ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ — ВЕЯНИЕ ВРЕМЕНИ

О.А. Бачевская

Рассматриваются основные проблемы развития рынка ипотечного кредитования на территории Российской Федерации.
На основе проведенного исследования, автором:
1) выявлены причины роста процентных ставок по ипотечным продуктам на рынке кредитования;
2) составлен прогноз на основе экспертных заключений относительно повышения средневзвешенной ставки по ипотеке в 2013 году.

Ключевые слова: банк, ипотечное кредитование, заемные средства, недвижимость.
В настоящее время в средствах массовой информации все чаще и чаще звучит уже известное многим слово «ипотека». Как в центре, так и в регионах создаются специальные комиссии, цель работы которых — разработка специальных программ и законодательных норм, делающих ипотеку доступной. И это не случайно, ведь с помощью ипотеки можно решить как экономические, так и социальные проблемы.

Экономические задачи ипотеки — это возможность использовать залог недвижимости и земельных участков в качестве инструмента привлечения необходимых для развития производства финансовых ресурсов.

Социальные задачи ипотеки — это, в первую очередь, обеспечение доступным жильем большинства населения страны. Проанализировав темпы роста стоимости жилья, можно отметить, что они существенно опережают темпы роста денежных доходов населения.

Так, по официальным данным Федеральной службы государственной статистики, в целом по России средняя стоимость квадратного метра жилья на вторичном рынке за первые шесть месяцев 2012 г. составила 52 632 руб., при среднедушевом доходе 21 948 руб. в месяц [11]. И, к сожалению, предпосылок к росту реальных доходов населения не наблюдается. В то же время цены на жилье растут, и его дефицит не уменьшается [10].
Вышеизложенные данные еще раз подтверждают тот факт, что решение жилищного вопроса для россиян является актуальной темой на сегодняшний день. Это связано с тем, что лишь очень небольшая часть населения страны может позволить себе купить недвижимость сразу из текущих доходов, без помощи сбережений и заемных средств.

Эта проблема во всем мире успешно решается с помощью системы ипотечного кредитования.

Однако перспективы ипотечного рынка сегодня довольно туманны, и большинство экспертов опасаются давать прогнозы на 2013 г. Казалось бы, трудные времена прошли, и система приходит в себя, но многие все же боятся того, что новый виток нестабильности обрушит мечты о собственном жилье. Такой сценарий мы уже проходили в 2008 г.
Несмотря на возвращение спроса на ипотеку после кризиса, говорить о снижении процентных ставок в ближайшем будущем не приходится. Примерно с середины первого полугодия 2012 г. можно наблюдать рост стоимости ипотеки у отдельных игроков рынка.

Действительно, по данным ЦБ, российские банки за девять месяцев 2012 г. выдали ипотечных кредитов на сумму 698,6 млрд. руб., что в полтора раза больше, чем за аналогичный период прошлого года. Однако если посмотреть динамику с начала года, окажется, что рынок сокращается. По данным Банка России, за 9 месяцев 2012 г. количество предоставленных банками ипотечных жилищных кредитов сократилось на 8,8 %, а их общий объем — на 1,2 %. Дело в том, что в начале года банки еще держали ставки на уровне 2011 г. или даже снижали их, но к третьему кварталу нестабильность на зарубежных финансовых рынках вынудила банки все же начать повышать ставки. Если в январе средневзвешенная ставка по ипотечным жилищным кредитам составляла 11,8 % годовых, то к октябрю она выросла до 12,3 % годовых [7].

Причины все те же:
Первая причина — это сохраняющаяся напряженность с банковской ликвидностью.
На фоне удорожания фондирования с августа по сентябрь 2012 г. более 15 банков повысили ставки по ипотеке в среднем на 0,25-1,50 %-ного пункта. Среди них крупнейшие игроки ипотечного рынка — «Сбербанк России», «ВТБ24», «Уралсиб», и «ДельтаКредит», входящие в топ-10 по величине ипотечного портфеля. В декабре жилищное кредитование продолжило дорожать. Вслед за лидерами сектора ставки увеличили еще 12 банков, среди которых «ЮниКредит Банк», «Связь-Банк», «РосЕвроБанк», «Райффайзенбанк» и «Альфа-Банк». Причем ухудшение условий для заемщиков достаточно заметно. Так, например, «РосЕвроБанк» повысил ставки по ипотеке на 1 %, до 14 % годовых в рублях при покупке квартиры на вторичном рынке и до 16,5 % годовых при покупке квартиры в новостройке.

