Цены на жилье в Болгарии быстро растут из-за сильного экономического роста

Лалин С. Делмендо

Спустя почти пять лет стагнации цены на жилье Болгарии сейчас быстро растут благодаря снижению процентных ставок и стабильной экономике. Восстановление возглавляется столицей страны, Софией, с двузначным ростом цен на жилье.

Индекс цен на жилье в стране вырос на 8,82% (9,79% с учетом инфляции) в течение года до 3-го квартала 2016 года, что значительно улучшилось с ростом на 2,04% год к году годом ранее и самым высоким ежегодным увеличением с 4-го квартала 2008 года, согласно данным Национального Статистический институт (НСИ). В последнем квартале цены на жилье выросли на 1,59% (1,29% с учетом инфляции) в третьем квартале 2016 года.

Цены на новое жильье выросли на 7,9% (с учетом инфляции на 8,6%) в третьем квартале 2013 года, после годового роста на 4,9% во втором квартале 2016 года, на 5,8% в первом квартале 2016 года, на 4,5% в 4 квартале 2015 года и на 3,8% в третьем квартале 2015 года. квартал, цены на новые жилые дома увеличились на 3,8% (3,3% от инфляции) в третьем квартале 2016 года.

Цены на существующее жилье выросли на 9,3% (10% с учетом инфляции) в годовом сопоставлении в третьем квартале 2016 года, что значительно улучшилось от скудного роста на 0,9% в третьем квартале 2015 года.

Почти нулевые процентные ставки по банковским депозитам побуждали людей инвестировать в недвижимость, а также поощряли покупки жилой недвижимости до строительства.

«2016 год был очень динамичным для болгарского рынка недвижимости, и впервые за много лет эта тенденция была полностью положительной», — сказала Полина Стойкова, исполнительный директор болгарской недвижимости.

«Конечно, всегда есть риск при покупке на ранних стадиях строительства, но люди охотнее принимают этот риск, потому что спрос в настоящее время выше предложения», — отметила Стойкова.

С 2000 по 2008 год в Болгарии был бум цен на жилье, а цены на жилую недвижимость выросли примерно на 300%. В конце 2008 года пузырь лопнул:

В 2009 году средняя цена жилья в Болгарии упала на 25,72% (-25,64% от инфляции);
В 2010 году средняя цена жилья снизилась на 4,96% (-8,05% с учетом инфляции);
В 2011 году средняя цена жилья снизилась на 5,8% (-8,75% с учетом инфляции);
В 2012 году средняя цена жилья снизилась на 1,32% (-6,16% с учетом инфляции);
В 2013 году средняя цена жилья снизилась на 1,19% (без изменений при корректировке инфляции);
В 2014 году средняя стоимость жилья увеличилась на 2,78% (с учетом коррекции инфляции на 3,65%);
В 2015 году средняя цена жилья увеличилась на 4% (4,23% с учетом инфляции).

Рынок недвижимости в Болгарии, как ожидается, останется в силе в 2017 году. Спрос на недвижимость в крупных городах продолжает расти, а предложение все больше ограничивается низкими уровнями нового строительства.

В 2015 году экономика Болгарии увеличилась на 3%, что соответствует годовым темпам роста в 1,5% в 2014 году, 1,3% в 2013 году и 0,2% в 2012 году, а самый высокий рост с 2008 года, главным образом за счет увеличения чистого экспорта и государственных инвестиций, согласно в Международный валютный фонд (МВФ). Ожидается, что в 2017 году экономика, согласно МВФ, расширится еще на 2,8%.

Граждане Европейского Союза теперь могут приобретать недвижимость в Болгарии, включая землю. 1 января 2012 года был отменен пятилетний мораторий на покупку земли, установленный в качестве условия в Договоре о присоединении между Республикой Болгария и Европейским союзом.

Ранее иностранцы могли приобретать землю только на имя юридического лица и не имели права владеть имуществом. Отмена запрета теперь дает европейским гражданам право владеть имуществом как отдельные лица.

