Глава 1. ПОНЯТИЕ САМОВОЛЬНОЙ ПОСТРОЙКИ

Научно-практическое пособие по применению гражданского, гражданско-процессуального и административного законодательства по вопросам, связанным с объектами самовольного строительства”, 2013

1. Что означает дефиниция “самовольная постройка”?

В соответствии с п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ под самовольной постройкой законодатель понимает жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Также необходимо отметить, что данное в п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ понятие самовольной постройки не является единственным. Так, статьи 24 – 25 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ (в ред. от 19.07.2011) “Об архитектурной деятельности в Российской Федерации” определяют его как строительство или изменение архитектурного объекта без разрешения на строительство.

При этом ст. 2 Закона относит к архитектурным объектам здания, сооружения, комплекс зданий и сооружений, их интерьер, объекты благоустройства, ландшафтного или садово-паркового искусства, созданные на основе архитектурного проекта.

Согласно Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 N 37, самовольной постройкой также признаются осуществленные без соответствующего разрешения: реконструкция жилых домов (частей домов); переоборудование правомерно возведенных нежилых зданий в жилые и наоборот; возведение нового здания при наличии разрешения на капитальный ремонт старого; возведение дополнительных зданий.

 

Исторический аспект

Статья 109 (“Последствия самовольной постройки дома”) Гражданского кодекса РСФСР (утв. ВС РСФСР 11.06.1964; в ред. от 24.12.1992) определяла самовольную постройку как построенный жилой дом (дачу) или часть дома (дачи) без установленного разрешения или без надлежаще утвержденного проекта либо с существенными отступлениями от проекта или с грубым нарушением основных строительных норм и правил.

 

2. В чем выражаются негативные последствия возведения самовольной постройки?

Самовольность строительства проявляется в уклонении застройщика от получения надлежащих документальных согласований и разрешений, создает существенную опасность жизни и здоровью граждан, прямо нарушает имущественные права и охраняемые законом интересы собственников земельных участков и иных лиц.

Несоблюдение административного порядка получения разрешения на строительство либо производство строительных работ с явным отступлением от нормативных градостроительных предписаний свидетельствует о несоответствии действий застройщика нормам публичного права. Эти основания относятся к публичным, поскольку в подобных ситуациях ставятся под угрозу права неопределенного круга лиц, нарушаются установленные государством процедуры.

Возведение застройщиком на чужом земельном участке здания или сооружения без получения явно выраженного и документально оформленного согласия собственника либо без его ведома влечет признание объекта самовольной постройкой по частноправовому основанию в связи с нарушением норм гражданского и земельного права (Бакулин А.Ф., Петухова А.В. О негаторной природе требования о сносе самовольной постройки // Российский юридический журнал. 2011. N 6. С. 122 – 133).

Полномочие собственника по беспрепятственному пользованию своим земельным участком существенно ограничивается произвольным расположением на нем чужого строения. При этом часто возникают имущественные конфликты между собственником земельного участка и лицом, намеренным осуществить государственную регистрацию права собственности на построенный им объект недвижимости.

 

Исторический аспект

В Постановлении Пленума ВС РСФСР 19 марта 1975 года “О некоторых вопросах, возникающих в практике судов при применении ст. 109 ГК РСФСР о безвозмездном изъятии самовольно построенного дома” отмечено, что самовольное строительство домов (дач) является правонарушением, которое существенно затрагивает интересы государства и граждан, препятствует рациональному использованию земли, сохранению окружающей природы, планировке, застройке и благоустройству населенных пунктов, представляет опасность в пожарном и санитарном отношении. Правильное и своевременное разрешение дел, связанных с применением судами ст. 109 ГК, имеет значение не только для борьбы с самовольным строительством домов (дач), но для его предупреждения.

 

3. Что означает термин “постройка”?

При раскрытии понятия, обозначенного в вопросе N 1, первостепенное значение имеет дефиниция “постройка”, поскольку гражданское и смежные с ним отрасли права, например жилищное, не дают данному термину четкого и однозначного определения. Систематическое толкование норм гражданского законодательства позволяет прийти к выводу, что понятие “постройка” как объект гражданских прав совпадает с понятием “недвижимое имущество”.

