в суд надзорной инстанции для рассмотрения по существу.

В соответствии со ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены и изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального и процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Обсудив доводы надзорной жалобы и определения о передаче дела в суд надзорной инстанции, проверив материалы дела, президиум считает необходимым судебные постановления отменить.

Отказывая в удовлетворении требований и делая вывод о том, что спорные блоки гаражей не являются самовольными постройками, суд первой инстанции сослался на то, что решением правления гаражного кооператива <…> от 12 сентября 2003 г. А. принят в члены кооператива, за ним закреплены участки N 26 – 28 и N 30 – 33 на участке N 2 территориального деления кооператива и на него возложена обязанность заменить существующие металлические и ветхие кирпичные гаражи на индивидуальные гаражи по согласованию с правлением кооператива. По согласованию с правлением кооператива <…> А. возвел блоки гаражей на закрепленных за ним участках N 26, 27, 28 и N 30, 31, 32, 33 взамен металлических и ветхих кирпичных гаражей. Постройки не нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц, как и не создают угрозу жизни и здоровью других граждан.

Земельный же участок находится по договору аренды у кооператива <…>.

При этом суд руководствовался архитектурно-планировочным заданием от 2 августа 2002 г., решением правления кооператива <…> от 12 сентября 2003 г., выписками из Единого государственного реестра объектов капитального строительства от 28 апреля 2007 г. N 75:401/2007-934/ф и N 75:401/2007-939/ф.

С таким выводом суда первой инстанции согласился и суд кассационной инстанции.

Однако эти выводы суда основаны на неправильном толковании и применении норм материального права, противоречат материалам дела.

В соответствии с Постановлениями главы города Челябинска от 7 февраля 2001 г. N 169-п и от 8 февраля 2001 г. N 185-п гаражному кооперативу <…> по строительству и эксплуатации индивидуальных гаражей и овощных ям (далее по тексту – кооператив <…>) предоставлен земельный участок площадью 6899 га и земельный участок площадью 0,9614 га во временное пользование сроком на 3 года для эксплуатации существующих овощных ям и гаражей площадок N 1, 3, 4, 5, 6, расположенных вдоль садов “Любитель – 2, 3” и “Полет-1” в Калининском районе г. Челябинска. Пунктом 3.2 указанного Постановления определено, что кооператив <…> не имеет права самовольной застройки на арендуемой территории.

На основании указанных Постановлений между Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска и кооперативом <…> были заключены договоры “О временном использовании земли и муниципальной инфраструктуры” УЗ N 00370-ВР-2000 от 12 марта 2001 г. и УЗ N 00372-ВР-2000 от 12 марта 2001 года сроком на три года. Пунктом 4.1 договоров кооперативу <…> предоставлялось право эксплуатировать существующие овощные ямы и гаражи и возводить только временные строения и сооружения облегченного типа на срок, оговоренный договорами.

В последующем, на основании решения Арбитражного суда Челябинской области, между Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска и кооперативом <…> был вновь заключен договор аренды земель общего пользования и временно не застраиваемых земель в границах города Челябинска N 006881-К-2005 от 24 мая 2005 года сроком до 31 декабря 2005 года.

Согласно п. 4.2.1 указанного договора арендатор обязан использовать предоставленный ему земельный участок в соответствии с разрешенным видом использования для арендуемого земельного участка и условиями его предоставления в соответствии с разделом 1 договора, которыми предусмотрено, что земельный участок предоставляется для эксплуатации существующих овощных ям и гаражей.

Указанными документами не предусматривалось строительство на данном земельном участке капитальных строений, какими являются спорные гаражи. То, что спорные гаражи являются капитальными строениями, подтверждено выпиской из Единого государственного реестра объектов капитального строительства от 28 апреля 2007 г. N 75:401/2007-934/ф и N 75:401/2007-939/ф, где указано, что блоки гаражей, построенных А., – N 2 – 26, 27, 28 и N 2 – 30, 31, 32 – являются объектами капитального строительства (л.д. 94 – 97) и находятся на земельном участке, собственником которого он не числится.

