Договор инвестирования

Вопрос: ООО — собственник земельного участка планирует построить дачный поселок. Денежные средства будущих собственников, привлекаемые для строительства жилых домов, поступают по инвестиционным договорам. В договоре инвестирования ООО является заказчиком-застройщиком и обязуется передать объект — жилой дом по окончании строительства. Облагается ли данная передача объекта НДС?

 

Ответ: Передача построенных жилых домов организацией, привлекающей средства будущих собственников для их строительства по инвестиционным договорам, не облагается НДС.

 

Обоснование: Объектом налогообложения по НДС признается реализация товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации (пп. 1 п. 1 ст. 146 Налогового кодекса РФ).

Для целей налогообложения НДС не признается объектом налогообложения и реализацией товаров, работ или услуг передача имущества, если такая передача носит инвестиционный характер (пп. 4 п. 3 ст. 39, пп. 1 п. 2 ст. 146 НК РФ).

Под инвестиционной деятельностью понимаются вложение инвестиций (денежных средств, ценных бумаг, иного имущества, в том числе имущественных прав, иных прав, имеющих денежную оценку, вкладываемых в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта) и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта (ст. 1 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее — Закон об инвестировании)).

Субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица. При этом субъект инвестиционной деятельности вправе совмещать функции двух и более субъектов, если иное не установлено договором и (или) государственным контрактом, заключаемыми между ними (п. п. 1, 6 ст. 4 Закона об инвестировании).

Отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом РФ (п. 1 ст. 8 Закона об инвестировании).

Субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица. Заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором в соответствии с законодательством РФ. При этом субъект инвестиционной деятельности вправе совмещать функции двух и более субъектов, если иное не установлено договором, заключаемым между ними (п. п. 1, 3, 6 ст. 4 Закона об инвестировании). В Законе об инвестировании нет понятия «застройщик». Однако данное понятие присутствует в п. 16 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ: застройщик — это, в частности, юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства.

Таким образом, ООО, которое является заказчиком-застройщиком, обеспечивает на своем участке строительство жилых домов и для этих целей пользуется и распоряжается денежными средствами, переданными ему инвесторами.

Отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора, заключаемого между ними в соответствии с ГК РФ (п. 1 ст. 8 Закона об инвестировании).

Толкование договора осуществляется на основании его сути и действительной воли сторон при заключении договора (ст. 431 ГК РФ).

Если договор между ООО и будущими собственниками является инвестиционным, то, финансируя часть строительства, инвестор закрепляет за собой право собственности на профинансированную часть строящегося имущества, поэтому передача заказчиком-застройщиком инвестору части построенного объекта имеет инвестиционный характер и такая передача не признается реализацией и не облагается НДС. С такой позицией проверяющих из налоговых органов соглашаются и суды, указывая, что в этом случае заказчики-застройщики не имеют права на вычет «входного» НДС (Постановления ФАС Северо-Западного округа от 14.11.2013 N А26-7196/2011 (по п. 2.1 Решения ИФНС России), ФАС Уральского округа от 22.11.2011 N Ф09-10119/10).

Но даже если из сути инвестиционного договора следует, что сложившиеся между инвесторами и заказчиком-застройщиком правоотношения по сути являются куплей-продажей (п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»), передача построенных объектов не должна облагаться НДС, поскольку реализация жилых домов, жилых помещений, а также долей в них освобождаются от налогообложения НДС (пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ, ч. 1, 2 ст. 16 Жилищного кодекса РФ).

Отметим, что ФНС России в Письме от 18.06.2013 N ЕД-4-3/10918@ также указывает, что в случае реализации банком соинвестору части построенного объекта, софинансирование которого осуществлено последним в соответствии с инвестиционным договором, налогообложение таких операций осуществляется в общеустановленном порядке. Следовательно, пп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ в данном случае не применяется. Однако в указанном Письме рассмотрена ситуация, когда реализуется нежилая недвижимость, поэтому данная операция не подпадает под пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

*

code