Глава 7. КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Продолжение

  1. Вопрос.

Каково законодательное определение государственной кадастровой оценки земель, кадастровой и рыночной стоимости земель?

 

Ответ.

Справедливая оценка земель представляет собой одно из важнейших условий функционирования и развития многоукладной экономики страны. Происходящие в настоящее время в России реформы направлены на совершенствование методов кадастровой оценки земельных участков с целью налогообложения недвижимости и взимания арендной платы за пользование землей.

Переход к рыночной экономике и введение частной собственности на землю вновь сделали актуальными понятия «цена», «земельный налог», «арендная плата».

В 1991 г. был принят Закон РФ «О плате за землю» <1>, которым для обеспечения экономического регулирования земельных отношений вводилось понятие «нормативная цена земли». Однако в условиях неустойчивого характера экономики страны требовалась ежегодная корректировка нормативной цены земли в зависимости от включения земельного участка в гражданский оборот, что могло привести к социальной напряженности и существенным бюджетным потерям.

———————————

<1> Закон РФ от 11 октября 1991 г. N 1738-1 «О плате за землю» // Ведомости СНД и ВС РФ. 1991. N 44. Ст. 1424.

 

В 1996 г. Роскомземом были утверждены Временные методические рекомендации по кадастровой оценке стоимости земельных участков <1>. В них в зависимости от предполагаемого характера дальнейшего использования земельного участка рекомендовалось выделять два типа оценочных стоимостей:

1) стоимость, в использовании основанная на индивидуальных результатах пользования в форме дохода, полезности и удобств;

2) стоимость в обмене (меновая стоимость) — стоимость, возможная к получению в условиях свободной продажи земельного участка на свободном, открытом и конкурентном рынке в условиях равновесия спроса и предложения.

———————————

<1> Письмо Роскомзема от 14 июня 1996 г. N 1-16/1240 «О Методических рекомендациях по кадастровой оценке земли» // СПС «КонсультантПлюс».

 

Однако сложившееся противоречие между оценкой земельных участков на основе принципа наилучшего использования и оценкой на основе информации по реальным рыночным сделкам так и не удалось разрешить.

Начиная с 1999 г. в целях внедрения экономических методов управления земельными ресурсами и повышения на этой основе эффективности использования земель Государственному комитету РФ по земельной политике Правительством РФ было поручено провести в 1999 — 2001 гг. государственную кадастровую оценку всех категорий земель на территории Российской Федерации <1>.

———————————

<1> Постановление Правительства РФ от 25 августа 1999 г. N 945 «О государственной кадастровой оценке земель» // СПС «КонсультантПлюс».

 

В апреле 2000 г. Правительство РФ утвердило Правила проведения государственной кадастровой оценки земель <1>, с принятием которых была создана легитимная база для организации необходимых работ по государственной кадастровой оценке земель.

———————————

<1> Постановление Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. N 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» // СЗ РФ. 2000. N 16. Ст. 1709.

 

Следует отметить, что в силу п. 5 — 7 указанных Правил государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений стала осуществляться на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости, сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда на основе капитализации расчетного рентного дохода, иных категорий земель вне черты городских и сельских поселений на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.

Тем самым были установлены основополагающие методологические принципы государственной кадастровой оценки земель.

Между тем в 1999 г. в Государственную Думу был внесен на рассмотрение проект Федерального закона «Об оценке земли» <1>.

———————————

<1> Распоряжение Правительства РФ от 8 сентября 1999 г. N 1438-р // СПС «КонсультантПлюс».

 

Из пояснительной записки к проекту Федерального закона «Об оценке земли» следовало, что реализация данного Федерального закона наряду с реформированием налоговой политики в сфере земельных отношений позволит за счет более полного охвата налогообложением землепользователей и объективной дифференциации земельных платежей увеличить их годовой объем с 11 млрд. руб. (1998 г.) до 25 — 30 млрд. руб.

Однако в 2001 г. законопроект был снят с рассмотрения и получил свое развитие в Законе об оценочной деятельности.

Федеральным законом «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации, а также о признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации» Закон РФ «О плате за землю» утратил силу с 1 января 2006 г. с введением земельного налога, регулируемого гл. 31 НК РФ <1>.

———————————

<1> Федеральный закон от 29 ноября 2004 г. N 141-ФЗ «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации, а также о признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации» // СЗ РФ. 2004. N 49. Ст. 4840.

 

Стремительное развитие рынка земли требовало четкого, цивилизованного регулятора оформления бюджетно-финансовых и земельных отношений.

В связи с этим Федеральный закон от 22 июля 2010 г. N 167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» ввел в Закон об оценочной деятельности гл. III.1 «Государственная кадастровая оценка».

В силу ст. 24.11 Закона об оценочной деятельности под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающих в себя:

— принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки;

— формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке;

— отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки;

— определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости;

— экспертизу отчета об определении кадастровой стоимости;

— утверждение результатов определения кадастровой стоимости; внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

В правоприменительной практике судов делается попытка дать иное определение кадастровой оценки — это расчетная цена земельного участка, определенная путем сопоставления результатов рыночных и нерыночных методов оценки с применением методов и правил статистической обработки информации о качественных и экономических характеристиках земельного участка, содержащихся в государственном земельном кадастре (см.: Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 16 октября 2014 г. N 09АП-41147/14 <1>).

———————————

<1> СПС «КонсультантПлюс».

 

Государственная кадастровая оценка проводится в отношении объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости.

В процессе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории.

Оценочной зоной признается часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков.

В зависимости от территориальной величины оценочных зон их границы совмещаются с границами земельных участков с учетом сложившейся застройки и землепользования, размещения линейных объектов (улиц, дорог, рек, водотоков, путепроводов, железных дорог и др.), а также границами кадастровых районов или кадастровых кварталов.

По результатам оценочного зонирования составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон (п. 8 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель).

Несомненным преимуществом введенной главы является определение кадастровой стоимости. Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности.

В соответствии с Федеральным стандартом оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)», утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 г. N 508 <1>, предложено иное определение кадастровой стоимости земельного участка: это установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

———————————

<1> СПС «КонсультантПлюс».

 

Как видно из определения, кадастровая стоимость является синонимом рыночной стоимости, а это прямо противоречит ст. 66 ЗК РФ. Тем самым остается открытым вопрос, что же представляет собой кадастровая стоимость: это фиксированный норматив, определенный методами массовой оценки и скорректированный с учетом погрешности счета и установленный государством на продолжительный период, либо это рыночная стоимость, формируемая рынком и постоянно меняющаяся?

