УПРАВЛЕНИЕ ОБЩИМ ИМУЩЕСТВОМ СОБСТВЕННИКАМИ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

О.П.Казаченок

Аннотация. В статье рассматривается актуальный в условиях курса на повышение инвестиционной привлекательности нашей страны вопрос управления общим имуществом собственниками коммерческой недвижимости. Выявлены пробелы действующего законодательства, не содержащего специальных норм управления общей собственностью для объектов коммерческого назначения.

В статье подробно анализируется судебная практика как судов общей юрисдикции, так и арбитражных судов по разрешению споров сособственников коммерческой недвижимости, связанных с ее управлением. Большинство судов сходится к единой позиции применения к данным правоотношениям норм Жилищного кодекса РФ по аналогии.

Автором приводятся предложения по дополнению Гражданского кодекса РФ с внесением в него дополнений в части закрепления за собственниками общего имущества правомочий управления.

Дополнительно автором описывается порядок созыва и проведения общего собрания собственников коммерческой недвижимости с уделением особого внимания процедурам уведомления о собрании, а также пробелы законодательства в данной сфере, которые на практике применяются собственниками в качестве меры воздействия, а нередко фактического захвата нежилых помещений, входящих в состав единого коммерческого здания.

Ключевые слова: управление, общее имущество, коммерческая недвижимость, общая долевая собственность, общее собрание сособственников, обжалование решений общего собрания.

Несмотря на активный оборот коммерческой недвижимости в Российской Федерации, многие вопросы ее управления остаются неурегулированными действующим законодательством. Особенно остро вопрос управления встает при наличии нескольких собствененников нежилых помещений, являющихся частью единого здания.

Как правило, отдельные части коммерческих зданий оформляются в качестве обособленных встроенных нежилых помещений определенной площади. При этом у собственника помимо права собственности на конкретное нежилое помещение возникает право общей долевой собственности на помещения общего пользования, необходимые для всего здания в целом. При этом логично, что собственники должны нести бремя содержания данного общего имущества пропорционально части принадлежащих им площадей.

Однако здание в целом, как и любая собственность, нуждается в управлении.
В случае крупных объектов, таких как торговые и офисные центры, обычно собственниками привлекается специализированная управляющая компания. Данный сложный процесс нередко связан со значительными расходами и на практике порождает большое количество споров между собственниками, которые могут быть эффективно разрешены только при наличии соответствующей нормативной базы [5].
К сожалению, в настоящее время нормативная база по управлению общим имуществом нежилых помещений полностью отсутствует.

Гражданский кодекс РФ не содержит понятия управления общим имуществом.
Из общих норм ст. 246, 247 ГК РФ следует, что для осуществления правомочий владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой собственности, необходимо достижение согласия всех сособственников.

Таким образом, из логики данных норм следует, что управление общим имуществом коммерческой недвижимости возможно только при единогласном решении всех собственников.

Однако в действительности это практически нереализуемо, и данный пробел был заполнен Постановлением Пленума ВАС РФ № 64 от 23.07.2009, который указал, что в связи с отсутствием специальных норм при решении вопросов о правах собственников помещений на общее имущество здания следует применять по аналогии наиболее сходные нормы, а именно Жилищный кодекс РФ [6].

Данная позиция была активно воспринята как арбитражными судами, так и судами общей юрисдикции при разрешении конкретных дел.

Так, Амурский областной суд при рассмотрении спора об обжаловании решения общего собрания собственников нежилых помещений в здании общественно-культурного центра указал на то, что ответчики, настаивая на применении к спору не Жилищного кодекса РФ, ст. 246, 247 ГК РФ, с условием о единогласном принятии решений по управлению общей долевой собственностью, неверно толкуют Постановление ВАС РФ от 23.07.2009 № 64, и при разрешении спора применил именно соответствующие статьи ЖК РФ, регулирующие порядок проведения общих собраний [1].

Ту же позицию занял и четырнадцатый арбитражный апелляционный суд, рассматривая вопрос о признании недействительным общего собрания собственников нежилых помещений в Торговом центре «Южный». При этом арбитражный суд сослался на применение норм ЖК РФ по аналогии в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ [7].

С учетом сказанного многие авторы высказывают предложение о том, что необходимо дополнить ст. 247 ГК РФ положением о правомочии общих долевых собственников управлять своим имуществом, понимая под управлением совокупность систематически осуществляемых действий, направленных на сохранение вещи, поддержание ее потребительских свойств, улучшение и извлечение прибыли из вещи [8].

Таким образом, выбор способа управления общей собственностью, скажем, крупного торгового центра, будет решаться общим собранием собственников по правилам выбора способа управления многоквартирного дома.

Согласно ст. 44 ЖК РФ органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников. Следовательно, органом управления нежилого здания по аналогии будет являться общее собрание собственников всех нежилых помещений, входящих в состав этого здания.