В силу абзаца 2 ст. 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Согласно п. 2 ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

В соответствии с условиями указанных выше договоров и Постановлений главы г. Челябинска N 169-П от 27 февраля 2001 года и N 185-п от 8 февраля 2001 года разрешенным способом использования земельного участка для кооператива <…> является временное использование земель для эксплуатации временных строений и сооружений, т.е. существующих гаражей и овощных ям, и наложен запрет на самовольную застройку арендуемой территории.

В соответствии с п. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ строительство осуществляется на основании разрешения на строительство; п. 7 указанной статьи установлено, что в целях строительства застройщик направляет в уполномоченные органы заявление о выдаче разрешения на строительство, к которому прилагает прежде всего правоустанавливающие документы на земельный участок. Таким образом, для строительства объекта необходима совокупность нескольких условий: наличие законных оснований для использования земельного участка, на котором планируется произвести строительство, а также получение разрешения на строительство.

При строительстве спорных строений разрешение на строительство получено не было, что подтверждается письмом Управления архитектурно-строительного надзора Администрации г. Челябинска от 07.05.2007 N 489, законные основания для использования занимаемого данными строениями земельного участка отсутствуют.

 

12. Что означает “создание постройки без получения необходимых разрешений”?

Законодатель отводит особое место регламентации всего процесса строительства зданий, строений и сооружений, поэтому в градостроительном законодательстве отражен перечень самостоятельных этапов строительной деятельности: инженерные изыскания, архитектурно-строительное проектирование, государственная экспертиза проектной документации, выдача разрешения на строительство, осуществление строительства, строительный контроль, государственный надзор, выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

При этом, исходя из содержания п. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, можно прийти к выводу о том, что указанный процесс относится не только к строительству, но и к деятельности, связанной с реконструкцией объектов недвижимости.

Законодатель в п. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ дает точное нормативное определение дефиниции “разрешение на строительство”, определяя его как документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

“По сути, разрешение на строительство является единственным основанием для осуществления строительства” (Тенякова Л.К. Этапы (стадии) строительной деятельности как объекты государственного регулирования // Финансовое право. 2007. N 6. С. 37 – 38).

Постановлением Правительства РФ от 24.11.2005 N 698 “О форме разрешения на строительство и форме разрешения на ввод объекта в эксплуатацию” установлена соответствующая форма данного разрешения.

Градостроительное законодательство выделяет земельные участки, на которые распространяется градостроительный регламент, в данном случае разрешение будет выдаваться органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, и, соответственно, земельные участки, на которые он не распространяется, в данном случае разрешение будет выдаваться федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления в соответствии с их компетенцией (пп. 4 – 6 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).

Пункт 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ устанавливает исчерпывающий перечень документов, необходимых для получения разрешения на строительство: 1) правоустанавливающие документы на земельный участок; 2) градостроительный план земельного участка или в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта реквизиты проекта планировки территории и проекта межевания территории; 3) материалы, содержащиеся в проектной документации: а) пояснительная записка; б) схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия; в) схема планировочной организации земельного участка, подтверждающая расположение линейного объекта в пределах красных линий, утвержденных в составе документации по планировке территории применительно к линейным объектам; г) схемы, отображающие архитектурные решения; д) сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения; е) проект организации строительства объекта капитального строительства; ж) проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей; 4) положительное заключение экспертизы проектной документации объекта капитального строительства (применительно к отдельным этапам строительства в случае, предусмотренном ч. 12.1 ст. 48 настоящего Кодекса), если такая проектная документация подлежит экспертизе в соответствии со ст. 49 настоящего Кодекса, положительное заключение государственной экспертизы проектной документации в случаях, предусмотренных ч. 3.4 ст. 49 настоящего Кодекса, положительное заключение государственной экологической экспертизы проектной документации в случаях, предусмотренных ч. 6 ст. 49 настоящего Кодекса; 5) разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (в случае, если застройщику было предоставлено такое разрешение в соответствии со ст. 40 настоящего Кодекса); 6) согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта; 7) копия свидетельства об аккредитации юридического лица, выдавшего положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации, в случае, если представлено заключение негосударственной экспертизы проектной документации.

