РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ ПО СОГЛАШЕНИЮ СТОРОН В СВЕТЕ ПОСЛЕДНИХ ИЗМЕНЕНИЙ ГРАЖДАНСКОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

А.С.Мограбян

Аннотация. Статья посвящена проблемам, возникающим при расторжении договора аренды нежилого помещения, заключенного на срок не менее одного года. Рассматриваются и анализируются различные позиции относительно момента вступления в силу соглашения о расторжении зарегистрированного договора аренды нежилого помещения. На основе анализа сложившейся судебной практики и нормативных актов с учетом последних изменений в ГК РФ даются конкретные рекомендации по совершенствованию действующего законодательства в данной сфере.

Ключевые слова: договор аренды, нежилое помещение, недвижимое имущество, сделки с недвижимым имуществом, государственная регистрация, расторжение договора, соглашение о расторжении, изменение условий договора.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ [1] расторжение договора возможно по следующим основаниям: по соглашению сторон, в судебном порядке по требованию одной из сторон и в случае одностороннего отказа от исполнения договора. В настоящей статье особое внимание будет уделено проблеме расторжения зарегистрированного в установленном законом порядке договора аренды нежилого помещения по соглашению сторон.

Согласно п. 2 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. В связи с этим возникает ряд вопроса сов: с какого момента договор аренды нежилого помещения, зарегистрированный в установленном законом порядке, считается расторгнутым по соглашению сторон? подлежит ли государственной регистрации соглашение о расторжении зарегистрированного договора аренды нежилого помещения? Но прежде чем перейти к рассмотрению вопроса о расторжении договора аренды нежилого помещения, необходимо определиться с понятием «нежилое помещение».

Несмотря на широкое применение в законодательстве термина «нежилое помещение», до настоящего времени нет его легального определения. В доктрине также отсутствует единый научный подход к определению данного понятия [16]. В соответствии со ст. 1 «Закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [10] нежилые помещения отнесены к категории «недвижимое имущество», права на которое подлежат государственной регистрации. Статья 12 данного закона содержит положение о том, что сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав (далее — ЕГРП), разделы которого располагаются в соответствии с принципом «единого объекта недвижимого имущества», в состав которых включаются «здания, сооружения и иные объекты недвижимого имущества» [10, п. 6 ст. 12]. В состав зданий и сооружений по смыслу абз. 2 п. 6 ст. 12 «Закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» включаются «квартиры, помещения и иные объекты». Следовательно, нежилые помещения представляют собой объекты недвижимости, входящие в состав зданий (сооружений). Вместе с тем нежилые помещения не следует отождествлять со зданиями (сооружениями), в которых они находятся, несмотря на то что неразрывно с ними связаны [9].

В п. 2 ст. 609 ГК РФ [2] закреплено правило об обязательной государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, если иное не установлено законом. Федеральным законом РФ от 30 декабря 2012 г. № 302-ФЗ [6] ч. 1 ГК РФ дополнена ст. 8.1, в соответствии с п. 1 которой права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом. В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ ограничения прав на недвижимое имущество, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в ЕГРП.

Статья 4 «Закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» содержит правило о необходимости государственной регистрации ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, в числе которых называется аренда. Кроме того, в законе закреплено положение, согласно которому государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого имущества [10, п. 1 ст. 26]. ГК РФ не содержит специальных норм о государственной регистрации договора аренды нежилого помещения. В связи с этим 1 июня 2000 г. Президиум ВАС РФ проинформировал арбитражные суды о выработанных рекомендациях, согласно которым к таким договорам должны применяться правила о государственной регистрации договоров аренды зданий и сооружений [9].

Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания (сооружения), заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации [4, с. 88]. Следует отметить, что Федеральным законом «О внесении изменений в главы 1, 2, 3, 4 части первой ГК РФ» [6] с 1 января 2013 г. было отменено требование о государственной регистрации договоров аренды зданий и сооружений, а также предприятий. Однако данная новелла еще до ее принятия вызвала существенные опасения со стороны правового сообщества, и Федеральным законом № 21-ФЗ с 4 марта 2013 г. требование о государственной регистрации договоров аренды зданий и сооружений, заключенных на срок не менее одного года, и договоров аренды предприятий было возобновлено [7]. Опасения были связаны с тем, что отсутствие государственной регистрации могло привести к возникновению ситуаций «двойной аренды» или сдачи в долгосрочную аренду имущества, которое будет продано арендодателем до окончания срока аренды, при этом покупатель не будет уведомлен об обременении проданного ему имущества арендой [5].

