КАПРЕМОНТ ЦЕНОЮ В НОВЫЙ ДОМ

В.Михайлов

КапремонтПервое июля сего года москвичи, а точнее собственники помещений в многоквартирных домах, запомнят надолго. У них появилась новая статья затрат — оплата дополнительных расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома, в котором находится принадлежащая им на праве собственности квартира. Такое обязательство было установлено Федеральным законом от 25.12.2012г. N 271-ФЗ (в ред. от 29.06.2015) «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации». Есть ли предел у новой платы?

 

Отдельная статья

 

В силу дополнений в ст. 156 ЖК РФ право определять минимальный размер взноса на капитальный ремонт делегировано субъекту РФ в соответствии с методическими рекомендациями, утвержденными уполномоченным Правительством РФ.

При этом никаких максимальных пределов федеральное законодательство не установило, в результате чего региональные власти получили ничем не ограниченные пределы усмотрения в вопросе определения минимального размера взноса и, следовательно, огромные возможности для злоупотреблений.

Так, согласно Постановлению Правительства Москвы от 29.12.2014г. N 833-ПП данный тариф был установлен в размере 15 рублей за кв. м общей площади квартиры в месяц.

Вследствие этого средняя ежемесячная общая сумма, оплачиваемая московским собственником за жилое помещение, возросла более чем на 20%, что для большинства горожан является крайне обременительным и вызывает объективное недовольство.

Приведенное законодательное новшество направлено на установление по решению региона минимального тарифа на капремонт, выведение платы за него в отдельную статью расходов (из содержания общего имущества), аккумулирование собранных средств в отдельном фонде, из которого они по заранее утвержденному плану согласно региональной программе будут направляться на капитальный ремонт многоквартирных домов (далее — МКД).

На первый взгляд создается впечатление, что данные изменения направлены на оптимизацию механизмов финансирования капитального ремонта МКД за счет организационного обеспечения процесса планирования их проведения и накапливания средств на эти цели. В принципе, замысел законодателя, согласно пояснительной записке к обсуждаемым изменениям, именно в этом и заключался. Однако есть некоторые детали.

 

Платил раньше? Ничего не знаем!

 

КапремонтУже достаточно давно, а именно с 1994 г., положениями ст. 210 ГК РФ бремя содержания принадлежащего собственнику имущества возложено на него самого. С 2005 г. со вступлением в силу ЖК РФ данная норма была распространена и на содержание и ремонт (в том числе капитальный) общего имущества в МКД (ст. 158 ЖК РФ). Данный подход не может вызывать порицание или отторжение, поскольку все в нем выдержано в рамках разумного.

Между тем, провозгласив этот одобряемый в целом принцип «назвался собственником — плати за ремонт», власти неохотно вспоминают о взятых на себя в свое время обязательствах и об осуществленных собственниками прежних выплатах.

Так, в соответствии со ст. 16 Закона РФ от 04.07.1991г. N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», на основании которого приватизировались квартиры в России, обязанность производить капитальный ремонт жилищного фонда после приватизации сохраняется за бывшим наймодателем, то есть за государством (муниципальным образованием). При этом на период старта приватизации жилья, по разным оценкам, около 60% МКД требовали ремонта.

Конечно же, не имея на руках официальных детальных данных о состоянии жилищного фонда и проведенных ремонтных работах за счет государственных средств, трудно утверждать, что эта норма не была государством полностью исполнена, но и быть уверенным в обратном в отсутствие каких бы то ни было прорывов в этой сфере нет никаких оснований.

Более того, при внимательном изучении отраслевого законодательства оказывается, что собственники жилых помещений в МКД начиная с 1996 года оплачивали проведение капитального ремонта в своих домах. Согласно законодательству, действовавшему в тот период, структура платежей населения за жилье всех форм собственности состояла из стоимости коммунальных услуг, содержания, текущего и капитального ремонта мест общего пользования (Постановления Правительства РФ от 18.06.1996г. N 707 и от 02.08.1999г. N 887). А уже с 2005 г. такой порядок был закреплен в ЖК РФ и отражен в Постановлении Правительства РФ от 13.08.2006г. N 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность».

Но, как оказалось, все эти многолетние выплаты, осуществляемые ранее собственниками квартир в МКД, не были учтены при определении минимального размера взноса на капитальный ремонт общего имущества, иначе откуда взялась злополучная московская ставка в 15 рублей за кв. м общей площади квартиры в месяц?

