НОТАРИАЛЬНОЕ УДОСТОВЕРЕНИЕ СДЕЛОК ПО ОТЧУЖДЕНИЮ НЕДВИЖИМОСТИ И НОВЫЕ ПРАВИЛА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕЕ

Н.И.Куленко

Рассматриваются полномочия нотариусов по удостоверению некоторых видов сделок с недвижимостью. Исследуются новые правила государственной регистрации, введенные Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», и участие нотариуса в регистрации недвижимости по нотариально удостоверенным сделкам. Отмечается, что законом не предусмотрена возможность неограниченного доступа нотариуса к данным ЕГРН. Это позволило бы ему в режиме реального времени проверять достоверность сведений, необходимых для совершения нотариального действия, что способствовало бы усилению защищенности сторон в сделках с недвижимостью.

Ключевые слова: нотариус, сделка с недвижимостью, ЕГРН, Росрегистрация, сроки государственной регистрации, персональная ответственность государственных регистраторов.

 

Возвращение нотариата в сферу оборота недвижимости свидетельствует о стремлении законодателя усилить государственную защиту отдельных субъектов имущественных правоотношений. В свете последних изменений и дополнений в законодательство отчетливо просматривается тенденция к усилению роли нотариата в сфере оборота недвижимости. С декабря 2015 г. сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях доверительного управления или опеки, а также сделки по продаже недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетним и ограниченно дееспособным гражданам, подлежат нотариальному удостоверению. В перечень сделок, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению, включены также соглашения о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, и сделки по продаже доли в праве общей долевой собственности1.
Удостоверение сделок с недвижимостью включает в себя определенные юридические действия, обеспечивающие сопровождение сделки вплоть до ее государственной регистрации. Так, нотариусом проводится правовая экспертиза условий сделки, составляется ее проект, который удостоверяется после подписания его сторонами, контролируется порядок расчетов, в том числе через депозит нотариуса. И на последнем этапе нотариус наделен полномочиями по представлению документов на государственную регистрацию и их получению после ее осуществления (п. 3 ст. 8.1 Гражданского кодекса (ГК) РФ).
1 Федеральный закон Российской Федерации от 29 декабря 2015 г. № 391-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Собр. законодательства Рос. Федерации. 2016. № 1, ч. 1. Ст. 11.

Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» нотариус прямо отнесен к участникам отношений при осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав (ст. 4).

С 1 января 2017 г. перечень полномочий нотариуса, связанных с регистрацией недвижимости, значительно расширен. Так, при государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании нотариально удостоверенной сделки, свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов проверка законности такого нотариально удостоверенного документа государственным регистратором прав не осуществляется. Достоверность нотариально удостоверенного документа проверяется государственным регистратором прав через единую информационную систему нотариата, за исключением случаев представления на государственную регистрацию прав указанных документов нотариусом, удостоверившим такие документы (ст. 59 Закона № 218-ФЗ).

Если право на недвижимость возникает на основании нотариально удостоверенной сделки, выданного нотариусом свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов, свидетельства о праве на наследство и других нотариальных актов, регистрация прав на объект недвижимости допускается по заявлению лиц, перечисленных в ст. 15 Закона № 218-ФЗ, в том числе нотариуса, без одновременного государственного кадастрового учета такого объекта. Также указанные документы могут быть направлены нотариусом в регистрирующий орган в электронном виде. В этом случае они должны быть подписаны его усиленной квалифицированной электронной подписью.

Законом введены новые положения, призванные облегчить процесс регистрации прав на недвижимость. Так, объединение в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) сведений, которые ранее содержались в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и кадастре недвижимости, позволило совместить две параллельные процедуры в разных компетентных органах в одну учетно-регистрационную процедуру. В связи с этим отпала необходимость собирать и представлять в разные организации два практически одинаковых пакета документов, что позволило сократить сроки регистрации. Кроме того, несомненно, введение единого государственного информационного ресурса позволит если не полностью избежать, то, по крайней мере, снизить риски в сфере оборота недвижимости.

В Законе № 218-ФЗ определен перечень лиц, наделенных правом обращаться с заявлением в Росреестр и его территориальные органы о постановке объекта на кадастровый учет и регистрации права на него (ст. 15). Кто именно может подать документы, зависит от того, проводятся учет и государственная регистрация одновременно или раздельно.

