Обеспечительный платеж по договору аренды

Договор аренды содержит условие об обеспечительном платеже, который арендодатель оставляет за собой в случае досрочного расторжения договора по инициативе арендатора. По условиям договора обеспечительный платеж должен быть возвращен арендатору в случае прекращения договора по иным основаниям, но может быть зачтен в счет обеспечительного платежа по договору аренды на новый срок. Правомерен ли зачет на основании данного договорного условия?

 

Ответ: Зачет обеспечительного платежа по договору аренды с истекшим сроком в счет обеспечительного платежа по договору аренды на новый срок на основании исключительно условия первоначального договора аренды неправомерен, т.к. обязательным основанием к зачету является заявление стороны о зачете, сделанное после наступления срока исполнения зачитываемых обязательств.

 

Обоснование: Согласно абз. 2 п. 1 ст. 381.1 ГК РФ при наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

Согласно п. 2 ст. 381.1 ГК РФ в случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором п. 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Таким образом, законодательство прямо предусматривает допустимость соглашения сторон, согласно которому обеспечительный платеж не будет возвращен арендатору (в том числе будет зачтен в счет обеспечительного платежа по договору аренды на новый срок).

Согласно п. 2 ст. 2 Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» положения ГК РФ (в редакции настоящего Федерального закона) применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу настоящего Федерального закона. По правоотношениям, возникшим до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, положения ГК РФ (в редакции настоящего Федерального закона) применяются к тем правам и обязанностям, которые возникнут после дня вступления в силу настоящего Федерального закона, если иное не предусмотрено настоящей статьей.

Соответственно, если договор аренды заключен и прекращен до вступления в силу Закона N 42-ФЗ, положения ст. 381.1 ГК РФ неприменимы к ситуации зачета обеспечительного платежа по такому договору в счет обеспечительного платежа по новому договору.

В таком случае стороны договора аренды могут руководствоваться общими нормами гражданского законодательства и судебной практикой.

В силу правила о свободе договора (ст. 421 ГК РФ) условие о зачете обеспечительного платежа в счет аналогичного платежа по договору аренды на новый срок признается допустимым (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 08.11.2013 N Ф03-4788/2013 по делу N А73-2028/2013).

Вместе с тем у судов нет единой позиции по вопросу, возможно ли проведение зачета исключительно на основании договорного условия и заключения договора аренды на новый срок, без письменного заявления о зачете.

Согласно ст. 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Поскольку в отношении обеспечительного платежа специальной нормы о допустимости зачета до момента наступления срока исполнения обязательства нет, зачет в данном случае допустим только по обязательствам, срок исполнения которых наступил. То есть соответствующее заявление о зачете должно быть сделано после наступления срока исполнения обязательства.

В связи с тем что обеспечительный платеж защищает интересы арендодателя в ходе действия договора аренды, на практике обязанность по его внесению обычно наступает сразу при заключении договора аренды.

Соответственно, обязательным условием зачета обеспечительного платежа по завершившемуся договору аренды в счет аналогичного платежа по новому договору аренды будет либо заявление одной из сторон договора о таком зачете, либо согласие сторон на зачет, высказанное в договоре аренды на новый срок (если обязанность внести обеспечительный платеж наступает при заключении договора).

Необходимо отметить, что по мнению, высказанному в абз. 4 п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 «О свободе договора и ее пределах», нормы ст. 410 ГК РФ, устанавливающие предпосылки прекращения обязательства односторонним заявлением о зачете, не означают запрета соглашения договаривающихся сторон о прекращении неоднородных обязательств или обязательств с ненаступившими сроками исполнения и т.п.

Согласно Постановлению Девятого арбитражного апелляционного суда от 29.10.2012 N 09АП-29824/2012-ГК по делу N А40-41465/12 конклюдентные действия сторон, которые свидетельствуют о согласии ими на зачет обеспечительного платежа в счет аналогичного платежа по договору на новый срок, являются достаточным основанием.

Вместе с тем в последнее время в практике формируется иной подход, согласно которому заявление одной из сторон о зачете считается в данной ситуации необходимым, одного указания в первоначальном договоре аренды на зачет в будущем обеспечительного платежа недостаточно.

Примерами данного подхода могут служить:

— Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 03.06.2015 N Ф07-2523/2015 по делу N А56-32640/2014 (внесенный в счет уплаты арендной платы по первоначальному договору аренды платеж не подлежит учету при взаимных расчетах сторон по договору аренды на новый срок, поскольку с соответствующим заявлением арендодатель не обращался, указанный платеж не отражен и в договоре аренды на новый срок);

— Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 25.06.2014 по делу N А46-9742/2013 (заявление о зачете сделано арендодателем до наступления срока исполнения обязательства оплаты по договору на новый срок, вследствие чего суд сделал вывод, что обязательства сторон не могли прекратиться зачетом);

— Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2014 по делу N А40-60064/2014 (зачет признан правомерным, т.к. стороны выразили намерение его совершить в тексте договора аренды на новый срок);

— Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2014 N 09АП-5924/2014-ГК по делу N А40-90744/13 (в новом договоре аренды предусмотрено, что остаток гарантийного взноса, внесенного на основании предыдущего договора, засчитывается в счет частичной оплаты гарантийного взноса по новому договору).

Таким образом, зачет обеспечительного платежа по договору аренды с истекшим сроком в счет обеспечительного платежа по договору аренды на новый срок на основании исключительно условия первоначального договора аренды неправомерен, т.к. обязательным основанием к зачету является заявление стороны о зачете, сделанное после наступления срока исполнения зачитываемых обязательств.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

*

code