Под рыночной стоимостью объекта оценки Закон об оценочной деятельности понимает наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда:

— одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

— стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

— объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

— цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

— платеж за объект оценки выражен в денежной форме. Аналогичное определение рыночной стоимости дано и в Федеральном стандарте оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)», утвержденном Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 255 <1>.

———————————

<1> СПС «КонсультантПлюс».

 

Необходимо также учесть, что согласно п. 3 ст. 424 ГК РФ в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

В связи с изложенным представляется целесообразным обратиться вновь к Постановлению Девятого арбитражного апелляционного суда от 16 октября 2014 г. N 09АП-41147/14 о пересмотре результатов определения государственной кадастровой стоимости земельного участка, находящегося в собственности истца, определенной на основании Постановления Правительства Москвы от 26 ноября 2013 г. N 751-ПП по состоянию на 1 января 2013 г., и установлении кадастровой стоимости, равной его рыночной стоимости.

Суд, обосновывая отказ в удовлетворении заявленного иска, руководствовался тем, что истцом не доказано само существование обстоятельств, при наличии которых у человека, разумно и объективно оценивающего ситуацию, могли бы возникнуть предположения о том, что принадлежащий ему земельный участок имеет рыночную стоимость иную, нежели объявлено в кадастре.

Вопрос о рыночной стоимости объекта в деле, в котором предметом притязаний выступает не сам объект, а только его учетная стоимость, при том что спорящие стороны не связаны обязательством по выкупу-продаже данного объекта, требует разъяснения после того, как лицо, оспаривающее установленную цену, доказало, что в реально заключенных сделках с аналогичным имуществом при обычных условиях согласовывается иная цена.

Обоснованными предположения о несоответствии объявленной стоимости его имущества рыночной могут считаться в том случае, когда заинтересованному лицу стали известны случаи совершения обычных сделок (обычных, т.е. не обусловленных неординарными мотивами), по условиям которых при сравнимых обстоятельствах в отношении аналогичного имущества взимается цена, отличающаяся от той, в которую оценена стоимость имущества данного лица.

Тогда, подчеркивает суд, располагая сведениями о заключении соответствующих сделок, плательщик вправе самостоятельно привлечь независимого оценщика и, предоставив ему для исследования документы, доказывающие существование соответствующих сделок, получить заключение о рыночной стоимости интересуемого его земельного участка или же, приложив вышеуказанные документы к исковому заявлению, ходатайствовать о проведении на их основе судебной экспертизы.

 

  1. Вопрос.

Кто может являться субъектом оценочной деятельности?

 

Ответ.

Субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность.

Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом.

Юридическое лицо, которое намерено заключить с заказчиком договор на проведение оценки, обязано:

во-первых, иметь в штате не менее двух оценщиков, право осуществления оценочной деятельности которых не приостановлено;

во-вторых, страховать свою ответственность за нарушение договора на проведение оценки и ответственность за причинение вреда имуществу третьих лиц в результате нарушения требований Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности на срок не менее чем один год.

Страховая сумма, в пределах которой страховщик обязуется произвести выплату страхового возмещения при наступлении каждого страхового случая в течение срока действия договора обязательного страхования ответственности юридического лица, заключившего с заказчиком договор на проведение оценки, не может быть менее чем 5 млн. руб.

Закон РФ от 27 ноября 1992 г. N 4015-1 «Об организации страхового дела в Российской Федерации» <1> раскрывает понятие страховой суммы как денежной суммы, которая определена в порядке, установленном федеральным законом и (или) договором страхования при его заключении, и исходя из которой устанавливаются размер страховой премии (страховых взносов) и размер страховой выплаты при наступлении страхового случая.

———————————

<1> Ведомости СНД РФ и ВС РФ. 1993. N 2. Ст. 56.

 

Убытки, причиненные заказчику, заключившему договор на проведение оценки, или имущественный вред, причиненный третьим лицам вследствие использования итоговой величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанной в отчете, подписанном оценщиком или оценщиками, подлежат возмещению в полном объеме за счет имущества оценщика или оценщиков, причинивших своими действиями (бездействием) убытки или имущественный вред при осуществлении оценочной деятельности, или за счет имущества юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор.

Убытки, причиненные заказчику, заключившему договор на проведение оценки, также подлежат возмещению в полном объеме за счет страховых выплат по договору страхования ответственности юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, за нарушение договора на проведение оценки и причинение вреда имуществу третьих лиц в результате нарушения требований Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности (ст. 24.6 Закона об оценочной деятельности).

На практике встречается проблема, касающаяся ненадлежащего исполнения оценщиком договора на проведение оценки. В связи с этим следует обратиться к позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, высказанной в Определении от 28 января 2013 г. N ВАС-18419/12 <1>, и ФАС Западно-Сибирского округа, сформулированной в Постановлении от 5 сентября 2012 г. N Ф04-4151/12 по делу N А27-16220/2011 <2>. Взыскание убытков является мерой гражданско-правовой ответственности, которая возлагается при одновременном наличии следующих условий: неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, причинно-следственной связи между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства и возникновением убытков в доказанном размере.

———————————

<1> СПС «КонсультантПлюс».

<2> Там же.

 

Эти условия устанавливаются судами в конкретном деле на основании оценки доказательств, которая лишена признака единообразия.

Объектом страхования по договору обязательного страхования ответственности оценщика при осуществлении оценочной деятельности (далее — договор обязательного страхования ответственности) являются имущественные интересы, связанные с риском ответственности оценщика (страхователя) по обязательствам, возникающим вследствие причинения ущерба заказчику, заключившему договор на проведение оценки, и (или) третьим лицам.

Страховым случаем по договору обязательного страхования ответственности является установленный вступившим в законную силу решением арбитражного суда или признанный страховщиком факт причинения ущерба действиями (бездействием) оценщика в результате нарушения требований федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой являлся оценщик на момент причинения ущерба.

В случае наступления страхового случая страховщик производит страховую выплату в размере причиненного заказчику и (или) третьему лицу реального ущерба, установленном вступившим в законную силу решением арбитражного суда, но не более чем в размере страховой суммы по договору обязательного страхования ответственности.

