Договор аренды, когда поменялся собственник

Вопрос: После заключения предварительного договора аренды недвижимости собственник объекта недвижимости изменился. Перешла ли обязанность заключить договор аренды с предполагаемым арендатором по предварительному договору к новому собственнику?

 

Ответ: Обязанность заключить основной договор аренды во исполнение предварительного договора аренды с предыдущим собственником не переходит к новому собственнику объекта недвижимости.

 

Обоснование: В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 608 ГК РФ императивно установлено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или иным лицам, управомоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно п. 14 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор аренды здания, подлежащий государственной регистрации, не является сделкой с недвижимостью. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.

Таким образом, между сторонами предварительного договора возникли обязательства заключить в определенный срок договор аренды недвижимости. Между тем данное обязательство никоим образом не обременяет непосредственно объект недвижимости.

Согласно абз. 3 ст. 1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ограничения (обременения) — наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, концессионного соглашения, соглашения о государственно-частном партнерстве, соглашения о муниципально-частном партнерстве, ареста имущества и других).

Предварительный договор аренды согласно упомянутому выше п. 14 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 не является сделкой с недвижимостью.

Соответственно, право на заключение основного договора аренды не обременяет объект недвижимости и не вызывает у его приобретателя обязанности передать объект в аренду.

Иным способом обязательство заключить договор аренды у третьего лица в данной ситуации могло бы возникнуть лишь по сделке или в силу прямого указания закона, т.к. в силу п. 3 ст. 308 ГК РФ обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц).

Согласно п. 1 ст. 391 ГК РФ перевод долга с должника на другое лицо может быть произведен по соглашению между первоначальным должником и новым должником. В обязательствах, связанных с осуществлением их сторонами предпринимательской деятельности, перевод долга может быть произведен по соглашению между кредитором и новым должником, согласно которому новый должник принимает на себя обязательство первоначального должника.

Закон не предусматривает для предварительного договора правила о переходе обязательства заключить договор к новому собственнику вещи при ее продаже третьему лицу.

Таким образом, переход к новому собственнику обязанности по предварительному договору аренды недвижимости может возникнуть лишь вследствие сделки по переводу долга по правилам ст. 391 ГК РФ. Само по себе изменение собственника недвижимой вещи не влечет обязанности заключить договор аренды с определенным лицом, т.к. обязательство по заключению основного договора распространяется только на стороны основного договора.

Согласно п. 23 Обобщения судебной практики по спорам, вытекающим из договоров аренды, в период с января 2013 года по апрель 2014 года Двенадцатого арбитражного апелляционного суда неисполненное обязательство по заключению основного договора аренды не влечет возникновение аналогичных обязанностей у нового собственника имущества, не являющегося стороной предварительного договора аренды (вывод сделан в Постановлении Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2013 по делу N А57-1753/2012, поддержан Постановлением ФАС Поволжского округа от 31.03.2014, Определением ВАС РФ от 03.07.2014 N ВАС-18694/13 отказано в передаче дела для пересмотра этих судебных актов в порядке надзора).

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в Постановлении от 21.07.2015 N 11АП-7759/2015 по делу N А55-2756/2015 сделал вывод, что истец-арендатор по предварительному договору аренды не связан какими-либо сделками с образованным при реорганизации новым собственником объекта недвижимости, во исполнение которых ответчик-арендодатель имел бы правовые основания для удержания денежных средств.

Таким образом, судебная практика склоняется к мнению о невозможности перехода обязательства из предварительного договора в силу самой передачи вещи другому собственнику в результате сделки либо реорганизации.

На основании изложенного можно сделать вывод о невозможности перехода к новому собственнику установленной предварительным договором обязанности предыдущего собственника заключить договор аренды.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

*

code