4. Договор участия в долевом строительстве (2 часть)

Договор участия в долевом строительстве заключается в простой письменной форме, подлежит государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, т.е. в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Содержание договора. Застройщик обязан:

1) в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости;

2) обеспечить залогом исполнение следующих своих обязательств по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, а именно:

— возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и (или) договором;

— уплату участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.

С момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве предоставленный для строительства земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства (залогодержателей). При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства (а также жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства) такой объект незавершенного строительства (такие помещения) тоже считается находящимся в залоге у участников долевого строительства, но уже с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект (такие помещения);

3) обеспечить наряду с залогом, поручительством банка или страхованием гражданской ответственности исполнение обязательства по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство.

В случае если застройщик выбрал поручительство в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств, он обязан довести до сведения участников долевого строительства условия поручительства, а также сведения о поручителе. Банк при этом должен удовлетворять следующим требованиям:

— наличие лицензии на осуществление банковских операций, которая выдана Центральным банком Российской Федерации и в которой указано право выдачи банковских гарантий;

— осуществление банковской деятельности не менее пяти лет;

— наличие уставного капитала в размере не менее 200 млн. руб.;

— наличие собственных средств (капитала) в размере не менее 1 млрд. руб.;

— соблюдение обязательных нормативов, предусмотренных законодательством Российской Федерации о банках и банковской деятельности, на все отчетные даты в течение последних шести месяцев;

— отсутствие требования Центрального банка Российской Федерации об осуществлении мероприятий по финансовому оздоровлению кредитной организации.

Договор поручительства заключается до государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и должен предусматривать:

— субсидиарную ответственность поручителя перед участником долевого строительства по обязательству застройщика по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве в размере цены договора, но не менее суммы, рассчитанной исходя из общей площади жилого помещения, подлежащего передаче участнику долевого строительства, и показателя средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилья в субъекте Российской Федерации, который определен федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и (или) реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства (в настоящее время — Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации <206>), и подлежит применению для расчета размеров социальных выплат для всех категорий граждан, которым указанные социальные выплаты предоставляются на приобретение, строительство жилых помещений за счет средств федерального бюджета, на дату заключения договора поручительства. Поручитель отвечает перед участником долевого строительства в том же объеме, что и застройщик, включая предусмотренные законом и договором неустойки (штрафы, пени);

———————————

<206> См.: пункт 1 Положения о Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 ноября 2013 г. N 1038 // СЗ РФ. 2013. N 47. Ст. 6117.

 

— переход прав по договору поручительства к новому участнику долевого строительства в случае уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве;

— срок действия поручительства, который должен быть не менее чем на два года больше предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

— согласие поручителя на возможные изменения обязательств по договору участия в долевом строительстве, в том числе на изменения, влекущие за собой увеличение ответственности или иные неблагоприятные последствия для поручителя;

— обязательство поручителя об уведомлении участника долевого строительства в случае досрочного прекращения поручительства.

Исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору может обеспечиваться страхованием гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче жилого помещения по договору путем:

— участия застройщика в обществе взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков, имеющем соответствующую лицензию на осуществление взаимного страхования и созданном исключительно для осуществления указанного вида страхования;

— заключения договора страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве со страховой организацией, имеющей лицензию на осуществление этого вида страхования в соответствии с законодательством Российской Федерации о страховании. Застройщик до государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного с первым участником долевого строительства, за свой счет осуществляет страхование гражданской ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче жилого помещения по договору. Кроме того, он обязан довести до сведения участников долевого строительства условия страхования, а также сведения об обществе взаимного страхования или о страховой организации, которые осуществляют страхование гражданской ответственности застройщика.

Страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве осуществляется в пользу выгодоприобретателей — участников долевого строительства — граждан или юридических лиц (за исключением кредитных организаций), денежные средства которых привлекались для строительства (создания) объекта долевого строительства по договору, предусматривающему передачу жилого помещения. Допускается замена выгодоприобретателя, указанного в договоре страхования, другим лицом в случае уступки права требования по договору участия в долевом строительстве с уведомлением об этом страховщика в письменной форме;

4) в случае прекращения поручительства до истечения предусмотренного срока его действия уведомить об этом участника долевого строительства не позднее чем за один месяц до даты прекращения поручительства. При этом застройщик обязан заключить другой договор поручительства в течение 15 дней с даты прекращения поручительства. В случае нарушения такой же обязанности поручителем он несет субсидиарную ответственность перед участником долевого строительства по обязательству застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору;

5) после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче;

6) исполнять иные обязанности, предусмотренные законодательством Российской Федерации и соглашением сторон.