София ведет путь

Индекс цен на жилье в Болгарии

Все крупные города Болгарии увидели рост цен на жилье.

София, столица Болгарии, увидела самый большой рост цен на жилье на 14,4% в течение года до 3-го квартала 2016 года. Цены на новые жилые дома выросли на 10,5%, в то время как в существующих домах рост цен составил 16,2%.

В Старой Загоре общие цены на жилье выросли на 9,5% в годовом соотношении в третьем квартале 2016 года. Новые цены на жилье резко выросли на 24,2%, в то время как цены на жилье выросли скромно на 5%.

В Пловдиве общие цены на жилье выросли на 8,1% г-г-й в третьем квартале 2016 года. Цены на жилые дома выросли на 11,6%, а новые цены на жилье выросли всего на 1,6%.

В Варне общие цены на жилье выросли на 5,9% в течение года до 3 квартала 2016 года. За тот же период цены на существующие жилые дома увеличились на 6,6%, а новые жилые дома выросли на 4,5%.

В Русе общие цены на жилье выросли на 5% в течение года до 3 квартала 2016 года. Новые цены на жилье выросли на 5,5%, а существующие цены на жилье выросли на 4,8%.

В Бургасе общие цены на жилье выросли на 4,6% в течение года до 3 квартала 2016 года. Новые цены на жилье выросли на 6,6%, а существующие цены на жилье выросли на 1,3%.

Сделки

Фондовый рынок в Болгарии

По данным Болгарской недвижимости, в третьем квартале 2016 года завершенные сделки в Софии выросли на 9,5% по сравнению с предыдущим годом.

«София является лидером продаж, но следует отметить, что тенденции в Пловдиве, Варне, Бургасе и Стара Загора также позитивны, а рост продаж составляет от 5% до 10%», — сказала Стойкова.

Инвесторы ищут инвестиции, которые обеспечивают прирост капитала и рентабельность. Дома для отдыха в настоящее время считаются привлекательными как инвестиции в доход от аренды. Большинство объектов недвижимости приобретаются за наличные.

«Существует тенденция высокого спроса на дома для отдыха», — добавила Стойкова. «В настоящее время около половины покупок домов отдыха на побережье и на горнолыжных курортах совершаются болгарами. Раньше на этом рынке преобладали преимущественно иностранцы ».

Среднее количество дней на рынке до продажи жилой недвижимости составило 63 дня в 2015 году, резко снизилось с 104 дней в 2014 году, 97 дней в 2013 году и 121 день в 2012 году, согласно болгарской недвижимости.

Самые популярные места

Места размещения в Болгарии

Наиболее предпочтительным местом расположения являются южные районы Софии. В Лозенец и центре города спрос остается высоким, несмотря на то, что эти места имеют самые высокие цены на недвижимость в стране, от 1200 до 1500 евро за кв. В целом средняя цена проданных квартир в Софии составляла 930 евро за кв. в третьем квартале 2016 года, что на 3,3% выше, чем в предыдущем квартале.

Районы Хладилника и Крастова-Вада, особенно вдоль бульвара Черни-Вры и вокруг торгового центра «Райский центр», также популярны благодаря своим удобствам, торговым центрам, улучшенной инфраструктуре, близости к горе Витоша и будущему открытию станций метро.

Другие районы, в которых есть спрос, включают Студенский град и Витошу из-за наличия недавно построенных домов по доступным ценам. Средняя цена жилья в этих местах составила 730 евро за кв. Район Младост также популярен.

Самые дешевые квартиры были в районах Дружба, Сухата река и Левски, по средней цене 580 евро за кв.
Строительство по-прежнему ниже пика, и падение

С 2005 по 2011 год ежегодно завершалось 16 700 жилых единиц. Строительство достигло максимума в 2009 году, когда количество жилых помещений превысило 22 000 единиц. Однако, по данным Национального статистического института (НСИ), пополнение сократилось в среднем на 9 700 единиц с 2012 по 2014 год, а в 2015 году пополнение составило 8 137 единиц.

