Досудебное регулирования спора по договору аренды

Вопрос: Организации заключили договор аренды. Арендатор в течение месяца использовал помещение, арендованное для магазина, не по целевому назначению. Арендодатель направил требование о расторжении договора и через две недели обратился в суд. Является ли досудебный порядок урегулирования спора соблюденным арендодателем?

 

Ответ: Арендодатель в рамках досудебного регулирования спора должен направить предупреждение (в рассматриваемом случае это должно было быть предупреждение о необходимости начать использовать помещение в разумный срок по целевому назначению) и непосредственно предложение расторгнуть договор. При этом допускается изложение предупреждения и предложения расторгнуть договор в одном документе.

В конкретном случае досудебный порядок урегулирования спора не является соблюденным арендодателем по причине того, что им не было направлено предупреждение о необходимости устранения нарушения договора.

 

Обоснование: В соответствии со ст. 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

При этом указанная статья также допускает возможность установления и других оснований досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Статья 619 ГК РФ прямо указывает на необходимость досудебного урегулирования спора. В ней указано, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Как усматривается из условия вопроса, арендодатель направил арендатору требование о расторжении договора. Представляется, что по своей природе, в первую очередь, по правовым последствиям, этот документ отличен от прямо поименованного в законе предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. То есть арендодателем было направлено именно требование о расторжении договора и в нем не содержалось никаких иных влекущих правовые последствия составляющих.

В этом случае необходимо учитывать п. 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002г. N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее — Информационное письмо). В абз. 1 указанного пункта отмечено следующее: «Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 ГК РФ)».

Таким образом, суд разъяснил, что арендодатель в рамках досудебного урегулирования спора должен направить предупреждение (в рассматриваемом случае это должно было быть предупреждение о необходимости начать использовать помещение в разумный срок) и непосредственно предложение расторгнуть договор.

В приведенном пункте Информационного письма суд посчитал досудебный порядок несоблюденным по причине того, что в направленном ответчику предупреждении ставился вопрос только о необходимости погашения задолженности по арендной плате. Предложение расторгнуть договор в случае неисполнения этой обязанности в разумный срок в данном предупреждении не содержалось.

Таким образом, суд допускает изложение предупреждения и предложения расторгнуть договор в одном документе и разрешает вопрос о соблюдении/несоблюдении предусмотренного законом порядка в зависимости от содержания направленного арендатору документа.

Хотя речь в Информационном письме шла именно о ненаправлении предложения о расторжении договора, представляется, что названные положения могут быть применены и к рассматриваемой ситуации, ввиду того что в направленном арендодателем документе также отсутствовала необходимая составляющая.

Кроме того, п. 30 Информационного письма напрямую указывает, что необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании ст. 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

Указанная позиция нашла отражение и в конкретных решениях в судебной практике. Так, в Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 11.07.2003 по делу N А44-1455/02-С12, в силу того что арендодателем не был соблюден предусмотренный ч. 3 ст. 619 ГК РФ порядок досрочного расторжения договора по требованию арендодателя, а именно — арендатору не было направлено требование о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, иск о расторжении договора финансовой аренды (лизинга) автотранспортного средства оставлен без рассмотрения.

В Постановлении ФАС Дальневосточного округа от 30.10.2012г. N Ф03-4903/2012 по делу N А24-410/2012 судом досудебный порядок урегулирования спора был признан несоблюденным, т.к. направленное арендодателем требование не содержало предупреждение арендодателя о необходимости исполнения арендатором условий договора аренды в разумный срок. Отдельного письменного предупреждения о необходимости исполнения условий договора в адрес арендатора также не направлялось.

Таким образом, в конкретном случае досудебный порядок урегулирования спора не является соблюденным арендодателем по причине того, что им не было направлено предупреждение о необходимости устранения нарушения договора.

А.А.Воронцова, Группа компаний «Аналитический Центр»

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

*

code