Глава 2. ОБРАЗОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Продолжение

Автор гл. 2 и 5 настоящей книги благодарит своего коллегу — юрисконсульта отдела по сопровождению сделок с недвижимостью ООО «Воловик и Фишман» (г. Москва) Юрия Владимировича Травкина (ранее ведущего инженера ОКУ N 2 в филиале ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Московской области) за конструктивные советы и практические рекомендации, высказанные при подготовке настоящего материала.

 

  1. Вопрос.

Какую общую информацию о постановке на кадастровый учет образуемого земельного участка необходимо знать заявителю?

 

Ответ.

Согласно ч. 1 ст. 16 Закона о кадастре кадастровый учет осуществляется в том числе в связи с созданием или образованием объекта недвижимости. Применительно к земельному участку верным будет говорить, что его не создают, а образуют <1>.

———————————

<1> Можно тут же возразить, что в настоящее время в порядке ст. 30 ЗК РФ земельные участки не образуют, а формируют. Однако автор настоящей главы полагает, что «формирование» является первичным способом «образования» (т.е. одним из видов образования) земельного участка. Подробнее по этому вопросу см.: Теоретические и практические проблемы предоставления земельных участков для строительства в городах Москва и Санкт-Петербург / Под ред. Н.Г. Жаворонковой. М.: Статут, 2014. С. 94 — 108, 155 — 156. Кроме того, если речь идет об искусственном земельном участке, то употребляется термин «создание». Такой вывод прямо следует из названия Федерального закона от 19 июля 2011 г. N 246-ФЗ «Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (СЗ РФ. 2011. N 30 (ч. 1). Ст. 4594). Указанная специфика обусловлена особой физической природой этих сооружений, которые только после ввода в эксплуатацию признаются земельными участками.

 

В силу п. 1 ст. 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности <1>.

———————————

<1> С 1 марта 2015 г. правовое регулирование образования земельных участков существенно изменяется. Подробнее об этом см.: Железнов Д.С. Новеллы правового регулирования предоставления земельных участков для строительства в свете ключевых положений Федерального закона от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ // Аграрное и земельное право. 2014. N 11. С. 43 — 51.

 

В соответствии с ч. 1 и 2 ст. 20 Закона о кадастре с заявлениями о постановке на государственный кадастровый учет земельных участков вправе обратиться: 1) их собственники; 2) любые иные лица; 3) представители указанных выше лиц, действующие в силу полномочий, основанных на нотариально удостоверенной доверенности, указании федерального закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления <1>.

———————————

<1> Письмо Минэкономразвития России от 11 февраля 2011 г. N Д23-503 // СПС «КонсультантПлюс».

 

Для постановки на кадастровый учет образуемого земельного участка заявителю необходимо подать следующие документы <1>: 1) заявление о постановке на государственный кадастровый учет объекта недвижимости; 2) документ, удостоверяющий личность заявителя, если заявление представляется заявителем, или документ, удостоверяющий личность представителя заявителя, если заявление представляется его представителем; 3) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается представитель заявителя); 4) межевой план; 5) копия документа, подтверждающего разрешение земельного спора о согласовании местоположения границ земельного участка в установленном земельным законодательством порядке (если в соответствии со ст. 38 Закона о кадастре местоположение таких границ подлежит обязательному согласованию и представленный с учетом настоящего пункта межевой план не содержит сведений о состоявшемся согласовании местоположения таких границ).

———————————

<1> Пункты выбраны из ст. 22 Закона о кадастре, которая закрепляет общий перечень для всех объектов недвижимости.

 

Согласно ч. 1 ст. 17 Закона о кадастре постановка на учет объекта недвижимости осуществляется в течение десяти рабочих дней со дня получения органом кадастрового учета соответствующего заявления о кадастровом учете (и необходимых приложений). Кадастровый учет или внесение в государственный кадастр недвижимости сведений на основании документов, поступивших в орган кадастрового учета в порядке информационного взаимодействия (не в связи с соответствующим заявлением), а также при поступлении заявления и карты-плана территории в случае внесения в государственный кадастр недвижимости сведений, полученных в результате выполнения комплексных кадастровых работ, осуществляется в срок не более чем 30 рабочих дней со дня поступления указанных в настоящей части документов (ч. 2 ст. 17 Закона о кадастре) <1>.

———————————

<1> По поводу порядка подачи в орган кадастрового учета документов в электронной форме см. Приказ Минэкономразвития России от 8 ноября 2013 г. N 662 «О порядке представления в орган кадастрового учета заявления о кадастровом учете и необходимых для кадастрового учета документов, заявления об исправлении технической ошибки, в форме электронных документов с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети Интернет, включая Единый портал государственных и муниципальных услуг (функций), подтверждения получения органом кадастрового учета указанных заявлений и документов, а также засвидетельствования верности электронного образа документа, необходимого для кадастрового учета объекта недвижимости» // Российская газета. N 89. 2014. 18 апреля.

 

Государственная пошлина при постановке на кадастровый учет земельного участка уплачиваться не должна (см. письмо Минфина России от 21 апреля 2008 г. N 03-05-04-03/19 <1>).

———————————

<1> Нормативные акты для бухгалтера. 2008. N 10.

 

  1. Вопрос.

