Возможно ли признать прекратившимся договор ипотеки или расторгнуть его

Возможно ли признать прекратившимся договор ипотеки или расторгнуть его, если после заключения такого договора сумма кредита, сроки кредитного договора были изменены, но в договор ипотеки соответствующие изменения не вносились?

 

Договор ипотеки нельзя признать прекратившимся или расторгнуть по тому основанию, что после заключения такого договора сумма кредита, сроки кредитного договора были изменены, но в договор ипотеки соответствующие изменения не вносились. В то же время без внесения изменений в договор ипотеки, соответствующих изменениям в кредитном договоре, обеспечение по кредиту предоставляется лишь на условиях, изначально согласованных сторонами до внесения указанных изменений.

 

Обоснование: Пункт 1 ст. 352 ГК РФ содержит перечень оснований к прекращению залога, среди которых прекращение обеспечиваемого залогом обязательства. Изменение обязательства не влечет прекращения залога: такого правила нет ни в ГК РФ, ни в Федеральном законе от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (ред. от 05.10.2015) (далее — Закон об ипотеке).

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 1 ст. 339 ГК РФ в договоре залога должны быть указаны предмет залога, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Условия, относящиеся к основному обязательству, считаются согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, из которого возникло или возникнет в будущем обеспечиваемое обязательство.

Для предпринимательских отношений действует специальное правило п. 2 ст. 339 ГК РФ: обязательство, обеспечиваемое залогом, включая будущее обязательство, может быть описано способом, позволяющим определить обязательство в качестве обязательства, обеспеченного залогом, на момент обращения взыскания, в том числе путем указания на обеспечение всех существующих и (или) будущих обязательств должника перед кредитором в пределах определенной суммы.

Согласно п. 1 ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотрены договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

Согласно п. п. 1, 2 ст. 3 Закона об ипотеке ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

Таким образом, смысл акцессорного ипотечного обязательства — в обеспечении требования кредитора по определенному основному договору, в данном случае кредитному. Сами по себе условия кредитного договора не влияют на действие договора ипотеки: важен лишь факт наличия заключенного, действительного и действующего кредитного договора.

Изменение, внесенное сторонами в условия кредитного договора, не прекращает права и обязанности банка и заемщика, а лишь изменяет ранее возникшие, т.к. кредитный договор в такой ситуации нельзя считать прекратившимся.

Согласно п. 1 ст. 9 Закона об ипотеке в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Изменение соответствующих условий кредитного договора (срок исполнения обязательства, его размер), в отсутствие соглашения сторон о внесении в договор об ипотеке изменений, само по себе не является основанием для прекращения залога. Например, при увеличении размера требований по основному обязательству залог продолжает обеспечивать обязательство должника в том размере, в каком оно существовало бы без такого изменения, если стороны договора о залоге не пришли к соглашению о том, что при увеличении размера требований по основному обязательству на согласованную залогодателем и залогодержателем сумму залог обеспечивает обязательство должника в увеличенном в согласованных пределах размере (ст. 337 ГК РФ). При продлении срока основного обязательства залог продолжает обеспечивать обязательство должника в том размере, в каком оно существовало бы без такого изменения (п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге», Определение ВАС РФ от 06.12.2013 N ВАС-13910/10 по делу N А40-116341/09-10-624).

Таким образом, изменение прав и обязанностей сторон по кредитному договору не влияет прямо на договор ипотеки: такое изменение лишь порождает у сторон обязанность внести в договор залога соответствующие изменения. Если же стороны эту обязанность не выполнили, то договор ипотеки обеспечивает обязательство лишь в рамках существенных условий, согласованных непосредственно в самом договоре ипотеки: в прежнем размере, с прежним сроком исполнения.

Поскольку кредитное обязательство, обеспеченное ипотекой, не прекратилось, а изменилось, а изменение кредитного договора не влияет непосредственно на действие договора ипотеки, договор ипотеки нельзя считать прекратившимся в связи с изменением размера и срока исполнения кредитного обязательства.

Что касается расторжения договора ипотеки, то оно допустимо либо по соглашению сторон, либо в судебном порядке — в случае существенного нарушения договора стороной-ответчиком (п. п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ). Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Соответственно, в предмет доказывания по делу о расторжении договора ипотеки в связи с изменением существенных условий кредитного договора входит обязанность истца-залогодателя доказать, что изменение срока предоставления и размера кредита причинило ему ущерб в смысле ст. 450 ГК РФ.

Таким образом, само по себе изменение условий кредитного договора, в том числе существенных, не влечет в обязательном порядке расторжения договора ипотеки, обеспечивающего данный кредитный договор.

Наличие же ущерба в такой ситуации маловероятно в связи с вышеуказанной позицией судов (п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге»), которая не позволяет увеличить размер обеспечения, если он не согласован, вслед за изменением кредитного договора, в договоре ипотеки.

По мнению судов, изменение условий кредитного договора, поскольку оно не влечет за собой прекращение первоначального обязательства, изменение предмета или способа его исполнения, не прекращает договор залога недвижимого имущества, обеспечивающего данный кредитный договор (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 15.04.2015 N Ф05-5658/2010 по делу N А41-32493/09, Постановление ФАС Московского округа от 08.08.2013 по делу N А40-116341/09-10-624 (Определением ВАС РФ от 06.12.2013 N ВАС-13910/10 отказано в передаче дела для пересмотра данного Постановления в порядке надзора)).

Таким образом, правило о невозможности изменить размер и срок обеспечения по кредиту без согласования этих изменений непосредственно в договоре ипотеки надежно защищает права заемщика/залогодателя. Вследствие этого залогодателю законом не предоставлена дополнительная защита в виде возможности расторгнуть или признать прекратившимся договор ипотеки после изменения кредитного договора.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

*

code