Участник долевого строительства обязан:

1) уплатить застройщику обусловленную договором цену;

2) принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. До подписания такого акта (иного документа) участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства предусмотренным требованиям, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа до исполнения застройщиком возложенных на него обязанностей.

Товарищество собственников жилья «МИР-3» обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к ЗАО «Компания Владимир» о взыскании расходов на содержание общего имущества и коммунальных платежей в сумме 563462 руб. 62 коп. Исковые требования были основаны на статьях 39, 153, 155 и 158 Жилищного кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что ответчик, являясь застройщиком многоквартирного жилого дома, с момента ввода дома в эксплуатацию и до передачи квартир в этом доме во владение дольщикам по актам сдачи-приемки не оплачивал истцу предусмотренные решениями общего собрания членов товарищества собственников жилья «МИР-3» обязательные взносы и платежи на содержание общего имущества многоквартирного дома и коммунальные услуги по утвержденным тарифам.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 4 мая 2011 г. исковые требования были оставлены без удовлетворения на том основании, что ответчик не являлся собственником спорных квартир, следовательно, на него не могла быть возложена обязанность по несению расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 июля 2011 г. решение суда первой инстанции было отменено и вынесено новое решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме. В качестве обоснования указывалось, что до момента передачи участнику долевого строительства объектом недвижимости пользовался застройщик, который и должен нести бремя содержания данного имущества.

С выводом апелляционной инстанции согласился Федеральный арбитражный суд Поволжского округа. Он отметил, что обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Таким образом, участник долевого строительства фактически владеет и пользуется построенным объектом недвижимости с момента его передачи по подписываемому сторонами передаточному акту, а до этого момента данным объектом владеет и пользуется застройщик, который и должен нести бремя содержания данного имущества. В этой связи обязанность по несению расходов на содержание, ремонт и коммунальное обслуживание квартир, не переданных во владение от застройщика (ответчика) по актам приемки-передачи, с момента ввода дома в эксплуатацию и до передачи квартир в этом доме дольщикам, лежит на застройщике (ответчике) <207>;

———————————

<207> См.: Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 6 октября 2011 г. по делу N А55-1724/2011 // СПС «КонсультантПлюс».

 

3) исполнять иные обязанности, предусмотренные законодательством Российской Федерации и соглашением сторон.

Расторжение договора. Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:

1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;

2) если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) установленных обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования;

3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;

4) незаключения застройщиком другого договора поручительства в течение 15 дней с даты прекращения ранее предоставленного поручительства;

5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

Основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора являются:

1) просрочка единовременного внесения платежа участником долевого строительства более чем на два месяца;

2) систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей в предусмотренный договором период, т.е. нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение 12 месяцев или просрочка внесения платежа более чем на два месяца.

Договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

По требованию участника долевого строительства договор может быть также расторгнут в судебном порядке в случае:

1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;

2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;

3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

4) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

27 июля 2009 г. между МУП «Муниципальная строительная компания» (заказчик-застройщик) и ООО «СибСтрой» (участник долевого строительства) был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, который прошел процедуру государственной регистрации в УФРС по Новосибирской области. 1 сентября 2009 г. МУП «Муниципальная строительная компания» получило разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Не исполнив обязательства по оплате стоимости объекта долевого строительства и его приемке, ООО «СибСтрой» 27 января 2010 г. направило письмо в адрес МУП «Муниципальная строительная компания» об одностороннем отказе от исполнения договора участия в долевом строительстве на том основании, что на дату заключения спорного договора у МУП «Муниципальная строительная компания» отсутствовало действующее разрешение на строительство. В связи с этим МУП «Муниципальная строительная компания» обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением к ООО «СибСтрой» о признании заключенным (нерасторгнутым) вышеуказанного договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома.

Арбитражные суды трех инстанций, оценив представленные по делу доказательства, указали на отсутствие у ООО «СибСтрой» обстоятельств, которые в соответствии с частью 1 статьи 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» могли бы служить основанием к расторжению договора участником долевого строительства в одностороннем порядке: предусмотренный договором срок передачи объекта долевого строительства (26 февраля 2010 г.) еще не наступил; построенный объект долевого строительства соответствует требованиям, предъявляемым к его качеству, что подтверждается полученными истцом разрешениями на ввод объекта в эксплуатацию <208>.

———————————

<208> См.: Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 29 октября 2010 г. по делу N А45-5453/2010 // СПС «КонсультантПлюс».

 

Ответственность. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая свои обязательства или ненадлежаще их исполнившая, обязана уплатить другой стороне предусмотренные Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

В частности, в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки (часть 6 статьи 5). В свою очередь, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере (часть 2 статьи 6). Подобное правило действует и в случае отказа участника долевого строительства в одностороннем порядке от исполнения договора по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (часть 2 статьи 9).

Содержание

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

*

code