РОССИЙСКАЯ И ЗАРУБЕЖНАЯ ПРАКТИКА ОЦЕНКИ МУНИЦИПАЛЬНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

О.В.Лихоманов, Н.Е.Куканова, М.С.Куканова

Аннотация. Анализируются системы налогообложения недвижимости Англии, Франции, Германии, США, Канады, Швеции, Дании, Голландии, Испании, Португалии, Польши, Чили, Сингапура, Филиппин, Японии. С целью создания эффективной системы управления муниципальным недвижимым имуществом и совершенствования качества местного самоуправления предложены следующие мероприятия: организовать бесперебойное функционирование полноценного и своевременного учета муниципального недвижимого имущества, внедрение автоматизированной системы ведения реестров, включая правовую, техническую и экономическую составляющую учета; разработать научно обоснованные оптимальные управленческие решения по распоряжению имущества, находящегося в муниципальной собственности, при соблюдении баланса фискальных, инвестиционных и социально ориентированных целей, при оперативном управлении, передаче в пользование или доверительное управление, отчуждении, использовании в качестве уставного капитала; разработать оптимальные решения для выбора стратегий по достижению максимальной экономической эффективности использования и повышения инвестиционной привлекательности муниципальной недвижимости; осуществлять эффективный контроль за нормативным использованием муниципального имущества (особенно земельных ресурсов) по его назначению; организовать работы по определению достоверной величины кадастровой стоимости недвижимости; обеспечить государственные бюджетные учреждения по оценке кадастровой стоимости, создаваемые в регионах, квалифицированными кадрами из числа практикующих независимых оценщиков; привлечь независимых оценщиков для анализа и мониторинга рынка недвижимости с целью выявления ценообразующих факторов и обеспечения достоверных результатов, соответствующих рыночным данным; полностью исключить возможности давления должностных лиц органов местного самоуправления на государственные бюджетные учреждения по оценке кадастровой стоимости с целью установления желательных ориентиров кадастровой стоимости. Предложено инициировать: введение единой даты установления кадастровой стоимости на территории Российской Федерации с целью обеспечения единого инвестиционного пространства; установление, в качестве эксперимента, в нескольких регионах РФ налоговой базы для земельного налога и налога на имущество на уровне 50-75 % от кадастровой (приближенной к рыночной) стоимости с целью выявления оптимальной налоговой базы налогоплательщиков исходя из принципов справедливости и соразмерности налогообложения.

Ключевые слова: кадастровая стоимость, рыночная стоимость, оценка недвижимости, налог на недвижимость, арендные ставки, управление собственностью.

 

Одной из самых сложных и ответственных задач управления муниципальной собственностью является управление доходными видами собственности: землей, жилой и коммерческой недвижимостью.

В большинстве стран основными способами наполнения бюджета являются налоги на недвижимую собственность (в Японии и США – это имущественный налог, в Германии и Франции – поземельный и налог на жилую и коммерческую недвижимость, налог на недвижимость и на увеличение стоимости городских земель в Испании). Собранные таким образом налоги на недвижимость остаются исключительно в ведении муниципалитетов и представляют собой основной финансовый ресурс для выполнения социальных обязательств перед населением.

Объектами налогообложения служат городские и сельскохозяйственные земельные участки, жилые и промышленные здания и сооружения, другие виды недвижимости. Базой налогообложения являются кадастровая, рыночная или инвентаризационная стоимость недвижимого имущества. Налоговые ставки устанавливаются в виде процентного отношения от налогооблагаемой базы или в виде регламентирующей ставки от единицы стоимости имущества. В отличие от других видов налога, налог на недвижимое имущество является гарантированным источником дохода, поскольку местоположение и юрисдикция объектов недвижимости легко фиксируется и администрируется.

В современных условиях, когда количество муниципальной собственности (земельных участков, зданий и сооружений) сокращается в связи с переходом ее в собственность граждан, ситуация в финансовой и социальной сферах в муниципальных образованиях определяется тем, насколько правильно производится управление (в том числе определение кадастровой стоимости недвижимости как налогооблагаемой базы) оставшимися объектами муниципальной собственности.