Каковы особенности постановки на кадастровый учет искусственного земельного участка?

 

Ответ.

Согласно ч. 1 ст. 3 Федерального закона от 19 июля 2011 г. N 246-ФЗ «Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» искусственный земельный участок, созданный на водном объекте, находящемся в федеральной собственности, — это сооружение, создаваемое на водном объекте, находящемся в федеральной собственности, или его части путем намыва или отсыпки грунта либо использования иных технологий и признаваемое после ввода его в эксплуатацию земельным участком <1>.

———————————

<1> В настоящее время создание искусственных земельных участков приобрело особую актуальность в городе федерального значения Санкт-Петербурге. По этому вопросу см. подробнее: Теоретические и практические проблемы предоставления земельных участков для строительства в городах Москва и Санкт-Петербург. С. 91 — 93.

 

Закон о кадастре, подчеркивая специфику физической природы и правового режима искусственного земельного участка, посвящает постановке его на кадастровый учет отдельную статью — 25.1.

В силу ч. 1 указанной статьи в орган кадастрового учета представляются заявление о кадастровом учете искусственного земельного участка и следующие документы (истребование иных документов, помимо указанных ниже, запрещается <1>): 1) межевой план искусственного земельного участка; 2) документация по планировке территории в планируемых границах искусственного земельного участка; 3) копия разрешения на ввод искусственно созданного земельного участка в эксплуатацию; 4) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя лица, имеющего право на обращение с заявлением о кадастровом учете (если с данным заявлением обращается представитель такого лица); 5) копия решения о создании искусственного земельного участка.

———————————

<1> См.: ч. 2 ст. 25.1 Закона о кадастре.

 

При этом в силу ч. 3 названной статьи внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения при постановке на учет земельного участка носят не временный (что является в силу ч. 1 ст. 25 Закона о кадастре общим правилом при образовании земельных участков), а постоянный характер.

Небезынтересно отметить, что в настоящее время в Государственной Думе на рассмотрении находится проект Федерального закона N 597863-6 «О государственной регистрации недвижимости» <1> (к настоящему моменту рассмотрен в первом чтении), который предусматривает введение единой учетно-регистрационной процедуры в отношении объектов недвижимости.

———————————

<1> См.: http://www.duma.gov.ru/systems/law/?number=5978636+&sort=date.

 

Не обходит этот законопроект вниманием и вопросы постановки на кадастровый учет и регистрации прав на искусственный земельный участок. В ст. 45 указанного проекта устанавливается, что для кадастрового учета и регистрации прав на искусственно созданный земельный участок в орган регистрации прав представляется тот же перечень документов, что и в настоящее время, за исключением межевого плана. При этом добавляется договор о создании искусственного земельного участка в случае, если на искусственно созданный земельный участок возникает право общей долевой собственности.

 

  1. Вопрос.

В чем состоит специфика государственного кадастрового учета многоконтурного земельного участка?

 

Ответ.

Земельный кодекс РФ ни в одной из своих статей не упоминает про многоконтурные земельные участки. Между тем они в настоящее время все активнее вовлекаются заинтересованными лицами в гражданский оборот <1>, в связи с чем вопросы, связанные с кадастровым учетом таких земельных участков, нуждаются в надлежащем правовом регулировании.

———————————

<1> Например, собственники линейных объектов образуют под ними земельные участки, которые в силу специфики технических характеристик линейных объектов зачастую становятся многоконтурными.

 

Указанный выше пробел ЗК РФ восполняется, в числе прочего, письмом Минэкономразвития России от 22 декабря 2009 г. N 22409-ИМ/Д23 <1>, согласно которому многоконтурный земельный участок — это часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с действующим законодательством и представляют собой несколько замкнутых контуров.

———————————

<1> Письмо Минэкономразвития России от 22 декабря 2009 г. N 22409-ИМ/Д23 «Особенности подготовки документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета многоконтурных земельных участков, осуществления такого учета и предоставления сведений государственного кадастра недвижимости о многоконтурных земельных участках» // СПС «КонсультантПлюс».

 

Помимо дефиниции понятия многоконтурного земельного участка упомянутое выше письмо Минэкономразвития России закрепляет значительное число разъяснений по вопросам государственного кадастрового учета многоконтурного земельного участка, посвящая им самостоятельный раздел — «Особенности государственного кадастрового учета многоконтурных земельных участков». Приведем наиболее, на наш взгляд, любопытные из них <1>:

1) многоконтурному земельному участку независимо от количества контуров его границы присваивается один кадастровый номер;

2) площадью многоконтурного земельного участка является сумма площадей всех геометрических фигур, образованных проекцией контуров его границы на горизонтальную плоскость (площади контуров границы);

3) при осуществлении государственного кадастрового учета наименование многоконтурному земельному участку присваивается, если это предусмотрено действующим законодательством (например, лесной участок);

4) все контуры границы многоконтурного земельного участка должны располагаться на территории одного муниципального образования (населенного пункта);

5) пересечение границы многоконтурного земельного участка с границами единиц кадастрового деления не является основанием для принятия решения о приостановлении либо решения об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета многоконтурного земельного участка.

———————————

<1> Подробнее см. п. 32 — 40 письма Минэкономразвития России от 22 декабря 2009 г. N 22409-ИМ/Д23.

