4. Договор участия в долевом строительстве

Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор участия в долевом строительстве — это договор, в силу которого одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

ЗАО «ФСК «Лада-Дом» обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к ООО «Каскад» о признании недействительными (ничтожными) договоров долевого участия в строительстве, по условиям которых истец, выполнявший функции застройщика, должен был в предусмотренный срок и своими силами построить многоквартирный дом и передать участнику долевого строительства — ООО «Каскад» — объекты долевого строительства, а именно 7 офисных помещений в этом доме. По мнению истца, данные договоры заключены в соответствии с положениями Федерального закона от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», а не Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», действие которого не распространяется на юридических лиц.

Арбитражные суды трех инстанций отметили, что договор долевого участия в строительстве возникает в случае, когда гражданин или юридическое лицо вносит денежные средства для строительства помещений жилого или нежилого назначения и общего имущества в многоквартирных жилых домах и (или) ином объекте недвижимости, строящемся (создаваемом) с привлечением денежных средств указанных участников долевого строительства, у которых возникает именно долевое участие в строительстве объекта. В случае же строительства не отдельных помещений как объектов гражданских прав в одном объекте, а объекта целиком (здание, сооружение) или объектов производственного назначения следует применять инвестиционное законодательство, а именно Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» с применением норм ГК РФ.

Проанализировав содержание спорных договоров, арбитражные суды пришли к выводу о неприменимости к ним норм Федерального закона от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». В частности, договоры не предусматривали привлечение денежных средств ответчика для строительства всего жилого дома в целом либо передачу его в собственность одного лишь ответчика. С учетом изложенного в удовлетворении исковых требований было отказано <199>.

———————————

<199> См.: Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 20 августа 2008 г. по делу N А55-1393/2008 // СПС «КонсультантПлюс».

 

Договор участия в долевом строительстве является двусторонним, возмездным, взаимным и консенсуальным.

Стороны договора — это застройщик и участник долевого строительства. В качестве последнего может выступать гражданин или юридическое лицо, чьи денежные средства привлекаются для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. При этом к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Застройщик — это юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 г. N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» <200> случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство. Он вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после:

———————————

<200> СЗ РФ. 2008. N 30. Ст. 3617.

 

1) получения в установленном порядке разрешения на строительство;

2) опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации (информации о застройщике и проекте строительства) в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;

3) государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 г. N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», договора безвозмездного пользования таким земельным участком. Кроме того, обязательным условием для приобретения застройщиком права на привлечение денежных средств граждан является наличие договора участия в долевом строительстве, заключенного в письменной форме и прошедшего государственную регистрацию.

ООО «Агро Защита» привлекало денежные средства граждан для целей строительства многоквартирного жилого дома на основании договоров участия в долевом строительстве, которые не прошли государственной регистрации, за что и было привлечено инспекцией государственного строительного надзора Оренбургской области к административной ответственности. Не согласившись с этим, оно обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области.

Арбитражные суды первой и кассационной инстанций удовлетворили заявленное требование ООО «Агро Защита», отметив, что общество, являясь застройщиком, вправе было привлекать денежные средства участников долевого строительства многоквартирного дома, поскольку им было получено разрешение на строительство, проектная декларация опубликована, договор аренды земельного участка зарегистрирован. Отсутствие же государственной регистрации договоров, заключенных между застройщиком и участниками долевого строительства, не препятствует привлечению обществом денежных средств дольщиков.

Однако Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации такой вывод посчитал ошибочным. Частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ предусмотрена административная ответственность за привлечение денежных средств граждан для целей строительства многоквартирных домов лицом, не имеющим на это право в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов. Согласно части 1 статьи 3 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) предоставления проектной декларации и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома, или договора аренды такого земельного участка. Частью 2 указанной статьи установлено, что право на привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся многоквартирном доме, имеют застройщики на основании договора участия в долевом строительстве. При этом в соответствии с частью 3 статьи 4 рассматриваемого Федерального закона договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации.

