ЧТО ИЗМЕНИЛОСЬ ДЛЯ САДОВОДОВ И ДАЧНИКОВ С 1 СЕНТЯБРЯ 2014 Г.

Как мы уже отмечали выше, Федеральный закон от 15.04.1998 N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (далее — Закон N 66-ФЗ) был принят достаточно давно, поэтому применять его на практике все сложнее.

В 2013 году законодателем уже был предпринят ряд мер для того, чтобы облегчить ситуацию садоводов с недостаточной проработанностью правовой базы, необходимой для ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства.

В частности, был принят Федеральный закон от 07.05.2013 N 100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации», целью которого можно назвать в том числе урегулирование положения садоводческих и дачных объединений и их членов.

Указанным Законом были раскрыты понятия оспоримости, ничтожности решения общего собрания, определены критерии, по которым решение органа управления может быть признано недействительным в судебном порядке, утвержден круг лиц, имеющих право оспаривать такие решения.

Новой гл. 9.1 ГК РФ «Решения собрания» были урегулированы и другие вопросы, которые призваны помочь садоводам более разумно и юридически грамотно подходить к проведению общих собраний и не допускать коллапса, когда обжалуются все принятые ранее в садоводстве решения, а само объединение фактически остается без органов управления.

Поправки, внесенные в ГК РФ Федеральным законом от 05.05.2014 N 99-ФЗ «О внесении изменений в главу 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и о признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации», вступившие в силу 1 сентября 2014 г., значительно изменили главу о юридических лицах.

Напомним, что в соответствии со ст. 4 Закона N 66-ФЗ граждане в целях реализации своих прав на получение садовых, огородных или дачных земельных участков, владение, пользование и распоряжение данными земельными участками, а также в целях удовлетворения потребностей, связанных с реализацией таких прав, могли создавать:

1) садоводческие, огороднические или дачные некоммерческие товарищества;

2) садоводческие, огороднические или дачные потребительские кооперативы;

3) садоводческие, огороднические или дачные некоммерческие партнерства.

С 1 сентября 2014 г. садоводческие, огороднические и дачные объединения граждан могут создаваться только в двух формах:

1) садоводческие, огороднические или дачные потребительские кооперативы;

2) товарищество собственников недвижимости.

Созданные ранее садоводческие, огороднические или дачные некоммерческие товарищества, кооперативы и партнерства продолжают действовать в этом виде до тех пор, пока ими не будут внесены изменения в устав объединения, которые надлежит зарегистрировать в налоговом органе по месту нахождения юридического лица.

Надо отметить, что законом не установлен предельный срок, до которого ранее созданные садоводческие, огороднические или дачные некоммерческие товарищества, кооперативы и партнерства должны внести в свои документы соответствующие изменения.

 

  1. Вместо садоводческого товарищества — корпорация

 

Юридические лица, согласно внесенным изменениям, делятся на корпоративные и унитарные.

При этом садоводческие, огороднические или дачные потребительские кооперативы, а также товарищества собственников недвижимости относятся к юридическим лицам, учредители (участники) которых обладают правом участия (членства) в них и формируют их высший орган, в связи с чем они являются корпоративными юридическими лицами (корпорациями).

По смыслу п. 2 ст. 65.1 ГК РФ участники садоводческих, огороднических или дачных потребительских кооперативов, а также товариществ собственников недвижимости приобретают корпоративные (членские) права и обязанности в отношении созданного ими юридического лица.

 

  1. Как управлять садоводческим, огородническим и дачным

объединением по новым правилам

 

Порядок управления в садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан, состав органов управления, пределы их компетенции предусмотрены гл. V Закона N 66-ФЗ.

Помимо норм специального Закона, объединения садоводов, огородников и дачников должны теперь, при принятии решений об избрании органов управления, руководствоваться и ст. 65.3 ГК РФ.

 

  1. Высший орган управления — общее собрание или конференция

 

Высшим органом корпорации, в соответствии со ст. 65.3 ГК РФ, является общее собрание ее участников.

