Продажа недвижимости: налогообложение и получение вычета

Нужно ли платить НДФЛ при обмене жилплощади между родственниками? Как будет рассчитан налог при продаже так называемой кооперативной квартиры, а также унаследованной недвижимости? Почему грядущие изменения налогового законодательства подталкивают некоторых владельцев недвижимости продать ее в этом году?

 

При определении налоговой базы по НДФЛ в силу п. 1 ст. 210 НК РФ учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды. Доходы, полученные от продажи недвижимости, принадлежащей гражданину, также включаются в налогооблагаемую базу. При этом базу по НДФЛ можно уменьшить на сумму налогового вычета.

 

Родственный обмен

 

Обмен жилья или даже долей в жилых помещениях, домах между родственниками — довольно частое явление. Но не секрет, что в силу ст. 567 ГК РФ к договору мены применяются правила договора купли-продажи. При этом каждая из сторон одновременно признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен. Выясним, придется ли заплатить налог, обменяв, к примеру, долю в праве собственности на дачу на долю в квартире?

Если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными (п. 1 ст. 568 ГК РФ). Однако вполне возможно, что стоимость половины дачи не равна стоимости доли в квартире, несмотря на то что обменивающиеся родственники считают обмен справедливым. С точки зрения налогообложения, не имеет значения, насколько честным полагают обмен стороны сделки, тем более что иногда к финансовым интересам примешиваются семейные (к примеру, получив более дорогую долю в квартире, родственник обязуется осуществлять уход за проживающей в этой квартире бабушкой).

По закону сумма дохода, полученного по договору мены долей в праве собственности на объект недвижимости, определяется исходя из их стоимости, указанной в этом договоре. Если же в нем стоимость долей в праве собственности не указана, то сумма дохода определяется исходя из рыночной стоимости обмениваемых долей (Письмо Минфина России от 02.10.2014 N 03-04-05/49508).

Итак, при реализации налогоплательщиком в соответствии с договором мены имущества (в том числе доли в праве собственности на недвижимость) возникает налогооблагаемый доход. Но лишь если жилье находилось в его собственности менее трех лет. Впрочем, в силу пп. 1 п. 1 и пп. 1 и 2 п. 2 ст. 220 НК РФ при реализации имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, налогоплательщик вправе получить имущественный налоговый вычет. Он предоставляется в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, но не превышающих в целом 1 000 000 руб. Вместо получения вычета можно уменьшить величину облагаемых НДФЛ доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

Вместе с тем в соответствии с п. 17.1 ст. 217 НК РФ не подлежат обложению НДФЛ доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.

 

Продажа «кооперативной» квартиры

 

Одним из способов приобретения жилья для относительно небогатых людей является вступление в жилищно-строительный кооператив. Граждане могут получить квартиру в свое распоряжение, даже если паевой взнос пока не выплачен полностью. Документом, подтверждающим передачу квартиры члену кооператива, является акт приема-передачи, оформленный в установленном порядке. Но что делать, если возникнет необходимость продать квартиру, купленную таким способом?

Важная деталь, имеющая значение при продаже кооперативной квартиры: член ЖСК приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме лишь в случае полной уплаты паевого взноса (п. 1 ст. 129 Жилищного кодекса РФ, п. 4 ст. 218 ГК РФ). Иными словами, моментом возникновения у налогоплательщика права собственности на квартиру, приобретенную по договору с ЖСК, является не дата получения свидетельства о праве собственности на нее, а момент внесения в полном объеме паевого взноса (Письмо Минфина России от 30.06.2014 N 03-04-05/31383).

В большинстве случаев уплата паевого взноса длится многие годы. Но время, истекшее до момента полной оплаты пая, не имеет никакого значения. Лишь доход, полученный налогоплательщиком при продаже квартиры, приобретенной по договору с ЖСК, находившейся в его собственности более трех лет с момента выплаты в полном объеме паевого взноса, не будет облагаться НДФЛ (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). Отметим, что налогоплательщик вправе не подавать налоговую декларацию по доходам от продажи жилья, принадлежавшего ему более трех лет, если нет иных доходов, подлежащих декларированию. Если же жилье пришлось продать до истечения этого срока, возникает налогооблагаемый доход. Впрочем, можно прибегнуть к вычету в размере 1 000 000 руб. либо уменьшить сумму облагаемых НДФЛ доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов (Письмо Минфина России от 01.10.2014 N 03-04-05/49115).

 

Дом и земля по отдельности

 

Многие граждане строят новые дома на давно принадлежащих им земельных участках. Иногда такие участки даже не куплены, а получены в дар или в наследство. Вполне обычная ситуация: гражданин владеет землей 10 лет, а домом — 2 года.

Рассмотрим, как придется платить НДФЛ при продаже дома вместе с участком.

При продаже такого имущества самое важное, чтобы в договоре купли-продажи отдельно были выделены стоимость земельного участка и стоимость жилого дома. Дело в том, что если доход от продажи земельного участка, которым гражданин владел более трех лет, освобожден от уплаты НДФЛ (п. 17.1 ст. 217 НК РФ), то доход от продажи дома включается в налоговую базу, однако можно претендовать на вычет в сумме 1 000 000 руб. или в размере расходов на постройку этого дома (Письмо Минфина России от 01.10.2014 N 03-04-05/49121).

