СУЩНОСТЬ И СОДЕРЖАНИЕ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКОГО ПОДХОДА К РАЗВИТИЮ РЫНКА ЖИЛИЩНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

О.А.Исупова, А.С.Лапин

Особенности развития рынка жилищной недвижимости и специфические черты предпринимательства как особого вида деловой активности позволяют обеспечить условия формирования и применения предпринимательского подхода к формированию жилищной политики. В свою очередь жилищная политика является инструментом управления рынком жилищной недвижимости. В статье приведены основные направления развития предпринимательства в этой сфере и выделены сложившиеся проблемы.

Ключевые слова: рынок жилищной недвижимости, предпринимательство, предпринимательский подход, предпринимательский доход, бизнес-структура, неформальные источники финансирования, мультиформатное строительство, жилищный лизинг.

 

Анализ экономической природы предпринимательской деятельности показывает, что её смысл состоит в способности хозяйствующего субъекта реагировать на потенциальный источник выгоды, т.е. увидеть и реализовать открывшиеся для этой выгоды возможности.

С этих позиций одной из перспективных областей получения предпринимательской выгоды может стать региональный рынок жилищной недвижимости. Жилищная политика на уровне регионов представляет собой совокупность направлений и реализующих их экономических, социальных, организационных, институциональных, градостроительных мероприятий, предназначенных для удовлетворения потребностей населения в жилье.

Важнейшим из этих особенностей, делающих рынок жилищной недвижимости (РЖН) сферой, привлекательной для предпринимательских структур различных форматов, являются:
— более выраженная ориентация на требования рынка, относительно небольшое число объектов строительства, что может способствовать повышению качества работ;
— сравнительно высокая потребность в ресурсах (материальных, финансовых, кадровых, информационных) и преимущественное использование нецентрализованных (неформальных) источников финансирования для их обеспечения, что практически не позволяет выходить за рамки основной деятельности. Традиционно предпринимательские структуры обладают возможностями быстро покидать неэффективный для них рынок. В случае осуществления предпринимательской деятельности на РЖН бизнес-структуры стремятся завершить выполнение работ по созданию объектов недвижимости даже при неблагоприятной конъюнктуре финансового рынка, приводящей к росту стоимости заёмных ресурсов;
— высокая организационно-функциональная гибкость и мобильность предпринимательских структур, которая позволяет также отдавать предпочтение малым бизнес-структурам, для которых гибкость является органическим и неотъемлемым качеством, в то время как крупные структуры отличаются неповоротливостью, измеряемой объективно длительным временем принятия решений вследствие громоздкой структуры управления. Для РЖН это может означать более быструю и адекватную реакцию на запросы рынка, в том числе при формировании новых сегментов рынка, не всегда привлекательных для крупных структур, таких как малоэтажное и малоформатное строительство, инфраструктурные объекты, реконструкция и модернизация старого жилищного фонда, другие направления, где возможны изменения в ходе выполнения работ и возникает необходимость оперативной корректировки планов действий;
— менее развитые системы управления, сравнительно несложные процедуры оценки и контроля стратегического положения фирмы. Отсутствие разветвлённой структуры и системы управления не является для малого бизнеса критической, способной привести к разрушению или хотя бы к сколько-нибудь опасному снижению эффективности его системы. Для предпринимательских структур в ряде случаев вовсе нет необходимости создавать организационную структуру и другие элементы системы управления, поскольку в строительной деятельности отсутствуют задачи, которые решаются с помощью развитой системы управления. Простота процессов в строительном бизнесе предполагает адекватную им простую систему управления, а небольшое число участников всех бизнес-процедур не предполагает таких функций, как регулирование и координирование, мотивацию и стратегический маркетинг;
— несистематичность менеджмента, преобладание «управления здравого смысла». Дело в том, что в строительном бизнесе возникающие бизнес-ситуации нестандартны и индивидуальны, зависят от субъективных нечётко выраженных предпочтений потребителей, которые изменяются под воздействием множества трудноизмеримых факторов;
— способность овладевать только ограниченными (локальными) сегментами рынка. Узкая специализация предпринимателей обуславливается тем, что жилищная сфера включает не очень широкий перечень видов деятельности и, несмотря на значительный размер потребности в новом жилье, не предполагает выполнение всех возможных видов работ.