В конце 2016 г. сразу несколько крупных застройщиков уведомили власти Волгоградской области об отказе от аренды земельных участков и остановке строительных проектов. По сравнению с 2015 г. объем построенного жилья снизился на 18 %. Год назад происходил аналогичный спад. За последние два года темпы строительства домов заметно снизились, и по сравнению с 2014 г. упали почти на 35 %. В целом объем всех строительных работ, выполненных в 2016 г. на территории региона, упал за год на 12,4 %. По результатам деятельности строительных организаций в 2017 г. ожидается снижение объемов вводимого жилья в Волгоградской области примерно на 15 %. В случае если налоговая база на недвижимость не будет способствовать получению расчетной дисконтированной чистой прибыли и ожидаемой доходности инвестора, муниципальная казна потеряет не только собственников (так как многие будут вынуждены продавать объекты в силу высокого налогового бремени), но и арендаторов, а также потенциальных покупателей объектов.

Авторами статьи предпринята попытка систематизировать наиболее характерные черты и особенности, присущие системам налогообложения недвижимости в Российской Федерации и за рубежом (см. таблицу).

Следует отметить, что налоговой базой по налогу на недвижимость в зарубежных странах является не собственно рыночная стоимость, а так называемая оценочная стоимость, обычно находящаяся на уровне 50 % от рыночной стоимости (как в США и Канаде), но иногда достигающая и 75 % (как в Швеции), или даже 80 % (как во Франции в отношении незастроенных участков).

Такой подход видится разумным, особенно с учетом негативного опыта оспаривания кадастровой стоимости в РФ в последние годы, когда факты превышения кадастровой стоимости над рыночной достигали сотен процентов [2]. Конечно, методы массовой оценки, которыми рассчитывается кадастровая стоимость, не могут учесть индивидуальных особенностей каждого объекта. При имеющихся недостатках в учете муниципального недвижимого имущества и рынке недвижимости, который переживает стадию стагнации, вновь созданные государственные бюджетные учреждения по оценке кадастровой стоимости вряд ли смогут избавиться от унаследованных от прежней системы недостатков. Именно поэтому, во избежание новой волны оспаривания, целесообразно было бы позаимствовать опыт определения налоговой базы на уровне 50-75 % от кадастровой (приближенной к рыночной) стоимости.

Налогоплательщиками и в России и за рубежом являются собственники недвижимости, однако в ряде стран налогоплательщиками являются и арендаторы, пользователи объектов недвижимости.

Процесс оценки объектов недвижимости для налогообложения производится специальными органами государственной оценки или муниципальными налоговыми органами (Кадастровое управление Испании, Центры оценки недвижимости штатов Канады). Существует и практика оценки объектов недвижимости по заданиям муниципальных органов профессиональными оценщиками (отдельные штаты США). Но налогоплательщикам зарубежных стран предоставлено право на оспаривание оценки объектов имущества в целях снижения налоговых ставок, а массовая регулярная переоценка собственности производится периодически через определенные промежутки времени или даже (как, например, в Канаде) ежегодно.

Выводы и рекомендации
Проведенный анализ действующей российской и зарубежной практик налогообложения недвижимости наглядно демонстрирует существенное принципиальное различие между ними.

Если в экономически развитых странах земля, отдельные виды муниципальных предприятий и недвижимости обычно относятся к категории высокодоходных видов муниципальной собственности, то в Российской Федерации вследствие проблем в централизованной системе оценки экономическая ситуация выглядит нелогично. Убыточными в Российской Федерации являются даже такие традиционно доходные виды деятельности в мировой практике, как аренда жилья, тепло- и водоснабжение. Необходимо переходить на современные формы управления муниципальной собственностью.

Таблица
Системы налогообложения недвижимости в Российской Федерации и за рубежом

Примечания. Источники: [1; 3-18].

