О ВОЗМОЖНЫХ ПРИЧИНАХ НЕЗНАЧИТЕЛЬНОГО ПРИМЕНЕНИЯ РЕНТНЫХ ДОГОВОРОВ

Д.Г.Шумилин

Аннотация. В статье рассмотрен один из факторов недостаточной популярности договора ренты в современных сделках передачи имущества и предложен ряд мер по облегчению оборота собственности в рамках сделок этого типа.

Ключевые слова: договор ренты, правовые риски.

 

В сфере гражданско-правовых отношений термин «рента» закреплен за случаями регулярных постоянных (бессрочных) или пожизненных платежей либо иной формы дохода или содержания в обмен на передачу имущества получателем ренты плательщику ренты в собственность (гл. 33 ГК РФ, ст. 583) . Как мы указывали в предыдущей работе , рентные отношения естественным образом возникают ввиду обоюдной выгоды сторон от заключения договоров рентного типа, при этом практика рентных отношений неизменно опережала ее нормативное закрепление в законодательстве тех или иных стран. В России попытка регулирования рентных отношений была предпринята в Проекте Гражданского кодекса Российской Империи 1905 г. , затем договоры этого типа были фактически исключены раннесоветским правом ввиду идеологических предрассудков, но в итоге под давлением очевидной необходимости были признаны Гражданским кодексом РСФСР 1964 г. как особый вид купли-продажи .

Быстрое развитие рыночных отношений в 90-е годы ознаменовалось активным заключением договоров ренты, которые были наконец отрегулированы с точки зрения современного цивилистического подхода в 1996 г. с принятием Гражданского кодекса Российской Федерации. Очевидно, что в числе факторов, способствовавших этому росту, было, с одной стороны, резкое обеднение таких социально незащищенных слоев населения, как пенсионеры и инвалиды, не позволявшее им достойно существовать и содержать свою собственность на получаемые от государства доходы, с другой – материальные ограничения трудоспособных слоев, не позволявшие им приобрести жилье в результате обычных сделок купли-продажи, самостоятельного или долевого строительства и т. д. Неслучайно основным видом договора ренты в этот период стали договор пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением в обмен на передачу в собственность жилья, подразумевающий материальное вспомоществование рентопо- лучателю, которое позволяло повысить благосостояние последнего до достойного уровня.

Вместе с тем в последние годы наблюдается снижение популярности договора ренты. Полное выявление причин, лежащих в основе этого явления, должно стать предметом отдельного исследования. Целью настоящей работы является указание на ряд факторов недостаточной частоты использования этого договора и выяснение вопроса о целесообразности и возможных путях их преодоления.

На первый взгляд, причины снижения популярности данного типа договоров следует искать в зеркальном развороте негативных тенденций, обусловивших ее рост. Так, со стороны потенциальных рентопо- лучателей острая необходимость договоров ренты снизилась из-за повышения пенсий и прочих социальных выплат, общего улучшения системы соцобеспечения в стране, в некоторых случаях – модернизации инфраструктуры, облегчающей существование физически ограниченных категорий населения. Они, к тому же, получили возможность передать свое имущество на основах договора пожизненной ренты государственным органам социального обеспечения, обезопасив себя тем самым от рисков, связанных с неопределенным выполнением договора частным лицом. К числу дополнительных возможностей в ближайшие годы может прибавиться и обратная ипотека, пока не вошедшая широко в отечественную практику, и другие механизмы поддержки. С другой стороны, потенциальные приобретатели имущества по договору ренты получили дополнительные возможности приобретения жилья через программы ипотеки, с использованием государственных субсидий и льгот и других факторов, облегчающих приобретение жилья на первичном и вторичном рынке по сравнению с предыдущим периодом. (Преимущества новых возможностей приобретения жилья, открытых этими программами, позволяют и стороне приобретателя отказаться от алеаторных возможностей договора ренты, связанных с неопределенной продолжительностью отношений и не всегда четко зафиксированным объемом обязанностей плательщика.) Немаловажное значение сыграл общий рост доходов населения и увеличение ввода в строй нового жилья с появлением новых возможностей для его приобретения.

Исходя из этого подхода, можно сказать, что снижение популярности договора ренты вызвано расширением альтернативных возможностей потенциальных сторон соглашения, не отнимающим прежде существовавшие возможности, а потому улучшает общее положение граждан в сфере оборота собственности и повышает их благосостояние.

Вместе с тем такой вывод был бы односторонним, поскольку основан на игнорировании существующих ограничений и недостатков рентных отношений, заставляющих стороны искать альтернативные возможности социального обеспечения в счет передаваемой собственности либо приобретения собственности в счет длительных обязательств. Устранение этих недостатков (без ограничения открытых в последние годы альтернативных ренте возможностей) позволило бы еще более расширить для граждан пространство выбора и, при условии заключения ими информированных и осознанных сделок, еще больше повысить их благосостояние.

По нашему мнению, важной составляющей неудобств, возникающих для сторон отношений пожизненной ренты, являются дополнительные риски неисполнения либо разрыва договора противоположной стороной, зачастую обусловленные недобросовестностью последней либо разногласиями при трактовке взятых на себя взаимных обязательств. При этом законодатель, руководствовавшийся социальными соображениями, предусмотрел несимметричные возможности сторон договора пожизненной ренты, предоставив односторонние преимущества рентополучателю, а суды в процессе правоприменения следуют установленной законодателем тенденции. Достаточно сказать, что стандартные условия расторжения договоров при пожизненном содержании даже не предусматривают компенсацию плательщику ренты за период добросовестного исполнения договора.

