ДОГОВОР УПРАВЛЕНИЯ: ПОВЫШЕНИЕ РАЗМЕРА ПЛАТЫ В ОДНОСТОРОННЕМ ПОРЯДКЕ

Вопрос на все времена — порядок определения и пересмотра размера платы за содержание и ремонт общего имущества в МКД. Наиболее остро он встает при наличии разногласий сторон договора управления относительно стоимости оказываемых услуг.

Начнем с того, что взаимоотношения сторон в сфере управления МКД подчиняются общим положениям о договоре (гл. 27 — 29 ГК РФ) с учетом особенностей, установленных ЖК РФ.

Общие положения о цене договора

Так, в силу п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, определенной соглашением сторон. Цена (тариф, ставка и т.д.), устанавливаемая или регулируемая уполномоченными на то органами, применяется в предусмотренных законом случаях.

Относительно возможности изменения цены договора после его заключения сказано, что такое допускается в случаях и на условиях, которые предусмотрены договором, законом, либо в установленном законом порядке (п. 2 ст. 424 ГК РФ).

Пункт 3 ст. 424 ГК РФ регулирует ситуацию, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора. В этом случае исполнение договора оплачивается по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

Посмотрим, как перечисленные положения работают в сфере управления МКД.

Специальные положения о цене договора

Согласно ч. 3 ст. 162 ЖК РФ в договоре управления МКД должен быть указан порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги.

Ранее Минрегион России в Письме от 06.03.2009 N 6174-АД/14 разъяснял, что следует понимать под порядком определения цены договора управления и порядком определения размера соответствующей платы. Однако в 2012 г. это Письмо было отозвано ведомством, поскольку Минюст указал, что содержащиеся в нем рекомендации соответствуют нормативным предписаниям, а издание таковых в виде писем недопустимо.

Следует отметить, что Письмо Минрегиона России относительно определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения имело широкое применение на практике. Управляющие охотно соглашались с мнением чиновников о том, что фиксированная стоимость работ и услуг, установленная договором на момент его заключения, из года в год может индексироваться управляющей организацией в одностороннем порядке. Для этого нужно было включить в текст договора условие о том, что размер платы подлежит индексации при наличии определенных оснований, и перечислить эти основания (например, изменение уровня инфляции, уровня потребительских цен или значений, рассчитываемых на основании совокупности указанных показателей).

Резюме было таким. Если условие об индексации присутствует в договоре управления, ежегодных решений общего собрания собственников помещений в МКД об утверждении (изменении) размера платы за содержание и ремонт жилого помещения не требуется, если отсутствует — изменение размера платы за содержание и ремонт осуществляется исключительно по решению общего собрания собственников.

После отзыва Минрегионом России Письма N 6174-АД/14 с такими разъяснениями управляющие, следовавшие им, оказались в сложной ситуации. С одной стороны, ч. 3 ст. 162 ЖК РФ устанавливает требование о включении в договор управления порядка определения размера платы, но не конкретизирует, что следует понимать под таким порядком. Это может означать, что методика, положенная в основу Письма Минрегиона, может применяться и сегодня как вариант трактовки содержания ч. 3 ст. 162 ЖК РФ.

Аргументы за методику Минрегиона. Фактически в поддержку методики Минрегиона высказался Кировский областной суд в Апелляционном определении от 23.09.2014 по делу N 33-3326/2014. В рамках данного дела рассматривался иск прокурора города о незаконности действий УК по одностороннему изменению размера платы за содержание и ремонт и признании условий договора управления не соответствующими законодательству. Речь шла о пункте договора, предоставляющем УК право в одностороннем порядке индексировать размер платы в случае изменения минимального размера оплаты труда в РФ, тарифов на ГСМ, услуги связи, энергоносителя, а также изменения других факторов, влияющих на цену договора. Прокурор аргументировал свое требование тем, что Письмо Минрегиона России N 6174-АД/14, которым руководствовалась УК, утратило юридическую силу, а согласно положениям ч. 7 ст. 156 ЖК РФ размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в МКД, в котором не создано ТСЖ (иное специализированное объединение), должен определяться на общем собрании собственников помещений в таком доме. При этом размер платы за содержание и ремонт утверждается с учетом предложений УК на срок не менее одного года. Однако судьи не поддержали прокурора, указав, что пересмотр размера платы УК осуществляла на законных основаниях, так как спорный пункт договора не противоречит действующему законодательству. Косвенно на вердикт суда повлияли следующие факты:

— оспариваемое увеличение размера платы было незначительным;

— в материалах дела отсутствовали сведения о том, что взимаемая с собственников плата в увеличенном размере не соответствует реальным затратам УК на содержание общего имущества в МКД. Между тем в связи с инфляционными процессами, объективно влияющими на стоимость оказываемых услуг, невозможность сохранения неизменным в течение многих лет тарифа, установленного в 2008 г., для коллегии судей была очевидной;

— на внеочередном общем собрании собственники помещений утвердили в 2014 г. размер платы за содержание и ремонт общего имущества в МКД с учетом индексации, проведенной УК в одностороннем порядке.

