Продажа недвижимого имущества. НДФЛ: получение имущественного налогового вычета

В гл. 23 «Налог на доходы физических лиц» НК РФ предусмотрены вычеты, благодаря которым можно уменьшить размер налоговой базы и, соответственно, снизить сумму налога на доходы физических лиц. Одним из таких вычетов является имущественный налоговый вычет, вопросы применения которого в отношении продажи недвижимого имущества являются достаточно актуальными в настоящее время.

Согласно п. 2 ст. 38 НК РФ под имуществом понимаются виды объектов гражданских прав (за исключением имущественных прав), относящихся к имуществу в соответствии с ГК РФ.

В соответствии со ст. 128 ГК РФ к объектам гражданских прав относятся, в частности, вещи, включая наличные деньги и документарные ценные бумаги, иное имущество. При этом недвижимыми вещами (недвижимое имущество, недвижимость) на основании ст. 130 ГК РФ признаются земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Согласно закону к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрации прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.

На основании пп. 5 п. 1, пп. 5 п. 3 ст. 208 НК РФ для целей применения гл. 23 НК РФ доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося в Российской Федерации, относятся к доходам от источников в Российской Федерации, а доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося за пределами Российской Федерации, — к доходам, полученным от источников за пределами Российской Федерации.

 

Определение налоговой базы по НДФЛ

 

Объектом обложения налогом на доходы физических лиц для физических лиц, являющихся налоговыми резидентами Российской Федерации, признается доход, полученный налогоплательщиками от источников в Российской Федерации и (или) от источников за пределами Российской Федерации (п. 1 ст. 209 НК РФ).

При определении налоговой базы по НДФЛ учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со ст. 212 (п. 1 ст. 210 НК РФ).

Согласно п. 1 ст. 224 НК РФ по общему правилу доходы физических лиц облагаются НДФЛ по ставке 13%.

Как следует из п. 3 ст. 210 НК РФ, для доходов, в отношении которых предусмотрена ставка в размере 13%, налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, которые предусмотрены ст. ст. 218 — 221 НК РФ, с учетом особенностей, установленных гл. 23 НК РФ.

Одним из предусмотренных НК РФ вычетов является имущественный налоговый вычет, порядок предоставления которого установлен ст. 220 НК РФ.

В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета, в частности, при продаже имущества, а также доли (долей) в нем. Согласно пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ указанный вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи:

— жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 1 000 000 руб.;

— иного имущества (за исключением ценных бумаг), находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 250 000 руб.

Следует иметь в виду, что нежилое помещение и нежилое здание являются иным имуществом, о чем разъяснено в Письме ФНС России от 14.01.2014 N БС-4-11/231 «Об имущественном налоговом вычете» (разослано вместе с Письмом Минфина России от 23.12.2013 N 03-04-07/56593), а также в Письме Минфина России от 09.10.2014 N 03-04-06/50796.

Следовательно, при определении размера налоговой базы по НДФЛ налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере дохода, полученного в налоговом периоде от продажи нежилого помещения (нежилого здания), находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающего 250 000 руб.

Статья 220 НК РФ не содержит ограничений на применение вычета в зависимости от места нахождения недвижимого имущества (территория Российской Федерации или территория за пределами Российской Федерации). Поэтому вычет согласно пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, который предоставляется при продаже имущества, перечисленного в пп. 1 п. 2 названной статьи, можно применить и в случае, если оно расположено за границей. Аналогичный вывод содержится в Письме Минфина России от 19.11.2012 N 03-04-05/4-1319.

Необходимо отметить, что вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Иначе говоря, налогоплательщик может уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов, полученных от продажи имущества, либо на сумму имущественного налогового вычета, либо на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

Минфин России в Письме от 05.12.2014 N 03-04-05/62615 в ответ на запрос о получении имущественного вычета по НДФЛ при продаже земельного участка с жилым домом и доли в праве собственности на другой земельный участок в 2014 г. разъяснил, что при продаже доли в праве собственности на земельный участок физическое лицо имеет право уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов, полученных от продажи данного имущества, на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с его приобретением, а при продаже другого земельного участка с жилым домом — воспользоваться имущественным налоговым вычетом, предусмотренным пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ.

При реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности) (пп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ).

В Письме Минфина России от 30.04.2014 N 03-04-05/20606 в отношении реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, сказано, что указанная норма, в соответствии с п. 1 резолютивной части Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 13.03.2008 N 5-П, применяется только в случае распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой собственности, как единым объектом права собственности. Если, например, доля в праве собственности на жилой дом и земельный участок была продана в качестве самостоятельного объекта права собственности, то налогоплательщик вправе получить имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 руб.

Обратите внимание! Положения пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ не применяются в отношении доходов, полученных, в частности, от продажи недвижимого имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности (пп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Таким образом, налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета при продаже недвижимого имущества в случае, если оно не использовалось им в предпринимательской деятельности. При этом учет налогоплательщиком доходов, полученных от осуществления предпринимательской деятельности, должен осуществляться отдельно от доходов, полученных им вне рамок осуществления такой деятельности (Письмо Минфина России от 28.08.2014 N 03-04-05/43075).