Следует отметить:
– в Японии пересмотр стоимости производится раз в три года;
– в Испании кадастровая стоимость переоценивается каждые 8 лет государственной структурой;
– во Франции кадастровая стоимость (не меняется в течение последних 50 лет);
– в США переоценка недвижимости на основе рыночных цен в целях налогообложения проводится ежегодно;
– субъекты РФ, согласно ст. 378.2 и 402 НК РФ, могут самостоятельно определять дату перехода к налогообложению недвижимости физических лиц и организаций по кадастровой стоимости. С 2017 г. налогообложение недвижимости исходя из кадастровой стоимости будет осуществляться в 72 субъектах РФ. Волгоградской области в этом перечне нет.

Создание эффективной системы управления муниципальным недвижимым имуществом предполагает совершенствование качества местного самоуправления и подразумевает следующие мероприятия:

1. Организация и бесперебойное функционирование полноценного и своевременного учета муниципального недвижимого имущества, внедрение автоматизированной системы ведения реестров, включая правовую, техническую и экономическую составляющие учета.

2. Разработка и функционирование научно обоснованных оптимальных управленческих решений по распоряжению имущества, находящегося в муниципальной собственности, при соблюдении баланса фискальных, инвестиционных и социально ориентированных целей, при оперативном управлении, передаче в пользование или доверительное управление, отчуждении, использовании в качестве уставного капитала.

3. Принятие оптимальных решений для выбора стратегий по достижению максимальной экономической эффективности использования и повышения инвестиционной привлекательности муниципальной недвижимости.

4. Осуществление эффективного контроля за нормативным использованием муниципального имущества (особенно земельных ресурсов) по его назначению.

5. Организация работы по определению достоверной величины кадастровой стоимости недвижимости.

6. Обеспечение государственных бюджетных учреждений по оценке кадастровой стоимости, создаваемых в регионах, квалифицированными кадрами из числа практикующих независимых оценщиков. Привлечение независимых оценщиков для анализа и мониторинга рынка недвижимости с целью выявления ценообразующих факторов и обеспечения достоверных результатов, соответствующих рыночным данным.

7. Полное исключение возможности давления должностных лиц органов местного самоуправления на государственные бюджетные учреждения по оценке кадастровой стоимости с целью установления желательных ориентиров кадастровой стоимости.

8. Инициирование:
– введения единой даты установления кадастровой стоимости на территории Российской Федерации с целью обеспечения единого инвестиционного пространства;
– установления в качестве эксперимента в нескольких регионах РФ налоговой базы для земельного налога и налога на имущество на уровне 50-75 % от кадастровой (приближенной к рыночной) стоимости с целью выявления оптимального налогового потенциала налогоплательщиков исходя из принципов справедливости и соразмерности налогообложения.

ПРИМЕЧАНИЕ
1 Исследование выполнено при финансовой поддержке РФФИ и Администрации Волгоградской области в рамках научно-исследовательского проекта N° 16-12-34020/16 «Формирование и регулирование рынка трудовых ресурсов Волгоградской области в условиях функционирования Евразийского экономического союза».