 

Простая арифметика

 

Исходя из содержания анализируемого нами нововведения, каждый среднестатистический собственник квартиры в Москве должен помимо установленных тарифов на содержание общего имущества в среднем 17 рублей за кв. м оплачивать еще 15 рублей. Итого за среднюю по площади московскую квартиру в 45 кв. м придется в месяц выкладывать только на содержание и ремонт (не считая коммунальные платежи) сумму в размере 1440 рублей. С учетом складывающейся экономической ситуации и тенденций падения реальных доходов населения по всей стране такая сумма представляется крайне обременительной для значительного числа жителей столицы.

Если же увлечься и любопытства ради продолжить арифметические операции, то, к примеру, ежемесячная выплата на содержание и ремонт 9-этажного МКД площадью в 6300 кв. м составит 201600 рублей, а годовая — 2419200 рублей. С учетом утвержденной Региональной программы капитального ремонта общего имущества в МКД на территории города Москвы на 2015 — 2044 гг., согласно которой основная часть включенных в программу домов должна быть отремонтирована к 2029 году, к моменту ремонта дома сумма составит 33868800 рублей. Не претендуя на звание строителя или инвестора, опять-таки взяв данные средней стоимости строительства квадратного метра жилья в Москве (по разным оценкам, 23000 рублей за 1 кв. м — в эту сумму инвесторами закладываются, как правило, и неофициальные, но важнейшие и немалые средства на так называемые откаты, которые, мы очень надеемся, будут отсутствовать в сделках по капитальному ремонту МКД в Москве), увидим, что на эти средства можно построить с нуля около 1500 кв. м жилья — почти треть площади взятого нами в расчет эталонного дома. Неужели и впрямь в Москве планируются золотые крыши?

В данном случае уместно вспомнить, что тот же показатель в аналогичном или, по крайней мере, не сильно отличающемся по ценам на стройматериалы и работу субъекте — Московской области — в два раза ниже и составляет 7,30 рублей за кв. м в месяц (утв. Постановлением Правительства МО от 03.12.2013г. N 1023/54).

 

За собственников уже все решили

 

КапремонтИзвестно, что, как правило, с предоставленными законодательством правам корреспондируют некие обязанности, и наоборот. Лицо, получив в собственность квартиру в МКД, то есть права на владение, пользование и распоряжение, также приобретает обязанность по обеспечению поддержания в надлежащем состоянии общего имущества в нем, включающее в себя, во-первых, нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме; во-вторых, крыши и ограждающие конструкции; в-третьих, находящееся в данном доме оборудование — механическое, электрическое, санитарно-техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений. Это, в свою очередь, обусловливает необходимость наличия у такого собственника (их объединения) правомочий по определению порядка финансирования и проведения необходимых работ.

ЖК РФ регулировал отношения по содержанию общего имущества собственниками помещений в МКД до принятия обсуждаемых изменений исходя именно из такого понимания.

Между тем новое законодательное регулирование привело к существенному разграничению прав собственников помещений в МКД на владение и распоряжение своим имуществом, выражающееся в чрезмерном вмешательстве региональных властей в их реализацию. Согласно п. 8.1 ст. 156 ЖК РФ минимальный размер взноса на капитальный ремонт устанавливается нормативным правовым актом субъекта РФ в соответствии с методическими рекомендациями, утвержденными уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти, в порядке, установленном законом субъекта РФ, исходя из занимаемой общей площади помещения в МКД, принадлежащего собственнику такого помещения, и может быть дифференцирован в зависимости от муниципального образования, в котором расположен МКД, с учетом его типа и этажности, стоимости проведения капитального ремонта отдельных элементов строительных конструкций и инженерных систем МКД, нормативных сроков их эффективной эксплуатации до проведения очередного капитального ремонта (нормативных межремонтных сроков), а также с учетом установленного настоящим Кодексом и нормативным правовым актом субъекта РФ перечня работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД.

Таким образом, закон наделил региональные власти почти неограниченными пределами усмотрения в вопросе установления минимального размера взноса на капитальный ремонт, выражающимися в следующем.