Строительство в Болгарии

Жилища с двумя и тремя спальнями составляют около 32,7% и 33,3% от общего жилого фонда в Болгарии.

Процентные ставки продолжают падать

Болгария. Процентные ставки

Процентные ставки в Болгарии продолжают снижаться. По данным Болгарского национального банка, средняя процентная ставка по ипотечным кредитам по кредитам BGN упала до рекордного минимума в 4,56% в ноябре 2016 года с 6,34% в ноябре 2014 года.

Для кредитов, выраженных в BGN, в ноябре 2016 года:

Фиксация процентных ставок (IRF) до 1 года: 4,56%, по сравнению с 6,34% за два года до этого
IRF более 1 года и до 5 лет: 3,85%, по сравнению с 6,28% два года назад
IRF более 5 лет и до 10 лет: 5,34%, по сравнению с 6,59% два года назад
IRF более 10 лет: 4,43%, по сравнению с 6,58% два года назад

Аналогичным образом, для кредитов, выраженных в евро:

IRF до 1 года: 5,08%, по сравнению с 6,8% два года назад
IRF более 1 и до 5 лет: 4,9%, по сравнению с 7,22% двумя годами ранее
IRF более 5 лет и до 10 лет: 6,37%, по сравнению с 5,67% два года назад
IRF за 10 лет: 5,16%, по сравнению с 6,14% два года назад

Малый ипотечный рынок

В последние годы ипотечный рынок Болгарии снижается с 12,11% ВВП в 2010 году до 10,43% от ВВП в 2015 году. Но это произошло после массового расширения в годы бума с 0,38% ВВП в 2000 году.

Это расширение может скоро возобновиться. В ноябре 2016 года были выданы новые жилищные кредиты в размере 231,6 млн. Евро (118,3 млн. Евро), что на 46% больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Около 89% новых жилищных кредитов представляют собой кредиты, выраженные в BGN, с IRF до 1 года.
Арендная доходность растет

София имеет умеренную и хорошую валовую доходность аренды — то есть ренту на аренду имущества, если она полностью сдана в аренду, до всех расходов. Доходность в центре составила около 6% в августе 2016 года, по сравнению с примерно 4,7% до 5,7% за тот же период прошлого года, основанный на недавнем исследовании Global Property Guide. Урожайность в пригороде также умеренно хороша, варьируя от 5% до 6,5% за тот же период.

Докторский сад, Иван Вазов, Изток и Лозенец — одни из самых востребованных адресов в центре. Здесь расположены посольства, музеи и университеты. В этих районах также есть много парков и зеленых зон, что делает их популярными у экспатов.

В южной части Софии на горе Витоша (или поблизости) находятся престижные пригородные кварталы, такие как Бояна и Драгалевци.

Руководство по глобальной недвижимости не смогло обеспечить доходность в болгарских пляжах и горнолыжных районах, поскольку арендные ставки в этих районах очень сезонны.

Транзакционные издержки в Болгарии умеренные и более или менее равномерно распределены между покупателем и продавцом.

Экономический рост, профицит бюджета

Ожидается, что в 2017 году экономика вырастет на 2,8%, по данным МВФ — одного из самых быстрых темпов роста в Европейском союзе. В третьем квартале 2016 года экономика Болгарии выросла на 3,4% по сравнению с предыдущим годом, по данным НСИ, и выросла на 3% в 2015 году, что соответствует годовым темпам роста в 1,5% в 2014 году, 1,3% в 2013 году и 0,2% в 2012 году , согласно Международному валютному фонду (МВФ).

Бюджетный профицит в этом году составил 1,6% ВВП, первый профицит бюджета страны с 2008 года. В 2015 году дефицит консолидированного бюджета страны упал до 2,9% ВВП, по сравнению с 3,7% ВВП в 2014 году.

Ожидается, что в этом году ожидается дефляция в 1,6%.

По данным НСИ, в ноябре 2016 года безработица составляла 7,9% против 9,9% годом ранее. По данным Европейской комиссии, уровень безработицы в 2017 году составит 7,1%.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

*

code