Договор обязательного страхования ответственности заключается членом саморегулируемой организации оценщиков на срок не менее одного года с условием возмещения ущерба, причиненного в период действия договора обязательного страхования ответственности, в течение срока исковой давности, установленного законодательством Российской Федерации (ст. 24.7 Закона об оценочной деятельности);

в-третьих, предоставлять саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, для проведения контроля за осуществлением им оценочной деятельности доступ к отчетам, документам и материалам, на основании которых проводилась оценка, за исключением информации, которая составляет коммерческую тайну юридического лица или заказчика, либо иной информации, в отношении которой установлено требование об обеспечении ее конфиденциальности.

В силу ст. 3 Федерального закона от 1 декабря 2007 г. N 315-ФЗ «О саморегулируемых организациях» <1> саморегулируемыми организациями признаются некоммерческие организации, созданные в целях, предусмотренных указанным Федеральным законом и другими федеральными законами, основанные на членстве, объединяющие субъектов предпринимательской деятельности исходя из единства отрасли производства товаров (работ, услуг) или рынка произведенных товаров (работ, услуг) либо объединяющие субъектов профессиональной деятельности определенного вида.

———————————

<1> СЗ РФ. 2007. N 49. Ст. 6076.

 

Саморегулируемая организация оценщиков, экспертом или экспертами которой подготовлено и утверждено в порядке, установленном внутренними документами саморегулируемой организации оценщиков, положительное экспертное заключение, несет солидарную ответственность за убытки, причиненные заказчику, заключившему договор на проведение оценки, или имущественный вред, причиненный третьим лицам действиями (бездействием) оценщика или оценщиков. Саморегулируемая организация оценщиков, возместившая убытки или имущественный вред, имеет право регресса к эксперту или экспертам саморегулируемой организации оценщиков.

Возмещение заказчику оценки и (или) третьему лицу убытков или имущественного вреда, которые возникают в случаях, предусмотренных законом, и установлены вступившим в законную силу решением суда, арбитражного суда в соответствии с установленной подведомственностью, третейского суда, производится за счет средств компенсационного фонда саморегулируемой организации оценщиков, членами которой являются эксперт или эксперты, в размере не более чем 5 млн. руб.;

в-четвертых, соблюдать иные требования Закона об оценочной деятельности, установленные ст. 15.1, требования федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности и обеспечивать соблюдение указанных требований своими работниками.

 

  1. Вопрос.

Какими нормативными правовыми актами регулируются отношения в сфере кадастровой оценки земель в Российской Федерации?

 

Ответ.

Прежде всего оценочная деятельность осуществляется в соответствии с международными договорами Российской Федерации, Законом об оценочной деятельности, а также другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности:

— Правила проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. N 316;

— Постановление Правительства РФ от 25 августа 1999 г. N 945 «О государственной кадастровой оценке земель»;

— Федеральный закон от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»;

— Положение о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 5 июня 2008 г. N 437 <1>;

— Положение о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 1 июня 2009 г. N 457 <2>;

— Приказ Росреестра от 11 марта 2010 г. N П/93 «О наделении федеральных государственных учреждений «Земельная кадастровая палата» («Кадастровая палата») по субъектам Российской Федерации полномочиями органа кадастрового учета» <3>;

— Административный регламент исполнения Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости государственной функции «Организация проведения государственной кадастровой оценки земель», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 28 июня 2007 г. N 215 <4>;

— Порядок ведения фонда данных государственной кадастровой оценки и предоставления сведений из этого фонда, утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 21 февраля 2011 г. N 53 <5>;

— Приказ Росреестра от 1 августа 2014 г. N П/369 «О реализации информационного взаимодействия при ведении государственного кадастра недвижимости в электронном виде» <6>;

— Приказ Минэкономразвития России от 4 февраля 2010 г. N 42 «Об утверждении Порядка ведения государственного кадастра недвижимости».

———————————

<1> СЗ РФ. 2008. N 24. Ст. 2867.

<2> СЗ РФ. 2009. N 25. Ст. 3052.

<3> Российская газета. N 82. 2010. 19 апреля.

<4> Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2007. 17 сентября. N 38.

<5> Российская газета. N 129. 2011. 17 июня.

<6> СПС «КонсультантПлюс».

 

Принятые методические документы в сфере государственной кадастровой оценки земель декларируют применение модели массовой оценки, когда единовременно оценивается большое количество объектов.

В странах, где используется модель массовой оценки, расхождение между реальной рыночной стоимостью и результатами массовой оценки обычно корректируется в сторону уменьшения налогооблагаемой базы по отношению к расчетным величинам. В России подобная корректировка также предусмотрена, однако на практике не применяется.

Для определения кадастровой стоимости различных категорий было разработано методическое обеспечение. Так, государственная кадастровая оценка земель производится на основании:

— Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 15 февраля 2007 г. N 39 <1>.

———————————

<1> Российская газета. N 100. 2007. 15 мая.

 

Положения Методических указаний были изменены Приказом Минэкономразвития России от 11 января 2011 г. N 3 «О внесении изменений в Приказ Минэкономразвития России от 15 февраля 2007 г. N 39 «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов».

Пунктом 2.7.1 Методических указаний установлено, что расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов с более чем одним видом разрешенного использования осуществляется для каждого из видов разрешенного использования. По результатам расчетов устанавливается кадастровая стоимость земельных участков того вида разрешенного использования земельного участка, для которого указанное значение наибольшее, поскольку рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, т.е. наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования). Наиболее эффективное использование земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разделения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка.

В случае, если земельный участок имеет более чем один вид разрешенного использования в составе жилой застройки, его кадастровая стоимость по результатам расчетов устанавливается равной кадастровой стоимости того вида разрешенного использования в составе жилой застройки, для которого указанное значение является наибольшим;

— Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 20 сентября 2010 г. N 445 <1>;

— Методики государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений, утвержденной Приказом Росземкадастра от 26 августа 2002 г. N П/307 <2>.

———————————

<1> СПС «КонсультантПлюс».

<2> Там же.

 

В 2002 — 2006 гг. государственная кадастровая оценка земель лесного фонда проводилась на территории всех субъектов Российской Федерации (за исключением городов Москвы и Санкт-Петербурга) в соответствии с положениями Методики государственной кадастровой оценки земель лесного фонда Российской Федерации, утвержденной Приказом Росземкадастра от 17 октября 2002 г. N П/336 <1>.

———————————

<1> Там же.

