3.13. Обоснованность повышения арендной платы за муниципальный земельный участок

Описание ситуации: ЗАО заключило в 2008 г. долгосрочные (на 15 лет) договоры аренды земельных участков на землях населенных пунктов Н-го района. Арендодатель — Администрация Н-го района. Оплата — поквартальная — до 10 числа месяца, следующего за истекшим кварталом, за IV квартал — до 10 декабря текущего года. Договоры аренды зарегистрированы надлежащим образом в соответствии с требованиями законодательства РФ.

По условиям договоров (п. 2.3), «…при изменении величины арендной платы арендодатель письменно извещает Арендатора об этом не позднее одного месяца до наступления срока оплаты». 4 марта 2015 г. получено одностороннее уведомление Администрации Н-го района об изменении с 1 января 2015 г. арендной платы по двум причинам:

— увеличение годовой арендной платы на размер уровня инфляции, установленный Федеральным законом от 01.12.2014 N 384-ФЗ (5,5%);

— изменение с 1 января 2015 г. коэффициентов переходного периода (Кп) к арендной плате на основании решения Думы Н-го района от 28.11.2014 N 595.

Сами Кп были установлены решением Думы Н-го района от 26.12.2011 N 140 в зависимости от вида разрешенного использования земельных участков. По нашим земельным участкам Кп были равны: 0,2 и 0,5. Новые Кп, установленные с 1 января 2015 г., равны 1.

В результате изменения Кп арендная плата по земельным участкам выросла в 5 раз и в 2 раза соответственно.

Таким образом, совокупная арендная плата по 26 муниципальным земельным участкам выросла с 1 января 2015 г. на 324%, в то же время по федеральной аренде рост составил лишь 5,5%.

 

Вопросы 1, 2: Определите правомерность/неправомерность уведомления администрации Н-го района об изменении с 1 января 2015 г. арендной платы.

Имеются ли какие-нибудь пути обжалования действий Администрации Н-го района (в части одностороннего уведомления о повышении арендной платы), Думы Н-го района (в части оспаривания решения Думы, например, об экономически необоснованном многократном повышении арендной платы (ведь по федеральным землям повышение прошло лишь на уровень инфляции))?

 

Ответ: Как следует из п. 2.3 договора аренды земельных участков от 29.05.2008: «Размер арендной платы подлежит перерасчету в соответствии с решениями исполнительных органов государственной власти РФ, субъекта РФ, органов местного самоуправления. При изменении величины арендной платы Арендодатель письменно извещает Арендатора об этом не позднее одного месяца до наступления срока оплаты».

Таким образом, обязанность Арендодателя по уведомлению Арендатора об изменении арендной платы в связи с изданием органом власти соответствующего нормативного акта прямо предусмотрена договором аренды, и с этой точки зрения его направление является правомерным.

Тот факт, что в уведомлении указано на изменение арендной платы фактически «задним числом» (т.е. с 01.01.2015), также не противоречит законодательству, поскольку согласно позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 02.02.2010 N 12404/09, «…независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды».

Нормативными актами, на основании которых с 01.01.2015 происходит изменение арендной платы в отношении арендуемых участков, являются:

1) Постановление Правительства ХМАО — Югры от 26.12.2014 N 504-п (изменение арендной платы на размер уровня инфляции);

2) Решение Думы Н-го района от 28.11.2014 N 595 (установление новых коэффициентов переходного периода к арендной плате за землю).

При оценке законности указанных нормативных актов необходимо исходить из следующего.

На территории Ханты-Мансийского округа — Югры порядок определения размера арендной платы за земельные участки населенных пунктов установлен Постановлением Правительства ХМАО — Югры от 02.12.2011 N 457-п «Об арендной плате за земельные участки земель населенных пунктов».

Пунктом 28 данного Постановления предусмотрено, что ежегодно арендная плата изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года. Согласно п. 1 ст. 1 Федерального закона от 01.12.2014 N 384-ФЗ показатель уровня инфляции на 2015 г. установлен в размере 5,5%.

Помимо этого вышеуказанным Постановлением от 02.12.2011 N 457-п предусмотрено, что при расчете размера арендной платы за землю применяется, в частности, т.н. коэффициент переходного периода. Он устанавливается для каждого вида или подвида разрешенного использования земельного участка и не может превышать показателя в 1,5. При этом вопрос о том, насколько часто и при каких условиях может меняться этот коэффициент, в самом Постановлении N 457-п не урегулирован, что дает основания полагать, что его изменение может осуществляться по собственному усмотрению органа государственной власти субъекта РФ или органа местного самоуправления.

Тем не менее решение Думы Нижневартовского района от 28.11.2014 N 595, которым установлены новые более высокие коэффициенты переходного периода, по нашему мнению, может быть обжаловано в суд по двум нижеследующим основаниям.

 

О возможности обжалования увеличения коэффициентов переходного периода по мотиву превышения нового размера арендной платы нормативно установленных пределов размера этой платы

 

В настоящее время действует целый ряд норм, которые ограничивают годовой размер арендной платы тем или иным показателем в виде определенного процента от кадастровой стоимости земельного участка. Такой нормой, является, в частности, п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», согласно которой в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.