Таким образом, по смыслу ст. 51 Градостроительного кодекса РФ строительство зданий, строений и сооружений, их частей должно осуществляться на основе проектной документации – графических и текстовых материалов, определяющих объемно-планировочные, конструктивные и технические решения для строительства (реконструкции, капитального ремонта) указанных объектов.

При этом, в случае если застройщик имеет намерение осуществить строительство, реконструкцию (далее – строительство) архитектурного объекта, для строительства которого требуется разрешение на строительство, он также обязан иметь архитектурный проект, выполненный в соответствии с архитектурно-планировочным заданием (ст. 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ “Об архитектурной деятельности в Российской Федерации”).

Необходимо иметь в виду, что п. 9 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ устанавливает иной порядок получения разрешения на строительство и реконструкцию объектов индивидуального жилищного строительства, возлагая на застройщика обязанность по представлению следующих документов: 1) правоустанавливающие документы на земельный участок; 2) градостроительный план земельного участка; 3) схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства.

Разрешение на строительство выдается на весь срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства, за исключением случаев, если такое разрешение выдается в соответствии с ч. 12 настоящей статьи. Разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается на десять лет (п. 19 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).

При этом в соответствии с п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае: 1) строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства; 2) строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других); 3) строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования; 4) изменения объектов капитального строительства и/или их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом; 4.1) капитального ремонта объектов капитального строительства; 5) иных случаях, если в соответствии с настоящим Кодексом, законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется.

 

Практический аспект

Как следует из Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 13.03.2012 по делу N А03-5788/2011, ООО “Залесовоагропродукт”, ссылаясь на статью 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с иском к Администрации Залесовского района Алтайского края (далее – Администрация) о признании права собственности на нежилые строения: автостоянку (литер В) общей площадью 1830,20 кв. м; зерносклад (литер Д) общей площадью 485,20 кв. м; котельную (литер А, А1) общей площадью 418 кв. м; автогараж (литер Б) общей площадью 2100,20 кв. м, расположенные по адресу: село Залесово, улица Ленинская, 83.

Решением суда от 16.08.2011, оставленным без изменения Постановлением от 02.11.2011 Седьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении исковых требований отказано.

ООО “Залесовоагропродукт” в кассационной жалобе просило решение и Постановление отменить, принять по делу новый судебный акт.

По мнению заявителя, выводы судов не соответствуют установленным обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, судами допущено неправильное применение норм материального права. ООО “Залесовоагропродукт” обращалось в Администрацию с заявлением о выдаче разрешения на строительство. В выдаче разрешения было отказано, но документы, связанные с обращением, были утеряны. Заявитель считает, что поскольку Администрация подтверждает факт отказа в выдаче разрешения, то им доказан факт принятия мер по получению разрешения на строительство. Суд апелляционной инстанции необоснованно не принял во внимание заключение отдела архитектуры Администрации, которым подтверждается отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан самовольно возведенными строениями. Также заявителем было представлено заключение эксперта, по которому здания соответствуют строительным, градостроительным нормам и требованиям, нормам противопожарной безопасности, сохранение зданий возможно. Заключение составлено лицом, имеющим необходимую квалификацию, действующее законодательство не предусматривает необходимость получения лицензии (свидетельства) на право проведения строительно-технической экспертизы. По результатам проверки, проведенной Территориальным отделом надзорной деятельности N 7 Главного управления МЧС России по Алтайскому краю, составлен акт от 14.09.2011 N 495, согласно которому нарушений противопожарных норм в отношении зданий и сооружений не выявлено. Данный акт был получен после вынесения решения, судом апелляционной инстанции было отказано в приобщении акта к материалам дела.

Проверив в соответствии со статьями 274, 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не нашел оснований для их отмены.

Из материалов дела следует, что в собственности ООО “Залесовоагропродукт” находится земельный участок площадью 19 113 кв. м, расположенный по адресу: село Залесово, улица Ленинская, 83, Залесовский район Алтайского края, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 06.03.2008 серия 22 АБ 265032.

На указанном земельном участке ООО “Залесовоагропродукт” самовольно возведены нежилые строения (автостоянка, зерносклад, котельная, автогараж). После завершения строительства право собственности на указанные объекты недвижимости оформлено не было в связи с отсутствием разрешения на строительство.