 

Хочется отметить, что закрепление дефиниции понятия многоконтурного земельного участка, а также особенностей постановки его на государственный кадастровый учет в письмах Минэкономразвития России, а не в нормативных правовых актах федерального уровня представляется существенным недостатком действующего законодательства. Этот недостаток позволяет судам, принимая во внимание рекомендательный характер указанных писем, не учитывать их при вынесении судебных решений (см., например, Определение Ленинградского областного суда от 25 октября 2012 г. N 33-4744/2012 <1>).

———————————

<1> СПС «КонсультантПлюс».

 

Видится целесообразным дополнить ЗК РФ статьей, которая будет посвящена многоконтурным земельным участкам <1>, а Закон о кадастре — статьей, устанавливающей особенности его государственного кадастрового учета (по аналогии со ст. 25.1 «Особенности кадастрового учета искусственного земельного участка») <2>.

———————————

<1> Логично это было бы сделать в рамках недавно принятого Федерального закона от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», который, в частности, вводит новое понятие земельного участка.

<2> С учетом возможности скорого принятия Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» логичным видится закрепление именно в нем указанной специфики, чего, к сожалению, пока не предусматривается.

 

В целом вопросы образования и постановки на государственный кадастровый учет многоконтурных земельных участков представляются сложными и недостаточно урегулированными, что порождает многочисленные проблемы в правоприменительной практике. Наглядным примером этого тезиса служит следующий судебный спор.

Юридическое лицо выполнило кадастровые работы по образованию самостоятельного земельного участка путем раздела имеющегося лесного (земельного) участка.

В рассматриваемом случае исходный земельный участок представляет собой находящийся в федеральной собственности лесной участок, поставленный на государственный кадастровый учет. Его границы установлены и определены в соответствии с лесным законодательством, однако в силу требований кадастрового законодательства они считаются неустановленными, поскольку при постановке указанного лесного участка на государственный кадастровый учет как ранее учтенного его площадь была определена декларативно, а границы посредством определения координат характерных точек не устанавливались. При этом лесной участок имеет более 750 учтенных частей (т.е. является многоконтурным), переданных в аренду разным лицам.

Кадастровая палата, сославшись на п. 3 ч. 2 ст. 27 Закона о кадастре, отказала в проведении государственного кадастрового учета нового лесного участка ввиду его образования из лесного участка, раздел которого не допускается в силу закона до установления его границ и площади в соответствии с земельным законодательством. Таким образом, следуя логике органа кадастрового учета, необходимо было сначала в порядке уточнения провести кадастровый учет (описать границы, согласовать их со смежными землепользователями, определить площадь) исходного лесного земельного участка в целом, а затем проводить раздел и выдел из него земельных участков с проведением кадастровых работ по установлению границ образуемых земельных участков.

Указанную правовую позицию поддержали арбитражные суды первой, апелляционной и кассационной инстанций. Однако Высший Арбитражный Суд РФ отменил решения нижестоящих судов <1>, указав следующее.

———————————

<1> Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 июня 2014 г. N 4890/14 по делу N А67-1041/2013 // СПС «КонсультантПлюс».

 

Подавляющее большинство лесных участков, получивших статус ранее учтенных, на которые зарегистрировано право собственности Российской Федерации, представляют собой лесничества, занимающие площади до нескольких миллионов гектаров, с многоконтурными границами, наличием внутри населенных пунктов, дорог, водных объектов, садоводческих и дачных товариществ.

Подход, на котором настаивает орган кадастрового учета, приведет к двойным затратам государственных средств на кадастровые работы и существенно замедлит процесс кадастрирования земель лесного фонда.

Количество пересечений и спорных вопросов по границам и площади каждого такого участка, которая может достигать нескольких миллионов гектаров, не позволит провести уточнение его границ (поставить на государственный кадастровый учет надлежащим образом) в течение долгих лет.

За это время резко возрастет число лесных участков, незаконно предоставленных под нужды, не относящиеся к разрешенным видам лесопользования, поскольку в системе ведения государственного кадастра недвижимости невозможно определить наложение предоставляемых участков на ранее учтенные участки лесного фонда, не имеющие границ, установленных в соответствии с кадастровым законодательством.

Особенно актуальна эта проблема для пригородных лесничеств, в регионах с высокой плотностью населения и (или) с хорошими климатическими условиями.

Поэтому ранее учтенные лесные участки необходимо ставить на государственный кадастровый учет по мере проведения государственных кадастровых работ, отсекая все спорные площади для целей отдельных судебных и внесудебных разбирательств.

При этом должны приниматься во внимание материалы лесоустройства и такая их часть, как проектирование лесных участков под будущее или существующее целевое назначение, поскольку использовать по единому назначению весь земельный участок лесничества, который может достигать нескольких миллионов гектаров, практически невозможно.

Сокращение указанной в государственном кадастре недвижимости декларативной площади таких ранее учтенных лесных участков в составе земель лесного фонда и постепенное вытеснение их надлежаще учтенными лесными участками с установленными границами повысят достоверность и актуальность сведений государственного кадастра недвижимости, будут способствовать сбережению лесов, контролируемому и рациональному их использованию, а также реальному сохранению в государственной собственности.