В литературе также высказано мнение о постройке как индивидуальном объекте, который получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов (Рождественский С.Н. Проблемные вопросы самовольной постройки // Нотариус. 2004. N 2(46). С. 22).

Однако в рассматриваемом контексте следует уточнить данное определение, указав, что конструкция может рассматриваться в качестве постройки лишь тогда, когда достигает известной степени законности самого процесса строительства. Также данный объект должен носить обособленный характер относительно от других существующих на земельном участке аналогичных объектов.

Таким образом, необходимо отметить, что с точки зрения соотношения с определенными видами объектов самовольного строительства (здания, сооружения, не завершенные строительством объекты недвижимости и пр.) постройка выступает только лишь в качестве общего родового понятия.

 

4. Какова классификация объектов самовольного строительства?

Самовольно созданные объекты недвижимого имущества можно разделить на две группы.

1. Постройки – объекты нового строительства (жилой дом, нежилое здание, технические сооружения, объекты незавершенного строительства).

2. Пристройки, надстройки, перестройки – объекты, созданные в результате преобразования ранее существовавших объектов недвижимости (объекты, подвергнувшиеся реконструкции).

Градостроительный кодекс РФ в пунктах 13 – 14 статьи 1 определил понятия строительства и реконструкции, указав, что строительство представляет собой создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства), а реконструкция объектов капитального строительства – изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и/или восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и/или восстановления указанных элементов.

Таким образом, понятия “строительство” и “реконструкция” не являются тождественными, не подпадают под одинаковый правовой режим, следовательно, являются допустимым нормативным основанием для указанной классификации.

 

5. Имеется ли юридическое различие между понятиями “здание” и “сооружение”, какое это имеет правовое значение?

В современном гражданском законодательстве для описания вещей, созданных в результате строительной деятельности, чаще всего используются такие понятия, как “здание” и “сооружение”, при этом точное определение данных категорий отсутствует. По мнению И.Д. Кузьминой, “здания и сооружения составляют некоторую общность внутри рода недвижимых вещей” (Кузьмина И.Д. Правовой режим зданий и сооружений как объектов недвижимости: Дис. … д-ра юрид. наук. Томск, 2004. С. 73).

Согласно Общероссийскому классификатору основных фондов ОК 013-94, утвержденному Постановлением Госстандарта РФ от 26.12.1994 N 359 (в ред. от 14.04.1998), здания представляют собой архитектурно-строительные объекты, назначением которых является создание условий (защита от атмосферных воздействий и др.) для труда, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей. Здания имеют в качестве основных конструктивных частей стены и крышу. К сооружениям относятся инженерно-строительные объекты, предназначенные для создания условий для осуществления процесса производства путем выполнения тех или иных технических функций или для осуществления процесса производства путем выполнения тех или иных технических функций либо для осуществления различных непроизводственных функций.

Вместе с тем юридическая разница между понятиями отсутствует, поскольку режим указанных объектов недвижимости и условия их оборота идентичны.

 

6. Может ли быть признан самовольной постройкой объект незавершенного строительства?

Пункт 30 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав” указывает на то, что в соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу. Исходя из пункта 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой признается не только жилой дом, другое строение, сооружение, но и иное недвижимое имущество. Следовательно, объект незавершенного строительства как недвижимое имущество также может признаваться самовольной постройкой.

 

Практический аспект

Как следует из Определения Свердловского областного суда от 08.12.2011 по делу N 33-17268/2011, З. обратился в суд с иском к администрации г. Екатеринбурга о признании права собственности на объект незавершенного строительства. В обоснование своих требований указал, что ему на праве собственности принадлежит земельный участок, расположенный по адресу: <…>, с кадастровым номером <…>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства индивидуального жилого дома. Летом 2010 года им было начато строительство жилого дома и гаража. Строительство гаража окончено, а строительство дома невозможно из-за отсутствия денежных средств. Поскольку администрация г. Екатеринбурга отказала в выдаче разрешения на строительство, несмотря на представление всех необходимых документов, ввиду несоответствия схемы планировочной организации земельного участка градостроительному плану, З. просил суд признать за ним право собственности на объект незавершенного строительства и хозяйственную постройку – гараж, расположенные по адресу: <…>.

