ПРИВАТИЗАЦИЯ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ: ВОПРОСЫ ТЕОРИИ И ПРАКТИКИ

С.В.Николюкин

В статье рассматриваются особенности такого важного института, заключающегося в переходе жилого помещения из государственной собственности в частную, как приватизация. Отмечается, что правовым следствием приватизации является возникновение вещных и обязательственных прав на жилые помещения. Исследование возникающих при этом отношений позволяет выявить особенности реализации субъективных гражданских прав на жилые помещения в порядке приватизации.

 

Ключевые слова: жилищное правоотношение; право собственности; приватизация; жилищный фонд; участники приватизации; жилое помещение; объект приватизации; служебное жилое помещение; коммунальная квартира; закрытый военный городок.

 

Возрастание роли права и жилищных правоотношений в современных условиях экономических, политических, социально-культурных и иных преобразований в России, проведения судебной реформы, реформы гражданского законодательства, формирования цивилизованного гражданского общества и правового государства бесспорно [1].

В связи с преобразованиями жилищных отношений приватизация жилых помещений стала одним из основных способов возникновения права собственности на жилые помещения у граждан.

Важное значение в реформировании жилищно-правовой сферы сыграл Закон РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», допускающий приватизацию жилья. До этого времени главными основаниями возникновения права собственности на жилые помещения были такие традиционные гражданско-правовые сделки, как купля-продажа, мена, дарение, а также наследование жилых домов (подчеркиваем, именно жилых домов с весьма существенными ограничениями, с другими жилыми помещениями подобные сделки были невозможны).

Что же представляет собой понятие «приватизация«?

В науке долгое время не было понятия «приватизация». Как отмечает Э.С. Савас, впервые такой термин появился в юридической литературе в 1983 г. и в узком смысле означал «превратить в частную, т.е. преобразовать общественную форму правления или собственности отдельного предприятия или отрасли в частную». Раскрывая понятие «приватизация» в широком смысле, Э.С. Савас дает собственное определение. Приватизацией, по его мнению, является осуществление разнообразных мероприятий по уменьшению масштабов деятельности государства или по усмотрению роли частного сектора во владении фондами или в предпринимательской деятельности [2].

Рассмотрим и иные существующие определения понятия «приватизация».

Приватизация в широком смысле означает передачу имущества, находящегося в собственности государства, в собственность юридических или физических лиц, т.е. в частную собственность [3].

Приватизация (от лат. privates — частный) — передача государственной или муниципальной собственности (жилищного фонда, земельных участков, промышленных предприятий, банков, предприятий и организаций транспорта, связи, торговли, зданий и других объектов недвижимости, культурных ценностей и т.д.) за плату или безвозмездно в частную собственность [4].

Приватизация жилья — бесплатная передача в собственность граждан занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фондах, осуществляемая на основе безусловной добровольности и однократно [5].

Приватизацию жилья можно определить как бесплатную передачу жилых помещений из государственной и муниципальной собственности в собственность граждан России, проживающих в указанных помещениях на условиях социального найма, в порядке, установленном законом [6].

Приватизация жилищного фонда — в РФ бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном или муниципальном жилищном фонде, а для граждан, забронировавших занимаемые жилые помещения — по месту бронирования жилых помещений (ст. 1 Закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации») [7].

Данное определение приведено в «Юридической энциклопедии» под ред. М.Ю. Тихомирова. Однако представляется, что оно является не совсем точным в силу того, что приведенное определение относится не к приватизации жилищного фонда, а к приватизации жилого помещения. Так, это закреплено и в ст. 1 Закона о приватизации жилищного фонда в Российской Федерации. То есть в энциклопедии проводится тождество между приватизацией жилищного фонда и приватизацией жилого помещения, что является абсурдным.

Приватизация жилых помещений — бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном или муниципальном жилищном фонде, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, — по месту бронирования жилых помещений [8].

Процедура приватизации возможна лишь при соблюдении определенных принципов, которые закреплены в Законе о приватизации, а именно:

— добровольность — для граждан (ст. 1);

— безвозмездность независимо от занимаемого жилья (п. 1 ст. 11);

— однократность бесплатной приватизации (за исключением несовершеннолетних граждан, которые вправе участвовать в приватизации жилых помещений, занимаемых по договору найма, дважды — до достижения 18 лет в составе семьи; после достижения совершеннолетия — приватизировать предоставленное им жилое помещение в соответствии с п. 2 ст. 11);

— сохранение у граждан права на приватизацию жилья при переходе государственных или муниципальных предприятий в иную форму собственности или их ликвидации. При этом жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении или оперативном управлении учреждений, должен быть передан в хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они определены), иных юридических лиц либо в ведение органов местного самоуправления в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе права на приватизацию жилья (ст. 18).