В связи с этим здесь нет поля деятельности для крупных участников рынка. В то же время малые предпринимательские бизнес-структуры рассматривают узкую специализацию как серьёзное конкурентное преимущество. В такой ситуации для малого предпринимательства открываются большие возможности для организации бизнеса на РЖН.

Таким образом, органически присущие жилищной сфере качества делают их наиболее приемлемыми для развития предпринимательства.

Несмотря на отмеченные проблемы и особенности РЖН, предприниматели имеют в лице жилищной сферы практически неосвоенное поле предпринимательской активности, где весьма заманчивые перспективы роста связаны с высоким спросом и приемлемыми характеристиками эффективности, в том числе с высокой стоимостью жилья и высокой долей прибыли при его реализации. Но не только финансовая привлекательность жилищной сферы способствует развитию этого вида деятельности в перспективе.

Применяемая на современном этапе в регионах рыночная модель взаимодействия участников рынка по поводу создания приобретения объектов жилищной недвижимости рассматривает удовлетворение социальной потребности в жилье через механизмы участия государства в процессах на данном рынке (ипотечные схемы с участием государственных агентств, жилищные субсидии, кредиты льготным категориям населения и т.п.). Причиной активного вмешательства государства стало длительное отсутствие поступательного тренда в жилищной сфере, который приводил бы её фактическое состояние (или направление развития) к целевому. При этом государство обеспечивает только адресную социальную защиту населения, рыночные механизмы для которых недоступны. Фактором развития предпринимательства в жилищной сфере может стать только её коммерческая эффективность, а в качестве сдерживающих факторов на пути применения предпринимательского подхода, связанного с формированием предложения на первичном рынке жилья, адекватного спросу, могут стать лишь административные факторы.

Предпринимательская деятельность на РЖН может иметь достаточно высокую эффективность. Предприниматели-застройщики могут обеспечить довольно высокие показатели эффективности вложений в жилищную недвижимость на базе предпринимательского подхода. Предпринимательский подход к развитию РЖН состоит в том числе в комплексном использовании всех возможностей, предоставляемых данным рынком, для увеличения дохода всех участников. Такими возможностями могут быть формирование дополнительного денежного потока и создание условий для улучшения финансового состояния бизнес-структур, действующих на РЖН.

Если говорить о первом направлении, то следует отметить, что товаром на данном рынке могут быть не только квартиры первичного и вторичного рынка. Формирование денежного потока здесь возможно также за счёт рас — ширения видов деятельности, не связанных непосредственно со строительным процессом по созданию жилья, но имеющих отношение к выполняемым проектам. К таким дополнительным источникам притока выручки от прочих видов деятельности предпринимателей на РЖН можно отнести:
— получение дохода от реализации земельных участков, выделенных для строительства и оформленных надлежащим образом;
— получение дохода от эксплуатации земельных участков, выделенных иод строительство;
— получение дохода от аренды выделенных иод строительство земельных участков;
— получение дохода от реализации готового проекта (пакета документации на строительство);
— продажу прав на строительство объекта, полностью оформленного в установленном порядке;
— участие предпринимательских структур в деятельности по управлению жилищным фондом;
— участие предпринимательских структур в деятельности по инфраструктурному обеспечению объектов РЖН и другие.

Остановимся на некоторых из них отдельно.

С учётом того, что строительство объекта жилищной недвижимости является длительным, капиталоёмким процессом, требующим к тому же больших текущих затрат, инвестирование в земельные участки представляется более эффективным видом вложений. Источником предпринимательского дохода на РЖН может быть иное, кроме строительства, использование участков земли, предназначенных для возведения объектов жилищной недвижимости. В ряде случаев деятельность застройщиков по оформлению земельного участка заканчивается раньше, чем им будут сформированы финансовые, организационные и технологические условия для начала строительства. В такой ситуации, чтобы избежать замораживания средств, вложенных в земельный участок, предприниматель может использовать участок для создания других объектов, например, автомобильной стоянки. Доход, который будет обеспечиваться этим видом деятельности, сформирует вполне весомый денежный поток, способный частично компенсировать удорожание строительных материалов и услуг, почти неизбежно возникающее при затягивании сроков строительства объектов жилищной недвижимости.

Часто временный объект на данном участке создаёт и эксплуатирует арендатор, а предпринимательский доход владельца участка формируется за счёт арендных взносов. Такая временная рента может иметь существенное значение для обеспечения доходности деятельности застройщика.