 

  1. Вопрос.

Вправе ли заинтересованное лицо поставить земельный участок на кадастровый учет как ранее учтенный на основании одной только членской книжки садовода?

 

Ответ.

В соответствии со ст. 45 Закона о кадастре ранее учтенными земельными участками признаются земельные участки: 1) государственный кадастровый учет которых осуществлен в установленном действующим законодательством порядке до дня вступления в силу данного Закона (1 марта 2008 г.); 2) государственный кадастровый учет которых не осуществлен, но права на которые зарегистрированы и не прекращены и которым присвоены органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, условные номера в порядке, установленном в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Закон о кадастре устанавливает открытый перечень документов (правоустанавливающих и правоподтверждающих), которые являются основаниями для включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенных земельных участках.

Сделанный вывод подтверждается также и судебной практикой (см. решение Верховного Суда РФ от 23 марта 2009 г. N ГКПИ08-2286 <1>).

———————————

<1> Бюллетень Верховного Суда РФ. 2010. Апрель. N 4 (извлечение).

 

В силу указанного решения Верховного Суда РФ сведения о ранее учтенных земельных участках могут быть внесены на основании любого документа, устанавливающего или подтверждающего право заинтересованного лица на такой объект недвижимости, если этот документ выдан уполномоченным органом (организацией) в установленном законодательством порядке и содержит сведения в объеме, необходимом для принятия органом кадастрового учета решения о внесении их в реестр.

Согласно ч. 3 ст. 45 Закона о кадастре такие документы должны содержать описание ранее учтенного земельного участка с учетом состава необходимых сведений, предусмотренного ст. 7 указанного Закона (т.е. применительно к деятельности органа кадастрового учета такой документ должен содержать сведения в объеме, необходимом для принятия органом кадастрового учета решения о включении соответствующих сведений и документов в государственный кадастр недвижимости).

При этом членская книжка садовода сведения в указанном объеме не содержит, в связи с чем не является документом, устанавливающим или подтверждающим право гражданина на земельный участок. Такая позиция выражена в письме Минэкономразвития России от 20 мая 2011 г. N Д23-2144 <1>.

———————————

<1> СПС «КонсультантПлюс».

 

  1. Вопрос.

Вправе ли заинтересованное лицо поставить на кадастровый учет земельный участок как ранее учтенный на основании выписки из похозяйственной книги?

 

Ответ.

Согласно п. 21 Приказа Минэкономразвития России от 4 февраля 2010 г. N 42 «Об утверждении Порядка ведения государственного кадастра недвижимости» решение о внесении сведений в Реестр о ранее учтенном земельном участке принимается в том числе на основании заявления заинтересованного лица и выписки из похозяйственной книги. Форма выписки из похозяйственной книги в настоящее время установлена Приказом Росреестра от 7 марта 2012 г. N П/103 «Об утверждении формы выписки из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на земельный участок» <1>.

———————————

<1> Российская газета. N 109. 2012. 16 мая.

 

Следовательно, выписка из похозяйственной книги, содержащая все необходимые реквизиты и сведения о земельном участке, является надлежащим основанием для внесения сведений о земельном участке в государственный кадастр недвижимости как о ранее учтенном <1>.

———————————

<1> Следует подчеркнуть, что выписка из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на земельный участок выдается только в том случае, если земельный участок был предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства.

 

При этом, как подчеркивается в письме ФГБУ «ФКП Росреестра» от 29 мая 2014 г. N 11-0445/14 «Для сведения и учета в работе» <1>, в случае представления в орган кадастрового учета выписки из похозяйственной книги, в которой отсутствуют реквизиты документа, на основании которого в похозяйственную книгу внесена запись о наличии у гражданина прав на земельный участок, а также отсутствуют реквизиты похозяйственной книги, такая выписка не может служить основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном земельном участке.

———————————

<1> СПС «КонсультантПлюс».

 

В литературе верно указывается, что на практике по запросу заинтересованных лиц вместо выписки из похозяйственной книги главами администрации сельского совета (поселения) часто выдаются архивные справки, содержащие сведения из похозяйственной книги <1>. Возникает вопрос: вправе ли орган кадастрового учета вносить сведения о земельных участках в государственный кадастр недвижимости как о ранее учтенных на основании таких архивных выписок?

———————————

<1> См.: Трошина С.М. О ведении похозяйственных книг в современных условиях // Законодательство и экономика. 2013. N 4. С. 25 — 32.

 

Думается, что в этом случае должна быть применена правовая позиция, указанная в решении Верховного Суда РФ от 23 марта 2009 г. N ГКПИ08-2286, согласно которой архивную выписку следует оценивать на предмет того, что она должна быть выдана уполномоченным органом и содержать сведения в том объеме, который необходим для принятия органом кадастрового учета решения о внесении их в реестр.

Наглядным примером сказанного может являться вывод Московского областного суда по одному из рассмотренных им гражданских дел, согласно которому «архивная выписка из похозяйственной книги в настоящем случае не является основанием для внесения в государственный кадастр сведений о земельном участке как о ранее учтенном, так как она не содержала сведений, подтверждающих существование земельного участка с характеристиками, позволяющими определить земельный участок в качестве индивидуально-определенной вещи, а также иных предусмотренных федеральным законом и необходимых для внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе…» (см.: Апелляционное определение Московского областного суда от 2 апреля 2014 г. по делу N 33-6859/2014 <1>).

