ПРОБЛЕМЫ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ИСПОЛНЕНИЯ ДОГОВОРА РЕНТЫ

В.В.Давыдов

Рассмотрены правоприменительные проблемы обеспечения исполнения договора ренты. Проведен анализ неустойки, задатка, залога как способов обеспечения исполнения обязанности плательщика ренты по уплате рентных платежей. Отражены недостатки, возникающие при их использовании на практике. Исследован новый правовой институт — право вещных выдач; предложены пути его использования как средства обеспечения исполнения договора ренты.

Ключевые слова: договор ренты, способы обеспечения исполнения обязательств, неустойка, задаток, залог, право вещных выдач, рентные платежи, ипотека, плательщик ренты, получатель ренты.

 

Договор ренты часто носит социальный характер, в связи с чем проблема обеспечения его исполнения имеет очень важное теоретическое и практическое значение. Нельзя не согласиться с О. А. Марковой в том, что «для договора ренты особенно важным является условие об обеспечении его исполнения, так как существует очень большой риск того, что плательщик попытается использовать договор в корыстных целях» [6. С. 97].

Законодатель напрямую связывает выбор способа обеспечения надлежащего исполнения обязательства плательщика с тем, какое имущество было передано под выплату ренты — движимое или недвижимое.

В том случае, когда под выплату ренты было отчуждено движимое имущество, стороны могут выбрать любой из предусмотренных Гражданским кодексом РФ (ГК РФ) способов обеспечения исполнения обязательств. Это право сторон законодатель не ограничивает никакими условиями: стороны вправе использовать как способы, указанные в гл. 23 ГК РФ (неустойка, залог, удержание вещи, поручительство и т. д.), так и иные способы (например, страхование риска ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства в пользу получателя ренты). Следует отметить, что указание на способ обеспечения исполнения плательщиком своих обязанностей по уплате рентных платежей, согласно ст. 587 ГК РФ , признается существенным условием данного договора.

Между тем анализ отдельных способов обеспечения показывает, что многие из них не могут использоваться в качестве таковых, так как не учитывают специфику рентных отношений, например их длительный характер и т. д. По указанной причине избранные сторонами способы обеспечения теряют свою эффективность.

Следует разделить высказанное в научной литературе мнение о том, что к рентным отношениям задаток не применим [Там же. С. 102; 8. С. 115].

Согласно положениям ст. 380 ГК РФ, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон другой стороне в счет причитающихся с нее по договору платежей в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. В соответствии со ст. 381 ГК РФ, при неисполнении обязательства лицом, давшим задаток, оно утрачивает сумму задатка. Если же обязательство не исполняется задаткополучателем, он обязан вернуть задаток в двойном размере.

Думается, что задаток в рентном договоре не может выполнить своей обеспечительной функции на весь период существования рентных отношений. Такая позиция обосновывается следующими аргументами. В том случае, когда плательщик ренты (задаткодатель) передал получателю ренты определенную денежную сумму при заключении договора, но в дальнейшем не выполняет свои обязательства, сумма задатка уйдет на погашение очередных рентных платежей за определенный период времени. Дальнейшие требования получателя ренты останутся необеспеченными, поскольку задаток (как это явствует из анализа ст. 380 ГК РФ) передается однократно — при заключении договора. Кроме того, формой заключения договора ренты по прямому указанию закона является письменная нотариальная форма. В силу реального характера договора обязанности плательщика ренты по уплате рентных платежей возникают после фактической передачи ему имущества. Как полагается, по указанным обстоятельствам факт заключения договора в дополнительном подтверждении задатком не нуждается.

Таким образом, особенности задатка как способа обеспечения исполнения обязательства (использование для подтверждения факта заключения договора и однократность передачи), как представляется, существенно затрудняют использование данного способа для обеспечения исполнения плательщиком ренты своих обязанностей.

Анализ правовых норм, регулирующих способы обеспечения исполнения обязательств, приводит к выводу о том, что в целом наиболее соответствует длящемуся характеру рентных правоотношений такой способ обеспечения исполнения, как неустойка.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Неустойка относится к стимулирующим способам обеспечения исполнения обязательств [3. С. 312] и призвана способствовать тому, чтобы должник — плательщик ренты — полностью и в срок исполнял свои обязанности.