Представитель ответчика Б. иск не признал, указал, что З. обратился в администрацию г. Екатеринбурга только 21.03.2011. Создавая оспариваемые объекты, истец существенно нарушил градостроительные, строительные нормы и правила. Истец не доказал исключительность обстоятельств, позволяющих признать право собственности на оспариваемый объект в судебном порядке по правилам, установленным п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Решением Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга исковые требования З. удовлетворены. Суд признал за З. право собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу <…>, и хозяйственную постройку – гараж.

С таким решением не согласился представитель ответчика Б., в кассационной жалобе просит его отменить, в удовлетворении требований – отказать. В качестве оснований для отмены указывает на нарушение истцом порядка создания объектов капитального строительства, градостроительных и санитарных правил. Полагает, что отсутствуют доказательства, подтверждающие безопасность оспариваемых строений.

Проверив материалы дела в пределах доводов кассационной жалобы, судебная коллегия оснований для ее удовлетворения не нашла. Из материалов дела и содержания решения видно, что суд правильно определил обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора, выводы суда им соответствуют. Представленным доказательствам дана надлежащая правовая оценка по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Каких-либо нарушений, неправильного применения норм материального или процессуального права не допущено.

В соответствии с п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Пункт 30 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 “О некоторых вопросах, возникающих в практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав” предусматривает, что в соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу. Исходя из п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой признается не только жилой дом, другое строение, сооружение, но и иное недвижимое имущество. Следовательно, объект незавершенного строительства как недвижимое имущество также может признаваться самовольной постройкой. На объект незавершенного строительства как на самовольную постройку может быть признано право собственности при наличии оснований, установленных ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях – в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Из содержания приведенной правовой нормы следует, что право собственности на строение, сооружение или иное недвижимое имущество, возведенное гражданином без необходимых разрешений, на земельном участке, принадлежащем ему на праве собственности или ином законном основании, может быть признано, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что З. является собственником земельного участка, расположенного по адресу: <…>, относящегося к категории: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства индивидуального жилого дома <…>. Согласно градостроительному плану от 11.04.2011 земельный участок расположен в территориальной зоне: Ж-2, зона индивидуальной жилой застройки городского типа. На земельном участке, принадлежащем истцу, возведены: объект незавершенного строительства – жилой дом, хозяйственная постройка – гараж. 20.05.2011 администрация г. Екатеринбурга направила в адрес З. уведомление <…> об отказе в выдаче разрешения на строительство ввиду несоответствия схемы планировочной организации земельного участка градостроительному плану от 11.04.2011.

Из материалов дела следует, что спорные строения располагаются в границах земельного участка, принадлежащего на праве собственности З., техническое состояние объектов соответствует требованиям СНиП 2.01.07-85*, СНиП 2.02.01-83*, СНиП 2.03.01-84* и другим, объекты не представляют опасности жизнедеятельности, не создают угрозы жизни и здоровью людей, не нарушают права третьих лиц, находятся в работоспособном состоянии. Землевладельцы и землепользователи земельных участков, граничащих с земельным участком З., в суд с исками о восстановлении своих нарушенных прав не обращались.

Поскольку суд, разрешая спор, установил, что истец принимал меры по оформлению документации на строящиеся объекты, что спорные строения созданы без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и сохранение строений не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, пришел к обоснованному выводу об удовлетворении требований истца.

 

7. В каких случаях реконструированный объект недвижимости может признаваться самовольной постройкой?

Как указано в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ “Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2000 года”, если имеет место снос дома и постройка на его месте нового строения либо возведение пристройки или надстройки к дому, то с правовой точки зрения изменяется объект права собственности, отличающийся размерами, планировкой, площадью и т.д. Следовательно, при производстве перечисленных изменений возникает новый объект собственности, который при отсутствии разрешения, предусмотренного ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, может быть признан самовольной постройкой.