Аналогичные выводы (о возможности индексации размера платы) сделал АС ДВО в Постановлении от 26.11.2014 N Ф03-4779/2014. При рассмотрении дела суд указал, что инспекторы, настаивавшие на незаконности условия договора управления о пересмотре размера платы в одностороннем порядке, не привели правового обоснования своего требования.

С другой стороны, нельзя быть уверенными в том, что судьи проявят единодушие в прочтении норм ч. 3 ст. 162 ЖК РФ. Прецеденты, подтверждающие данные опасения, уже имеются.

Аргументы против методики Минрегиона. Они изложены в Апелляционном определении Воронежского областного суда от 17.07.2014 N 33-3550. Как и в предыдущем деле, УК незначительно увеличила размер платы за содержание и ремонт общего имущества согласно договору управления, который предусматривал индексацию размера платы с учетом уровня инфляции, со ссылкой на Письмо Минрегиона России N 6174-АД/14. Однако судьи признали действия УК по повышению платы незаконными, поскольку Письмо ведомством было отозвано, а решение об индексации платы общим собранием собственников помещений в МКД не принималось. Иными словами, судьи придали содержанию ч. 7 ст. 156 ЖК РФ большее значение, чем их коллеги из г. Кирова.

Как видим, относительно права УК индексировать в одностороннем порядке размер платы за содержание и ремонт единодушия среди судей нет. Поэтому далее выразим собственное суждение о том, можно ли считать легитимным условие договора о пересмотре размера платы управляющим.

Экспертная оценка ситуации

Прежде всего необходимо отметить: само по себе согласование условий возмездного договора таким образом, что одна из его сторон получает право в одностороннем порядке изменить цену, не противоречит общим положениям о договоре (в частности, содержанию ст. ст. 424 и 421 ГК РФ, последняя из которых провозглашает принцип свободы договора). А вот соответствует ли такое условие общим положениям об обязательствах? Обратимся к ст. 310 ГК РФ: односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Из буквального содержания данной нормы следует, что одностороннее изменение условий обязательств в общем случае недопустимо. В виде исключения такое возможно, только если это предусмотрено:

— законом;

— договором, из которого вытекает обязательство, связанное с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности. Пленум ВАС РФ в Постановлении от 14.03.2014 N 16 (см. п. 2) разъяснил, что ст. 310 ГК РФ допускает согласование в договоре права на одностороннее изменение его условий или односторонний отказ от исполнения договора только в случае, когда договор заключается в связи с осуществлением обеими его сторонами предпринимательской деятельности. Цель данной нормы — защита слабой стороны договора.

В договоре управления в роли слабой стороны выступают собственники помещений в МКД, которые заключают данный договор для удовлетворения бытовых и иных личных потребностей. Надо полагать, что содержание ст. 310 ГК РФ направлено на защиту их интересов. Поэтому следует прийти к выводу, что свобода действий сторон договора управления ограничена требованиями ст. 310 ГК РФ. Это значит, что условие договора о возможности УК индексировать размер платы в одностороннем порядке не соответствует требованиям законодательства.

Обратим внимание еще на ряд выводов, озвученных Пленумом ВАС в рассматриваемом Постановлении.

Разъясняя цели законодателя, арбитры указали, что в случае, когда в договоре лишь одна из сторон выступает в качестве предпринимателя (собственно, что мы и имеем в договоре управления), у другой стороны все же есть право на одностороннее изменение его условий или односторонний отказ от исполнения договора. Эта логика подкрепляется содержанием ч. 8.1 и 8.2 ст. 162 ЖК РФ. Напомним, что данные законоположения закрепляют право собственников помещений в МКД в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления (при наступлении определенных обстоятельств).

Далее в п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ N 16 сказано следующее: при разрешении споров, возникающих из договоров, в случае неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон с учетом цели договора, в том числе исходя из текста договора, предшествующих заключению договора переговоров, переписки сторон, практики, установившейся во взаимных отношениях сторон, обычаев, а также последующего поведения сторон договора (ст. 431 ГК РФ), толкование судом условий договора должно осуществляться в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия.

Пока не доказано иное, предполагается, что такой стороной было лицо, являющееся профессионалом в соответствующей сфере, требующей специальных познаний (например, банк по договору кредита, лизингодатель по договору лизинга, страховщик по договору страхования и т.п.).

В сфере управления МКД в большинстве случаев стороной, которая направляет проект договора, является именно профессиональный участник рынка жилищно-коммунальных услуг — управляющая организация. Поэтому, имея дело с договором управления, условия которого неясны, арбитрам следует толковать их в пользу собственников помещений в МКД.

* * *

На данный момент договоры управления с условием об индексации размера платы за содержание и ремонт общего имущества достаточно распространены. Однако такие оговорки все больше привлекают внимание проверяющих. Суды пока не выработали единой позиции в оценке таких договоров, но автор осмеливается предположить: в будущем условие об индексации размера платы в одностороннем порядке будет рассматриваться как условие, ущемляющее права потребителей (собственников помещений в МКД). В основу данного прогноза положены содержание ст. 310 ГК РФ и разъяснения, приведенные в Постановлении Пленума ВАС РФ N 16.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

*

code