Вторая причина — нехватка ресурсов в виде «длинных» денег. Фактически в настоящее время остаются два источника средств для банков, которые намерены выдавать ипотеку, — это либо средства государства, получаемые через Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), либо вклады населения. Так как ставки по вкладам населения растут, то, соответственно, растут и ставки по ипотечным программам банка, которые не являются программами на основе стандартов АИЖК. Если даже большая часть населения страны, заинтересованная в ипотечном кредитовании, обратится за деньгами в банки, работающие по государственным программам, частные банки все равно не смогут снизить процентные ставки по ипотечным кредитам, так как привлеченные средства им обошлись дороже.

Третья причина — это конкуренция с государственными банками.
По мнению многих специалистов банковского сектора, на сегодняшний день существует еще одна проблема — это отсутствие должной поддержки ипотечного рынка со стороны государства. Рынок живет только благодаря усилиям банков и застройщиков. Не идет на пользу дела и монополия государственных банков.

На ведущие госбанки («Сбербанк России», «ВТБ24» и «Газпромбанк») приходится около 2/3 выданных ипотечных кредитов. Сбербанк предоставил в первом полугодии 2012 г. ипотечных кредитов на 192 млрд. руб., почти на 50 % превысив результаты 2011 г. Государство продолжает оставаться основным игроком на российском ипотечном рынке. На три ведущих государственных банка в 2012 г. приходилось почти 65 % всего рынка, а с учетом данных по программам АИЖК и других банков с госучастием доля государства может доходить до 75-80 %.

Главным ограничителем роста ипотечного кредитования является тенденция к повышению процентных ставок по кредитам, в том числе по программам с государственной поддержкой. В целом, в течение прошлого года большинство лидеров рынка повысили ставки по наиболее популярным программам в среднем на 1-3 %-ных пункта (в основном это коснулось кредитов с первоначальным взносом менее 50 %). С 3 сентября 2012 г. пересмотрены условия кредитования по стандартной программе АИЖК: минимальные ставки при их фиксации на весь срок кредитования выросли в среднем на 2 %-ных пункта. С 1 августа 2012 г. также увеличил ставки для разных категорий клиентов и Сбербанк, охватывающий 45 % долю рынка и задающий тон остальным участникам банковского сектора — на 0,5-1,5 %-ного пункта по всем жилищным кредитам в рублях. С 1 октября по всей линейке ипотечных продуктов ставки были повышены еще на 0,5 %-ного пункта (за исключением программы «Ипотека с господдержкой»).

Соответственно, если эти кредиторы не будут повышать ставки, не будут их повышать и остальные банки, следовательно, без желания государства снижать ставки сложно.
Генеральный директор АИЖК Александр Семеняка считает, что в будущем высока вероятность дальнейшего удорожания ипотеки, но при этом госбанки даже в случае кризиса смогут обеспечить минимальный уровень выдачи ипотеки. «В худшем случае, у этих банков накоплен значительный объем портфеля, поэтому минимальный уровень выдачи кредитов будет осуществляться за счет тех поступлений, которые идут по сформированному портфелю. То есть они будут поддерживать объем ипотеки на своем балансе», — пояснил Семеняка.

Он отметил, что такое же поведение госбанков можно было наблюдать в 2009 г К тому же Александр Семеняка обратил внимание на то, что у него нет точного представления, как именно будут действовать специализированные банки. Глава АИЖК напомнил, что, как показал прошлый кризис, специализированные банки в основном приостановили свои операции [6].

Что же касается процентных ставок в 2013 г, они, по мнению специалистов, будут продолжать свой рост.

Такой прогноз высказала аналитик «Инвесткафе» Екатерина Кондрашова: «Я полагаю, что в ближайшее время вряд ли ставки остановятся в росте, ведь занимать деньги банкам по-прежнему довольно трудно, — уточнила эксперт, — так что есть основания предполагать, что в 2013 г. ставки поднимутся в среднем на 1-2 %-ных пункта. А это, в свою очередь, снизит спрос на ипотеку, поскольку большинство людей вновь предпочтут повременить с покупкой недвижимости» [9].