———————————

<1> СПС «КонсультантПлюс».

 

  1. Вопрос.

Вправе ли орган государственного кадастрового учета отказать заинтересованному лицу в постановке на кадастровый учет образуемого земельного участка на том основании, что площадь такого земельного участка меньше предельной (минимальной) площади, которая предусмотрена градостроительным регламентом для той территориальной зоны, в которой он образуется?

 

Ответ.

В силу п. 1 ст. 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков и выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности.

Предельные (максимальные и минимальные) размеры образуемых земельных участков определяются: 1) градостроительными регламентами, если в отношении земельного участка в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты (п. 1 ст. 11.9 ЗК РФ); 2) ЗК РФ и другими федеральными законами <1>, если в отношении земельного участка действие градостроительных регламентов не распространяется <2> или не устанавливается <3> (п. 2 ст. 11.9 ЗК РФ), а также в случае, если градостроительные регламенты отсутствуют <4>.

———————————

<1> Например, в соответствии со ст. 4 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (СЗ РФ. 2002. N 30. Ст. 3018) минимальные размеры образуемых новых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения могут быть установлены законами субъектов Российской Федерации в соответствии с требованиями земельного законодательства.

<2> См.: п. 4 ст. 36 ГрК РФ.

<3> См.: п. 6 ст. 36 ГрК РФ.

<4> См.: письмо ФГБУ «ФКП Росреестра» от 25 июля 2012 г. N 14-5668-ГЕ «О направлении письма» // Нормирование в строительстве и ЖКХ. 2012. N 5.

 

Таким образом, предельные (в том числе минимальные) размеры образуемых земельных участков должны соответствовать градостроительному регламенту. Если это требование нарушено, орган кадастрового учета должен принять решение об отказе в постановке на государственный кадастровый учет образуемого земельного участка в соответствии с п. 2 ч. 3 ст. 27 Закона о кадастре.

Аналогичная позиция изложена в письме Минэкономразвития России от 12 апреля 2010 г. N Д23-1286 <1>, а также подтверждается многочисленной судебной практикой (см., например, Апелляционное определение Верховного суда Республики Коми от 23 января 2014 г. по делу N 33-266/2014 <2>).

———————————

<1> СПС «КонсультантПлюс».

<2> Там же.

 

Рассматриваемому вопросу, помимо уже упомянутых, посвящены и другие информационные письма: 1) письмо Минэкономразвития России от 25 октября 2011 г. N Д23-4444 <1>; 2) письмо Минэкономразвития России от 16 мая 2011 г. N Д23-2013 <2>; 3) письмо Минэкономразвития России от 9 марта 2011 г. N Д23-914 <3>; 4) письмо Минэкономразвития России от 8 ноября 2013 г. N ОГ-Д23-15388 <4>.

———————————

<1> Там же.

<2> Там же.

<3> СПС «КонсультантПлюс».

<4> Там же.

 

  1. Вопрос.

Требуется ли уточнение местоположения границ земельного участка при выделе из него земельного участка в счет доли лица, являющегося сособственником такого земельного участка, и постановке образуемого земельного участка на государственный кадастровый учет?

 

Ответ.

В силу п. 1 ст. 11.5 ЗК РФ выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуется один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).

Согласно п. 2 ст. 11.5 ЗК РФ при выделе земельного участка у участника долевой собственности, по заявлению которого осуществляется выдел земельного участка, возникает право собственности на образуемый земельный участок и указанный участник долевой собственности утрачивает право долевой собственности на измененный земельный участок. Другие участники долевой собственности сохраняют право долевой собственности на измененный земельный участок с учетом изменившегося размера их долей в праве долевой собственности.

В соответствии с ч. 2 ст. 24 Закона о кадастре в случае образования объекта недвижимости в результате выдела доли в натуре из объекта недвижимости представляются только заявление о постановке на учет такого образуемого объекта недвижимости и необходимые для его кадастрового учета документы.

Согласно ч. 3 ст. 24 Закона о кадастре государственный кадастровый учет изменений преобразуемого объекта недвижимости или в соответствующих случаях снятие с государственного кадастрового учета преобразуемых объектов недвижимости осуществляется без заявления в течение трех рабочих дней с даты государственной регистрации прав на образованные из таких объектов недвижимости иные объекты недвижимости.

Таким образом, положения действующего законодательства не содержат указания на необходимость уточнения местоположения границ измененного земельного участка при выделе из него земельного участка в счет доли (долей) лица в праве общей долевой собственности на исходный земельный участок.

Следует обратить внимание на то, что особенности выдела земельного участка в счет земельных долей устанавливаются Федеральным законом от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». При этом описанный выше подход, при котором необходимость уточнения местоположения границ измененного земельного участка отсутствует, является применимым и в указанном случае. Такая позиция подтверждается письмом Минэкономразвития России от 8 сентября 2011 г. N Д23-3812 <1>.

———————————

<1> СПС «КонсультантПлюс».