Участниками приватизации, согласно ст. 2 Закона о приватизации, могут быть граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, в том числе несовершеннолетние, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.

Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте до 14 лет, передаются им в собственность по заявлению родителей (усыновителей), опекунов с предварительного разрешения органов опеки и попечительства либо по инициативе указанных органов. Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, передаются им в собственность по их заявлению с согласия родителей (усыновителей), попечителей и органов опеки и попечительства.

В случае смерти родителей, а также в иных случаях утраты попечения родителей, если в жилом помещении остались проживать исключительно несовершеннолетние, органы опеки и попечительства, руководители учреждений для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, опекуны (попечители), приемные родители или иные законные представители несовершеннолетних в течение трех месяцев оформляют договор передачи жилого помещения в собственность детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей. Договоры передачи жилых помещений в собственность несовершеннолетним, не достигшим возраста 14 лет, оформляются по заявлениям их законных представителей с предварительного разрешения органов опеки и попечительства или при необходимости по инициативе таких органов. Указанные договоры несовершеннолетними, достигшими возраста 14 лет, оформляются самостоятельно с согласия их законных представителей и органов опеки и попечительства.

Важно отметить, что Закон о приватизации не указывает объекты приватизации, отмечая лишь, что приватизация жилья — бесплатная передача в собственность граждан РФ занимаемых ими жилых помещений на условиях социального найма (ст. ст. 1, 2 Закона о приватизации).

Однако п. 1 ст. 4 Закона о приватизации содержит перечень жилых помещений, не подлежащих приватизации, а именно: жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения.

Обозначая круг объектов, не подлежащих приватизации, законодатель прежде всего учитывал целевое назначение жилого помещения, место его положения и другие обстоятельства, связанные с особенностями правового режима жилого помещения, исключающие возможность передачи его в частную собственность.

В Постановлении Конституционного Суда РФ от 24 октября 2000 г. N 13-П, признавшем неконституционным запрет на приватизацию расположенных в сельской местности жилых помещений, которые закреплены за государственными и муниципальными образовательными учреждениями, а также высшими учебными заведениями, указано следующее: «Что касается жилых помещений из государственного и муниципального жилищного фонда, закрепленных за государственными и муниципальными образовательными учреждениями и высшими учебными заведениями, распространение на них особого правового режима не может быть поставлено в зависимость исключительно от того, где они расположены — в городских, сельских поселениях или на других территориях.

Исходя из конституционного принципа равной защиты прав граждан особый правовой режим жилого помещения предполагает определение законодателем не только специального целевого назначения жилого помещения, но и других критериев допустимости введения такого режима. В частности, его нельзя распространять на уже занятые жилые помещения, а необходимость его введения должна быть обусловлена особенностями служебных обязанностей работников, для проживания которых предназначено жилое помещение. В отсутствие законодательно установленных критериев запрет на приватизацию жилья приводит к произвольному ограничению прав соответствующей категории граждан. Такое ограничение не служит необходимым и соразмерным средством защиты конституционно признаваемых публичных интересов, а также прав и законных интересов других лиц».

Что касается приватизации служебных жилых помещений, обратим внимание на Постановление Конституционного Суда РФ от 30.03.2012 N 9-П, согласно которому ч. 2 ст. 4 признана не противоречащей Конституции РФ, поскольку данное нормативное положение — по своему конституционно-правовому смыслу в системе действующего правового регулирования — не предполагает издание субъектами РФ нормативных правовых актов, непосредственно регулирующих право собственника муниципального жилищного фонда принимать решения о приватизации входящих в него служебных жилых помещений, в том числе устанавливающих основания и условия ее осуществления, и не препятствует собственнику муниципального жилищного фонда при реализации данного права по основаниям, на условиях и в порядке, которые установлены федеральным законодательством, издавать нормативные правовые акты, касающиеся принятия решений о приватизации отдельных служебных жилых помещений, притом что такие решения принимаются в порядке исключения и позволяют сохранять массив служебных жилых помещений в объеме, соответствующем их целевому предназначению.

Вопрос приватизации жилых помещений в коммунальных квартирах, которые первоначально входили в перечень не подлежащих приватизации согласно п. 1 ст. 4 Закона о приватизации, был решен Постановлением Конституционного Суда РФ от 03.11.1998, который признал ст. 4 Закона о приватизации в части, ограничивающей приватизацию жилых помещений в коммунальных квартирах государственного и муниципального жилищного фонда социального использования, не соответствующей Конституции Российской Федерации, ее статьям 19 (части 1 и 2), 46 (части 1 и 2) и 55 (часть 3).