В пользу этой гипотезы говорит судебная практика, связанная с исками о расторжении договоров пожизненной ренты (либо пожизненного содержания с иждивением). Как отмечает Н.В. Золотько, в Краснодарском крае было отказано только в одном из пятидесяти исков по расторжению договоров пожизненного содержания с иждивением в Краснодарском крае. Поскольку совершенно очевидно, что такой высокий процент серьезных отклонений плательщика ренты от условий договора (даже из числа спорных ситуаций) невозможен, совершенно очевидно, что в ряде случаев суды предпочитают констатировать неисполнение обязанностей приобретателя имущества, не вникая подробно в существо дела. Следовательно, как пишет автор, «налицо ситуация, когда любой плательщик рентных платежей, в том числе добросовестный, подвержен риску расторжения договора, как только это станет угодным получателю ренты» . Ясно, что существующая практика открывает, таким образом, дорогу к нарушению прав приобретателя имущества на основе договора пожизненной ренты не только в особых случаях, например психического заболевания рентополуча- теля, но и в банальных ситуациях злостного длительного использования рентополучателем (возможно, в сговоре с наследником) доверившегося плательщика ренты с последующим намеренным обманом последнего. В то же время случаи отказа в исках о расторжении договора пожизненной ренты крайне редки и даже в очевидных случаях правоты приобретателя связаны с решением судов второй инстанции .

По этой причине, как указывают ученые-цивилисты , договор ренты – ненадежный и неустойчивый инструмент. И хотя в ряде работ приводится список рекомендаций, позволяющих снизить правовые риски для рентоплательщика: проверка отсутствия психических заболеваний у рентополучателя, отсутствия обременений на приобретаемую собственность, наиболее полное документирование исполнения обязательств приобретателем, сложно назвать эти рекомендации достаточными, тем более гарантирующими полное отсутствие порочности сделки. Практически невозможно, как это рекомендует в одной из таких работ Н.Д. Яншина , документировать каждый факт уборки квартиры и хранить чеки мельчайших покупок, проводя также максимальное число платежей через банк и фиксируя в расписках все возможные детали . Сама по себе перспектива дополнительных транзак- ционных издержек, связанных с выполнением подобных рекомендаций, будет отпугивать потенциальных рентоплательщиков.

Уточняя постановку задачи настоящей работы, наиболее точным было бы говорить не о том, что несимметричность отношений и неоправданные риски для приобретателя имущества стали причиной снижения популярности договора ренты, а о том, что эта причина носила структурный характер, действовала и раньше, однако снижение популярности договора ренты в последние годы, вызванное расширением альтернативных возможностей (что, безусловно, можно считать положительным явлением), позволило обратить внимание на этот фактор, пребывавший ранее в тени из-за более широкого использования на практике рентных отношений.

В сложившихся условиях представляется правомерным говорить о необходимой корректировке правового механизма договора ренты в плане устранения неравноправия сторон договора, заложенной и в нормативные документы, и в сложившуюся судебную практику, и в стандартные образцы заключаемых договоров. В частности, представляется целесообразным:

• установление предельного срока (например три или шесть месяцев), по истечении которого рентополучатель может заявить о неисполнении рентоплательщиком договорных обязанностей в закончившийся период;

• предоставление судам возможности вменения рентополучателю обязанности компенсации рентоплательщику понесенных затрат в случае разрыва договора по инициативе рентополучателя без уважительных причин;

• указание в стандартных договорах технически легко достижимых путей фиксирования исполнения обязательств, как то: внесение выплат через банк;

• использование третейского разрешения споров без расторжения договора ренты.

По нашему мнению, реализация высказанных предложений, устраняя несколько одностороннее регулирование современных рентных отношений, в то же время не несет рисков несправедливого ущемления добросовестных плательщиков ренты в договоре ренты, но позволяет повысить определенность и гарантии для потенциальных ренто- плательщиков, расширит возможности законного взаимовыгодного оборота собственности и повысит благосостояние.

Библиографический список

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (ч. II) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 5.12.2017) // Собрание законодательства РФ. 1996. № 5. Ст. 410; Собрание законодательства РФ. 2017. № 50 (Ч. III). Ст. 7550.
2. Гражданский кодекс РСФСР 1964 г. // Ведомости ВС РСФСР. 1964. № 24 (утратил силу).
3. Шумилин Д.Г. К истории развития правовых отношений, связанных с договором ренты // Проблемы теории и практики обеспечения безопасности личности, общества и государства: Сб. ст. и док. III Международной научно-практической заочной конференции (27 апреля 2017 г.) / Под общ. ред. А.А. Ко-моско. – Орел: Изд-во Среднерусского института – филиала РАНХиГС, 2017.
4. Герценберг В.Э., Перетерский И.С. Обязательственное право: Книга V Гражданского Уложения: Проект, внесенный 14 октября 1913 г. в Государственную Думу. – СПб., 1914.
5. Золотько Н. В. Договоры ренты в гражданском праве России: Дисс… к.ю.н. – Краснодар, 2002.
6. Обзор судебной практики: Комментарий судебной практики. – М.: Юрид. лит., 2004. Вып. 9.
7. Киракосян С.А. Об опасностях договора ренты // Семейное и жилищное право. 2013. № 1.
8. Яншина Д. Д. Правовые риски договора ренты // Приоритетные научные направления: от теории к практике. 2015. № 20-2.
9. Апелляционное определение Московского городского суда от 30.09.2013 №11-31631 URL http://base.consultant.ru/cons/cgi/

Источник: Научно-информационный журнал “Вестник Международного юридического института” № 4 (63) 2017

No votes yet.
Please wait...

Просмотров: 22

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

*

code