Филиалом Федерального государственного унитарного предприятия “Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ” по Алтайскому краю изготовлены технические паспорта на спорные нежилые строения.

С целью законного получения права владения, пользования и распоряжения строениями ООО “Залесовоагропродукт” обратилось в арбитражный суд с настоящим иском о признании права собственности.

Рассмотрев материалы дела, оценив в совокупности представленные ООО “Залесовоагропродукт” доказательства, арбитражный суд пришел к обоснованному выводу об отсутствии правовых оснований для признания за истцом права собственности на спорные объекты, поскольку им не получено разрешение на строительство объектов в порядке статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Правомерным является вывод суда первой инстанции о том, что истцом не предпринимались надлежащие меры к получению разрешения на строительство.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассматривая дело, установил аналогичные обстоятельства и поддержал выводы суда первой инстанции, в связи с чем судом кассационной инстанции решение от 16.08.2011 Арбитражного суда Алтайского края и Постановление от 02.11.2011 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А03-5788/2011 оставлены без изменения.

 

Согласно Обзору судебной практики по гражданским делам за октябрь 2011 года, подготовленному Белгородским областным судом, Администрация г. Белгорода инициировала судебное разбирательство, обратившись в Октябрьский районный суд г. Белгорода с иском к Б. о сносе самовольно возведенного строения. В обоснование иска сослалась на то, что ответчица на принадлежащем ей на праве собственности земельном участке возвела капитальное нежилое строение с нарушением положений ч. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, ч. 1 ст. 3 ФЗ “Об архитектурной деятельности РФ”.

Б. заявлено встречное требование о признании за ней права собственности на нежилое здание, расположенное на принадлежащем ей земельном участке.

Решением суда в иске о сносе самовольной постройки отказано. За Б. признано право собственности на нежилое здание, расположенное на земельном участке, принадлежащем на праве собственности Б.

Решение отменено в кассационном порядке.

В обоснование вывода об удовлетворении иска о признании за Б. права собственности на самовольно возведенное нежилое строение суд первой инстанции сослался на положения п. 3 ст. 222 ГК РФ, предусматривающей, что право на самовольную постройку (созданную без получения необходимых разрешений) может быть признано за лицом, в собственности которого находится земельный участок, где осуществляется постройка, при условии, если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не угрожает жизни и здоровью граждан. Судом установлено, что спорная самовольная постройка возведена без нарушений градостроительных, санитарных норм и правил, а также требований противопожарной безопасности. Нежилое строение представляет собой модульный склад типа “ангар”, соответствует требованиям СНиПа, не имеет дефектов и повреждений, не создает препятствий в пользовании другими строениями и угрозы жизни и здоровью людей.

При этом судом оставлено без внимания, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан (Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”). Приведенные положения Постановления Пленума ВС РФ И ВАС РФ судом первой инстанции при разрешении спора не учтены.

Между тем согласно ст. 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В соответствии с нормами ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, а также положениями ст. 3 ФЗ от 17.11.1995 N 169-ФЗ “Об архитектурной деятельности в Российской Федерации” строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные ст. 51 названного Кодекса документы.

До подачи в суд искового заявления Б. не принимала необходимых мер к получению исходно-разрешительной документации на строительство как до его начала, так и во время проведения строительных работ, не представила доказательств, подтверждающих невозможность получения разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию и свидетельствующих о том, что ей было необоснованно отказано в выдаче соответствующих разрешительных документов.

 

13. Что означает “с существенным нарушением градостроительных норм и правил”?

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 54 Градостроительного кодекса РФ государственный строительный надзор осуществляется при строительстве, реконструкции объектов капитального строительства, при их капитальном ремонте. Предметом государственного строительного надзора является проверка соответствия выполняемых работ в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта, объектов капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации.

В силу статьи 222 Гражданского кодекса РФ самовольной является постройка, осуществленная без получения необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Таким образом, результатом проведения строительного надзора может быть установление факта существенного нарушения градостроительных и строительных норм и правил в процессе строительства, что является одним из оснований отнесения постройки к самовольным.

Также указанные обстоятельства могут быть установлены строительно-технической экспертизой, назначаемой судом по гражданскому делу.