Таким образом, договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. «Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с п. 1 ст. 433 ГК РФ» [9].

Что касается расторжения договора аренды по соглашению сторон, то согласно ч. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. В соответствии с ч. 1 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания (сооружения) заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Следовательно, соглашение об изменении или расторжении договора аренды здания (сооружения), в том числе договора аренды нежилого помещения, должно быть совершено в письменной форме. С 1 сентября 2013 г. вступило в силу правило об обязательной государственной регистрации соглашения об изменении условий зарегистрированной сделки [8], что стало следствием законодательного закрепления сложившегося в судебной практике единого подхода [12, п. 9]. О государственной регистрации соглашения о расторжении зарегистрированного договора аренды закон не содержит каких-либо указаний.

В соответствии с п. 17 Правил ведения ЕГРП [11] при прекращении ограничения (обременения) права, сделки погашается соответствующая запись ЕГРП. Государственная регистрация прекращения и расторжения договора аренды недвижимого имущества осуществляется посредством погашения регистрационных записей в ЕГРП [3, п. 22].

Вместе с тем при расторжении договора аренды на основании соглашения сторон в ЕГРП делается запись о сделке [там же]. Таким образом, соглашение о расторжении договора аренды недвижимого имущества регистрируется в ЕГРП как сделка. А согласно ст. 164 ГК РФ правовые последствия сделки, в отношении которой законом предусмотрена государственная регистрация, наступают после ее совершения. Следовательно, можно предположить, что соглашение о расторжении договора вступает в силу не с момента подписания, а с момента его государственной регистрации. Однако в действующем законодательстве РФ не содержится прямого указания на необходимость обязательной государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды нежилого помещения, заключенного на срок не менее одного года. Недостатки в правовом регулировании данного вопроса приводят к возникновению противоречий на практике, связанных с различным толкованием момента расторжения зарегистрированного договора аренды нежилого помещения, и, как следствие, к принятию противоречивых судебных решений.

Позиция судов по вопросу о моменте расторжения договора аренды, зарегистрированного в установленном законом порядке, неоднозначна. С одной стороны, суды исходят из того, что договор считается расторгнутым с момента, указанного в соглашении о его расторжении. Сторонники данной позиции исходят из того, что государственная регистрация не является элементом формы договора, а следовательно, требование ст. 452 ГК РФ о том, что соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное, не относится к государственной регистрации, а положение ст. 651 ГК РФ о необходимости государственной регистрации договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок не менее одного года, не распространяется на соглашение о его расторжении [14; 15]. Кроме того, глава 34 ГК РФ не содержит нормы об обязательной государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды. Согласно другой позиции договор считается расторгнутым с момента государственной регистрации соглашения о его расторжении. Сторонники данной позиции ссылаются на ст. 131 ГК РФ, в соответствии с которой государственной регистрации подлежит как возникновение, так и прекращение прав на недвижимое имущество, а следовательно, согласно п. 1 ст. 452 ГК РФ любые соглашения к зарегистрированному в установленном порядке договору также подлежат государственной регистрации [13].

На наш взгляд, обе позиции вполне справедливы и обоснованны. Вместе с тем думается, что целесообразнее считать зарегистрированный договор расторгнутым с момента государственной регистрации соглашения о его расторжении, иначе теряет смысл сам факт государственной регистрации договора.