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. Епифанцева, А. С. Налогообложение недвижимости в период модернизации / А. С. Епифанцева. – Электрон. текстовые дан. – Режим доступа: http://www.scienceforum.ru/2014/502/773. – Загл. с экрана.
2. Лихоманов, О. В. Анализ адекватности кадастровой стоимости объектов недвижимости рыночным условиям (на примере Волгоградского региона) / О. В. Лихоманов, М. С. Куканова // Вестник Волгоградского государственного университета. Серия 3, Экономика. Экология. – 2016. – № 3 (36). – С. 145-154. – DOI: https://doi.org/10.15688/ jvolsu3.2016.3.14.
3. Местные налоги во Франции. – Электрон. текстовые дан. – Режим доступа: http://www.sden ceforum.ru/2014/discus/632/2391. – Загл. с экрана.
4. Налог на недвижимость в Германии. – Электрон. текстовые дан. – Режим доступа: http:/ /nedvigimostmsk.ru/procedura-pokupki-v-germanii/ nalog-na-nedvizhimost-v-germanii.html. – Загл. с экрана.
5. Налог на роскошь: на кого России равняться? – Электрон. текстовые дан. – Режим доступа: http://www.vestifinance.ru/articles/7402. – Загл. с экрана.
6. Налоги во Франции: за что платят резиденты и зарубежные покупатели недвижимости. – Электрон. текстовые дан. – Режим доступа: https:// tranio. ru/france/analytics/nalogi_vo_francii_za_ chto_platyat_rezidenty_i_zarubezhnye_pokupateli_ nedvizhimosti_3709. – Загл. с экрана.
7. Налоги для покупателей и собственников недвижимости в Португалии. – Электрон. текстовые дан. – Режим доступа: http://ee24.ru/portugal/ information/taxes. – Загл. с экрана.
8. Налоги Швеции. – Электрон. текстовые дан. – Режим доступа: http://fin-buh.ru/text/85233- 1.html. – Загл. с экрана.
9. Налоговый кодекс Российской Федерации- (часть вторая) от 05.08.2000 № 117-ФЗ.
10. Недвижимость в Польше: инвестиции в центре Европы. – Электрон. текстовые дан. – Режим доступа: http://www.zametrami.ru/evropa/ nedvizhimost-v-polshe-slavyanskaya-strana-v-centre- evropy. – Загл. с экрана.
11. Особенности налоговой системы Франции. – Электрон. текстовые дан. – Режим доступа: http://isfic.info/fornal/velia13.htm. – Загл. с экрана.
12. Решение Волгоградской городской Думы от 27.04.2016 № 43/1269 «О внесении изменений в Положение о местных налогах на территории Волгограда, принятое постановлением Волгоградского городского Совета народных депутатов от 23.11.2005 № 24/464 “О Положении о местных налогах на территории Волгограда, введении системы налогообложения в виде единого налога на вмененный доход, установлении и введении местных налогов на территории Волгограда” (в редакции на 08.04.2015)». – Электрон. текстовые дан. – Режим доступа: http://www.volgsovet.ru/c2t5/Act/Decision/ 2016/4008. – Загл. с экрана.
13. Хлопцов, Д. М. Оценка недвижимости в целях налогообложения: опыт Германии / Д. М. Хлопцов // Имущественные отношения в РФ. – 2013. – № 9 (144). – Электрон. текстовые дан. – Режим доступа: http://cyberleninka.ru/article/n/otsenka- nedvizhimosti-v-tselyah-nalogooblozheniya-opyt- germanii. – Загл. с экрана.
14. Ходов, Л. Г. Налоги на недвижимость: зарубежный опыт, российские проблемы / Л. Г. Ходов. – Электрон. текстовые дан. – Режим доступа: http://www.studmed.ru/hodov-lg-nalogi-na- nedvizhimost-zarubezhnyy-opyt-rossiyskie-problemy _f9e0a3c161a.html. – Загл. с экрана.
15. Global property guide. – Electronic text data. – Mode of access: http://www.global propertyguide. com/Europe/Germany/Taxes-and-Costs. – Title from screen.
16. Grundsteuer in Berlin. – Electronic text data. – Mode of access: https://www.ihk-berlin.de/blob/bihk 24/Service-und-Beratung/recht_und_steuern/ downloads/2253346/1f0c8b238b58033ba9df3ee 821939455/Merkblatt_Grundsteue r_in_Berlin-data. pdf. – Title from screen.
17. Grundsteuer. – Electronic text data. – Mode of access: https://www.dortmund.de/de/rathaus_und_ buergerservice/stadtverwaltung_zentrale_aufgaben/ stadtkasse_und_steueramt/abgabearten/grundbesit zabgaben/grundsteuer. – Title from screen.
18. Handelskammer Hamburg. – Electronic text data. – Mode of access: https://www.hk24.de/ produktmarken/beratung-service/recht_und_steuern/ steuerrecht/real_kommunale_steuern/grundsteuer/ 1157150. – Title from screen.

Вестник Волгоградского государственного университета. Серия 3. Экономика. Экология. 2017. № 2 (39)

No votes yet.
Please wait...

Просмотров: 86

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

*

code