Ещё одним практически самостоятельным видом бизнеса на РЖН может стать реализация новшеств в виде пакета документации на строительство. Состав этой документации зависит от стадии, на которой завершено оформление документов. Эта степень готовности пакета документов определяет и цену на данный товар.

Эффективность реализации такого товара тем выше, чем выше степень готовности документов. Цена за пакет документов может значительно превосходить совокупные затраты предпринимательской структуры на его подготовку, поскольку он обладает значительно большей потребительской стоимостью. Участие предпринимательских структур в деятельности по управлению жилищным фондом может строиться на основе отношений подряда и субподряда на выполнение отдельных видов работ и возмездное оказание услуг управляющим компаниям. Часть работ и услуг по управлению, в том числе ремонтных, работ по уборке территории, содержанию кровли и других работ, застройщик может поручить другим структурам, обеспечивая их более качественное и профессиональное исполнение, а также высокую эффективность такой деятельности для всех участников подобных отношений.

Инфраструктурное обеспечение объектов РЖИ с точки зрения предпринимательского подхода означает, что наряду с возведением жилого комплекса или отдельного объекта жилищной недвижимости застройщик формирует комплекс объектов, необходимых для проживающих здесь жителей, в том числе объектов социально-бытовой инфраструктуры. Это объекты досуга и спорта, магазины, объекты бытового сервиса, предприятия массового питания и т.п., которые являются факторами дополнительного привлечения покупателей и формирования положительного имиджа на РЖИ.

Вторым направлением использования возможностей РЖИ в качестве поля предпринимательской активности называлось создание условий для улучшения финансового состояния бизнес-структур. Для многих участников рынка малодоступными остаются кредитные ресурсы банков, с помощью которых бизнес-структуры могли бы реализовать эффект финансового левериджа. Кроме этого, обеспечить улучшение финансового состояния участников рынка за счёт кредитования позволяет наличие любого объекта строительства, как завершённого, так и незавершённого. Такие объекты могут служить средством гарантии или залога также для инвесторов, привлекаемых застройщиками для обеспечения финансирования процесса продолжения строительства.

Таким образом, предпринимательский подход к развитию данного рыка состоит в
реализации следующих направлений его совершенствования, которые усиливали бы его качества как источника предпринимательского дохода:

1. Формирование условий для участия предпринимательских структур в строительном процессе в качестве подрядчиков и субподрядчиков. Под условиями развития мы в данном случае понимаем институциональные, организационные, финансовые условия. Создание организационных условий означает, что предпринимательские структуры самостоятельно способны создавать структуры, воздействующие на процессы на РЖН. Это, прежде всего, различные интеграционные бизнес-объединения, преимущественно ассоциативного и корпоративного типов. Ассоциативные бизнес-объединения, призванные оказывать помощь предпринимателям в вопросах соблюдения прав, юридическое и нотариальное сопровождение сделок, общественно-профессиональную аккредитацию, членство в саморегулируемых организациях и другие услуги, когда предприниматель самого малого формата при взаимодействии с внешней средой может рассчитывать не только на свои силы, но и на поддержку профессиональных ассоциаций, союзов, гильдий, коллегий и подобных структур. Финансовые условия участия предпринимательских структур могут быть обеспечены путём создания финансовых организаций, обеспечивающих аккумулирование финансовых резервов и активов для финансирования строительства жилья на долевых началах.

2. Формирование условий для участия предпринимательских структур в деятельности по управлению функционирующим и вновь создаваемым жилищным фондом. Здесь участие предпринимательских структур связано с организацией предприятий по оказанию услуг, которые экономически не эффективно развивать в составе действующих крупных управляющих компаний. Это такие виды работ, которые выполняются не постоянно, а эпизодически, требуют особой профессиональной подготовки и не входят в перечень видов работ, осуществляемых управляющими компаниями, например, установка и техническое обслуживание в домах средств видеонаблюдения, охранных систем, систем безопасности, домофонов, телевизионного оборудования, услуги промышленного альпинизма, мойки окон, общего клининга, уборки территории и другие услуги.

