Дачное землевладение. Разрешение споров между соседями

В век высоких технологий и инновационного прогресса в судах рассматриваются не только доменные и корпоративные споры, дела о защите от диффамации и признании договоров заключенными на основе sms и e-mail сообщений. Не утихают до сих пор споры и между соседними землевладельцами. Одной из самых распространенных категорий споров является незаконное возведение постройки, примыкающей к участку соседа, с направлением ската крыши такой постройки на его участок. Делается это для того, чтобы снег и дождь со ската крыши попадали на его участок, причиняя неудобства. Рассмотрим, как может защитить себя пострадавший от нарушения сосед и на что он вправе рассчитывать.

 

Негаторный иск

В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Указанное правило применяется и к иному титульному владельцу, т.е. лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором (ст. 305 ГК РФ). Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

Согласно п. п. 45 — 49 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, которое предусмотрено законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. Такой иск должен быть удовлетворен и в том случае, если истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика. Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению независимо от того, на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействие), нарушающие право истца.

При рассмотрении исков об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, путем возведения ответчиком здания, строения, сооружения суд устанавливает факт соблюдения градостроительных и строительных норм и правил при строительстве соответствующего объекта. Несоблюдение, в том числе незначительное, таких норм и правил может являться основанием для удовлетворения заявленного иска, если при этом нарушается право собственности или законное владение истца.

Удовлетворяя иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, суд вправе как запретить ответчику совершать определенные действия, так и обязать ответчика устранить последствия нарушения права истца. Отсутствие возражений предыдущего собственника имущества против нарушений права собственности, не связанных с лишением владения, само по себе не может являться основанием для отказа в удовлетворении иска нового собственника об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения.

Согласно ст. 208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требование собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения. Поэтому длительность нарушения права не препятствует удовлетворению этого требования судом.

 

Расстояние от границы соседнего участка

Скат крыши возводимой постройки необходимо располагать в зависимости от расстояния такой постройки от границы участка. Согласно п. 6.7 Свода правил СНиП 30-02-97* «Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения», утвержденных Приказом Минрегиона России от 30.12.2010 N 849, при возведении на садовом (дачном) участке хозяйственных построек, расположенных на расстоянии 1 м от границы соседнего садового участка, скат крыши следует ориентировать на свой участок.

По одному из дел суд рассмотрел заключение эксперта, из которого следовало, что при строительстве металлического навеса на земельном участке ответчика были нарушены положения СНиП, скат крыши навеса направлен в сторону участка истца. Расстояние от границы участка последнего до навеса менее 1 м, устроенный дождеприемный лоток (желоб) находился над участком истца. Руководствуясь положениями ст. 304 ГК РФ, суд обязал ответчика перенести навес на расстояние 1 м от границы участка истца, ориентировав скат крыши навеса на участок ответчика (Определение Московского областного суда от 09.09.2010 N 33-15774/2010).

В Кассационном определении ВС Удмуртской Республики от 27.06.2011 суд установил, что расстояние от границы участка истца до постройки ответчика составляет 50 см, что было зафиксировано протоколом заседания правления садового товарищества, проведенного по его заявлению. Кроме того, суд учел показания свидетеля — пользователя соседнего со сторонами по делу участка, который подтвердил, что снег с крыши дома ответчика падает на участок истца. В связи с этим суд удовлетворил требование истца о переносе постройки ответчика.

 

Невыполнение обязанности по уборке снега и льда

Обязанность по уборке снега и льда с крыши постройки лежит на ее собственнике, который, в соответствии со ст. 210 ГК РФ, несет бремя ее содержания. Невыполнение им своих обязанностей по содержанию имущества является основанием для возложения ответственности за причиненный вред.

