Исключение из членов некоммерческого объединения и лишение земельного участка

Садоводческое и дачное некоммерческое объединение основано на добровольном членстве. Это означает, что членом такого объединения можно стать только добровольно, обратившись с соответствующим заявлением.

Прекратиться членство в некоммерческом объединении может тоже на основании заявления либо по решению общего собрания об исключении.

Особые опасения вопросы исключения из членов садоводческого объединения вызывают у тех, кто еще не оформил в собственность свои земельные участки, а владеет ими на праве пользования.

Верховный Суд РФ в этой части разъяснил, что гражданин может быть исключен из членов некоммерческого объединения, а равно лишен права пользования, права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком за умышленные или систематические нарушения, предусмотренные земельным законодательством, при условии неустранения фактов ненадлежащего использования земельного участка после наложения административного взыскания в виде штрафа.

Обратите внимание: вопрос об исключении из членов некоммерческого объединения решается общим собранием, а лишение права пользования земельным участком — это прерогатива органа местного самоуправления и суда.

Федеральным законом от 07.06.2013 N 123-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и статью 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», вступившим в силу 6 сентября 2013 г., внесены изменения в основания и порядок принудительного прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком и права пожизненного наследуемого владения земельным участком.

Теперь принудительное прекращение права пожизненного наследуемого владения земельным участком, права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком по основаниям, указанным в пп. 1 п. 2 ст. 45 ЗК РФ, осуществляется на основании вступившего в законную силу судебного акта об изъятии земельного участка (при условии неустранения ненадлежащего использования земельного участка после назначения административного наказания в виде штрафа).

Полагаем, что данная норма была принята с целью уменьшения большого количества заброшенных и неиспользуемых по назначению земельных участков.

В качестве примера в Обзоре судебной практики за 2010 — 2013 год приведено одно из дел, которое было рассмотрено судом.

Гражданин Т. обратился в суд с иском к СНТ «П.», М., администрации городского округа и комитету муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа о признании недействительным решения общего собрания об исключении его из товарищества и изъятии земельного участка.

Верховный Суд РФ отмечает, что, разрешая спор, суд правильно исходил из того, что в соответствии с п. 2 ст. 54 ЗК РФ прекращение права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком осуществляется при условии неустранения фактов ненадлежащего использования земельного участка после наложения административного взыскания в виде штрафа.

Судом было установлено, что СНТ «П.» нарушена процедура проведения общего собрания товарищества, итогом которого явилось решение об исключении Т. из числа членов товарищества. Вопрос об изъятии земельного участка в силу ст. 54 ЗК РФ относится к компетенции органа местного самоуправления. Однако соответствующее решение в отношении Т. и его земельного участка не принималось.

При таких обстоятельствах суд пришел к правильному выводу об удовлетворении исковых требований Т.

Из данного примера следует, что общее собрание превысило пределы своей компетенции и рассмотрело вопрос об изъятии земельного участка у гражданина. Кроме этого, при рассмотрении вопроса об исключении кого-либо из членов объединения нужно соблюдать процедуру рассмотрения этого вопроса.

Прежде всего вопрос об исключении из членов должен быть внесен в повестку дня. Также нужно обеспечить уведомление всех членов о дне собрания. Напомним, что решение об исключении из членов некоммерческого объединения принимается общим собранием членов такого объединения (собранием уполномоченных) большинством в две трети голосов, а не простым большинством, как при рассмотрении других вопросов.

 

  1. Ведение садоводства в индивидуальном порядке

 

Мы уже отмечали, что членство в садоводческом и дачном объединении является добровольным, и можно, не вступая в члены объединения, вести свое хозяйство индивидуально.

В последнее время многие садоводы стремятся именно к этому — выйти из членов объединения, заключив с ним договор о порядке пользования объектами инфраструктуры или не заключая такой договор, и перестать зависеть от решений общего собрания.

Когда заключение такого договора проходит по обоюдному согласию, вопросов нет. Но, как показывает практика, чаще всего по условиям договора у садовода и объединения согласия не находится.

Верховным Судом РФ был рассмотрен и этот вопрос, поскольку, по мнению Высшего Суда, проведенное изучение судебной практики показало, что у судов при разрешении споров, связанных с пользованием гражданами, ведущими садоводство, огородничество или дачное хозяйство в индивидуальном порядке, инфраструктурой и другим имуществом общего пользования объединения, возникают затруднения. Было отмечено, что решением суда на гражданина, ведущего садоводство, огородничество или дачное хозяйство в индивидуальном порядке, может быть возложена обязанность по заключению договора на пользование инфраструктурой и другим имуществом общего пользования объединения по требованию садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения.

Данная позиция Верховного Суда РФ является важной для рассмотрения подобных споров, поскольку однозначного мнения у судов о возникновении у гражданина именно обязанности, а не только права по заключению с некоммерческим объединением договора о порядке пользования объектами инфраструктуры, не было.