Таким образом, обязательным условием для приобретения застройщиком права на привлечение денежных средств граждан является соблюдение им не только требований, указанных в части 1 статьи 3 (получение разрешения на строительство, опубликование проектной декларации, государственная регистрация права на земельный участок), но и требований части 2 статьи 3 и части 3 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (наличие договора, заключенного в письменной форме и прошедшего государственную регистрацию). Именно выполнение этих требований и предоставляет застройщику право привлекать денежные средства граждан. Следовательно, право на привлечение денежных средств граждан для целей строительства многоквартирного дома до регистрации договоров в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) у застройщика отсутствовало <201>.

———————————

<201> См.: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 марта 2010 г. N 13863/09 // СПС «КонсультантПлюс».

 

В случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение установленных данным Федеральным законом требований, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 ГК РФ процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.

Предметом договора участия в долевом строительстве является деятельность по строительству объекта недвижимости, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию которого участнику долевого строительства должен быть передан соответствующий объект долевого строительства — жилое или нежилое помещение, а также общее имущество (точнее, доля в праве собственности на общее имущество) в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости.

12 февраля 2007 г. ООО «Стройэлектросевкавмонтаж» и ООО «Корпорация акционерной компании «Электросевкавмонтаж» обратились в УФРС по Краснодарскому краю с заявлением о государственной регистрации договора от 27 октября 2006 г. N ГОР 2-110/3 о долевом участии в строительстве 10-этажного жилого дома. Однако в совершении регистрационных действий им было отказано на том основании, что данный дом введен в эксплуатацию. Не согласившись с таким решением, ООО «Стройэлектросевкавмонтаж» обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края.

Решением от 6 августа 2007 г., оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 28 сентября 2007 г., иск был удовлетворен. Арбитражные суды пришли к выводу о несостоятельности довода УФРС по Краснодарскому краю о том, что после сдачи дома в эксплуатацию договор долевого участия в строительстве не может быть зарегистрирован ввиду отсутствия предмета договора.

Однако Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не согласился с выводами нижестоящих инстанций и отменил их акты. Он отметил, что из буквального содержания статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» следует, что предметом договора может быть создание объекта долевого строительства после заключения договора на средства дольщика, а не готовый объект гражданского оборота, принятый в эксплуатацию. Действия сторон по строительству (созданию) объекта и его финансированию — это действия по исполнению договора. После сдачи дома в эксплуатацию предмет исполнения договора участия в долевом строительстве отсутствует, кроме действий по передаче готового объекта дольщику. При этом процесс заключения рассматриваемого вида договора включает в себя юридические действия как по приданию ему письменной формы, так и по государственной регистрации, которая этот процесс завершает, и если указанное заключительное действие предполагается совершить после окончания процесса создания объекта (что подтверждается актом ввода в эксплуатацию), то это действие не может быть совершено, а договор следует признать незаключенным. Вышеназванная статья 4 корреспондирует со статьей 433 ГК РФ, предусматривающей, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации <202>.

———————————

<202> См.: Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 9 января 2008 г. N Ф08-8190/07 по делу N А32-10099/07-34/261 // СПС «КонсультантПлюс».

 

Цена договора представляет собой размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Она может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. Уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период.

1 июня 2009 г. между ООО «Капиталстрой» (застройщик) и ООО «Строительный Мир» (участник долевого строительства) был подписан договор участия в долевом строительстве. Объектом долевого строительства по такому договору являлось жилое помещение — трехкомнатная квартира (без отделки). Пунктом 3.3 договора было предусмотрено, что расчет между сторонами может быть произведен путем выполнения работ и поставки материалов. Полагая, что ООО «Строительный Мир» не исполнило свои обязательства по оплате договора участия в долевом строительстве, ООО «Капиталстрой» направило в его адрес уведомление от 15 февраля 2010 г. N 31 об одностороннем отказе от исполнения по спорному договору. Считая такой отказ незаконным, ООО «Строительный Мир» обратилось в Арбитражный суд Орловской области.

Арбитражные суды трех инстанций пришли к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований. Они установили, что стороны не конкретизировали в договоре конкретных условий о цене договора на долевое участие в строительстве, а именно о сроке и порядке ее уплаты. Ссылка истца на акт сверки взаимных расчетов по состоянию на 31 марта 2009 г. как на доказательство перехода прав на квартиру в счет стоимости выполненных работ и заключения договора долевого участия в строительстве не была принята во внимание, поскольку такой акт был составлен намного ранее заключения договора долевого участия в строительстве, тогда как существенные условия договора согласуются сторонами в момент его заключения <203>.