 

Действующая Методика по государственной кадастровой оценке земель лесного фонда, а следовательно, и результаты оценки, полученные на основе ее применения, имеют ряд существенных недостатков, в частности:

1) отсутствует группировка видов использования земель лесного фонда;

2) оценка производится только исходя из спелых насаждений основных лесообразующих пород, не учитываются молодняки, средневозрастные и приспевающие насаждения, земли, не покрытые лесной растительностью, но предназначенные для ее восстановления;

3) для определения размера рентного дохода по основным лесообразующим породам используется фактически сложившаяся в субъекте Российской Федерации средневзвешенная плата за 1 куб. м древесины, отпускаемой на корню, на 1 га спелых насаждений, не учитываются рыночные цены древесины, отпускаемой на корню;

4) при определении размера затрат для земель, занятых насаждениями, которые не входят в категорию спелых и перестойных лесов, не учитываются затраты на управление, охрану и защиту лесов, на срок, в течение которого насаждения по основным лесообразующим породам и оборотам рубки входят в категорию спелых;

5) для определения кадастровой стоимости используется единый коэффициент капитализации для всех субъектов Российской Федерации в размере 2%;

6) не учтена предпринимательская прибыль.

Все перечисленные выше недостатки методических подходов к определению кадастровой стоимости земель лесного фонда приводили к ее системному искажению. Поэтому Минэкономразвития России в представленном на обсуждение проекте Приказа «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель лесного фонда» от 24 июля 2009 г. названные недостатки устранило <1>;

— Методических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель особо охраняемых территорий и объектов, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 23 июня 2005 г. N 138 <2>;

— Методических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель водного фонда, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 14 мая 2005 г. N 99 <3>;

— Методики государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения, утвержденной Приказом Росземкадастра от 20 марта 2003 г. N П/49 <4>.

———————————

<1> http://economy.gov.ru/minec/activity/sections/corpmanagment/activity/doc20090724_01

<2> СПС «КонсультантПлюс».

<3> Там же.

<4> Там же.

 

Определение кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка производится на основании Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 12 августа 2006 г. N 222.

В целях реализации положений Федерального закона от 27 июля 2006 г. N 157-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» <1> были разработаны федеральные стандарты оценки, такие, как:

— Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 256 <2>;

— Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 255;

— Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 254 <3>;

— Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 г. N 508;

— Федеральный стандарт оценки «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО N 5)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 4 июля 2011 г. N 328 <4>;

— Федеральный стандарт оценки «Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков (ФСО N 6)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 7 ноября 2011 г. N 628 <5>;

— Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. N 611 <6>, согласно которому рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования (п. 20).

———————————

<1> СЗ РФ. 2006. N 31 (ч. 1). Ст. 3456.

<2> Российская газета. N 194. 2007. 4 сентября.

<3> Российская газета. N 195. 2007. 5 сентября.

<4> Вестник Росреестра. 2011. N 3.

<5> СПС «КонсультантПлюс».

<6> СПС «КонсультантПлюс».

 

  1. Вопрос.

Каков порядок организации и проведения государственной кадастровой оценки земель?

 

Ответ.

Согласно п. «в» и «к» ч. 1 ст. 72 Конституции РФ вопросы владения, пользования и распоряжения землей и земельное законодательство находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

По предметам совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации издаются федеральные законы и принимаемые в соответствии с ними законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации (ч. 2 ст. 76 Конституции РФ). Законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации не могут противоречить федеральным законам. В случае противоречия между федеральным законом и иным актом, изданным в Российской Федерации, действует федеральный закон (ч. 5 ст. 76 Конституции РФ).

В соответствии с ч. 2 ст. 66 ЗК РФ органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. N 316, которым утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов. Согласно названным Правилам организация проведения государственной кадастровой оценки земель осуществляется Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости и его территориальными органами. Для проведения указанных работ привлекаются оценщики или юридические лица, имеющие право на заключение договора об оценке.

Административный регламент Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по исполнению государственной функции «Организация проведения государственной кадастровой оценки земель», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 28 июня 2007 г. N 215, определяет последовательность и сроки осуществления действий (административных процедур) Федерального агентства кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость) и территориальных органов Роснедвижимости — управлений Роснедвижимости по субъектам Российской Федерации, порядок взаимодействия между Роснедвижимостью и управлениями Роснедвижимости по субъектам Российской Федерации, а также порядок их взаимодействия с федеральными органами исполнительной власти и органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации при исполнении государственной функции по организации государственной кадастровой оценки земель.

По результатам работ по определению кадастровой стоимости земельных участков составляется отчет об определении кадастровой стоимости земельных участков в субъекте Российской Федерации (п. 9.1 Регламента).

В отношении объема работ по определению кадастровой стоимости земельных участков в субъекте Российской Федерации, выполняемых за счет средств федерального бюджета, управление Роснедвижимости по субъекту Российской Федерации составляет формы оперативной отчетности (п. 8.2 Регламента).

Управление Роснедвижимости по субъекту Российской Федерации производит проверку представленного исполнителем работ отчета на соответствие его состава условиям технического задания (п. 9.5 Регламента).

Проверка соблюдения требований действующего законодательства Российской Федерации, методических и нормативно-технических документов при определении кадастровой стоимости земельных участков, правильности расчетов и полученных результатов является полномочием Роснедвижимости, осуществляемым в процессе проверки отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков на соответствие методическим указаниям по государственной кадастровой оценке земель (п. 9.8 — 9.12 Регламента).

Проверка отчета производится Роснедвижимостью до утверждения результатов кадастровой оценки земельных участков органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации. При этом территориальное управление Роснедвижимости представляет органу исполнительной власти субъекта Российской Федерации для утверждения именно те результаты кадастровой оценки, в отношении которых Роснедвижимостью была проведена проверка и которые в качестве результатов, согласованных Роснедвижимостью, направлены после проверки в территориальное управление Роснедвижимости для представления в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации (п. 9.9 Регламента).

В течение 20 рабочих дней с даты принятия отчета об определении кадастровой стоимости заказчик работ принимает акт об утверждении содержащихся в таком отчете кадастровой стоимости и удельных показателей кадастровой стоимости объектов недвижимости для кадастрового квартала, населенного пункта, муниципального района, городского округа, субъекта Российской Федерации, который вступает в силу после даты его официального опубликования (обнародования).

Датой утверждения результатов определения кадастровой стоимости считается дата вступления в силу акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости и соответствующей нормы такого акта.

 

  1. Вопрос.