Определением Нижегородского областного суда от 18.10.2011 N 33-10488 установлено, что с крыши дома ответчика сошла глыба льда и снега и повредила 7 деревьев истца (облепиху, сливу, вишню, черешню), что подтверждалось материалами проверки органа внутренних дел. Размер причиненного истцу ущерба определил эксперт. Исследовав представленные материалы, суд указал, что противоправность и виновность действий ответчика выразились в неисполнении возложенной на него законом обязанности по надлежащему содержанию своего дома на участке, поскольку сход льда и снега с крыши произошел из-за отсутствия их своевременной уборки.

В Кассационном определении Пермского краевого суда от 27.04.2010 N 33-3467 указано, что причинение ущерба имуществу истца было вызвано неисполнением ответчиком его обязанности по уборке и чистке крыши от снега, что повлекло за собой падение снега с крыши здания и причинение повреждений автомобилю истца, суд взыскал в его пользу сумму ущерба.

Следует также иметь в виду, что согласно ст. 36 ЖК РФ балконы, лоджии, веранды и террасы не являются общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, а являются частями соответствующих квартир. Следовательно, бремя их содержания возлагается на собственников квартир, включая обязанности по уборке снега с крыши балконов (Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда от 19.01.2012 N 33-537/2012).

Обязанность по содержанию и очистке козырька над балконом от снега у управляющей компании отсутствует, так как данный козырек установлен самовольно, изначально проектом не предусматривался и, следовательно, как общее имущество собственников многоквартирного дома, подлежащее содержанию ответчиком, расценено быть не может. Установив козырек над балконом своей квартиры, собственник обязан самостоятельно его очищать от снега и льда. Суд также отклонил довод ответчика о необходимости применения положений п. 4.6.1.23 Постановления Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда», согласно которому в перечень работ по эксплуатации жилого фонда входит удаление снежных навесов и наледи с балконов и козырьков, поскольку в данном Постановлении речь идет не о так называемом козырьке (крыше) балкона, а о козырьке, расположенном над входом в подъезд дома (Кассационное определение Пермского краевого суда от 28.02.2011 N 33-1888).

 

Меры предосторожности соседа при возведении постройки

При рассмотрении негаторного иска, направленного на защиту от неудобств из-за незаконно возведенной постройки с направленным на участок истца скатом крыши, суды учитывают поведение ответчика: какие разумные и необходимые меры тот предпринял для устранения нарушений прав истца. В Кассационном определении ВС Республики Карелия от 07.09.2010 N 33-2685/2010 отмечено, что заслуживают внимания доводы ответчика о том, что им установлена на земельном участке бочка, в которую с помощью специальных устройств будет отводиться вода с крыши хозяйственной постройки. Аналогичное устройство установлено им для отвода воды с крыши дома в бочку. Поскольку истец не представил доказательств того, что его права и законные интересы были нарушены действиями ответчика, в удовлетворении его требования направить скаты крыш дома и постройки в сторону участка ответчика было отказано.

Следует также иметь в виду, что выбранный истцом способ защиты права должен быть соразмерным допущенному нарушению. Советский районный суд г. Рязани в одном из дел обязал ответчика произвести переустройство посредством использования крыши пристройки мансардного типа, развернув ее на 90 градусов, расположив скаты крыши над своим земельным участком, оборудовать водоотвод и демонтировать надземную часть бетонного ленточного фундамента. Однако Президиум Рязанского областного суда в Постановлении от 17.05.2011 N 4-Г-193/11 данное решение отменил, указав на то, что суд необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства ответчика о назначении повторной экспертизы для установления иных возможных вариантов устранения препятствий в осуществлении истцом его прав. Тем самым суд не обеспечил условий для всестороннего и полного исследования доказательств на основе состязательности и равноправия сторон.

Нередко в судебном процессе ответчики ссылаются на тот факт, что они установили предупреждающие знаки, что исключает их вину в причинении вреда. Однако подобные доводы отклоняются как неосновательные. Например, рассмотрев довод ответчика о наличии сигнальной ленты вдоль стены здания и знака «Въезд запрещен», суд отметил, что само по себе наличие предупреждающей ленты не освобождает ответчика от обязанности по очистке крыши от снега (Кассационное определение Пермского краевого суда от 13.07.2011 N 33-6940).