В некоммерческих корпорациях, в том числе в садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан, с числом участников более 100 высшим органом может являться съезд, конференция или иной представительный (коллегиальный) орган, определяемый их уставами в соответствии с законом. Компетенция этого органа и порядок принятия им решений определяются в соответствии с ГК РФ законом и уставом корпорации.

Закон N 66-ФЗ, так же как и ГК РФ, устанавливает, что высшим органом управления в садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан является общее собрание.

В п. 2 ст. 65.3 ГК РФ перечислено, какая деятельность отнесена к исключительной компетенции высшего органа управления корпорации.

Так, если иное не предусмотрено ГК РФ или другим законом, к исключительной компетенции высшего органа управления корпорации относятся:

— определение приоритетных направлений деятельности корпорации, принципов образования и использования ее имущества;

— утверждение и изменение устава корпорации;

— определение порядка приема в состав участников корпорации и исключения из числа ее участников, кроме случаев, если такой порядок определен законом;

— образование других органов корпорации и досрочное прекращение их полномочий, если уставом корпорации в соответствии с законом это правомочие не отнесено к компетенции иных коллегиальных органов корпорации;

— утверждение годовых отчетов и бухгалтерской (финансовой) отчетности корпорации, если уставом корпорации в соответствии с законом это правомочие не отнесено к компетенции иных коллегиальных органов корпорации;

— принятие решений о создании корпорацией других юридических лиц, об участии корпорации в других юридических лицах, о создании филиалов и об открытии представительств корпорации, за исключением случаев, если уставом хозяйственного общества в соответствии с Законами о хозяйственных обществах принятие таких решений по указанным вопросам отнесено к компетенции иных коллегиальных органов корпорации;

— принятие решений о реорганизации и ликвидации корпорации, о назначении ликвидационной комиссии (ликвидатора) и об утверждении ликвидационного баланса;

— избрание ревизионной комиссии (ревизора) и назначение аудиторской организации или индивидуального аудитора корпорации.

Высший орган управления товарищества собственников недвижимости может также принимать решения об установлении размера обязательных платежей и взносов членов товарищества.

Законом и учредительным документом корпорации к исключительной компетенции ее высшего органа может быть отнесено решение иных вопросов.

В товариществе собственников недвижимости помимо высшего органа управления создаются единоличный исполнительный орган (председатель) и постоянно действующий коллегиальный исполнительный орган (правление).

 

  1. Единоличный орган управления (председатель)

 

В п. 1 ст. 23 Закона N 66-ФЗ указано, что правление садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения возглавляет председатель правления, избранный из числа членов правления сроком на два года.

Следовательно, исполнительным органом управления, в соответствии с Законом N 66-ФЗ, может быть гражданин, являющийся членом садоводческого, огороднического или дачного объединения.

Новые нормы ГК РФ вносят в это правило значительные изменения.

Теперь в уставе корпорации (потребительского кооператива или товарищества собственников недвижимости) можно предусмотреть предоставление полномочий единоличного исполнительного органа нескольким лицам, действующим совместно, или образование нескольких единоличных исполнительных органов, действующих независимо друг от друга.

Кроме этого, в качестве единоличного исполнительного органа корпорации может выступать как физическое, так и юридическое лицо.

 

  1. Товарищество собственников недвижимости

 

Новелла среди организационно-правовых форм юридических лиц — товарищество собственников недвижимости.

Именно так должны теперь именоваться вновь создаваемые садоводческие, огороднические и дачные некоммерческие объединения, в том случае, если они не избрали организационно-правовой формой потребительский кооператив.

Товарищество собственников недвижимости — это добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, дачных домов, садоводческих, огороднических или дачных земельных участков и т.п.), созданное ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами.

Из определения товарищества собственников недвижимости, закрепленного законом, следует, что создать такое юридическое лицо могут лишь собственники недвижимого имущества. При этом неясно, каким образом следует поступать тем садоводческим и дачным объединениям и их членам, у которых земельные участки находятся не в собственности, а в постоянном (бессрочном) пользовании или аренде, а таких немало.

Сложное положение садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений и их членов, не владеющих своим имуществом на праве собственности, заключается в том, что законом предусмотрена необходимость смены наименования организационно-правовой формы и внесения изменений в учредительные документы объединения.