Заявление и необходимые документы, как и ранее, могут представляться лично заявителем, отправляться по почте либо в форме электронных документов передаваться через портал госуслуг или официальный сайт Росреестра.

Изменено правило о месте подачи заявления на учет и регистрацию, которое теперь не зависит от места нахождения объекта недвижимости. При личном обращении заявитель вправе обратиться с заявлением в любое подразделение Росреестра либо подать документы через любой многофункциональный центр (МФЦ) (ст. 18 закона).

Не требуется в настоящее время от заявителя — юридического лица обязательного представления учредительных документов при обращении за учетом объекта и госрегистрацией прав на него. Росреестр обязан самостоятельно запросить необходимые учредительные документы обратившегося юридического лица у компетентного органа. Однако указанное положение не ограничивает право юридического лица представлять указанные документы в регистрирующий орган по собственной инициативе.

Как упомянуто выше, в ныне действующем законе сокращены сроки госрегистрации прав на объект. Так, согласно ст. 16 закона о регистрации, при подаче документов в Росреестр это срок составляет: в случае государственной регистрации прав — семь рабочих дней; в случае одновременного проведения кадастрового учета и госрегистрации — десять рабочих дней. Если документы представляются через МФЦ, сроки проведения кадастрового учета и госрегистрации прав увеличиваются на два рабочих дня.
Срок госрегистрации ипотеки жилых помещений составляет, как и прежде, пять рабочих дней.

Госрегистрация ипотеки земельных участков, зданий сооружений, нежилых помещений производится в течение семи рабочих дней при обращении непосредственно в Росреестр, ранее этот срок составлял пятнадцать рабочих дней. Более того, данный срок сокращается до пяти рабочих дней, если госрегистрация производится на основании нотариально удостоверенного договора ипотеки или нотариально удостоверенного договора, который влечет возникновение ипотеки в силу закона (например, договора купли-продажи недвижимости за счет кредитных средств банка) (ст. 16 Закона № 218-ФЗ).
Что касается сроков приостановления учета и госрегистрации, то в законе они также претерпели некоторые изменения, но в сторону увеличения (ст. 26). Срок приостановления кадастрового учета не изменился. При этом предусмотрен срок его приостановления в заявительном порядке.

Увеличены сроки приостановления и госрегистрации в следующих случаях:

1) по решению госрегистратора (за исключением отдельных оснований, для которых предусмотрены иные сроки приостановления) — три месяца;

2) по инициативе заявителя — шесть месяцев. В данном случае приостановление возможно только один раз.

Ранее эти сроки составляли соответственно один и три месяца.

Свидетельство о госрегистрации права на объект заявителю не выдается. Госрегистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество подтверждается выпиской из ЕГРН, а госрегистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки (ст. 28 Закона № 218-ФЗ).

Законом предоставляется возможность осуществления кадастрового учета и госрегистрации без непосредственного участия правообладателя (ст. 32 закона). Сведения в ЕГРН в определенных случаях вносятся также в порядке межведомственного взаимодействия. Обязанность направлять необходимые для учета и госрегистрации документы установлена для органов государственной власти, местного самоуправления, судов и нотариусов в случае принятия ими решений (актов), а также других органов, указанных в ст. 32 Закона № 128-ФЗ.

Так, например:

1) орган ЗАГСа обязан направить в орган регистрации прав сведения о государственной регистрации смерти в срок не более чем три рабочих дня со дня составления соответствующей записи (п. 11 ст. 32);

2) суд в срок не более чем три рабочих дня со дня вступления в силу судебного акта направляет в орган регистрации прав копию вступившего в законную силу судебного акта о признании гражданина ограниченным в дееспособности или признанным недееспособным (п. 12 ст. 32);

3) нотариус направляет в течение трех рабочих дней с даты выдачи свидетельства о праве на наследство в орган регистрации прав сведения о выдаче такого свидетельства с указанием сведений о лице, получившем свидетельство о праве на наследство, кадастровых номеров объектов недвижимости, включенных в состав наследуемого имущества, номера и даты регистрации нотариального действия в реестре нотариальных действий.

Порядок направления таких сведений устанавливается «Основами законодательства Российской Федерации о нотариате» от 11 февраля 1993 г. № 4462-1 (п. 14 ст. 32) .