Но в силу действующих положений ГК РФ использование неустойки не вполне соответствует интересам получателя ренты. Согласно ст. 333 ГК РФ, суд вправе уменьшить неустойку, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, то есть наступившим в результате его неисполнения убыткам. Согласно п. 69 Постановления Пленума Верховного Суда от 24 марта 2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» , судам рекомендуют при решении вопроса об уменьшении неустойки исходить из того, что размер неустойки может быть уменьшен только в случае явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства.

Аналогичное указание закреплено и в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 14 июля 1997 г. № 17 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» . Таким образом, на первый взгляд, уменьшение неустойки представляет собой право, а не обязанность суда.

Вместе с тем, как отмечают М. И. Брагинский и В. В. Витрянский, «в качестве обстоятельств, свидетельствующих о необходимости уменьшить неустойку, принимаются во внимание и незначительность просрочки исполнения обязательства, и превышение размера неустойки над суммой задолженности, и взыскание с должника суммы процентов за пользование чужими денежными средствами и т. д. Более того, нередко встречаются дела, при разрешении которых суд уменьшил неустойку при отсутствии ходатайства ответчика об этом по существу по собственной инициативе либо при рассмотрении дела в апелляционной, кассационной или надзорной инстанции, когда этот вопрос судом первой инстанции вообще не рассматривался. В целом можно сделать вывод о наметившейся тенденции рассматривать уменьшение неустойки при ее несоразмерности последствиям допущенного нарушения в качестве не права, а обязанности суда» [2. С. 673].

В связи с этим важно отметить, что в проекте Федерального закона «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса РФ, а также в отдельные законодательные акты РФ» указанная норма ст. 333 ГК РФ не претерпевает существенных изменений, а лишь дополняется указанием на то, что право суда на уменьшение неустойки должно быть поставлено в зависимость от наличия соответствующего ходатайства ответчика об уменьшении неустойки. Следовательно, суд будет вправе снизить неустойку, если ответчик (в данном случае — плательщик ренты) посчитает, что она несоразмерно велика.

Таким образом, в связи с наличием у суда права на уменьшение неустойки, сложившейся в судебной практике тенденцией к обязательному ее уменьшению и предложениям, содержащимся в проекте ч. 1 ГК РФ, неустойка, как представляется, частично утрачивает функцию стимулирования плательщика ренты к надлежащему исполнению обязательства и в качестве эффективного способа обеспечения рассматриваться не может.

В отличие от случаев, когда под выплату ренты передается движимое имущество, где законодатель оставляет выбор способов обеспечения на усмотрение самих сторон, согласно норме, содержащейся в п. 1 ст. 587 ГК РФ, способом обеспечения договора ренты, предметом которого является недвижимость, является залог. Причем 3 Федеральный закон «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» : проект [Электронный ресурс]. URL: http://static. consultant.ru/obj/file/doc/proektgk.rtf (дата обращения: 25.10.2016).

право залога возникает не в силу соглашения сторон о залоге, а порождается автоматически самим фактом заключения договора ренты. Думается, что указанная норма сформулирована в качестве императивной с целью защиты получателя ренты от возможной недобросовестности плательщика. Законодатель допускает в таких случаях использование и иных способов обеспечения исполнения рентного обязательства, которые стороны вправе сами определить в договоре, но только одновременно с залогом.

Как представляется, целесообразность установления в законодательстве двойного обременения переданной под выплату ренты недвижимости — одновременно и рентой (в соответствии со ст. 586 ГК РФ), и залогом (в соответствии со ст. 587 ГК РФ) — представляется сомнительной и чрезмерно затрудняет участие переданной под выплату ренты недвижимости в дальнейшем имущественном обороте [7. С. 97]. Таким образом, очевидно, что по указанной причине рентная форма отчуждения имущества теряет свою привлекательность: наличие большого количества обременений снижает ликвидность недвижимости с экономической точки зрения.