Помимо этого Приказом Министерства экономического развития РФ от 18.06.2013 N 347 утверждены Предельные ставки арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и предоставленных (занятых) для размещения тепловых станций, обслуживающих их сооружений и объектов.

Согласно п. 1 данного Приказа ставка арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и предоставленных (занятых) для размещения тепловых станций, обслуживающих их сооружений и объектов составляет 1,6% от кадастровой стоимости соответствующего земельного участка. Из представленного вами расчета арендной платы по спорным участкам на 2015 г. следует, что с учетом новых коэффициентов переходного периода размер этой платы составит как минимум 3% от кадастровой стоимости участка.

При этом данная ставка в любом случае не должна превышать предельных ставок арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и предоставленных (занятых) для размещения тепловых станций, обслуживающих их сооружений и объектов. Для ХМАО — Югры такая предельная ставка установлена в размере 4,30 руб/кв. м. Из представленного вами расчета арендной платы по спорным участкам на 2015 г. следует, что новая ставка выше указанного значения.

Исходя из представленного вами судебного акта (Постановление 2-го Арбитражного апелляционного суда от 10.12.2014 по делу N А31-3186/2014) следует, что Суд применил ограничения по размеру арендной платы, установленные вышеназванным Приказом Минэкономразвития от 18.06.2013 N 347, к земельным участкам тепловых станций, находящимся в муниципальной (а не федеральной) собственности.

Однако мотивировка такого применения представляется в некоторой степени спорной. Суд отметил, что «в Постановлении Президиума ВАС РФ от 17.12.2013 N 10782/13 указано, что согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении N 15837/11, принципы, закрепленные в Постановлении N 582, являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены».

Между тем из Постановления Президиума ВАС РФ от 17.04.2012 N 15837/11 можно сделать вывод лишь о том, что размер арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности (в том числе муниципальной, собственности субъектов Российской Федерации и земель, государственная собственность на которые не разграничена), не может быть выше ставок, установленных Постановлением N 582, для земель федеральной собственности.

Однако Постановление Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (о котором идет речь в вышеназванном судебном акте) непосредственно не устанавливает предельных ставок арендной платы в отношении земель тепловых станций. Оно лишь наделяет полномочиями по установлению таких ставок Минэкономразвития (п. 5 Правил определения размера арендной платы…). И именно в Приказе Минэкономразвития от 18.06.2013 N 347 (а не в Постановлении Правительства N 582) утверждены Предельные ставки арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и предоставленных (занятых) для размещения тепловых станций, обслуживающих их сооружений и объектов.

С другой стороны, мы считаем вполне разумной позицию о том, что, поскольку Минэкономразвития России входит в структуру Правительства РФ и единую систему органов исполнительной власти РФ, то тот факт, что Предельные ставки арендной платы за землю для тепловых станций установлены не Правительством РФ, а Минэкономразвития России, которому Правительство РФ делегировало соответствующие полномочия, не препятствует применению этих ставок к земельным участкам тепловых станций, находящихся в т.ч. и не в федеральной собственности.

При этом такая позиция не является самоочевидной и подлежит отстаиванию в суде.

 

О возможности обжалования увеличения коэффициентов переходного периода по мотиву экономической необоснованности нового размера арендной платы

 

Решение Думы о повышении коэффициента переходного периода может быть обжаловано по мотивам его экономической необоснованности.

Принцип экономической обоснованности является основным принципом определения размера арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в публичной собственности, что следует из Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 N 582.

Данный принцип означает, что арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.

Как было отмечено в Постановлении Президиума ВАС РФ от 17.04.2012 N 15837/11, нормативные акты публичных образований, устанавливающие ставки арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, включая участки, государственная собственность на которые не разграничена, либо устанавливающие методики и формулы расчета арендной платы за эти участки или отдельные элементы (величины, коэффициенты и т.п.) таких методик и формул, с учетом правовой позиции, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.01.2012 N 10034/11, могут быть обжалованы в арбитражный суд в соответствии со ст. 13 Гражданского кодекса и правилами гл. 23 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе и по мотивам несоответствия указанным принципам.

И как показывает судебная практика, правовым обоснованием признания недействующим нормативного акта, установившего новый размер арендной платы, является несоответствие такого акта другому нормативному акту, имеющему большую юридическую силу, а именно Постановлению Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 (закрепленным в нем принципам).

При этом суды по-разному рассматривают споры об экономической обоснованности размера арендной платы за землю, поскольку такая обоснованность всегда носит оценочный характер. Часть дел рассматривается в пользу публичного собственника (арендодателя) (см., например, Определение ВС РФ от 17.12.2014 N 36-АПГ14-4). Другая часть — в пользу арендатора (см., например, Определение ВС РФ от 10.12.2014 N 43-АПГ14-10).