В качестве примера в Обзоре судебной практики за 2010 — 2013 год приведено следующее гражданское дело.

Садоводческое некоммерческое товарищество «Ф.» обратилось в суд с иском к Е. о понуждении заключить договор о пользовании объектами инфраструктуры, другим имуществом общего пользования товарищества.

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена указанным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

По смыслу ст. 445 ГК РФ понудить к заключению договора по суду можно только то лицо, для которого заключение договора является обязательным в силу ГК РФ или другого закона.

Согласно ст. 8 Закона N 66-ФЗ граждане вправе вести садоводство, огородничество или дачное хозяйство в индивидуальном порядке.

Граждане, ведущие садоводство, огородничество или дачное хозяйство в индивидуальном порядке на территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения, вправе пользоваться объектами инфраструктуры и другим имуществом общего пользования садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения за плату и на условиях договоров, заключенных с таким объединением в письменной форме, в порядке, определенном общим собранием членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения.

В случае неуплаты установленных договором взносов за пользование объектами инфраструктуры и другим имуществом общего пользования садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения на основании решения правления такого объединения либо общего собрания его членов граждане, ведущие садоводство, огородничество или дачное хозяйство в индивидуальном порядке, лишаются права пользоваться объектами инфраструктуры и другим имуществом общего пользования садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения.

Размер платы за пользование объектами инфраструктуры и другим имуществом общего пользования садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения для граждан, ведущих садоводство, огородничество или дачное хозяйство в индивидуальном порядке, при условии внесения ими взносов на приобретение (создание) указанного имущества, не может превышать размер платы за пользование указанным имуществом для членов такого объединения.

На основании изложенного суд пришел к правильному выводу о том, что заключение договора о пользовании объектами инфраструктуры садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения для граждан, ведущих садоводство, огородничество или дачное хозяйство в индивидуальном порядке, является обязательным в силу закона.

Согласно п. 1 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с указанным Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение 30 дней со дня получения оферты.

При разрешении спора судом установлено, что Е. на праве собственности принадлежит земельный участок, расположенный на территории СНТ «Ф.». Согласно списку членов СНТ «Ф.» Е. членом товарищества не является.

Уставом СНТ «Ф.» принятие решений о формировании и об использовании имущества товарищества, о создании и развитии объектов инфраструктуры, а также установление размеров целевых фондов и соответствующих взносов отнесено к компетенции общего собрания членов товарищества.

Судом установлено, что решением общего собрания СНТ «Ф.» от 27.01.2008 правление товарищества было уполномочено на заключение договоров о пользовании инфраструктурой с гражданами, ведущими садоводство в индивидуальном порядке. 15 сентября 2009 г. Е. был направлен для подписания договор о пользовании объектами инфраструктуры.

Между тем со стороны Е. в адрес товарищества протокол разногласий к договору или какой-либо иной документ, свидетельствующий о ее несогласии заключить договор на предложенных условиях, не направлялся.

На основании изложенного суд пришел к обоснованному выводу о том, что заключение договора о пользовании объектами инфраструктуры СНТ «Ф.» для Е. является обязательным в силу закона, так как она не является членом товарищества, условия договора, который Е. обязана заключить, соответствуют требованиям закона, при этом последняя уклоняется от заключения договора, в связи с чем исковые требования подлежат удовлетворению.

Садоводческое и дачное объединение существует за счет взносов его членов. За личные деньги садоводов строятся дороги, проводится электричество, нанимаются сторож и бухгалтер и т.д.

Те садоводы, которые пользуются своими участками, расположенными на территории некоммерческого объединения, но не являются его членами, все равно должны платить за пользование общим имуществом, даже в том случае, если между ними и садоводством договор заключен не был.

Отсутствие заключенного договора между садоводом — владельцем земельного участка и садоводческим или дачным некоммерческим объединением о порядке пользования объектами, так же как и неиспользование земельного участка, не освобождает собственника от внесения платы за содержание имущества общего пользования некоммерческого объединения.

При поступлении иска о взыскании с садоводов, не являющихся членами объединения, неосновательного обогащения судом устанавливается факт несения садоводством расходов на содержание общего имущества, например, дорог, сетей электроснабжения и водоснабжения, вывоз мусора, уборку территории и охрану и т.д.

Размер взносов должен быть установлен общим собранием.

 

  1. Признание права собственности на земельный участок

 

Согласно ст. 25 ЗК РФ права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Особенности предоставления в собственность земельных участков садоводам, огородникам, дачникам и их садоводческим, огородническим и дачным некоммерческим объединениям урегулированы в ст. 28 Закона N 66-ФЗ (с 1 марта 2015 г. данная норма утратит силу в связи с принятием Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

Пунктом 3 ст. 28 указанного Закона закреплено право граждан на приватизацию своих садовых или дачных земельных участков, находящихся в их постоянном (бессрочном) пользовании или в пожизненном наследуемом владении.