Еще раз отмечаем, что закон не ограничивает срок внесения изменений в учредительные документы и регистрации таких изменений в налоговом органе, но указывает, что учредительные документы, а также наименования юридических лиц, созданных до дня вступления в силу Федерального закона «О внесении изменений в главу 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и о признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации», подлежат приведению в соответствие с нормами гл. 4 ГК РФ при первом изменении учредительных документов таких юридических лиц.

Учитывая, что многие некоммерческие объединения и их члены до сих пор не оформили свои земельные участки и другое имущество общего пользования в частную собственность и собственность юридического лица, возникает вопрос, смогут ли такие юридические лица стать товариществами собственников недвижимости.

 

  1. Устав товарищества собственников недвижимости

 

Учредительным документом товарищества собственников недвижимости является устав. Устав должен содержать сведения о наименовании юридического лица и содержать слова «товарищество собственников недвижимости».

В уставе товарищества также следует, в обязательном порядке, указать:

— место нахождения юридического лица;

— предмет и цель деятельности;

— состав и компетенцию органов товарищества, порядок принятия ими решений;

— иные сведения, предусмотренные законом.

Товарищество собственников недвижимости не отвечает по обязательствам своих членов. Члены товарищества собственников недвижимости не отвечают по его обязательствам (п. 3 ст. 123.12 ГК РФ).

Общее собрание или конференция товарищества собственников недвижимости может своим решением досрочно прекратить полномочия постоянно действующих органов товарищества (правления, председателя) в том случае, если ими будут грубо нарушены свои обязанности либо если будет обнаружена неспособность выполнения ими возложенных на них полномочий или при наличии иных серьезных оснований.

 

  1. Имущество товарищества собственников недвижимости

 

Закон указывает, что товарищество собственников недвижимости является собственником своего имущества (п. 1 ст. 123.13 ГК РФ).

Объекты общего пользования в садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих товариществах принадлежат членам соответствующего товарищества собственников недвижимости на праве общей долевой собственности, если иное не предусмотрено законом. Состав такого имущества и порядок определения долей в праве общей собственности на него устанавливаются законом (п. 2, 3 ст. 123.13 ГК РФ).

Для садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений состав общего имущества перечислен в ст. 1 Закона N 66-ФЗ.

Имущество общего пользования — это имущество (в том числе земельные участки), предназначенное для обеспечения в пределах территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения потребностей членов такого некоммерческого объединения в проходе, проезде, водоснабжении и водоотведении, электроснабжении, газоснабжении, теплоснабжении, охране, организации отдыха и иных потребностей (дороги, водонапорные башни, общие ворота и заборы, котельные, детские и спортивные площадки, площадки для сбора мусора, противопожарные сооружения и т.п.).

Особой проблемой представляется решение вопроса взаимоотношений между садоводческим, огородническим или дачным некоммерческим объединением и гражданами, ведущими хозяйство в индивидуальном порядке, в отношении пользования общим имуществом. Фактически такие граждане становятся заложниками тех решений, которые принимаются органами управления некоммерческой организации и которые могут им навязывать условия пользования общим имуществом.

Новые статьи ГК РФ никак не помогают решить данную проблему и «садоводам-индивидуалам», как и прежде, остается руководствоваться единственной нормой, посвященной самостоятельному ведению садоводства и дачного хозяйства, — ст. 8 Закона N 66-ФЗ.

Вступившие с 1 сентября 2014 г. изменения в гл. 4 ГК РФ увеличили противоречия между Кодексом и Законом N 66-ФЗ, поэтому в ближайшем будущем будем ждать принятия соответствующих изменений в Закон N 66-ФЗ.

Законодательство о садоводах не стоит на месте, развивается, и есть надежда, что садоводы и дачники перестанут жить по «понятиям» и по «своим внутренним законам», а будут руководствоваться нормальными, цивилизованными и законодательно закрепленными правовыми нормами.

Новые законодательные нормы нужно соблюдать, но и о старых, еще действующих, не стоит забывать, ведь Закон N 66-ФЗ никто не отменял.

Содержание

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

*

code