Каковы правила определения кадастровой стоимости земельных участков?

 

Ответ.

Определение кадастровой стоимости регулируется Федеральным стандартом оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)», утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 г. N 508.

При определении кадастровой стоимости объектами оценки являются объекты недвижимости, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости на дату проведения оценки.

Для построения модели оценки может быть использована методология любого из подходов к оценке: затратного, сравнительного и доходного. Выбор подхода или обоснованный отказ от его использования осуществляется оценщиком исходя из особенностей вида разрешенного использования или назначения, а также достаточности и достоверности располагаемой рыночной информации.

При наличии достаточной и достоверной информации о ценах сделок и предложений по купле-продаже объектов оценки расчет кадастровой стоимости объекта оценки осуществляется преимущественно на основании сравнительного подхода.

При применении методов массовой оценки кадастровая стоимость объекта оценки определяется путем подстановки значений ценообразующих факторов, соответствующих данному объекту оценки, в модель оценки, выбранной оценщиком.

Под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.

Определение кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценки включает в себя следующие этапы:

— заключение договора на проведение кадастровой оценки, включающего задание на оценку с приведенным в нем перечнем объектов недвижимости, подлежащих оценке;

— сбор и анализ информации о рынке объектов оценки и обоснование выбора вида модели оценки кадастровой стоимости;

— определение ценообразующих факторов объектов оценки;

— сбор сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки;

— группировка объектов оценки;

— сбор рыночной информации;

— построение модели оценки;

— анализ качества модели оценки;

— расчет кадастровой стоимости;

— составление отчета об определении кадастровой стоимости объектов оценки.

По результатам определения кадастровой стоимости объектов оценки оформляется отчет об определении кадастровой стоимости.

Отчет об определении кадастровой стоимости должен быть составлен не позднее семи месяцев с даты заключения договора на проведение кадастровой оценки.

 

  1. Вопрос.

С какого времени исчисляется земельный налог в случае принятия нормативных правовых актов органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации об утверждении кадастровой стоимости земельных участков?

 

Ответ.

В силу ст. 65 и 66 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных ЗК РФ, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Правовое регулирование земельного налога, как указывал Конституционный Суд РФ (Определение Конституционного Суда РФ от 1 марта 2011 г. N 275-О-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Баженова Вячеслава Валентиновича на нарушение его конституционных прав пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации» <1>), носит комплексный характер и состоит из актов как налогового, так и земельного законодательства, которое используется для целей налогообложения, оно должно производиться с соблюдением вытекающих из Конституции РФ и получающих конкретизацию в действующем налоговом законодательстве гарантий прав налогоплательщиков; иное означало бы возможность снижения конституционных гарантий прав налогоплательщиков исключительно по формальным основаниям, связанным с самой по себе отраслевой принадлежностью нормативных правовых актов, которые используются для целей налогообложения, что недопустимо.

———————————

<1> СПС «КонсультантПлюс».

 

Согласно ст. 24.15 Закона об оценочной деятельности определение кадастровой стоимости осуществляется оценщиками в соответствии с требованиями данного Закона, актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости.

Датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень.

Согласно принципу недопустимости придания обратной силы закону, ухудшающему правовое положение граждан, который вытекает из Конституции РФ и имеет общеправовое значение, федеральный законодатель, вводя в действие новые правовые нормы и признавая утратившими силу прежние, обязан, как того требуют ст. 1, 2, ч. 1 ст. 17, ст. 18, 19, ч. 1 ст. 54 и ч. 2 и 3 ст. 55 Конституции РФ, соблюдать принципы справедливости, равенства и поддержания доверия граждан к закону и действиям государства и не вправе придавать обратную силу новому регулированию, если оно ухудшает правовое положение личности, ограничивает ее субъективные права, уже существующие в конкретных правоотношениях.

Во взаимосвязи с положениями Конституции РФ о равенстве всех перед законом и судом, о равной защите государственной и частной форм собственности и о критериях справедливости и соразмерности при установлении условий реализации того или иного права и его возможных ограничений (ч. 2 ст. 8, ч. 3 ст. 17, ч. 1 ст. 19) это означает, что публичные интересы, перечисленные в ч. 3 ст. 55 Конституции РФ, могут оправдать правовые ограничения прав и свобод, только если они отвечают требованиям справедливости, являются адекватными, пропорциональными, соразмерными и необходимыми для защиты конституционно значимых ценностей, в том числе прав и законных интересов других лиц, не имеют обратной силы и не затрагивают само существо конституционного права; участники соответствующих правоотношений должны иметь возможность в разумных пределах предвидеть последствия своего поведения и быть уверенными в неизменности своего официально признанного статуса, приобретенных прав, действенности их государственной защиты, т.е. в том, что приобретенное ими на основе действующего законодательства право будет уважаться властями и будет реализовано (Постановление Конституционного Суда РФ от 20 июля 2011 г. N 20-П <1>).

———————————

<1> СЗ РФ. 2011. N 33. Ст. 4948.

 

Исходя из правовой позиции Конституционного Суда РФ, выраженной в ряде судебных актов (Определение от 3 февраля 2010 г. N 165-О-О <1>, Постановление от 2 июля 2013 г. N 17-П <2>), нормативные правовые акты органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации об утверждении кадастровой стоимости земельных участков в той части, в какой они порождают правовые последствия для граждан и их объединений как налогоплательщиков, действуют во времени в том порядке, какой определен федеральным законодателем для вступления в силу актов законодательства о налогах и сборах в НК РФ. Для целей же, не связанных с налогообложением и сборами, указанные нормативные правовые акты органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации действуют во времени в общем порядке.

———————————

<1> Вестник Конституционного Суда РФ. 2010. N 4.

<2> СЗ РФ. 2013. N 28. Ст. 3882.

 

Нормативные правовые акты органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации об утверждении кадастровой стоимости земельных участков в той части, в какой они во взаимосвязи с нормами ст. 390 и п. 1 ст. 391 НК РФ порождают правовые последствия для налогоплательщиков, действуют во времени в том порядке, какой определен для вступления в силу актов законодательства о налогах и сборах.

Согласно п. 1 ст. 5 НК РФ акты законодательства о налогах вступают в силу не ранее чем по истечении одного месяца со дня их официального опубликования и не ранее 1-го числа очередного налогового периода по соответствующему налогу.