Роман Строилов из Tekta Group прогнозы давать не опасается. Причем, по его мнению, перспективы у ипотечного рынка России совсем не радужные. «В ближайшей перспективе ипотечный рынок России превратится из растущего в стагнирующий. О росте пора забыть. Уже в первом квартале 2013 г рублевые ставки в большинстве банков доберутся до отметки в 15-16,5 % годовых в рублях. Все, что выше этого порога, потребителей интересовать не будет», — уверен он [8].

АИЖК прогнозирует в 2013 году увеличение средней ипотечной ставки по кредитам до 13-13,5 % с сохранением объемов выдачи кредитов на том же уровне.

По мнению эксперта Banki.ru, с учетом существующей тенденции к удорожанию ипотеки прогноз на 2013 г. относительно повышения средневзвешенной ставки до 1313,5 % годовых вполне может оправдаться. Но эти ставки будут соответствовать предложениям, при которых кредит выдается на относительно небольшой срок, а существенная часть стоимости приобретаемой недвижимости уплачивается заемщиком за счет собственных средств. «Соответственно, удержание средневзвешенной ставки по ипотеке в пределах 13-13,5 % в 2013 г. еще не будет свидетельствовать о доступности жилищного кредитования для широких масс населения», — подчеркнула Марина Чернышева [4].

Итак, что же делать гражданам России — поторопиться или отложить покупку жилья до лучших времен? Ожидается, что доступность ипотечного кредитования продолжит снижаться, а не повышаться, следовательно, тем, кто еще только собирается воспользоваться ипотечным кредитом, многие эксперты рекомендуют поспешить.
На что следует обратить внимание потенциальным заемщикам, так это на предлагаемые программы жилищного кредитования в целом, а не только на прорекламированные банком процентные ставки. Программы становятся все более индивидуальными. Из-за жесткой конкуренции на ипотечном рынке наблюдается тенденция смягчения требований к заемщикам. Банки вводят повышающие и понижающие коэффициенты, в зависимости от наличия страхования, уровня первоначального взноса, кредитной истории заемщика. Это позволяет снижать ставки для наименее рискованных категорий клиентов и повышать для более рискованных, а не уравнивать всех потенциальных заемщиков в правах, накладывая на всех равные компенсации рисков в виде повышенных процентов.

Библиографический список

1. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г № 102-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. — 1998. — № 29. — C. 3400.
2. Саватюгин Алексей (Минфин России). Мы страна со свободной экономикой // Банковское обозрение. — 2012. — № 11. — С. 30-37.
3. Сергеева Ольга. Я тоже против «геноцида кроликов» // Банковское обозрение. — 2012. — № 7. — С. 38-41.
4. АИЖК прогнозирует ост ставок по ипотеке в 2013 году до 13,5% годовых. [Электронный ресурс]. — Режим доступа: http://www. ban ki.ru/news/lenta/?id= 4307782.
5. В ближайшей перспективе рост ставок по ипотеке в России продолжится [Электронный ресурс]. — Режим доступа: http://www.rusipoteka.ru.
6. Госбанки в РФ даже в кризис смогут обеспечить минимальный уровень ипотеки [Электронный ресурс]. — Режим доступа: http://riarealtv.ru/mortqaqe news/20121129/398981716.html.
7. Калинская Светлана. Ставка на рост [Электронный ресурс] // Коммерсант-Дом. — 2012. — 12 дек. — Режим доступа: http://www.banki.ru/news/bankpress.
8. Николаев Сергей. Кризисные настроения [Электронный ресурс]. — Режим доступа: http://realtv.lenta.ru/ articles/2012/10/03/mortgage.
9. Прогноз: в 2013 году ставки по ипотеке вырастут на 1-2 %-ных пункта. [Электронный ресурс]. — Режим доступа: http://www.bn.ru/news/2012/11/09/ 97335.html.
10. Рост зарплат в России за год составил 10,7 % [Электронный ресурс]. — Режим доступа: http://hrpuls.ru/ 2012/09
11. Средние цены на первичном и вторичном рынках жилья в Российской Федерации в 2008-2012гг. [Электронный ресурс]. — Режим доступа: http://www. qks.ru.

Вестник Северо-Восточного государственного университета
Магадан 2013. Выпуск 19

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

*

code