Градостроительные нормы и правила определяются в соответствии с Градостроительным кодексом РФ и другими федеральными законами, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, а также законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации. Так, в соответствии со ст. 24 Градостроительного кодекса РФ утверждение региональных нормативов градостроительного проектирования осуществляется с учетом особенностей поселений, городских округов в границах субъекта Российской Федерации. Состав, порядок подготовки и утверждения региональных нормативов градостроительного проектирования устанавливаются законодательством субъектов Российской Федерации. Утверждение местных нормативов градостроительного проектирования осуществляется с учетом особенностей населенных пунктов в границах муниципальных образований, межселенных территорий. Состав, порядок подготовки и утверждения местных нормативов градостроительного проектирования устанавливаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления (Самовольная постройка: комментарии, официальные разъяснения, судебная практика / Под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Изд-во М.Ю. Тихомирова, 2010. 32 с.).

Строительные нормы и правила (СНиП) утверждает уполномоченный на это федеральный орган в области строительства. Например, Строительные нормы и правила РФ СНиП 30-02-97 “Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения” утверждены Постановлением Госстроя РФ от 10.09.1997 N 18-51; Строительные нормы и правила СНиП 3.04.03-85 “Защита строительных конструкций и сооружений от коррозии” утверждены Постановлением Госстроя СССР от 13.12.1985 N 223. В некоторых отраслях применяются ведомственные строительные нормы (ВСН). Например, Ведомственные строительные нормы ВСН 19-89 “Правила приемки работ при строительстве и ремонте автомобильных дорог” утверждены Минавтодором РСФСР 14.07.1989 N НА-18/266.

При условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п. 2 ст. 260 Гражданского кодекса РФ) собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Если иное не предусмотрено законом или договором, то собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке (ст. 263 Гражданского кодекса РФ).

Необходимо отметить, что исходя из требований п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ, можно прийти к выводу о том, что существенными нарушениями будут признаваться те, которые нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц либо создают угрозу жизни и здоровью граждан.

 

Практический аспект

Как следует из Определения Московского областного суда от 18 мая 2010 г. по делу N 33-4952/2010, прокурор обратился в интересах К.Е. к С. с требованиями обязать снести незаконно возведенную хозяйственную постройку на земельном участке ответчика, граничащую с земельным участком К.Е.

Помощник прокурора в судебном заседании настаивала на удовлетворении иска, указав, что земельный участок К.Е. площадью 368 кв. м при домовладении N 12, расположенном по адресу: <…>, при этом же домовладении.

В 2005 году ответчик без получения необходимых разрешительных документов начал строительство хозяйственного блока в северо-восточной части участка, который граничит с участком К.Е.

При строительстве хозяйственного блока ответчиком нарушены строительные нормы и правила, не соблюдено необходимое расстояние (не менее 1 метра) до границы земельных участков, водослив с блока осуществляется на участок К.Е., часть хозяйственного блока расположена на земельном участке истицы, вследствие чего ее права и законные интересы нарушены.

К.Е. настаивала на удовлетворении иска, указав, что расположение хозяйственной постройки затеняет ее участок.

С. и его представитель возражали против удовлетворения иска, указав, что хозяйственный блок был построен ответчиком в границах старого сарая и находится в границах его земельного участка. Представленный истицей план является недействительным. Хозяйственный блок не нарушает права К.Е. Кроме того, как полагал ответчик, истицей пропущен срок исковой давности, поскольку хозяйственный блок был возведен в 2005 году.

Решением Ивантеевского городского суда Московской области от 10 декабря 2009 года исковые требования удовлетворены.

В кассационной жалобе С. просит отменить судебное постановление.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда как постановленного в соответствии с нормами материального и процессуального права.

Из материалов дела усматривается, что Постановлением главы Администрации города Ивантеевка Московской области от 29 июня 1992 года N 551 за К.Е. закреплен земельный участок по фактическому пользованию площадью 368 кв. м по адресу: <…>.

С. на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 426 кв. м и расположенные на нем 55/100 долей жилого дома на основании договора дарения земельного участка с долей жилого дома от 4 декабря 2002 года.