 

Вместе с тем согласно письму Минэкономразвития России от 2 марта 2010 г. N Д23-671 <1> при образовании земельного участка (земельных участков) уточнение границ измененного земельного участка проводится по желанию заказчика кадастровых работ.

———————————

<1> Письмо Минэкономразвития России от 2 марта 2010 г. N Д23-671 «О разделе ранее учтенных земельных участков» // Нормирование в строительстве и ЖКХ. 2010. N 4.

 

  1. Вопрос.

Вправе ли орган кадастрового учета отказать в постановке на кадастровый учет земельного участка, образованного путем объединения существующего земельного участка и части земель, находящихся в государственной (муниципальной) собственности?

 

Ответ.

Орган кадастрового учета принимает решение об отказе в осуществлении кадастрового учета в случае, если объект недвижимости, о кадастровом учете которого представлено заявление, образуется из объекта недвижимости или объектов недвижимости и раздел или выдел доли в натуре либо иное совершаемое при таком образовании действие с преобразуемым объектом недвижимости или преобразуемыми объектами недвижимости не допускается в соответствии с установленными федеральным законом требованиями (п. 3 ч. 2 ст. 27 Закона о кадастре).

Согласно ч. 10 ст. 38 Закона о кадастре образуемые земельные участки должны соответствовать требованиям земельного законодательства и иным установленным законодательством Российской Федерации требованиям к земельным участкам.

Согласно п. 1 ст. 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. В силу п. 1 ст. 11.6 ЗК РФ при объединении смежных земельных участков образуется один земельный участок и существование таких смежных земельных участков прекращается.

Анализируя указанные правовые нормы, можно сделать вывод о том, что объединены могут быть только образованные (или сформированные согласно ст. 30 ЗК РФ) смежные земельные участки, которые к моменту образования нового земельного участка поставлены на кадастровый учет. При этом объединение исходных земельных участков влечет прекращение их существования как самостоятельных объектов недвижимости.

Исходя из буквального толкования п. 1 ст. 11.2 ЗК РФ земельное законодательство содержит закрытый перечень способов образования земельных участков. При этом такой способ образования земельного участка, как объединение уже существующего земельного участка и части земель, находящейся в государственной собственности, ЗК РФ не предусмотрен. Следовательно, рассматриваемый способ образования земельного участка противоречит закону, а отказ органа кадастрового учета в постановке образуемого земельного участка будет правомерным.

Аналогичный вывод можно найти в судебной практике (см.: Постановление ФАС Уральского округа от 12 сентября 2012 г. N Ф09-4914/12 по делу N А60-33589/11 <1>).

———————————

<1> СПС «КонсультантПлюс».

 

При этом по смыслу п. 1 ст. 11.2 ЗК РФ в рассматриваемой ситуации кадастровый учет нового земельного участка возможен на основании решения уполномоченного органа о его образовании и последующем его объединении с уже существующим земельным участком.

Именно такую позицию занимает, например, Департамент городского имущества г. Москвы. Так, по заявлению собственника здания, которое находилось на уже образованном к тому моменту земельном участке (помимо указанного объекта недвижимости в его границах располагалось еще одно здание), с требованием утвердить схему расположения земельного участка под зданием, необходимого для его размещения и эксплуатации, Департамент утвердил два распоряжения: первое — о разделе существующего земельного участка, следствием чего является образование нового земельного участка под зданием; второе — об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровой карте (плане) территории из состава неорганизованных земель, который также необходим для эксплуатации указанного объекта недвижимости <1>.

———————————

<1> См.: распоряжения Департамента городского имущества г. Москвы от 12 декабря 2014 г. N 20261 и N 20262 // Документы опубликованы не были.

 

  1. Вопрос.

Вправе ли заинтересованное лицо поставить на кадастровый учет земельные участки, образуемые путем перераспределения земельных участков, если их площади отличаются от площадей исходных земельных участков (при том что общая совокупная площадь исходных земельных участков остается неизменной)?

 

Ответ.

Согласно п. 1 ст. 11.7 ЗК РФ при перераспределении нескольких смежных земельных участков образуются несколько других смежных земельных участков, а существование таких смежных земельных участков прекращается.

В силу п. 2 ст. 11.7 ЗК РФ при перераспределении земельных участков, находящихся в частной собственности, у их собственников возникает право собственности на соответствующие образуемые земельные участки в соответствии с соглашениями между такими собственниками об образовании земельных участков.

Статья 11.9 ЗК РФ содержит требования к образуемым и измененным земельным участкам, среди которых отсутствует такое основание для недопустимости перераспределения земельных участков, если площади образуемых земельных участков не совпадают с площадями исходных земельных участков.

Следовательно, площади образуемых земельных участков при перераспределении могут отличаться от площадей земельных участков, из которых они образованы (при том что общая совокупная площадь исходных земельных участков остается неизменной), а орган кадастрового учета обязан поставить их на кадастровый учет.

Аналогичный вывод находит свое подтверждение в письме Минэкономразвития России от 14 октября 2011 г. N ОГ-Д23-1682 <1>.

———————————

<1> СПС «КонсультантПлюс».

 

  1. Вопрос.

Вправе ли орган кадастрового учета отказать в постановке на кадастровый учет земельных участков, образуемых путем раздела исходного земельного участка, если вид их разрешенного использования не соответствует градостроительному регламенту, входящему в состав правил землепользования и застройки?