Идентичная позиция содержится в Постановлении ФАС СКО от 24 января 2008 г. N Ф08-8921/07, в котором указано, что реконструкция может признаваться самовольной и при решении вопроса о признании права собственности на реконструированный объект подлежат применению положения статьи 222 Гражданского кодекса РФ, а также в п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”, устанавливающем, что положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Однако при этом надлежит учитывать позицию, выраженную в п. 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”, согласно которому положения статьи 222 Гражданского кодекса РФ не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, а также на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости.

Таким образом, анализ указанных Постановлений позволяет прийти к выводу о том, что положения ст. 222 Гражданского кодекса РФ применимы к реконструированному объекту только в том случае, когда происходит изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, влекущее фактическое изменение архитектурного облика объекта.

 

Практический аспект

Как следует из Постановления ФАС Северо-Западного округа от 01.07.2002 по делу N А26-731/02-01-05/39, Администрация города Петрозаводска (далее – Администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Карелия с иском об обязании общества с ограниченной ответственностью “Колос” (далее – ООО “Колос”) снести самовольную постройку – третий этаж в здании, расположенном по адресу: г. Петрозаводск, ул. Красная, д. 36.

Решением от 19.03.2002, оставленным без изменений Постановлением апелляционной инстанции от 24.04.2002, в удовлетворении исковых требований отказано. При этом суд исходил из того, что в результате перепланировки второго этажа путем перекрытия части пространства второго этажа в здании по ул. Красной, 36 в городе Петрозаводске не создано самостоятельного архитектурного объекта, поскольку перепланировка была произведена внутри здания и не повлекла за собой изменение внешнего архитектурного облика сложившейся застройки города, его отдельных объектов.

В кассационной жалобе Администрация просит решение и постановление суда отменить как принятые с нарушением норм материального и процессуального права и принять новое решение. При этом истец ссылается на необоснованность выводов суда о производстве перепланировки, поскольку в действительности была произведена реконструкция здания без получения на это необходимых согласований и разрешений.

Администрация о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещена надлежащим образом, однако ее представитель на судебное заседание не явился. Представитель ООО “Колос” просил в удовлетворении жалобы отказать.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, кассационная инстанция не находит оснований для отмены решения и постановления суда.

Как следует из материалов дела, ООО “Колос” является собственником здания, расположенного по адресу: г. Петрозаводск, ул. Красная, д. 36 (здание кондитерского комбината). Земельный участок, на котором расположено здание, передан на условиях аренды ООО “Колос”. Судом установлено, что в 1994 – 1995 гг. ООО “Колос” произвело работы по перекрытию части пространства второго этажа, в результате чего здание стало трехэтажным. При этом в техническую документацию были внесены изменения, право собственности ООО “Колос” зарегистрировано 07.06.2001.

Поскольку право собственности ООО “Колос” зарегистрировано, а в силу статьи 2 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” государственная регистрация – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество, здание не может рассматриваться как самовольная постройка.

Кроме того, кассационная инстанция считает правильными выводы суда первой и апелляционной инстанций о невозможности применения в данном случае статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 названной статьи самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. В данном случае в результате переустройства здания не создано нового объекта недвижимости.

При таком положении заявленные требования о сносе третьего этажа здания вне зависимости от того, произведена ли ответчиком перепланировка или реконструкция здания и получены ли для этого все необходимые разрешения, обоснованно не были удовлетворены.

Кроме того, судом правомерно учтено следующее. Администрация не доказала, что произведенная перепланировка привела к ухудшению конструктивных характеристик надежности и безопасности здания, как и то, что при строительстве были существенно нарушены градостроительные и строительные нормы и правила. Здание эксплуатируется в течение длительного времени, а данных о том, что сохранение его в измененном виде по какой-либо причине невозможно, не имеется, в связи с чем решение суда оставлено без изменения.

 

8. Каково значение понятия “или иное недвижимое имущество” в контексте ст. 222 Гражданского кодекса РФ?

Пункт 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ указывает, что самовольной постройкой является также “иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке”, что позволяет прийти к выводу о существовании открытого перечня объектов самовольного строительства, отвечающих признакам, определенным статьями 130 и 222 Гражданского кодекса РФ, к которым в том числе могут быть отнесены мост, газопровод и т.д.