В соответствии с п. 4 ст. 28 Закона N 66-ФЗ в случае, если земельный участок, составляющий территорию садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения, предоставлен данному некоммерческому объединению либо иной организации, при которой до вступления в силу указанного Закона было создано (организовано) данное некоммерческое объединение, гражданин, являющийся членом данного некоммерческого объединения, имеет право бесплатно приобрести в собственность земельный участок, предоставленный ему в соответствии с проектом организации и застройки территории данного некоммерческого объединения, либо другим устанавливающим распределение земельных участков в данном некоммерческом объединении документом.

Граждане, обладающие такими земельными участками, вправе зарегистрировать права собственности на них в соответствии со ст. 25.2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Принятия решений о предоставлении указанным гражданам в собственность таких земельных участков не требуется.

В связи с возникающими затруднениями, при разрешении споров о признании права собственности на земельные участки в порядке приватизации Верховный Суд РФ отмечает, что формирование земельного участка в установленном порядке, с описанием и установлением его границ, не является обязательным условием его приватизации.

Правовое значение для суда в данном случае имеют три обстоятельства:

1) испрашиваемый гражданином участок должен входить в состав территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения;

2) данное некоммерческое объединение должно быть создано до вступления в силу Закона N 66-ФЗ, т.е. до 23 апреля 1998 г.;

3) гражданин, испрашивающий земельный участок в собственность бесплатно, должен являться членом данного некоммерческого объединения (партнерства) и пользоваться этим участком на законных основаниях.

Поскольку в последнее время обращение в суд с иском о признании права собственности на земельный участок, расположенный на территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения граждан, приняло массовый характер, приведем в качестве примера одно из решений суда, вынесенных по данному вопросу (см. Приложение N 9).

Помимо вопроса о признании права собственности земельного участка в Обзоре судебной практики за 2010 — 2013 год Верховного Суда РФ рассмотрены дела об определении границ.

 

  1. Определение границ земельного участка

 

Долгие годы в нашей стране при выделении земельных участков работы по установлению границ и межеванию не проводились. Поэтому площадь земельного участка, указанная в правоустанавливающих документах, может не соответствовать фактической.

В связи с этим в судах рассматривается очень большое количество дел, которые связаны со спорами о границе земельного участка между соседями.

Если земельные участки соседей не поставлены на кадастровый учет и их границы не были установлены, то в суде истцу необходимо предоставить доказательства того, что спорная часть входит в состав принадлежащего ему участка, а ответчик своими действиями создает препятствия в его использовании.

Суд при рассмотрении данной категории дел устанавливает местонахождение спорной границы участка, сравнивая фактическую площадь с той, которая указана в правоустанавливающих документах. Для этих целей судом может быть назначена судебная землеустроительная экспертиза.

Если будет установлено, что площадь земельного участка истца с учетом фактических границ больше или меньше площади, указанной в правоустанавливающем документе, суд проверяет, за счет каких земель образовалась данная разница, производился ли кем-либо из сторон или прежних владельцев участков перенос спорной границы, осуществлялась ли истцом или ответчиком дополнительная прирезка к своему земельному участку и имеет ли данная прирезка отношение к той части участка, по поводу которой заявлен спор, а также как давно стороны пользуются участками в имеющихся границах.

Проще в суде разрешаются данные дела, если земельные участки были поставлены на кадастровый учет. В этом случае доказательством нарушения прав истца будет являться несовпадение фактических границ его земельного участка с границами, установленными в Государственном кадастре недвижимости по результатам кадастровых работ.

Верховный Суд РФ отмечает, что в таких случаях суды независимо от длительности существования фактических границ принимают решения об их приведении в соответствие с результатами кадастровых работ.

В Обзоре судебной практики за 2010 — 2013 год указано, что при рассмотрении споров о границах участков следует учитывать наличие у истца субъективного права на земельный участок (права собственности, постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, аренды земельного участка); наличие препятствий к осуществлению правомочий пользования и владения участком (в чем заключается нарушение или угроза нарушения права); факт противоправного создания именно ответчиком препятствий к осуществлению истцом правомочий по пользованию и (или) распоряжению земельным участком и другие обстоятельства.

Отсутствие подписи смежного землепользователя в акте согласования границ при проведении кадастровых работ является основанием для признания результатов межевания недействительными только в случае нарушения прав и законных интересов смежного землепользователя.

Российское законодательство постоянно меняется, поэтому обзоры судебной практики, утвержденные Верховным Судом РФ, всегда воспринимаются с особым вниманием, поскольку благодаря им можно ожидать, что гражданские дела будут рассматриваться судами более единообразно и обоснованно.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

*

code