Установление результатов государственной кадастровой оценки земельных участков по состоянию на конкретную дату не определяет момент начала применения кадастровой стоимости, а лишь указывает на дату, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки (п. 8 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 256).

Кроме того, на практике, как правило, постановление органов исполнительной власти об утверждении результатов кадастровой оценки бывает опубликовано в официальных источниках и размещено на официальном сайте области.

По мнению суда, указанный способ опубликования постановления позволяет обеспечить населению публичного образования и иным лицам, чьи права и свободы затрагивает оспариваемый нормативный правовой акт, возможность ознакомиться с его содержанием.

Не является основанием для пересмотра платы за землю и решение арбитражного суда, которым кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена равной его рыночной стоимости, поскольку законодательство, действовавшее в период принятия постановления субъекта, не содержало положений о равном значении кадастровой и рыночной стоимостей земельного участка. Ко времени обращения в суд с заявлением имеется положительное заключение Росреестра о соответствии отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Методическим указаниям по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов.

Согласно правилам п. 3 ст. 66 ЗК РФ установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для обязания органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта.

Вышеуказанная позиция нашла свое подтверждение и в правоприменительной практике судов (см.: Определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 18 декабря 2013 г. по делу N 43-АПГ13-7 <1>, Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 16 июля 2014 г. по делу N 4-АПГ14-13 <2>, Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 июня 2011 г. N 913/11 по делу N А27-4849/2010).

———————————

<1> СПС «КонсультантПлюс».

<2> Там же.

 

Между тем ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности предусматривает, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном ст. 24.18 указанного Закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

 

  1. Вопрос.

Каков порядок исправления кадастровой ошибки, влияющей на кадастровую стоимость земли?

 

Ответ.

Отношения, возникающие в связи с ведением государственного кадастра недвижимости, осуществлением государственного кадастрового учета недвижимого имущества и кадастровой деятельности, регулируются Законом о кадастре.

В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 28 Закона о кадастре к ошибкам в государственном кадастре недвижимости относится воспроизведенная в государственном кадастре недвижимости ошибка в документе, на основании которого вносились сведения в государственный кадастр недвижимости.

Согласно ч. 4, 5 ст. 28 Закона о кадастре кадастровая ошибка в сведениях подлежит исправлению в порядке, установленном для учета изменений соответствующего объекта недвижимости (если документами, которые содержат такую ошибку и на основании которых внесены сведения в государственный кадастр недвижимости, являются документы, представленные в соответствии со ст. 22 Закона о кадастре заявителем), или в порядке информационного взаимодействия (если документами, которые содержат такую ошибку и на основании которых внесены сведения в государственный кадастр недвижимости, являются документы, поступившие в орган кадастрового учета в порядке информационного взаимодействия) либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении такой ошибки.

Орган кадастрового учета при обнаружении кадастровой ошибки в сведениях принимает решение о необходимости устранения такой ошибки, которое должно содержать дату выявления такой ошибки, ее описание с обоснованием квалификации соответствующих сведений как ошибочных, а также указание, в чем состоит необходимость исправления такой ошибки. Орган кадастрового учета не позднее рабочего дня, следующего за днем принятия данного решения, направляет его заинтересованным лицам или в соответствующие органы для исправления такой ошибки в предусмотренном ч. 4 этой же статьи порядке. Суд по требованию любого лица или любого органа, в том числе органа кадастрового учета, вправе принять решение об исправлении кадастровой ошибки в сведениях.

Согласно п. 48, 49 Порядка ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 4 февраля 2010 г. N 42, при обнаружении технической или кадастровой ошибки органом кадастрового учета должностное лицо, выявившее такую ошибку, составляет протокол выявления технической (кадастровой) ошибки. В протоколе выявления технической (кадастровой) ошибки указываются дата обнаружения такой ошибки, ее описание с обоснованием квалификации соответствующих внесенных в государственный кадастр недвижимости сведений как ошибочных, а также указание, в чем состоит исправление такой ошибки.

Протокол выявления технической (кадастровой) ошибки подписывается простой электронной подписью уполномоченного на принятие решений должностного лица органа кадастрового учета.

На основании решения уполномоченного должностного лица органа кадастрового учета об исправлении технической ошибки и документов, содержащих новые значения подлежащих исправлению кадастровых сведений, либо на основании решения суда новые сведения вносятся в реестр.

Определением Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 24 сентября 2014 г. по делу N 8-АПГ14-9 <1> оспариваемый нормативный правовой акт Ярославской области был признан законным и принятым в пределах своих полномочий.

———————————

<1> СПС «КонсультантПлюс».

 

Верховный Суд РФ, разрешая дело о внесении изменений в Постановление Правительства Удмуртской Республики от 24 ноября 2008 г. N 285, установил, что пояснительная записка, в которой отсутствуют обоснование выявленной ошибки, квалификация сведений как ошибочных, указание, в чем состоит исправление ошибки, не может являться основанием для внесения изменений, поскольку не отвечает требованиям ч. 5 ст. 28 Закона о кадастре.

Согласно материалам дела в 2013 г. Управление Росреестра по Ярославской области выявило кадастровую ошибку, допущенную Ярославским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация — Федеральное БТИ» (далее — оценщик) в 2010 — 2011 гг. при выполнении работ по государственной кадастровой оценке земель в составе населенных пунктов, расположенных на территории Ярославской области. Ошибка была допущена при построении статистических моделей, на основе которых рассчитывались удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков в составе земель, отнесенных к 5 виду разрешенного использования на территории городов Ярославля и Рыбинска.

Во исполнение положений п. 5 ст. 28 Закона о кадастре и п. 48, 49 Порядка ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 4 февраля 2010 г. N 42, Управление Росреестра по Ярославской области составило протокол выявления кадастровой ошибки, а затем Кадастровая палата вынесла решение от 4 июня 2013 г. N 7600/2013/01-36604 о необходимости исправления кадастровой ошибки.

Суд правильно установил, что принятое решение не отвечает требованиям, установленным п. 5 ст. 28 Закона о кадастре. Так, в решении о необходимости исправления кадастровой ошибки от 4 июня 2014 г. отсутствуют указание на дату выявления такой ошибки, ее описание с обоснованием квалификации соответствующих сведений как ошибочных, а также указание, в чем состоит необходимость исправления такой ошибки.