 

Практический аспект

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31 июля 2008 г. N 17АП-4922/2008-ГК было оставлено без изменения решение Арбитражного суда Свердловской области от 30.05.2008 по делу N А60-1964/2008, согласно которому суд отказал в удовлетворении исковых требований о признании права собственности на самовольную постройку: сооружение – металлическую опору из стали высотой 44 метра, в связи с отсутствием доказательств соответствия спорного объекта требованиям законодательства, направленным на соблюдение градостроительных норм и исключающим возможность угрозы жизни и здоровью граждан.

 

9. Определяет ли условие нахождения объекта недвижимости в границах красных линий на земельном участке, принадлежащем физическому лицу, его самовольность?

В соответствии со ст. 262 Гражданского кодекса РФ граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться на не закрытых для общего доступа земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.

Системный анализ данной нормы позволяет выделить два признака участка общего пользования: участок, не закрытый для общего пользования; участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, красные линии – это линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (далее – линейные объекты).

По смыслу указанных статей сам по себе факт нахождения земельного участка, находящегося за пределами либо на границе красных линий, принадлежащего физическому лицу, не придает участку статус участка общего пользования, не влияет на его правовой режим, установленный ст. 209 Гражданского кодекса РФ, и, как следствие, не определяет самовольность расположенных на нем строений.

Также стоит обратить внимание на то, что ст. 222 Гражданского кодекса РФ дает исключительный перечень признаков объектов самовольного строительства, не подлежащий расширительному толкованию.

Однако при этом стоит учитывать, что в том случае, если земельный участок не принадлежит застройщику ни на каком виде права, то в данном случае расположение объектов недвижимости в границах проектируемых красных линий, то есть на той части земельного участка, правовой режим использования которой определен как территория общего пользования (п. 11 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ), влечет их самовольность, так как их нахождение нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц.

 

Практический аспект

Как следует из решения Арбитражного суда Свердловской области от 15.05.2009 по делу N А60-1906/2009-С3, истец, не имея разрешения на производство строительных работ, самовольно осуществил реконструкцию находящегося в его собственности комплекса недвижимого имущества – свинокомплекса, в результате реконструкции созданы следующие объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: г. Екатеринбург, ул. Дагестанская, 41: здание производственного назначения, литер 1, общей площадью 6202 кв. м, здание теплопункта, литер 3, общей площадью 9,3 кв. м, здание склада, литер 5, общей площадью 453,9 кв. м.

Реконструкция и строительство объектов произведены истцом за собственный счет, что подтверждено материалами дела, а именно: договором подряда от 24.10.2007 N 38/07, актом приемки законченного строительством объекта от 03.07.2008 N 1.

Названное недвижимое имущество расположено на земельном участке, принадлежащем истцу на праве собственности, что подтверждается представленным в материалы дела свидетельством о государственной регистрации права от 21.09.2006, серия N 66 АВ N 385356.

Согласно ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных норм и правил.

В соответствии со ст. 3 Закона РФ “Об архитектурной деятельности в РФ” для строительства или реконструкции архитектурных объектов требуется разрешение на строительство (реконструкцию) уполномоченного на это органа; разрешение собственника земельного участка, а также наличие архитектурного проекта, выполненного в соответствии с архитектурно-планировочным заданием архитектора, имеющего лицензию на архитектурную деятельность. Строительство должно вестись с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил.

Поскольку согласно материалам дела при строительстве спорных объектов недвижимости не была оформлена разрешительная документация, то данное недвижимое имущество следует признать самовольными постройками на основании ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом положений ст. 2 Федерального закона “О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества” от 30.06.2006 N 93-ФЗ, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанными лицами, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, для признания права собственности на самовольную постройку истцу необходимо доказать:

– принадлежность земельного участка, на котором расположены постройки, на праве собственности, пожизненно наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования либо предоставление его в будущем титульным владельцем под возведенную постройку;

– факт возведения спорного строения за счет своих средств;

– что сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Как отмечено выше, истцом представлены документы, свидетельствующие, что земельный участок, на котором расположены спорные объекты недвижимости, принадлежит истцу на праве собственности.