Таким образом, в законе нет прямого указания на необходимость государственной регистрации соглашения о расторжении зарегистрированного договора аренды нежилого помещения. До недавнего времени такого требования не было и в отношении соглашения об изменении договора, подлежащего обязательной государственной регистрации. Однако с 1 сентября 2013 г. вступила в силу новая редакция ст. 164 ГК РФ, в п. 2 которой прямо закреплено правило об обязательной государственной регистрации сделки, предусматривающей изменение условий зарегистрированной в установленном законом порядке сделки. Думается, что во избежание противоречий судебной практики необходимо на законодательном уровне прямо закрепить правило и об обязательной государственной регистрации соглашений о расторжении зарегистрированных договоров, в частности, соглашения о расторжении договора аренды нежилого помещения, заключенного на срок не менее одного года. Также представляется целесообразным законодательно закрепить положение о том, что зарегистрированный в установленном законом порядке договор аренды нежилого помещения считается расторгнутым с момента регистрации соглашения о его расторжении.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51 ФЗ (ред. от 23.07.2013) // Собрание законодательства Рос. Федерации. — 1994. — № 32, ст. 3301 ; Российская газета. — 1994. — 8 дек. (№ 238-239).
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 23.07.2013) // Собрание законодательства Рос. Федерации. — 1996. — № 5. Ст. 410 ; Российская газета. — 1996. — 6 февр. (№ 23) ; 7 февр. (№ 24) ; 8 февр. (№25); 10 февр. (№ 27).
3. Инструкция о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества : приказ М-ва юстиции Рос. Федерации от 06.08.2004 № 135 (ред. от 24.12.2004) : [зарегистр. в Минюсте РФ 12.08.2004 № 5974] // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. — 2004. — 23 авг. (№ 34) ; Российская газета. — 2004. — 31 авг. (№ 188).
4. Иншакова, А. О. Конструкция договора аренды на страже результативности гражданского оборота имущества / А. О. Иншакова, М. Ю. Козлова // Вестник Волгоградского государственного университета. Серия 5, Юриспруденция. — 2012. — №2(19). — С. 85-90.
5. Комментарий к Федеральному закону от 30.12.2012 № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой ГК РФ // КонсультантПлюс. Правовые новости. Спец. вып. / подгот. специалистами АО «КонсультантПлюс». — Доступ из справ.- правовой системы «КонсультантПлюс».
6. О внесении изменений в главы 1, 2, 3, 4 части первой ГК РФ : федер. закон Рос. Федерации от 30 декабря 2012 г. № 302-ФЗ // Собрание законодательства Рос. Федерации. — 2012. — № 53 (ч. 1). — Ст. 7627 ; Российская газета. — 2013. — 11 янв. (№ 3).
7. О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов РФ : федер. закон Рос. Федерации от 4 марта 2013 г. № 21-ФЗ // Собрание законодательства Рос. Федерации. — 2013. — № 9. — Ст. 873 ; Российская газета. — 2013. — 6 марта (№ 48).
8. О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела 1 части первой и статью 1153 части третьей ГК РФ : федер. закон Рос. Федерации от 7 мая 2013 г. № 100-ФЗ // Собрание законодательства Рос. Федерации. — 2013. — № 19. — Ст. 2327 ; Российская газета. — 2013. — 13 мая (№ 99).
9. О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений : информ. письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53 // Вестник Высшего арбитражного суда Рос. Федерации. — 2000. — № 7 ; Хозяйство и право. — 2000. — № 8 ; Экономика и жизнь. — 2000. — № 25 ; Специальное приложение к «Вестнику ВАС РФ». — 2003.- № 11 (ч. 2).
10. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним : федер. закон Рос. Федерации от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 23.07.2013) // Собрание законодательства Рос. Федерации. — 1997. — № 30, ст. 3594 ; Российская газета. — 1997. — 30 июля (№ 145).
11. Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним : постановление Правительства РФ от 18.02.1998 № 219 (ред. от22.11.2006) // Собрание законодательства Рос. Федерации. — 1998. — № 8. — Ст. 963 ; Российская газета. — 1998. — 4 марта (№ 42).
12. Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним : информ. письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 // Вестник Высшего арбитражного суда Рос. Федерации. — 2001. — № 4.
13. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 22.01.2009 № Ф04-48/2009(19184-А46-28) по делу № А46-1552/2008. — Доступ из справ.- правовой системы «КонсультантПлюс».
14. Постановление ФАС Московского округа от 13.12.2006, 15.12.2006 № КГ-А40/12236-06 по делу № А40-10592/06-59-83. — Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
15. Постановление ФАС Московского округа от21.05.2010 № КГ-А40/5105-10 по делу № А40-70058/ 09-11-552. — Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
16. Сафонов, А. В. Нежилое помещение как объект гражданских прав : дис. … канд. юрид. наук / Сафонов Александр Владимирович. — Екатеринбург, 2011. — 193 с.

Вестник Волгоградского Государственного университета. Серия 5. Юриспруденция. 2013. № 3 (20)

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

*

code