Кроме того, при пересчете кадастровой стоимости спорных земельных участков, расположенных на территории городов Ярославля и Рыбинска, в рамках гарантийных обязательств оценщик по собственному усмотрению изменил количество и состав факторов стоимости, использовавшихся для построения статистических моделей, на основе которых рассчитывались удельные показатели кадастровой стоимости. Тем самым был нарушен порядок исправления кадастровой ошибки.

 

  1. Вопрос.

Могут ли быть оспорены результаты определения кадастровой стоимости?

 

Ответ.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее — комиссия).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Федеральный закон от 4 июня 2014 г. N 143-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с изменением подведомственности некоторых категорий дел, рассматриваемых судами общей юрисдикции и арбитражными судами» <1> предусматривает, что верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области и суд автономного округа рассматривают в качестве суда первой инстанции гражданские дела, в том числе и дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

———————————

<1> СЗ РФ. 2014. N 23. Ст. 2928.

 

При этом Верховный Суд РФ отмечает, что орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации утверждает только те результаты государственной кадастровой оценки земель, в отношении которых Роснедвижимостью была проведена проверка и в отношении которых было принято решение о соответствии их Методике государственной кадастровой оценки земель соответствующей категории. В связи с чем Судебная коллегия считает, что для оспаривания нормативного акта о кадастровой стоимости земельного участка, определенной в соответствии с требованиями федеральных положений, отсутствуют основания.

Суд также отмечает, что не влекут отмену судебного акта и ссылки апелляционной жалобы на нарушение требований процессуального законодательства в связи с отказом в удовлетворении ходатайства о назначении экспертизы на предмет проверки достоверности отчета о кадастровой стоимости земельных участков.

В силу п. 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30 мая 2005 г. N 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» <1> следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

———————————

<1> Вестник ВАС РФ. 2005. N 7.

 

Между тем государственные органы, участвующие в процедуре кадастровой оценки, могут узнать о наличии отчета о рыночной стоимости земельного участка, составленного по заказу собственника либо несобственника земельного участка, которого не устраивает итоговая величина кадастровой оценки этого объекта, только тогда, когда они поставлены об этом в известность и соответствующий отчет им представлен.

Следовательно, судебная защита прав лиц, чьи права и обязанности затрагивают результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, осуществляется в том случае, когда комиссия, созданная органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке на территории соответствующего субъекта Российской Федерации, необоснованно и произвольно отказала этим лицам в пересмотре кадастровой стоимости в том порядке, который установлен ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности для случаев, в том числе когда основанием для пересмотра заявлялся отчет о рыночной стоимости конкретного объекта оценки.

Правовая позиция Конституционного Суда РФ, изложенная в Определениях от 1 марта 2011 г. N 275-О-О и 281-О-О <1>, подтверждает вышеизложенный вывод, поскольку исходит из того, что действующее в настоящее время правовое регулирование допускает пересмотр кадастровой стоимости земельного участка при определении его рыночной стоимости. Вопрос о таком пересмотре должен разрешаться органами исполнительной власти, а при несогласии с их решениями — в судебном порядке. Физические и юридические лица, чьи права и обязанности затрагивают результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, в том числе арендаторы земельных участков (в случаях, когда кадастровая стоимость используется для расчета годовой арендной платы), не лишены возможности доказывать в суде необоснованность и произвольность отказа органов исполнительной власти от пересмотра кадастровой стоимости земельного участка при определении его рыночной стоимости.

———————————

<1> СПС «КонсультантПлюс».

 

Что же касается рыночной стоимости спорного земельного участка, то отчет оценщика должен основываться на исследовании сведений о продажных ценах на земельные участки, взятых из достоверных источников, и, во-вторых, в отношении аналогичных спорному земельному участку.

Согласно п. 19 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 256, ст. 20 Закона об оценочной деятельности информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.

Важно обратить внимание на то, как Девятый арбитражный апелляционный суд в своем Постановлении от 16 октября 2014 г. N 09АП-41147/14 дает разъяснения о достоверности информации. Так, если в отчете исследована цена, указанная в предложениях о продаже, взятых из объявлений, размещенных в сети Интернет, то из подобных публикаций нельзя сделать вывод о реально сложившихся ценах в реально заключенных договорах, поскольку объявление о намерении заключить сделку юридически не связывает сделавшее его лицо, не приводит к возникновению у него обязательства в случае, если его предложение будет принято адресатом.

Кроме того, в силу п. 1 ст. 437 ГК РФ реклама и иные предложения, адресованные неопределенному кругу лиц, рассматриваются как приглашение делать оферты.

Обязательной является публичная оферта, под которой в силу п. 2 ст. 437 ГК РФ понимается содержащее все существенные условия договора предложение, из которого усматривается воля лица, делающего предложение, заключить договор на указанных в предложении условиях с любым, кто отзовется.

Между тем размещенные в сети Интернет объявления о намерении заключить сделку невозможно проверить на предмет соответствия обстоятельств, изложенных в объявлении, действительности.

Содержание объявлений, приглашающих неопределенный круг лиц делать оферты, в силу закона не подлежит проверке на предмет его достоверности владельцами интернет-сайтов, на которых объявления размещены, или владельцами печатных издательств, в которых объявления опубликованы.

Не исключена ситуация, когда в целях создания видимости существования на рынке «нужной» цены недобросовестные лица специально будут опубликовывать предложения о продаже, не имея не только намерения продать, но и возможности продать (не обладая могущим быть проданным товаром).

При этом в объявлениях нет сведений, по которым мог бы быть проверен (учитывая общедоступность сведений, внесенных в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним) хотя бы факт существования объектов, о сделках с которыми объявлено (т.е. не указаны индивидуализирующие признаки объектов, в том числе кадастровые номера).

 

  1. Вопрос.

Каковы способы оспаривания результатов определения кадастровой стоимости?

 

Ответ.

Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков могут быть оспорены в суде или комиссии.

Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии юридические лица, физические лица обращаются в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости (далее — заявление о пересмотре кадастровой стоимости).

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в комиссию в период с даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки или в соответствии со ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.

Основаниями для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются:

а) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.

При этом с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости на основании недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в комиссию могут обратиться юридические лица, физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органы государственной власти, органы местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, расположенных на территории субъекта Российской Федерации или муниципального образования.

В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 июня 2011 г. N 913/11 по делу N А27-4849/2010 отмечается, что законодательство, подлежащее применению к спорным правоотношениям, не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

Заявленные обществом требования, отмечает Суд по существу, имеют своим предметом изменение внесенной в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость, а не оспаривание действий этого органа. Следовательно, такое требование, предъявленное к органу кадастрового учета, осуществляющему в том числе и функции по государственной кадастровой оценке, подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства.