Вместе с тем суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований на основании нижеследующего.

В качестве доказательств безопасности эксплуатации строений для жизни и здоровья граждан истцом представлены заключения уполномоченных организаций (ООО “Центр качества строительства”, Управления Государственного пожарного надзора ГУ МЧС России по Свердловской области), согласно которым несущие конструкции спорных сооружений обладают достаточным уровнем надежности и обеспечивают безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию складов, соответствуют строительным нормам и правилам, а также соответствуют требованиям действующих противопожарных норм и правил.

Вместе с тем доказательств соответствия самовольных построек требованиям действующих санитарных норм и правил истцом не представлено.

Представленное истцом заключение экологического аудита о соответствии деятельности ООО “Альтерна” требованиям законодательства РФ в области охраны окружающей среды, составленное ООО “ЭкологияРазвитияБизнеса”, таким доказательством не является, поскольку содержит выводы о соответствии производственной деятельности истца природоохранному законодательству и не содержит выводов о соответствии спорного недвижимого имущества санитарным нормам и правилам.

Кроме того, истцом не представлено доказательств того, что ООО “ЭкологияРазвитияБизнеса” является органом, уполномоченным выдавать соответствующие заключения.

Представленные истцом протоколы (измерений параметров световой среды, неионизирующих (электромагнитных) излучений, измерений параметров микроклимата, исследования воздуха рабочей зоны), составленные ООО “Трудинвест”, свидетельствуют о соответствии условий труда в помещениях, расположенных в спорных объектах недвижимости, выводов о соответствии самих самовольно возведенных объектов санитарным нормам и правилам указанные документы не содержат.

Следовательно, в соответствии с п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации истцом не представлены доказательства безопасности эксплуатации строений для жизни и здоровья граждан.

Кроме того, как уже отмечено выше, в силу п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку не может быть признано за истцом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц.

Как следует из представленных в материалах дела документов: землеустроительного дела N 24420г, выкопировки из проекта планировки района Северный Химмаш в Чкаловском районе г. Екатеринбурга, спорные объекты недвижимого имущества на момент их строительства были расположены в границах проектируемых красных линий.

В соответствии с основной частью проекта планировки жилого района Северный Химмаш (эскизом застройки и планом красных линий жилого района Северный Химмаш), утвержденного Постановлением главы города Екатеринбурга от 04.05.2009 N 1546 “Об утверждении основной части проекта планировки территории жилого района Северный Химмаш, объекты недвижимости, о признании права собственности на которые заявлено истцом, расположены на земельном участке, находящемся в границах красных линий проектируемой улицы.

В соответствии с п. 11 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ (в редакции от 27.07.2007) красные линии – линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения.

Следовательно, спорные объекты недвижимости расположены на той части земельного участка, правовой режим использования которого определен как территория общего пользования.

Согласно п. 12 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации территории общего пользования – территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, скверы, бульвары).

Учитывая изложенное, признание права собственности истца на спорные объекты недвижимого имущества влечет нарушение прав и охраняемых законом интересов неограниченного круга лиц, а также права и законные интересы МО “Город Екатеринбург” на осуществление градостроительной деятельности в соответствии с п. 1 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также предусмотренной п. 1 ст. 16 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ “Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации” деятельности в области резервирования и изъятия, в том числе путем выкупа земельных участков в границах городского округа для муниципальных нужд, осуществления земельного контроля за использованием земель городского округа.

Таким образом, условия, предусмотренные законом для признания права собственности на самовольную постройку (сохранение постройки не должно нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц), истцом не соблюдены.

При таких обстоятельствах требования истца о признании права собственности на самовольную постройку на основании ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежат удовлетворению.

_________________________

Глава 2. ПРИЗНАКИ ОБЪЕКТОВ САМОВОЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Глава 3. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА ВОЗВЕДЕНИЕ ОБЪЕКТА САМОВОЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Глава 4. ВОПРОСЫ ПРИЗНАНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ОБЪЕКТ САМОВОЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Просмотров: 2136

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.

*

code