Можно согласиться с И. А. Емелькиной, что «в современном российском правопорядке становится востребованным использование недвижимости не только как средства удовлетворения потребностей в жилье, сельскохозяйственном использовании, производстве, но и в качестве финансового инструмента, объекта для извлечения прибыли, средства обеспечения обязательств и гарантии благосостояния в старости. Как свидетельствует практика, существует насущная необходимость в правовых институтах, пригодных для достижения предусмотренных целей использования недвижимости. В настоящее время таковых в российском праве недостаточно» [5. С. 72]. То обстоятельство, что действующий ГК РФ не предусматривает наличия какого-либо вещного права, которое давало бы возможность его обладателю участвовать в пользовании чужим имуществом в виде получения дохода или иных выгод, отмечают и другие ученые [1. С. 9].

Таким образом, становится очевидной потребность в создании правовой конструкции, содержащей иную меру обеспечения уплаты платежей по договору ренты — более гибкую по сравнению с залогом, не затрудняющую дальнейшую реализацию имущества, что одновременно позволит гарантировать интересы получателя ренты. Как представляется, вместо залога в качестве способа обеспечения договора ренты в случаях, когда под выплату ренты отчуждается недвижимое имущество, может быть использовано право вещных выдач — новый гражданско-правовой институт, который предлагается ввести проектом федерального закона. Данное предложение согласуется и с положением п. 2 ст. 305.2 проекта ч. 1 ГК РФ, в котором предлагается закрепить норму о том, что договором ренты или договором пожизненного содержания с иждивением (гл. 33) может быть предусмотрено установление права вещной выдачи.

Действующий ГК РФ не содержит положений, регулирующих право вещных выдач. Право вещных выдач (вещных обременений) в качестве разновидности ограниченного вещного права закреплено в законодательстве ряда европейских стран (в частности в германском, швейцарском, австрийском) [10. С. 42—141]. Например, в германском Гражданском уложении (ГГУ) под вещными обременениями (вещными выдачами) понимаются периодические предоставления за счет земельного участка лицу, в пользу которого он был обременен. Они могут быть учреждены и в пользу лица, являющегося в данный момент собственником другого земельного участка (§ 1105 ГГУ) [4. С. 175].

В соответствии с п. 1 ст. 305 проекта ч. 1 ГК РФ право вещной выдачи предоставляет его обладателю возможность периодически получать от собственника объекта недвижимости имущественное предоставление в форме товара, денег, работ или услуг в определенном размере, а в случае неполучения такого предоставления — правомочие распорядиться этим объектом недвижимости путем обращения на него взыскания в порядке, предусмотренном для ипотеки. Согласно п. 2 той же статьи право вещной выдачи возникает на основании договора об установлении права вещной выдачи с собственником, а в случаях, предусмотренных законом,— по иным основаниям.

Как представляется, право вещной выдачи как способ обеспечения исполнения договора ренты имеет ряд преимуществ по сравнению с залогом.

Праву вещных выдач, как и залогу недвижимости, присуще вещное обеспечение платежей недвижимостью. Правовым последствием непредоставления вещных выдач управомоченному лицу является в силу ст. 305.5 проекта ГК РФ предоставленная последнему возможность в судебном порядке обратить взыскание на соответствующий объект недвижимости.

В договоре залога недвижимости требуется указание на срок исполнения основного обязательства, обеспечиваемого залогом. Такое требование является обязательным в силу норм, содержащихся в ст. 339 ГК РФ и п. 4 ст. 9 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» .

Применяя указанную норму к залогу, возникающему в рентных правоотношениях, нельзя не отметить, что ни одна из разновидностей договора ренты не позволяет установить точный срок, когда обязательство будет выполнено полностью, так как в договоре пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением сроком действия договора является срок жизни гражданина, а постоянная рента подразумевает бессрочный характер отношений между сторонами. Преимущество права вещной выдачи состоит в том, что договор об его установлении не требует указания срока исполнения: согласно ст. 305.3 проекта ГК РФ, право вещной выдачи может быть установлено на срок жизни его обладателя-гражданина или на иной срок, не превышающий 100 лет.