Доходы, полученные от продажи использовавшегося в предпринимательской деятельности недвижимого имущества, подлежат включению в налоговую базу по налогу на доходы физических лиц без применения имущественного налогового вычета (Письмо Минфина России от 15.04.2014 N 03-04-05/17131).

В соответствии с пп. 5 п. 2 ст. 220 НК РФ при реализации имущества, полученного налогоплательщиком-жертвователем в случае расформирования целевого капитала некоммерческой организации, отмены пожертвования или в ином случае, если возврат имущества, переданного на пополнение целевого капитала некоммерческой организации, предусмотрен договором пожертвования и (или) Федеральным законом от 30.12.2006 N 275-ФЗ «О порядке формирования и использования целевого капитала некоммерческих организаций» (далее — Закон N 275-ФЗ), расходами налогоплательщика-жертвователя признаются документально подтвержденные расходы на приобретение, хранение или содержание такого имущества, понесенные налогоплательщиком-жертвователем на дату передачи такого имущества некоммерческой организации — собственнику целевого капитала на пополнение целевого капитала некоммерческой организации.

Срок нахождения в собственности указанного недвижимого имущества определяется с учетом срока нахождения такого имущества в собственности налогоплательщика-жертвователя до даты передачи такого имущества на пополнение целевого капитала некоммерческой организации в порядке, установленном Законом N 275-ФЗ.

В случае продажи недвижимого имущества согласно п. 7 ст. 220 НК РФ имущественный налоговый вычет предоставляется при подаче налогоплательщиком декларации в налоговые органы по окончании налогового периода (календарного года). Налоговая декларация подается в налоговый орган не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, в котором был получен доход.

 

Нововведения с 1 января 2016 г.

 

С 1 января 2016 г. в гл. 23 НК РФ будут внесены изменения в соответствии с Федеральным законом от 29.11.2014 N 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации» (далее — Закон N 382-ФЗ).

В частности, п. 17.1 ст. 217 НК РФ, в которой перечислены доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения), пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ будут изложены в новой редакции, а также в НК РФ будет введена ст. 217.1 «Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества».

Благодаря данным изменениям будут освобождены от налогообложения доходы, получаемые физическими лицами, которые являются налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе с учетом особенностей, установленных ст. 217.1 НК РФ.

Имущественный налоговый вычет будет предоставляться в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи:

— жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со ст. 217.1 НК РФ, не превышающем в целом 1 000 000 руб.;

— иного недвижимого имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со ст. 217.1 НК РФ, не превышающем в целом 250 000 руб.;

— иного имущества (за исключением ценных бумаг), находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 250 000 руб.

Как видим, при продаже недвижимого имущества и освобождении от налогообложения соответствующего дохода имущественный налоговый вычет будет предоставляться с учетом особенностей, установленных ст. 217.1 НК РФ. Поэтому проанализируем указанную статью.

Согласно п. 2 ст. 217.1 НК РФ по общему правилу доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, будут освобождаться от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более. При этом указанный срок владения объектом недвижимого имущества будет составлять пять лет, за исключением объектов, определенных в п. 3 ст. 217.1 НК РФ, для которых этот срок будет составлять 3 года. Следует отметить, что в п. 3 ст. 217.1 НК РФ речь идет об объектах недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий, согласно которым право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком:

— в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;

— в результате приватизации;

— плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

Если налогоплательщик будет продавать объект недвижимого имущества, срок владения которым на дату реализации не достигнет минимального предельного срока, то с полученного дохода налогоплательщику необходимо будет уплатить НДФЛ. Чтобы определить размер дохода от продажи объекта недвижимого имущества, учитываемый в целях исчисления НДФЛ, нужно будет сравнить две величины: сумму полученного продавцом дохода и кадастровую стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект, умноженную на понижающий коэффициент 0,7. Данное правило будет применяться в случаях, если кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на указанный объект, определена. Если размер дохода, полученного от продажи недвижимости, будет ниже, чем произведение кадастровой стоимости этого объекта и коэффициента 0,7, то налог необходимо будет исчислить из величины указанного произведения (п. 5 ст. 217.1 НК РФ).

Обратите внимание! Согласно п. 6 ст. 217.1 НК РФ субъектам Российской Федерации будет предоставлено право уменьшить:

— минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества, указанный в п. 4 названной статьи (5 лет);

— размер понижающего коэффициента, установленного в п. 5 ст. 217.1 НК РФ (0,7).

Субъекты Российской Федерации, в соответствии со своим законом, смогут снизить указанные величины вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества.

Однако следует иметь в виду, что положения п. 17.1 ст. 217, пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ, изложенные в новой редакции, и нормы ст. 217.1 НК РФ будут применяться в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 г. (п. 3 ст. 4 Закона N 382-ФЗ).

В.Семенихин
«Финансовая газета», 2015, N 21

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

*

code