3. Формирование условий для мотивированного применения таких методик оценки инвестиционных проектов на рынке жилищного строительства, которые позволяли бы отбирать проекты, обеспечивающие экономическую эффективность как у потребителя, так и у подрядчика. Для применения такого подхода к отбору проектов в отрасли может быть создан экспертный орган, деятельность которого может происходить в рамках существующих оценочных структур, в частности, на базе действующего Кузбасского технопарка.

4. Формирование условий для участия предпринимательских структур в эффективных схемах жилищного лизинга и аренды объектов жилищной недвижимости. Широкомасштабное строительство доходных домов предполага- ет создание механизма отбора, оценки и разработки эффективных схем их финансирования. Инвестиционно-строительные компании (девелоперы) в этой системе партнёрства, получая определённую прибыль на вложенный капитал, могут, кроме того, участвовать в их эксплуатации, приобретать объекты недвижимости (доходные дома) со временем в собственность или на условиях lease-back (на льготных условиях налогообложения) и таким образом пополнять местные бюджеты, средства которых направляются на новые инвестиционные проекты в развитие территории. Организация деятельности, связанной с наймом жилья, и координирование развития сектора аренды в соответствие с планами развития муниципалитета должны находиться в сфере интересов предпринимательских структур.

Если рассматривать элементы данного подхода, изложенные в качестве направлений, то лишь последний из них не требует государственного вмешательства в процессы на рынке жилищной недвижимости. Данный рынок является, как известно, объектом государственного регулирования. Однако при разработке предложений по предпринимательскому развитию РЖН имеется в виду, что предпринимательские структуры сами обладают достаточным потенциалом для формирования раненазванных условий. На наш взгляд, предпринимательский подход к формированию жилищной политики направлен на использование всего многообразия источников его развития и ориентирован на прирост положительного экономического и социального результата как у потребителей, так и у участников рынка, создающих объекты жилищной недвижимости.

Таким образом, на основе отличительных характеристик РЖН, обусловленных его качественной природой, нестационарностью запросов и оценок потребителей, можно сделать вывод о том, что в таких условиях наиболее эффективными участниками данного рынка могут стать именно предпринимательские структуры. Они обладают достаточной гибкостью и близостью к покупателю, чтобы преодолевать и использовать для достижения целей бизнеса сложности такого вида деятельности, как жилищное строительство. К тому же малая бизнес-структура может легче и практически без потерь покинуть рынок, перейдя в новую нишу, обеспечивающую более высокую эффективность предпринимательской деятельности.

Сущность предпринимательского подхода состоит в отходе в научно обоснованных масштабах от повсеместного применения механизма поддержки жилищных программ государством. На РЖН возможна такая перестройка структуры предложения, источников финансирования жилищного строительства и методов управления различными процессами на данном рынке, которая позволит сформировать довольно значительный по масштабу и доле на рынке сегмент, не требующий государственного вмешательства, ориентированный на потребителей с дифференцированными потребностями, готовыми создавать своё жильё по своей концепции качества, а не выбирая из ограниченного предложения, отсутствие широты которого продиктовано рамками государственных программ.

Предпринимательский подход означает, что РЖН обеспечивает свою рентабельность не за счёт государственной поддержки, а за счёт коммерческой эффективности процессов на рынке, включая процессы строительства и управления жилищной недвижимостью, поскольку целью любого предпринимательства является развитие за счёт собственного дохода.

Список литературы

1. Лапин А.С. Измерение потребительских предпочтений на рынке жилья. В сб: Теория и практика инновационной стратегии региона: межвузовский сборник научных трудов / отв. ред. Ю.Н. Клещевский. — Вып. 6. — Кемерово: Кемеровский институт (филиал) ГОУ ВПО «РГТЭУ» , 2010.
2. Левин Ю.А. Концепция инновационного развития рынка жилищной недвижимости и сценарный подход к её реализации / Ю.А.Левин // Экономическое возрождение России. — 2011. — № 4 (30).
3. Шишканева В.Д. Организационно-правовые стратегии развития процессов саморегулирования в развитии региональных рынков жилья // Региональные аспекты управления, экономики и права Северо-Западного федерального округа России. Межвузовский сборник научных трудов. — Выпуск 2 (20). — СПб.: ВАТТ, 2012.
4. Портал «Новости экономики». URL: http://newsruss.ru/doc/index.php.

Социогуманитарный вестник Кемеровского института (филиала) РГТЭУ № 1(10). 2013

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

*

code