Что касается закрытых военных городков, то они относятся к объектам, для которых необходим особый режим безопасного функционирования и охраны государственной тайны, включающий специальные условия проживания граждан.

В соответствии со ст. 15 Федерального закона «О статусе военнослужащих» от 27 мая 1998 N 76-ФЗ к закрытым военным городкам относятся расположенные в населенных пунктах военные городки воинских частей, имеющие систему пропусков, а также отдельные обособленные военные городки воинских частей, расположенные вне населенных пунктов. Перечни закрытых военных городков утверждаются Правительством Российской Федерации по представлению Министерства обороны Российской Федерации (иного федерального органа исполнительной власти, в котором федеральным законом предусмотрена военная служба).

Отказ в приватизации жилого помещения, находящегося в аварийном состоянии, связан с тем, что такое помещение непригодно для проживания.

Согласно ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной (муниципальной) собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. При приватизации положения ГК РФ, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

Как справедливо отмечается в литературе, сделки приватизации не могут рассматриваться как частные, регулируемые исключительно нормами гражданского законодательства и заключаемые в соответствии с принципами автономии воли и свободы договора. Порядок совершения таких сделок определяется законами и иными правовыми актами. При этом орган государственной власти или местного самоуправления, действующий от имени публичного собственника, не может отчуждать имущество как частный собственник: по своему выбору любому лицу, способом, на любых условиях и за любую цену. Таким образом, сделки приватизации характеризуют следующие признаки: 1) переход имущества собственником (или по его решению); 2) отчуждение имущества собственником (или по его решению); 3) особый порядок, установленный законодательством о приватизации [9].

Что касается приватизации государственных (муниципальных) жилых помещений, то данный способ приватизации заключается в их безвозмездной передаче нанимателям, занимающим эти помещения на условиях социального найма.

Как отмечают Б.М. Гонгало и П.В. Крашенинников, приватизация жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов была введена исходя из следующего. Во-первых, возобладала так называемая концепция отдачи долгов. Жилье строилось, условно говоря, за счет граждан. Почему бы его не отдать этим гражданам? Тем более что жилье предоставлялось в бессрочное пользование (ст. 10 Жилищного кодекса РСФСР), т.е. навечно. Во-вторых, велико было стремление «переложить на плечи» граждан затраты на содержание предоставленных им (навечно) помещений [10].

Итак, создание четкого механизма правового регулирования жилищных отношений в области приватизации является необходимым элементом проведения экономических реформ в Российской Федерации. Разрешаемые судами споры, которые возникают в сфере реализации прав граждан на приватизацию жилых помещений, свидетельствуют о необходимости совершенствования как законодательства, обеспечивающего право на приватизацию жилых помещений, так и практики его применения. Накопленный в Российской Федерации опыт требует дальнейшего глубокого научного анализа и теоретического осмысления со стороны гражданско-правовой науки. А необходимость применения системного, скоординированного межотраслевого подхода к правовому регулированию отношений в сфере приватизации с учетом природы отношений осознана как доктриной, так и практикой.

 

Список литературы

  1. Николюкин С.В. Специфика жилищных правоотношений в современном российском обществе // Современный юрист. 2015. N 3 (12). С. 43.
  2. Савас Э.С. Приватизация: ключ к рынку. М., 1992. С. 15.
  3. Титов А.А. Жилищное право Российской федерации. Учебник. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Юрайт-Издат, 2008. С. 184.
  4. Тихомирова Л.В., Тихомиров М.Ю. Юридическая энциклопедия / Под ред. М.Ю. Тихомирова. Издание 5-е, дополненное и переработанное. М., 2006. С. 695.
  5. Гражданское право: Учебник: В 2 т. / Отв. ред. Е.А. Суханов. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Волтерс Клувер, 2004. Том II. Полутом I. С. 434.
  6. Гонгало Б.М., Крашенинников П.В. Развитие кодификации жилищного права // Кодификация российского частного права / Под ред. Д.А. Медведева. М.: Статут, 2008. С. 163.
  7. Тихомирова Л.В., Тихомиров М.Ю. Юридическая энциклопедия / Под ред. М.Ю. Тихомирова. Издание 5-е, дополненное и переработанное. М., 2006. С. 695.
  8. Тихомирова Л.В., Тихомиров М.Ю. Юридическая энциклопедия / Под ред. М.Ю. Тихомирова. Издание 5-е, дополненное и переработанное. М., 2006. С. 695.
  9. Статья 1 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».
  10. Бойцов Г.В. Приватизация, деприватизация жилья. М.: ГроссМедиа, 2005. С. 12; Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки (новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов). 3-е изд., доп. и перераб. М.: Юрайт-Издат, 2008. С. 249.

«Современный юрист», 2015, N 4

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

*

code