 

Ответ.

Исходя из системного толкования п. 9 ст. 1, п. 2 и 6 ст. 30 ГрК РФ разрешенное использование земельных участков определяется градостроительным регламентом, являющимся составной частью правил землепользования и застройки.

В соответствии с п. 3 ст. 85 ЗК РФ собственники земельных участков могут использовать их в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.

Согласно п. 8 ст. 36 ГрК РФ и п. 4 ст. 85 ЗК РФ земельные участки, виды разрешенного использования которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды или объектов культурного наследия.

В силу ст. 11.2 ЗК РФ целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельного участка, из которого при разделе образуются земельные участки (за исключением установленных федеральными законами случаев).

В соответствии с п. 70 Порядка ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 4 февраля 2010 г. N 42, если образование земельных участков не связано с изменением вида разрешенного использования исходного земельного участка, вид разрешенного использования образуемых земельных участков в реестре объектов недвижимости должен соответствовать виду разрешенного использования исходного земельного участка.

На основании сказанного можно сделать следующие умозаключения. Во-первых, использование земельного участка с видом разрешенного использования, который не соответствует градостроительному регламенту (содержащемуся в правилах землепользования и застройки), и его раздел потенциально возможны, так как не противоречат действующему законодательству. Исключением из этого являются случаи, при которых использование земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования, который не соответствует градостроительному регламенту, является опасным для жизни или здоровья человека, для окружающей среды или объектов культурного наследия. Во-вторых, у органа кадастрового учета отсутствуют основания для отказа в постановке на кадастровый учет образуемых земельных участков.

Указанный вывод подтверждается письмом ФГБУ «ФКП Росреестра» от 18 марта 2014 г. N 10-0878-КЛ «Для сведения и возможного учета в работе» <1>.

———————————

<1> СПС «КонсультантПлюс».

 

  1. Вопрос.

Вправе ли орган кадастрового учета принять решение о приостановлении осуществления кадастрового учета на том основании, что границы образуемого земельного участка пересекают границы муниципального образования (при том что ошибок в сведениях государственного кадастра недвижимости не выявлено)?

 

Ответ.

Согласно ч. 10 ст. 38 Закона о кадастре образуемые земельные участки должны соответствовать требованиям земельного законодательства и иным установленным в соответствии с законодательством Российской Федерации требованиям к земельным участкам.

В соответствии с п. 3 ст. 11.9 ЗК РФ границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов.

В силу ч. 2 ст. 26 Закона о кадастре осуществление государственного кадастрового учета приостанавливается в случае, если: 1) заявление о кадастровом учете или необходимые для кадастрового учета документы по форме либо содержанию не соответствуют требованиям Закона о кадастре (п. 5); 2) одна из границ земельного участка пересекает границы муниципального образования и (или) границы населенного пункта, за исключением случая, если органом кадастрового учета выявлена воспроизведенная в государственном кадастре недвижимости ошибка в определении местоположения границ такого муниципального образования и (или) границ населенного пункта в документе, на основании которого вносились сведения в государственный кадастр недвижимости (п. 7).

С учетом сказанного осуществление государственного кадастрового учета возможно только после устранения пересечения границы земельного участка с границей населенного пункта (при том что ошибок в сведениях государственного кадастра недвижимости не выявлено).

Аналогичная позиция изложена в п. 2 письма Минэкономразвития России от 7 ноября 2013 г. N Д23и-5328 <1>.

———————————

<1> СПС «КонсультантПлюс».

 

Глава 3. ПОДГОТОВКА ДОКУМЕНТОВ ДЛЯ КАДАСТРОВОГО УЧЕТА

 

  1. Вопрос.

В каком порядке может быть защищено право на земельный участок в случае выявления наложения границ земельных участков при осуществлении его кадастрового учета?

 

Ответ.

В соответствии с ч. 3 ст. 26 Закона о кадастре орган кадастрового учета при принятии решения о приостановлении должен установить возможные причины возникновения обстоятельств, являющихся основанием для принятия такого решения (в связи с технической ошибкой, допущенной органом кадастрового учета при ведении государственного кадастра недвижимости, с ошибкой, допущенной кадастровым инженером при выполнении кадастровых работ в отношении объекта недвижимости, о кадастровом учете которого представлено заявление, или в отношении другого объекта недвижимости, кадастровый учет которого был осуществлен ранее, и т.п.).

Решение о приостановлении должно содержать причину приостановления осуществления кадастрового учета с обязательной ссылкой на соответствующие положения ч. 2 ст. 26 Закона о кадастре.

Исправление кадастровой ошибки вносится обратным числом, так как не создает новых сведений об объекте учета <1>. В связи с этим правовые последствия исправления наступают с момента постановки объекта недвижимости на кадастровый учет. Так, при выявлении кадастровой ошибки в определении кадастровой стоимости земельного участка исчисление налога с учетом измененной кадастровой стоимости осуществляется с момента постановки земельного участка на кадастровый учет, но не с момента установления кадастровой ошибки.

———————————

<1> Решение Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 июня 2012 г. N ВАС-4569/12 // СПС «КонсультантПлюс».