Процедура созыва собрания регламентирована ст. 45 ЖК РФ и содержит требование об обязательном уведомлении всех собственников о предстоящем собрании не менее чем за 10 дней до предстоящего собрания.

Собрание правомочно, если на нем присутствуют собственники, владеющие более чем 50 % голосов. При этом подсчет голосов производится пропорционально доли в общей долевой собственности, то есть пропорционально общей площади нежилых помещений, принадлежащих каждому из собственников. Решение по большинству вопросов, в том числе по вопросу о выборе способа управления общей собственностью, принимается простым большинством голосов, а по некоторым вопросам, таким как формирование фонда капитального ремонта, привлечение кредитных средств, заключение договоров по использованию имущества третьими лицами (аренда, размещение рекламных конструкций и пр.), — квалифицированным [4].

Из приведенных выше норм следует, что в случае, если на собрании будут присутствовать не все собственники, а только половина, и 50 % из них проголосует за принятие того или иного решения, включая решение о выборе управляющей компании, фактически такой серьезный вопрос будет решен лишь 25 % от общего числа всех собственников.
Таким образом, крайне важно соблюдение процедуры уведомления всех собственников о предстоящем общем собрании.

В соответствии с п. 4 ст. 45 ЖК РФ уведомление о предстоящем собрании должно направляться каждому из собственников заказным письмом с уведомлением. Общим собранием собственников может быть предусмотрен и иной способ уведомления, вручение под роспись или размещение объявления о предстоящем собрании в определенном собственниками месте.

Указанная норма о проведении собрания с возможностью размещения уведомления о собрании на каких-либо стендах на практике приводит к значительным злоупотреблениям со стороны организаторов собрания, которые, заведомо не желая присутствия всех собственников на собрании, просто не уведомляют их о собраниях, заявляя потом, что объявление висело в общедоступном месте.

Думается, что уведомление собственников коммерческой недвижимости о предстоящем собрании должно однозначно рассылаться исключительно по почте во избежание возможности вышеуказанных злоупотреблений.

К тому же собственники жилых квартир ежедневно проходят мимо стендов в подъездах, в то время как характер использования коммерческой недвижимости не предполагает ежедневного посещения собственником данной недвижимости.

Нередко пробел законодательства применяется собственниками в качестве меры воздействия, а нередко — фактического захвата нежилых помещений, входящих в состав единого коммерческого здания.

Собственник, владеющий большинством голосов, может буквально заставить других собственников продать помещения по цене значительно ниже рыночной, просто подняв тариф на содержание общего имущества в пять- шесть раз, что сделает его эксплуатацию заведомо невыгодной. При этом собственник, владеющий меньшинством голосов, лишен возможности признать решения иных собственников недействительными, так как согласно п. 6 ст. 46 ЖК РФ суд оставляет решение собрания в силе, если голосование данного собственника не могло повлиять на решение.

Думается, что вопросы управления и распоряжения общей собственностью коммерческой недвижимости целесообразнее выделить в отдельный законодательный акт, который не только урегулировал бы порядок управления данной недвижимостью, но и содержал бы нормы, позволяющие ограничить злоупотребление правом со стороны собственников, имеющих заведомое большинство голосов при принятии решений, обязательных для всех сособственников.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. Апелляционное определение Амурского областного суда от 4 февраля 2013 г. по делу N° 33 АП- 275/13. — Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
2. Белых, Л. П. Управление портфелем недвижимости / Л. П. Белых. — М. : Инфра-М, 2010. — 231 с.
3. Горемыкин, В. А. Экономика недвижимости / В. А. Горемыкин. — 6-е изд., перераб. и доп. — М. : Высш. образование, 2010. — 806 с.
4. Куракова, О. А. Организационно-технические особенности управления высотными зданиями / О. А. Куракова // Недвижимость. Экономика. Управление. — 2012. — № 1/2. — С. 92-95.
5. Маркова, И. В. Управление общим имуществом в многоквартирном доме: проблемы и решения / И. В. Маркова. — М. : Деловой двор, 2012. — 118 с.
6. Постановление Пленума ВАС РФ «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» от 23 июля 2009 г. № 64. — Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
7. Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 февраля 2012 г. № 14АП-35/12 г. по делу № А66-2519/2011. — Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
8. Филатова, У. Б. Управление общим имуществом в России и странах немецкоязычного правового округа / У. Б. Филатова // Имущественные отношения в Российской Федерации. — 2013. — № 2. — С. 27-31.
9. Щербакова, Н. А. Экономика недвижимости / Н. А. Щербакова. — Ростов н/Д : Феникс ; Новосибирск : Сибирское соглашение, 2011. — 318 с.

Вестник Волгоградского Государственного университета. Серия 5, Юриспруденция 2014. № 3 (24)

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

*

code