В некоторых делах, рассмотренных в пользу арендатора, суды по аналогии используют позицию, изложенную в Определении Конституционного Суда РФ от 11 мая 2004 г. N 209-О, которое касалось земельного налога: «Судебные органы, не вмешиваясь в сферу нормотворческих полномочий, должны выявлять, проводились ли при принятии нормативного правового акта анализ и оценка экономических факторов, влияющих на уровень доходности земельных участков…» (Определение ВС РФ от 08.10.2014 N 1-АПГ14-14).

Далее стоит также отметить, что из пояснительной информации (памятки), размещенной на сайте Департамента по управлению государственным имуществом ХМАО — Югры, следует, что коэффициент переходного периода введен с целью урегулирования резких изменений размера арендной платы.

В вашей же ситуации повышение этого коэффициента, напротив, привело к резкому изменению этой платы. То есть использование нового показателя коэффициента (в размере единицы) противоречит самой цели установления этого коэффициента. Этот аргумент среди прочих также может быть использован в ходе судебного разбирательства.

Таким образом, возможными способами судебной защиты интересов вашей организации в изложенной ситуации является обращение в суд по правилам АПК РФ с заявлением о признании недействующим Решения Думы Н-го района от 28.11.2014 N 595, которым были установлены новые коэффициенты переходного периода (Кп) к арендной плате за землю. Правовым основанием подачи такого заявления будут являться:

1) несоответствие данного Решения Думы Постановлению Правительства РФ от 16.07.2009 N 582, закрепившему принцип экономической обоснованности в качестве основного принципа установления арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности;

2) несоответствие данного Решения Думы Приказу Министерства экономического развития РФ от 18.06.2013 N 347, которым утверждены Предельные ставки арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и предоставленных (занятых) для размещения тепловых станций, обслуживающих их сооружений и объектов. При этом данный второй вариант представляется спорным, поскольку формально упомянутый Приказ не распространяется на ставки арендной платы в отношении земельных участков тепловых станций, находящихся не в федеральной собственности.

 

Вопрос 3: Если арендатор внесет арендную плату за пользование земельным участком, находящимся в публичной собственности, то может ли он впоследствии вернуть часть этой платы по правилам о неосновательном обогащении, ссылаясь на незаконность решения публичного собственника об установлении нового размера арендной платы?

 

Ответ: Имеющаяся на сегодняшний день судебная практика позволяет ответить на поставленный вопрос в целом утвердительно, несмотря на то, что в рамках рассмотрения одного и того же дела суды различных инстанций приходят здесь к разным выводам.

Здесь возникают два вопроса: 1) можно ли взыскать излишне уплаченную арендную плату по внедоговорному иску, каковым является иск о взыскании неосновательного обогащения; 2) можно ли взыскать неосновательно внесенную арендную плату по мотиву незаконности установившего ее нормативного акта, если последний при этом самим истцом (арендатором) не обжаловался.

Отвечая на поставленные вопросы ФАС Уральского округа, рассмотрев спор о взыскании арендатором с публичного собственника неосновательного обогащения в виде переплаты по договору аренды, в Постановлении от 20.02.2014 N Ф09-14679/2013 по делу N А76-13448/2012 по вышеобозначенным вопросам отметил следующее:

1) в силу п. 3 ст. 1103 ГК РФ правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

По смыслу названной нормы излишне уплаченная арендная плата, перечисленная арендатором во исполнение обязательств по договору аренды, может являться неосновательным обогащением.

Суды первой и апелляционной инстанций пришли к ошибочному выводу о том, что, поскольку перечисление денежных средств произведено на основании договора, содержащего согласованные условия о расчета арендной платы, истцом (арендатором) не доказана совокупность обстоятельств, необходимых для применения гл. 60 Гражданского кодекса Российской Федерации (о неосновательном обогащении);

2) применительно к ст. 12 ГК РФ и ст. 13 АПК РФ суд вправе давать оценку нормативным актам публичных образований, регламентирующим размеры арендной платы за соответствующие земельные участки, с точки зрения их соответствия этим принципам и ориентирам и при рассмотрении гражданско-правовых споров, вытекающих из договоров аренды таких земельных участков.

Суд кассационной инстанции признал ошибочным вывод судов нижестоящих инстанций о том, что «поскольку данный нормативный акт в части установления соответствующего коэффициента истцом в установленном законом порядке не оспорен, недействительным не признан, то оснований для удовлетворения исковых требований не имеется».

Возможность взыскания неосновательного обогащения в аналогичной ситуации подтверждена и в представленном вами Постановлении 2-го Арбитражного апелляционного суда от 10.12.2014 по делу N А31-3186/2014.

На основании изложенного полагаем, что если арендатор внесет арендную плату за пользование земельным участком, находящимся в публичной собственности, то он впоследствии имеет возможность (при наличии соответствующих обстоятельств и доказательств) вернуть часть этой платы по правилам о неосновательном обогащении, ссылаясь на незаконность решения публичного собственника об установлении нового размера арендной платы.

Содержание

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

*

code