При рассмотрении негаторного иска суды оценивают, кроме того, и поведение истца, насколько добросовестно он действовал и предпринял ли зависящие от него меры для предотвращения вреда. Так, суд установил, что парковка истцом автомобиля в зоне действия знака 3.27 «Остановка запрещена», подъезд к месту стоянки через тротуар способствовали размещению автомобиля в непосредственной близости к стенам строения и зоне схода снега с крыши ответчика, что свидетельствует о наличии грубой неосторожности в действиях самого истца, которая содействовала возникновению вреда. Наличие данных обстоятельств, в соответствии с п. 2 ст. 1083 ГК РФ, является основанием для уменьшения размера возмещения причиненного вреда (Кассационное определение Нижегородского областного суда от 18.01.2011 N 33-126/2011).

 

Компенсация морального вреда

Заявляя негаторный иск, истцы зачастую соединяют его с требованием о взыскании в свою пользу компенсации морального вреда, не учитывая при этом следующее. Согласно п. 1 ст. 1099 ГК РФ основания и размер компенсации морального вреда определяются правилами, предусмотренными гл. 59 и ст. 151 ГК РФ. Если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность выплаты денежной компенсации указанного вреда (ст. 151 ГК РФ). В рассматриваемом случае вред причиняется не личным неимущественным правам пострадавшего соседа, а его участку, на который направлен скат крыши постройки ответчика, что исключает возможность взыскания компенсации морального вреда.

Приведем другой пример. В результате схода снега погибли куры истца и его самого завалило снегом. Однако суд отказал во взыскании в его пользу компенсации морального вреда, поскольку применительно к данному случаю причинение вреда имуществу истца не влечет ее взыскания, так как в законе такая возможность не предусмотрена (Кассационное определение ВС Удмуртской Республики от 14.02.2011).

Таким образом, истец, чьи права и законные интересы нарушены возведенной ответчиком постройкой, скат крыши которой направлен на его участок, вправе обратиться в суд с негаторным иском. В предмет доказывания по делу входит установление расстояния между постройкой и границей участка, подтверждаемого экспертизой.

В подтверждение своих требований истец может использовать фотографии и видеозаписи в порядке самозащиты права (ст. ст. 12, 14 ГК РФ), приводить свидетельские показания и другие доказательства. Истец может требовать переориентации ската крыши постройки ответчика на его участок, если расстояние от постройки до границы участка менее 1 м. Истец не вправе требовать взыскания в свою пользу компенсации морального вреда, поскольку законом ему такая возможность не предоставлена, однако не лишен права требовать возмещения убытков.

Помимо споров об изменении построек на практике нередко возникают споры о границах смежных земельных участков. Их владельцы пытаются увеличить размер своих территорий за счет участка соседа, устанавливая забор за пределами законной площади.

Если кто-либо из землевладельцев считает, что на его участок «накладываются» границы участков смежных землепользователей, он вправе требовать в судебном порядке устранения нарушения своих прав. Если спорящие стороны не готовы подписать акт согласования границ своих участков, то граница будет определяться в судебном порядке, в том числе на основе данных землеустроительной экспертизы и с учетом заключения привлеченных к участию в деле специалистов (Апелляционное определение Кировского областного суда от 09.12.2014 N 33-4301).

Поскольку для разрешения такого спора требуются специальные познания, истцу, заявившему требования об определении границ своего земельного участка, следует подать ходатайство о назначении по делу землеустроительной экспертизы и поставить перед экспертом следующие вопросы:

1) о соответствии фактических границ земельного участка данным государственного кадастра недвижимости;

2) о соответствии площади фактического землепользования размеру площади, указанному в правоустанавливающих документах на земельный участок;

3) имеет ли место «наложение» границ смежных земельных участков на участок истца (Апелляционное определение Самарского областного суда от 02.12.2014 N 33-10740/2014).

Бычков А.
«Финансовая газета», 2015, N 21

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

*

code