В связи с этим можно утверждать, что право вещной выдачи больше отвечает характеру правоотношений, складывающихся по договору ренты (как постоянной, так и пожизненной, а также пожизненного содержания с иждивением), чем залог недвижимого имущества, отчужденного под выплату ренты.

Согласно ст. 339 ГК РФ и п. 4 ст. 9 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», необходимо указать сумму того обязательства, которое обеспечивается ипотекой. Установить точную сумму, которая подлежит выплате плательщиком получателю, довольно затруднительно, учитывая то обстоятельство, что стороны, заключая договор, не знают, как долго продлятся их отношения. Исключение составляют случаи, когда стороны в договоре указали сумму выкупа ренты, что на практике встречается не всегда.

В случае установления вещного обременения ренты (права вещной выдачи) взамен обеспечения ипотекой потребность в указании суммы договора ренты не возникнет, поскольку такое требование к условиям договора о праве вещной выдачи в проекте ч. 1 ГК РФ (гл. 20.6) не содержится.

Условия об указании срока, суммы и основания обязательства, обеспечиваемого залогом, согласно ст. 339 ГК РФ и п. 4 ст. 9 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», являются существенными условиями договора залога. По этой причине перечисленные выше особенности договора ренты в виде отсутствия возможности указать точную сумму и срок исполнения обязательства могут повлечь признание незаключенным договора о залоге между плательщиком и получателем ренты. Использование вместо залога права вещной выдачи позволяет избежать подобных негативных последствий.

Вышеизложенное позволяет предложить внести изменения в п. 1 ст. 587 ГК РФ, предоставляющие сторонам договора ренты права выбора между залогом отчужденной под выплату ренты недвижимости и правом вещных выдач. Данная норма может быть закреплена в законодательстве в виде следующего дополнения в п. 1 ст. 587 ГК РФ: «По соглашению сторон право залога может быть заменено правом вещной выдачи».

Список литературы

1. Батурин, В. А. Система ограниченных вещных прав в современном гражданском законодательстве : дис. … канд. юрид. наук / В. А. Батурин. — Краснодар, 2009. — 187 с.
2. Брагинский, М. И. Договорное право: в 5 кн. Кн. 1. Общие положения / М. И. Брагинский, В. В. Витрянский. — М. : Статут, 2011. — 845 с.
3. Выборнова, Е. Ю. Неустойка как мера ответственности и способ обеспечения исполнения обязательств / Е. Ю. Выборнова // Современные вопросы государства, права, юридического образования : сб. науч. тр. по материалам X Междунар. науч.-практ. конф. (заочной), г. Тамбов, 22 дек. 2013 г. — Тамбов : Издат. дом ТГУ им. Г. Р. Державина, 2014. — С. 310 — 314.
4. Германское право : в 2 ч. Ч. 1. Гражданское уложение : пер. с нем. — М. : Междунар. центр финансово-экон. развития, 1996. — 332 с.
5. Емелькина, И. А. Вещные обременения как ограниченные вещные права на недвижимое имущество / И. А. Емелькина // Вестн. гражд. права. — 2009. — Т. 9, № 3. — С. 42 — 141.
6. Маркова, О. А. Договор ренты в российском гражданском праве / О. А. Маркова. — СПб. : Юрид. центр Пресс, 2007. — 284 с.
7. Научно-практический комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации : в 2 т. Т. 1, ч. 1, 2 / под ред. Т. Е. Абовой, А. Ю. Кабалкина. — М. : Юрайт, 2012. — 922 с.
8. Токарева, К. Г. Форма и способы обеспечения исполнения обязательства по выплате ренты / К. Г. Токарева // Актуальные вопросы права и правоприменительной практики : материалы круглого стола, г. Казань, 11 сент. 2008 г. — Казань : Новое знание, 2008. — С. 112 — 117.

Библиографическое описание: Давыдов, В. В. Проблемы обеспечения исполнения договора ренты / В. В. Давыдов // Вестник Челябинского государственного университета. Серия: Право. — 2017. — Т. 2, вып. 1. — С. 107—111.

No votes yet.
Please wait...

Просмотров: 64

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

*

code