Однако необходимо отметить, что нотариусами данные полномочия могут реализовываться только после внесения соответствующих дополнений в «Основы законодательства Российской Федерации о нотариате», поскольку эти сведения составляют нотариальную тайну, за разглашение которой нотариус несет установленную законом ответственность. На момент вступления Закона № 128-ФЗ в силу порядок направления указанных сведений в регистрирующий орган «Основами…» не установлен.

В случае внесения сведений в ЕГРН в порядке межведомственного взаимодействия Росреестр должен уведомить об этом правообладателя в течение пяти рабочих дней со дня внесения сведений в реестр (п. 5 ст. 34 Закона № 128-ФЗ).

Согласно ч. 1 ст. 35 закона, так называемый предшествующий правообладатель имеет право подать в регистрирующий орган заявление о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости. Соответственно запись о таком возражении вносится в ЕГРН в установленный данной статьей срок (не более пяти рабочих дней со дня приема заявления). Наличие указанной записи в ЕГРН поможет предшествующему правообладателю в определенной мере защитить свои права до обращения в суд с соответствующим исковым заявлением.

Следует отметить, что законодателем предоставлена возможность собственникам запретить осуществление регистрации принадлежащей им недвижимости без их личного участия, подав соответствующее заявление в регистрирующий орган в срок, установленный ст. 36 закона.

Предусмотрена ответственность регистрирующего органа за необоснованный отказ в приеме заявления, технические ошибки в записях ЕГРН, за утрату или искажение сведений, содержащихся в ЕГРН и т. д. (ч. 1 ст. 66 Закона № 128-ФЗ). Убытки, причиненные в результате ненадлежащего исполнения своих функций регистрирующим органом, возмещаются в полном объеме за счет казны РФ (ч. 2 ст. 66 закона). Выплаченную сумму ущерба Росреестр имеет право взыскать с непосредственного виновника в регрессном порядке.

Предусмотрена законом и персональная ответственность государственных регистраторов за ущерб, причиненный их незаконными действиями (бездействием) органу регистрации. В случае умышленного причинения вреда убытки возмещаются в полном объеме (ст. 67 закона).

Граждане вправе также получить однократную компенсацию от органа регистрации в случае утраты по не зависящим от них причинам зарегистрированного в едином реестре недвижимости права на единственное жилье в размере не более 1 млн р. (ч. 3 ст. 68 закона). Данная компенсация производится при условии невозможности взыскания установленной решением суда суммы по исполнительному документу в связи со смертью должника или ликвидацией юридического лица (ч. 2 ст. 68). Следует отметить, что установленный законодателем предельный размер компенсации в большинстве случаев заведомо несоразмерен тому ущербу, который наносится органом регистрации в лице его работников собственнику в случае утраты последним единственного жилья. Не говоря уже о том, что данная норма вступает в силу только с 1 января 2020 г. То есть в течение трех лет с момента вступления в законную силу Закона № 128-ФЗ такой собственник в случае, предусмотренном ст. 68 закона, не получит вообще ни копейки.

В такой ситуации логично предположить, что собственнику, реально оценивающему все риски и возможные неблагоприятные последствия заключения сделки по отчуждению недвижимости, целесообразно обратиться за нотариальным удостоверением договора. Нотариус как профессиональный юрист проводит юридическую экспертизу условий сделки, проверяет соответствие воли и волеизъявления сторон, разъясняет смысл и последствия совершаемых действий. Все это обеспечивает дополнительную защиту прав и законных интересов как собственника, так и покупателя. Также в случае нотариального удостоверения договора собственник имеет право на полное возмещение нотариусом ущерба, если он нанесен в результате совершения нотариального действия (ст. 17 «Основ…»).

Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» не лишен отдельных недостатков. Так, им не предусмотрена возможность неограниченного доступа нотариуса к данным ЕГРН. Это позволило бы ему в режиме реального времени проверять достоверность сведений, необходимых для совершения нотариального действия, что способствовало бы усилению защищенности сторон в сделках с недвижимостью. Надо полагать, что по мере формирования судебной практики имеющиеся пробелы в правовом регулировании государственной регистрации недвижимости будут законодательно устраняться, и Закон № 128-ФЗ займет достойное место в российском праве.

Библиографическое описание: Куленко, Н. И. Нотариальное удостоверение сделок по отчуждению недвижимости и новые правила государственной регистрации прав на нее / Н. И. Куленко // Вестник Челябинского государственного университета. Серия: Право. — 2017. — Т. 2, вып. 1. — С. 44 — 47.

No votes yet.
Please wait...

Просмотров: 18

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

*

code