До заключения указанного договора дарения в государственный земельный кадастр были внесены сведения о данном земельном участке, в том числе определяющие границы земельного участка и его площадь, которые были внесены по данным межевого дела по установлению границ земельного участка, составленного в 2002 году МУП “Градоустроитель”, в том числе на основании плана земельного участка от 10 января 2002 года.

Из письма Управления архитектуры и градостроительства Администрации города Ивантеевка от 28 октября 2008 года N 3354 следует, что на земельном участке, принадлежащем ответчику, построен хозяйственный блок без согласования с Администрацией города Ивантеевка и совладельцами домовладения.

При строительстве хозяйственного блока ответчиком нарушены строительные нормы и правила, а именно СНиП 2.07.01-89, п. 2.12, примечание п. 1 – нет отступа до границы соседнего земельного участка на расстояние 1 метр, поэтому водослив с крыши хозяйственного блока осуществляется на участок К.Е.

Из письма Управления архитектуры и градостроительства Администрации города Ивантеевка от 8 декабря 2008 года N 177-УАиГ следует, что устранить нарушение в части водостока с крыши хозяйственной постройки возможно путем установки водосточного желоба с отводом воды на территорию ответчика.

Согласно заключению эксперта Л., расположение хозяйственной постройки не соответствует требованиям СНиП 07.01-89*, п. 2.12, так как не соблюдено расстояние до границы земельных участков. Кроме того, в соответствии с планом земельного участка, принадлежащего ответчику, с совмещением границ участка по фактическому пользованию и границ в соответствии с кадастровым планом часть постройки расположена на земельном участке, принадлежащем К.Е. Между тем положение постройки не влияет на инсоляцию соседнего земельного участка, принадлежащего истице.

То обстоятельство, что часть хозяйственной постройки выходит за пределы границ земельного участка, принадлежащего ответчику, подтверждается и планом земельного участка, составленным Ивантеевским филиалом ГУП МО “МОБТИ”.

Разрешая данный спор, суд пришел к правильному выводу о том, что на возведение хозяйственной постройки в соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешения не требуется.

Удовлетворяя исковые требования, суд правомерно исходил из того, что хозяйственная постройка, возведенная ответчиком, является самовольной постройкой, так как ее расположение не соответствует строительно-техническим нормам и правилам, часть постройки выходит за пределы земельного участка, принадлежащего ответчику, то есть фактически находится на земельном участке, принадлежащем К.Е., что существенно нарушает ее права и законные интересы.

Однако само по себе несоответствие расстояния от постройки до границы земельного участка (1 метр) не свидетельствует о нарушении прав соседнего землепользователя, поскольку водосток с крыши может быть организован с отводом воды на земельный участок ответчика, а габариты постройки не влияют на инсоляцию земельного участка, принадлежащего К.Е.

Ссылка ответчика на то, что план принадлежащего ему земельного участка, составленный 10 января 2002 года МУП “Градоустроитель”, на основании которого были внесены изменения в государственный земельный кадастр, был составлен в нарушение действующего законодательства, а именно при определении границ не были учтены существующие с 1972 года фактические границы участка, правильно признана судом несостоятельной, поскольку решением Ивантеевского городского суда Московской области от 4 сентября 2009 года, вступившим в законную силу, было отказано в удовлетворении требований С. к МУП “Градоустроитель” о признании плана земельного участка от 10 января 2002 года недействительным.

Таким образом, фактические границы земельного участка ответчика должны соответствовать границам, учтенным в государственном кадастре недвижимости.

При таких обстоятельствах хозяйственная постройка выходит за пределы границ земельного участка, принадлежащего ответчику.

Поскольку перенос постройки технически невозможен и нецелесообразен, так как она выполнена из строительных блоков, которые будут разрушены при демонтаже, суд правомерно возложил обязанность на ответчика за свой счет снести хозяйственную постройку.

_________________________

Глава 1. ПОНЯТИЕ САМОВОЛЬНОЙ ПОСТРОЙКИ

Глава 2. ПРИЗНАКИ ОБЪЕКТОВ САМОВОЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Глава 3. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА ВОЗВЕДЕНИЕ ОБЪЕКТА САМОВОЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Глава 4. ВОПРОСЫ ПРИЗНАНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ОБЪЕКТ САМОВОЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Просмотров: 1207

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.

*

code