Правовое регулирование, закрепляющее использование для проведения государственной кадастровой оценки земельных участков главным образом методов массовой оценки, но не исключающее в некоторых случаях использование индивидуально-определенной рыночной стоимости, само по себе не может рассматриваться как нарушение принципа равного налогообложения и не предусматривает возможность дискриминационного и произвольного характера определения налоговой базы по земельному налогу (Определение Конституционного Суда РФ от 1 марта 2011 г. N 275-О-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Баженова Вячеслава Валентиновича на нарушение его конституционных прав пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации»);

б) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

С заявлением о пересмотре кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость, в комиссию могут обратиться юридические лица, физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органы государственной власти, органы местного самоуправления, в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

 

  1. Вопрос.

Каков порядок обращения заявителя с запросом о предоставлении сведений о земельном участке, использованных при определении его кадастровой стоимости?

 

Ответ.

В целях выявления основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости заявитель вправе обратиться к заказчику работ в случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимости определена в ходе проведения государственной кадастровой оценки, или в орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, в случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимости определена в соответствии со ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности, с запросом о предоставлении сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.

В течение семи рабочих дней с даты поступления указанного запроса заказчик работ и орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, обязаны предоставить заявителю соответствующие сведения.

К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости прилагаются:

— кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;

— нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;

— документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений;

— отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;

— положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности такой саморегулируемой организации оценщиков в случаях, установленных этим уполномоченным федеральным органом, и в порядке, которые предусмотрены порядком создания и работы комиссии.

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости без приложения указанных документов к рассмотрению не принимается.

К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости также могут прилагаться иные документы.

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается комиссией в течение одного месяца с даты его поступления.

В семидневный срок с даты поступления заявления о пересмотре кадастровой стоимости комиссия направляет уведомление о поступлении данного заявления и принятии его к рассмотрению с указанием даты его рассмотрения в орган местного самоуправления, на территории которого расположен земельный участок, результаты определения кадастровой стоимости которого оспариваются, и лицу, обладающему правом на такой земельный участок.

Для получения информации, необходимой для работы комиссии, председатель комиссии вправе обратиться с запросом к исполнителю работ по определению кадастровой стоимости, результаты определения которой оспариваются, и (или) к оценщикам, составившим отчет, содержащий результаты определения кадастровой стоимости, которые оспариваются, и (или) к оценщикам, составившим отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого оспаривается, в случаях и в порядке, которые предусмотрены порядком создания и работы комиссии.

Если основанием подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости была недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, по результатам рассмотрения данного заявления комиссия вправе принять одно из следующих решений:

— об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости в случае использования достоверных сведений о земельном участке при определении кадастровой стоимости;

— о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в случае недостоверности сведений о земельном участке, использованных при определении его кадастровой стоимости.

В случае принятия решения о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости на основании недостоверности сведений о земельном участке, использованных при определении его кадастровой стоимости, заказчик работ обеспечивает определение кадастровой стоимости земельного участка, в отношении которого было принято указанное решение, в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.

Заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов. Порядок голосования комиссии устанавливается порядком создания и работы комиссии.

В течение пяти рабочих дней с даты принятия по результатам рассмотрения заявления о пересмотре кадастровой стоимости соответствующего решения комиссия уведомляет об этом лицо, обладающее правом на земельный участок, результаты определения кадастровой стоимости которого оспариваются, и орган местного самоуправления, на территории которого расположен земельный участок. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя.

В случае принятия комиссией решения о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в течение пяти рабочих дней с даты его принятия комиссия направляет в орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, и орган кадастрового учета копию указанного решения. В случае принятия комиссией решения о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости на основании определения в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости комиссия в течение пяти рабочих дней с даты принятия такого решения также направляет:

— отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, который составлен в форме электронного документа и на основании которого оспорена кадастровая стоимость, и (при наличии) соответствующее положительное экспертное заключение, составленное в форме электронного документа, в орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке;

— сведения о кадастровой стоимости в орган кадастрового учета.

В Концепции развития законодательства Российской Федерации на период до 2012 года <1> отмечалось, что справедливость и экономическая обоснованность размера арендных платежей и земельного налога напрямую зависят от результатов кадастровой оценки, поэтому полагаем, что:

1) необходимо совершенствовать методики кадастровой оценки отдельных категорий земель (в ряде случаев методики государственной кадастровой оценки земель непрозрачны, заложенный в них алгоритм расчета кадастровой стоимости земли позволяет вносить произвольные корректировки в расчеты и подгонять получаемые результаты под заданные цели);

2) федеральные стандарты оценки и методические указания по их применению, применяемые в них процедуры и правила расчета налогооблагаемой базы должны быть прозрачны и понятны налогоплательщикам;

3) следует разработать методические документы в отношении установления оценки ущерба от резервирования земель для государственных и муниципальных нужд;

4) следует предусмотреть возможность привлечения независимого оценщика для проведения кадастровой оценки земли;

5) следует предусмотреть механизм досудебного и судебного обжалования результатов кадастровой оценки, установить срок для ее обжалования (наличие подобных процедур позволит налогоплательщикам эффективнее защищать свои права).

———————————

<1> Концепция развития законодательства Российской Федерации на период до 2012 года (утв. Торгово-промышленной палатой РФ) // СПС «КонсультантПлюс».

 

Кадастровый учет недвижимого имущества: вопросы и ответы

Содержание:

Глава 1. ПОНЯТИЕ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

Глава 2. ОБРАЗОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Каков порядок кадастрового учета земельного участка, образованного при разделе земельного участка

Глава 4. ПРОЦЕДУРА КАДАСТРОВОГО УЧЕТА

В каких случаях допускается проведение процедуры кадастрового учета в связи с уточнением границ земельного участка

Глава 5. ИСПРАВЛЕНИЕ ТЕХНИЧЕСКИХ И КАДАСТРОВЫХ ОШИБОК

Глава 6. ПРАВОВОЙ СТАТУС КАДАСТРОВОГО ИНЖЕНЕРА

Глава 7. КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Глава 8. ИЗМЕНЕНИЕ СВЕДЕНИЙ ОБ ОБЪЕКТЕ КАДАСТРОВОГО УЧЕТА И СНЯТИЕ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ С УЧЕТА

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

*

code