Предварительный договор

В предварительных договорах можно встретить условие о том, что на одну из сторон возлагается обязанность направить контрагенту предложение о заключении основного договора.

Может ли неисполнение данной обязанности рассматриваться как уклонение от заключения основного договора, или же под уклонением в п. 5 ст. 429 ГК РФ понимается лишь отсутствие положительного ответа на предложение заключить основной договор?

 

Ответ: Статья 429 ГК РФ действительно не регламентирует этот случай.

Из соображений логики представляется следующее: если стороны договорились о направлении предложения заключить договор, то такое предложение необходимо направить, поскольку это обязанность, добровольно принятая по договору соответствующей стороной. Если же эту обязанность сторона не выполнила, то в большинстве случаев следует констатировать, что такое бездействие — волеизъявление посредством молчания.

По общему правилу молчание не квалифицируется в Гражданском кодексе РФ как согласие, можно ли вообще признать молчание изъявлением воли? С точки зрения права с этим нет никаких проблем: если сторона знает, что она в определенных условиях должна изъявить волю, но не делает этого (не направляет предложение), то значит, что она не хочет этого делать. Неважно, правомерно это желание или не правомерно, вопрос в другом: есть ли волевое действие. В данном случае воля есть, и она заключается в том, что данная сторона не хочет заключать договор. Другой стороне при таких обстоятельствах должна быть предоставлена защита.

Исключением является ситуация, когда сторона молчит, потому что не может направить предложение о заключении договора в силу не зависящих от нее обстоятельств.

 

Иногда стороны включают в предварительный договор обязанность одной из сторон внести плату контрагенту за возможность заключения с ним основного договора. Явно выраженного запрета на включение данного условия Гражданский кодекс РФ не содержит.

Правомерно ли такое условие в предварительном договоре?

 

Ответ: Само по себе это условие законно. Оно чем-то похоже на опцион. Строго говоря, опцион в современной российской правовой практике — это институт, относящийся к рынку ценных бумаг, но по своей сути опцион может рассматриваться шире. В проекте изменений Гражданского кодекса РФ опцион предлагается как раз в качестве общего договора — это проектируемая норма ст. 429.2 ГК РФ (опционный договор). Тем не менее представляется, что и сейчас не должно быть проблем с включением в предварительный договор такого условия. Однако необходимо делать поправку на Постановление Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 «О свободе договора и ее пределах»: должны учитываться правила о справедливом условии договора (иначе, например, монополист будет злоупотреблять своим доминирующим положением на рынке).

 

Распространены споры о взыскании стоимости работ, выполненных на предполагаемом объекте аренды будущим арендатором в период действия предварительного договора.

Подлежат ли возмещению расходы на проведение таких работ, если основной договор не был заключен в связи с истечением срока (п. 6 ст. 429 ГК РФ)?

 

Ответ: Действительно, такая практика распространена. Можно ли рассматривать указанные расходы как неосновательное обогащение, несмотря на наличие только предварительного договора, если основной договор так и не был заключен? Представляется, что ответ может зависеть от разных обстоятельств.

Нередка ситуация, когда будущие арендаторы помещений в еще не достроенных торговых комплексах, заключив в том числе предварительные договоры, начинают делать отделку этих помещений. Часто в таких случаях арендодатели доказывали, что когда имеет место специфическая отделка, включающая нанесение логотипа, товарного знака и т.д., то если договор аренды так и не состоялся, то ни собственнику, ни будущему арендатору такая отделка не будет нужна. И в подобной ситуации ремонт не является улучшением имущества, а наоборот (требуются расходы арендодателя на демонтаж, на вывоз). Это подсказывает, что произведенные работы являются улучшением имущества, если они могут создать некое полезное свойство. У предполагаемого арендатора, который произвел улучшение имущества, в случае, если договор аренды не будет заключен, есть право на кондикционный иск. Конечно, такой иск перестанет быть кондикционным, если это будет урегулировано в договоре.

В ситуации, когда основной договор не заключен по вине предполагаемого арендодателя, предполагаемый арендатор получит право на обязательственный иск о возмещении убытков, последовавших из этого договора.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

*

code