А теперь представим себе немного иную ситуацию: гражданин владел земельным участком, на котором его взрослый сын построил и оформил в свою собственность дом. Через некоторое время (допустим, через 5 лет) гражданин умер, а земля по наследству досталась сыну. Через год сын продает дом вместе с участком.

В этом случае не придется платить НДФЛ со стоимости проданного дома, но нужно заплатить налог от продажи земельного участка. С учетом того, что участок не покупался, речь о предъявлении к вычету расходов на его приобретение вести нельзя. Даже если в свое время взрослый сын оказывал отцу финансовую поддержку при приобретении участка. Зато он вправе претендовать на вычет в размере 1 000 000 руб.

 

Выдел доли наследства в натуре и ее последующая продажа

 

Наследников зачастую оказывается гораздо больше чем один. И если никто из них не отказывается от своей части наследства, а оно само невелико и делить практически нечего, то каждому из них достанется лишь небольшая доля в праве собственности на дом, квартиру, земельный участок и т.п., впоследствии наследник может выделить свою долю в натуре и продать ее.

Тем, кто оказался в подобной ситуации, важно иметь в виду следующее.

С одной стороны, согласно ст. ст. 1114 и 1152 ГК РФ принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня его открытия, которым является день смерти гражданина, независимо от времени его фактического принятия, а также момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.

С другой стороны, на основании ст. 219 ГК РФ право собственности на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает лишь с момента такой регистрации. Пунктом 9 ст. 12 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлено следующее: в случае раздела, выдела доли в натуре или других действий с объектами недвижимого имущества записи об объектах, образованных в результате этих действий, вносятся в новые разделы Единого государственного реестра прав на имущество и сделок с ним (ЕГРП) и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами. Поскольку выдел в натуре доли в праве собственности на жилой дом приводит к возникновению нового объекта недвижимости, срок нахождения в собственности такого объекта исчисляется с даты его регистрации в ЕГРП.

 

Примечание. У наследников, вступивших в права наследства, право собственности на наследственное имущество возникает со дня смерти наследодателя.

 

В целях налогообложения срок будет исчисляться с момента регистрации в ЕГРП.

Что касается уплаты налога, то делать это придется в общеустановленном порядке: при реализации имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, налогоплательщик вправе получить вычет до 1 000 000 руб. Доход, превышающий названную сумму, облагается НДФЛ по ставке 13%. (Письмо Минфина России от 01.10.2014 N 03-04-05/49111). При продаже выделенной в натуре доли после истечения трехлетнего срока владения платить налог не придется.

 

Продавать ли жилье в 2015 г.

 

Если гражданин при продаже принадлежащей ему недвижимости принимает во внимание фактор налогообложения и возможность получения налогового вычета, ему необходимо ознакомиться с новацией, которая вступит в силу, казалось бы, еще не скоро, а именно — 1 января 2016 г. С этой даты порядок уплаты НДФЛ при продаже жилья и порядок предоставления вычета существенно изменятся.

Рассмотрим, в чем заключаются новации.

С 1 января 2016 г. вступит в силу новая ст. 217.1 НК РФ, введенная Федеральным законом от 29.11.2014 N 382-ФЗ. С этой даты доходы, полученные от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более. Этот срок будет зависеть от способа приобретения объекта недвижимости.

Минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составит три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:

— право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом РФ;

— право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;

— право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком — плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

В иных случаях минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составит пять лет. Впрочем, субъектам Федерации будет дано право уменьшить предельный срок владения до нуля.

 

Примечание. Поэтому граждане, владеющие недвижимостью три-четыре года и планирующие ее продажу, могут счесть, что это целесообразно сделать именно в 2015 г.

 

Также следует отметить, что с 2016 г. будет обращаться пристальное внимание на сумму, указанную в договоре купли-продажи объекта недвижимости. Если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимости меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи объекта принимаются равными его кадастровой стоимости (по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена госрегистрация перехода права собственности), помноженной на понижающий коэффициент 0,7. Размер коэффициента может быть уменьшен законом субъекта Федерации вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества.

Поскольку продажа жилья — дело небыстрое и вполне возможно, что объект недвижимости, выставленный на продажу сейчас, найдет своего нового хозяина только в следующем году, когда начнут действовать новые нормы, помните про пятилетний срок.

Литература

  1. Гражданский кодекс Российской Федерации: часть вторая [принят Государственной Думой 22 декабря 1995 г., с изменениями и дополнениями] // Справочно-правовая система «КонсультантПлюс»: [Электронный ресурс] / Компания «КонсультантПлюс».
  2. Налоговый кодекс Российской Федерации: часть вторая [принят Государственной Думой 19 июля 2000 г., N 117-ФЗ, с изменениями и дополнениями] // Справочно-правовая система «КонсультантПлюс»: [Электронный ресурс] / Компания «КонсультантПлюс».

Е.В.Мацкявичене

«Бухгалтерский учет», 2015, N 3

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

*

code