———————————

<203> См.: Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 24 декабря 2010 г. по делу N А48-2034/2010 // СПС «КонсультантПлюс».

 

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования. Однако в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном ГК РФ.

Гарантии качества, предусмотренные договором. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов.

Гарантийный срок для объекта долевого строительства устанавливается договором и не может составлять менее пяти лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Существенные условия договора. Согласно части 4 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор участия в долевом строительстве должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

18 августа 2008 г. между ООО «Октябрьский домостроительный комбинат» (застройщик) и ОАО «Курскзерно» (участник долевого строительства) был подписан договор долевого участия в строительстве, во исполнение которого ОАО «Курскзерно» платежными поручениями 5 сентября 2008 г. перечислило ООО «Октябрьский домостроительный комбинат» денежные средства в размере 34,5 млн. руб. с указанием в поле «назначение платежа» «оплата по договору долевого участия от 18 августа 2008 г.». Ссылаясь на то, что договор долевого участия в строительстве является незаключенным, поскольку не был зарегистрирован в установленном законом порядке, в связи с чем полученные ООО «Октябрьский домостроительный комбинат» по данному договору денежные средства являются для него неосновательным обогащением, ОАО «Курскзерно» обратилось в Арбитражный суд Курской области.

При рассмотрении дела в кассационной инстанции Федеральный арбитражный суд Центрального округа указал на то, что в пункте 1.2 договора объект долевого строительства, подлежащий передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома, был определен как жилые и офисные помещения площадью 2500 кв. м. При этом согласно пункту 1.2 договора расположение квартир должно было определяться сторонами в соответствии с поэтажными планами застройки по принципу равномерного распределения квартир по этажам. Поскольку какого-либо дополнительного согласования, определяющего расположение передаваемых дольщику площадей и позволяющего достоверно установить, какие именно из помещений подлежат передаче ОАО «Курскзерно», сторонами не было осуществлено, соглашение от 18 августа 2008 г. относительно конкретного объекта долевого строительства, подлежащего передаче застройщиком участнику долевого строительства, не может быть признано заключенным <204>;

———————————

<204> См.: Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 9 марта 2010 г. по делу N А35-4770/2009 // СПС «КонсультантПлюс».

 

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства;

5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

6 декабря 2005 г. между ООО «Инвестиционно-строительная компания «Домстрой» (застройщик) и ООО «Вудверк» (дольщик) был подписан договор инвестирования доли в строительство жилого дома, согласно которому дольщик обязался внести определенную денежную сумму, а застройщик — после окончания строительства передать дольщику определенное количество квартир и машино-мест в этом доме. Согласно условиям договора передача доли должна была осуществляться после ввода в установленном порядке объекта в эксплуатацию. Дольщик свои обязательства по внесению денежных средств исполнил, однако по состоянию на день подачи иска — 27 августа 2008 г. — объект строительства не был завершен и в эксплуатацию в установленном порядке не сдан, что послужило основанием для предъявления иска ООО «Вудверк» к ООО «Инвестиционно-строительная компания «Домстрой».

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 2 февраля 2009 г. иск был удовлетворен частично. Суд признал за ООО «Вудверк» право на долю на определенное количество квартир и машино-мест в доме, а в остальной части иска отказал. Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 мая 2009 г. такое решение в части удовлетворения требований о признании права на долю было отменено, в остальной части решение суда оставлено без изменения. С таким решением согласился и Федеральный арбитражный суд Поволжского округа. Он отметил, что разрешение на строительство объекта было выдано застройщику 11 сентября 2007 г., т.е. после вступления в силу Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». При этом исходя из условий договора спорный договор являлся договором долевого участия в строительстве, подпадающим под действие этого Федерального закона. Поскольку договор от 6 декабря 2005 г. N 67/Д не прошел в установленном порядке государственную регистрацию и сторонами не были согласованы все его существенные условия, в частности условие о гарантийном сроке на объект долевого строительства, данный договор был признан незаключенным <205>.

———————————

<205> См.: Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 2 сентября 2009 г. по делу N А65-17914/2008 // СПС «КонсультантПлюс».

Содержание

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

*

code