  1. Предлагаемая формула расчета данного тарифа изложена в форме не постановления, приказа и распоряжения, а методических рекомендаций, не являющихся нормативно-правовым актом и, по сути, не имеющих для региона обязательной силы.
  2. Казалось бы, вполне разумная дифференциация тарифа в зависимости от муниципального образования, в котором расположен МКД, с учетом его типа и этажности, стоимости проведения капитального ремонта, следование которому было бы очень кстати, также отдана на откуп региону.
  3. Формирование перечня работ по капитальному ремонту и их стоимость, от чего по большому счету должен был зависеть размер тарифа, определяется тоже субъектом Федерации.

Кстати сказать, в городе Москве спорный тариф был установлен 29.12.2014г. Постановлением Правительства Москвы N 833-ПП, а размеры стоимости работ и услуг по капитальному ремонту на территории Москвы, которые оплачиваются из фонда капитального ремонта, определены только 27.02.2015г. Постановлением Правительства Москвы N 86-ПП. При такой хронологии возникает резонный вопрос: учитывали ли власти Москвы при установлении ставки минимального размера взноса на капитальный ремонт перечень и стоимость необходимых работ?

И, наконец, все это усугубляется отсутствием в федеральном законодательстве ограничений верхних пределов установленного минимального размера взноса на капитальный ремонт общего имущества в МКД.

Вызывает серьезные сомнения необходимость допущенного законодателем вмешательства в реализацию прав собственника в демократическом обществе. Примененный законодателем подход представляется не только неправомерным, но и опасным, так как он влечет возможность произвольного и не ограниченного законом расширения полномочий исполнительной власти субъекта РФ, непосредственно покушающихся на защищаемое Конституцией право.

 

Проценты за опоздание

 

Согласно п. 14.1 ст. 155 ЖК РФ собственники помещений в МКД, несвоевременно и (или) не полностью уплатившие взносы на капитальный ремонт, обязаны уплатить в фонд капитального ремонта пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки, начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно. Уплата указанных пеней осуществляется в порядке, установленном для уплаты взносов на капитальный ремонт.

Иначе говоря, законом в императивном порядке на собственников квартир возложено обязательство по уплате взноса за капитальный ремонт своего же дома, которое фактически они должны исполнить в отношении себя самих, поскольку накопительный фонд, куда они должны вносить плату, принадлежит им же. В качестве же обеспечения своевременности и полноты его исполнения предусмотрена неустойка в отношении тех же собственников.

Между тем предложенный законодателем подход идет вразрез с правовой природой неустойки как инструмента обеспечения исполнения обязательств.

В рассматриваемом нами случае законодатель посчитал возможным предусмотреть законную неустойку без возможности ее пересмотра в отношениях сособственников помещений в МКД при ненадлежащем исполнении ими своих обязанностей по своевременному и полному внесению установленных средств на счет фонда, принадлежащего этим собственникам. Думается, что подобная императивность может быть предусмотрена лишь в обязательственных отношениях гражданина перед государством, вытекающих из ст. 57 Конституции РФ, согласно которой каждый обязан платить законно установленные налоги и сборы.

В целях обеспечения выполнения этой публичной обязанности и возмещения ущерба, понесенного казной в результате ее неисполнения, законодатель вправе устанавливать меры принуждения в связи с несоблюдением законных требований государства. При этом в выборе принудительных мер законодатель ограничен требованиями справедливости, соразмерности и иными конституционными и общими принципами права (Постановления КС РФ от 27.01.1993г., от 25.04.1995г., от 17.12.1996г., от 08.10.1997г., от 11.03.1998г. и от 12.05.1998г.).

В случае же применения штрафных мер в отношении собственника-неплательщика по обязательству, возникшему на основании закона между сособственниками, они должны зависеть от воли сторон отношений и при их взаимном согласии быть пересмотрены вплоть до их исключения.

Мы исходим из того, что правовое регулирование вопросов неустойки в отношении собственников помещений в МКД, несвоевременно и (или) не полностью уплативших взносы на капитальный ремонт, должно носить диспозитивный характер и, следовательно, при желании сособственников быть пересмотренным, естественно, с соблюдением предусмотренных процедур принятия решений по управлению МКД.

Все вышеизложенное неопровержимо свидетельствует о том, что российский законодатель в очередной раз поспешил с принятием общественно значимого правового акта, чем сильно задел права и интересы граждан-избирателей. Может быть, уже настало время народную мудрость «Семь раз отмерь, один раз отрежь» возвести на законодательном уровне в ранг принципа правотворческой деятельности Федерального Собрания РФ.

«ЭЖ-Юрист», 2015, N 49

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

*

code