 

Кадастровая ошибка — это ошибка в документе, воспроизведенная в государственном кадастре недвижимости, на основании которого вносились сведения в государственный кадастр недвижимости. Для исправления кадастровой ошибки правообладателю объекта недвижимости необходимо представить в орган кадастрового учета заявление об учете изменений и исправленный документ, в котором ранее была допущена ошибка (например, межевой план). Решение об исправлении кадастровой ошибки в сведениях может быть принято и в судебном порядке по требованию заинтересованного лица.

В случае возникновения спора о праве, например, если заявлено требование изменения существующих границ и площади этого участка вследствие наложения границ вновь формируемого земельного участка и земельного участка, принадлежащего на праве собственности хозяйственному обществу, такой спор не может быть разрешен в порядке исправления ошибки в государственном кадастре недвижимости в порядке ст. 28 Закона о кадастре <1>.

———————————

<1> Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 7 июля 2011 г. N ВАС-8397/11 по делу N А65-19454/2010 // СПС «КонсультантПлюс».

 

  1. Вопрос.

В случае достижения соглашения об установлении сервитута кто из участников соглашения и в каком порядке вправе заявить требование о постановке части земельного участка на кадастровый учет?

 

Ответ.

В соответствии с ч. 4 ст. 20 Закона о кадастре с заявлениями об учете частей объектов недвижимости вправе обратиться собственники таких объектов недвижимости или лица, в пользу которых установлены или устанавливаются ограничения (обременения) вещных прав на такие объекты недвижимости.

Заявление о кадастровом учете (далее также — заявление) и необходимые для кадастрового учета документы представляются в орган кадастрового учета непосредственно либо через многофункциональный центр заявителем или его представителем лично либо направляются в орган кадастрового учета посредством почтового отправления с описью вложения и с уведомлением о вручении. Заявление представляется в орган кадастрового учета или многофункциональный центр по месту расположения объекта недвижимости в пределах кадастрового округа. В случае расположения объекта недвижимости в нескольких кадастровых округах заявление представляется в орган кадастрового учета или многофункциональный центр в любом из таких кадастровых округов. Заявление, которое представляется через многофункциональный центр, подписывается заявителем или его представителем в присутствии работника многофункционального центра. Заявление и необходимые для кадастрового учета документы также могут быть представлены в орган кадастрового учета в форме электронных документов с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети Интернет, включая единый портал государственных и муниципальных услуг, в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.

Межевой план, технический план и подтверждающий прекращение существования объекта недвижимости акт обследования направляются в орган кадастрового учета в форме электронных документов, заверенных усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера.

Заявление должно быть удостоверено подписью заявителя или подписью его представителя. При этом подлинность такой подписи должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке, за исключением случаев, если заявление и необходимые для кадастрового учета документы представляются в орган кадастрового учета заявителем или его представителем лично. В этих случаях должен быть предъявлен документ, удостоверяющий личность заявителя (если заявление и необходимые для кадастрового учета документы представляются данным заявителем), или документ, удостоверяющий личность представителя заявителя (если заявление и необходимые для кадастрового учета документы представляются данным представителем). Если заявление и необходимые для кадастрового учета документы представляются в форме электронных документов, такое заявление должно быть заверено электронной подписью заявителя или электронной подписью его представителя. Подлинность электронной подписи подтверждается в установленном федеральным законом порядке.

Если заявление и необходимые для кадастрового учета документы представляются в орган кадастрового учета заявителем или его представителем лично, данный орган выдает этому заявителю или его представителю расписку в получении таких документов с указанием их перечня и даты получения. Расписка должна быть выдана этому заявителю или его представителю в день получения органом кадастрового учета таких документов. Если заявление и необходимые для кадастрового учета документы представлены в орган кадастрового учета посредством почтового отправления или представлены заявителем или его представителем лично через многофункциональный центр, расписка в получении указанных заявления и документов при наличии соответствующего указания в таком заявлении направляется органом кадастрового учета по указанному в заявлении почтовому адресу в течение рабочего дня, следующего за днем получения органом кадастрового учета таких документов. Порядок и способы подтверждения получения органом кадастрового учета представленных в форме электронных документов с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети Интернет, включая единый портал государственных и муниципальных услуг, заявления и необходимых для кадастрового учета документов устанавливаются органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений (ст. 21 Закона о кадастре).

 

Кадастровый учет недвижимого имущества: вопросы и ответы

Содержание:

Глава 1. ПОНЯТИЕ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

Глава 2. ОБРАЗОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Каков порядок кадастрового учета земельного участка, образованного при разделе земельного участка

Глава 4. ПРОЦЕДУРА КАДАСТРОВОГО УЧЕТА

В каких случаях допускается проведение процедуры кадастрового учета в связи с уточнением границ земельного участка

Глава 5. ИСПРАВЛЕНИЕ ТЕХНИЧЕСКИХ И КАДАСТРОВЫХ ОШИБОК

Глава 6. ПРАВОВОЙ СТАТУС КАДАСТРОВОГО ИНЖЕНЕРА

Глава 7. КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Глава 8. ИЗМЕНЕНИЕ СВЕДЕНИЙ ОБ ОБЪЕКТЕ КАДАСТРОВОГО УЧЕТА И СНЯТИЕ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ С УЧЕТА

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

*

code