3.8. По вопросу о соответствии кадастровой стоимости и ставки земельного налога виду разрешенного использования земельного участка

Описание ситуации: Земельный участок площадью 2271 кв. м в соответствии со Свидетельством о государственной регистрации права от 20.10.2008 относится к категории земель населенных пунктов с разрешенным использованием «для хранения и обеспечения населения и предприятий нефтепродуктами». Согласно кадастровой справке о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 11.02.2014 кадастровая стоимость данного земельного участка составляет 1 751 735,85 руб.

В соответствии с Решением муниципальной Думы налоговые ставки по земельному налогу на территории МО устанавливаются на основании видов разрешенного использования.

 

Вопрос: Какая ставка земельного налога будет применяться в 2014 г. по данному земельному участку, если исчисленный удельный показатель кадастровой стоимости (1 751 735,85 руб. / 2271 кв. м = 771,35 руб.) соответствует показателю, указанному в Приложении к Постановлению Правительства Свердловской области от 07.06.2011 N 695-ПП, — по 9-ой группе видов разрешенного использования?

 

Ответ: Согласно п. 2 ст. 394 НК РФ допускается установление дифференцированных налоговых ставок в зависимости от категорий земель и (или) разрешенного использования земельного участка.

Как указано в п. 2 ст. 390 НК РФ, кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.

При этом, согласно п. 2.1 Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 15.02.2007 N 39 (далее — Методические указания), кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов может определяться в разрезе приведенных в данной норме видов разрешенного использования.

Следовательно, и кадастровая стоимость, и налоговая ставка определяются исходя из вида разрешенного использования участка. При этом, на наш взгляд, исключена ситуация, когда кадастровая стоимость определена исходя из одного вида разрешенного использования, а налоговая ставка — исходя из другого.

Косвенно данный вывод подтверждается Письмом Минфина России от 20.09.2012 N 03-05-05-02/98, согласно которому, если земельный участок имеет более чем один вид разрешенного использования, его кадастровая стоимость по результатам расчетов устанавливается равной кадастровой стоимости того вида разрешенного использования, для которого указанное значение является наибольшим. При этом применяется налоговая ставка, установленная в отношении того вида разрешенного использования земельного участка, которому соответствует установленная для данного земельного участка кадастровая стоимость.

Указанная позиция Минфина России поддержана судебной практикой, например Постановлениями ФАС Московского округа от 06.02.2014 N Ф05-18028/2013, от 20.12.2013 N Ф05-16183/2013.

Таким образом, по нашему мнению, кадастровая стоимость земельного участка и ставка земельного налога должны быть определены исходя из одного и того же вида разрешенного использования земельного участка.

В отношении размера кадастровой стоимости и ставки налога в вашем конкретном случае необходимо отметить следующее.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права и кадастровому паспорту рассматриваемый земельный участок имеет вид разрешенного использования «для хранения и обеспечения населения и предприятий нефтепродуктами». По факту земельный участок используется под размещение автозаправочной станции (АЗС), которая представляет собой объект для хранения и реализации горюче-смазочных материалов.

В Постановлении Правительства Свердловской области от 07.06.2011 N 695-ПП (далее — Постановление N 695-ПП), которым установлена кадастровая стоимость данного земельного участка, определены всего 15 групп видов разрешенного использования.

Расчетным путем можно определить, что кадастровая стоимость земельного участка в размере 1 751 735,85 руб., указанная в справке о кадастровой стоимости от 11.02.2014, определена органом кадастрового учета исходя из удельного показателя 771,35 руб. за 1 кв. м (1 751 735,85 руб. / 2271 кв. м), который, в свою очередь, соответствует 9-й группе видов разрешенного использования по Постановлению N 695-ПП — земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок.

Данному виду разрешенного использования (9-я группа) соответствует ставка земельного налога, установленная в размере 0,7% (ст. 2 Положения о порядке и сроках уплаты земельного налога на территории Североуральского городского округа (утв. Решением Североуральской муниципальной Думы от 18.11.2005 N 103; далее — Положение о порядке уплаты налога)).

Вместе с тем, на наш взгляд, фактический характер использования рассматриваемого земельного участка не охватывается 9-й группой видов разрешенного использования. Считаем, что деятельность по реализации моторного топлива больше соответствует 5-й группе видов разрешенного использования — земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли.

Данный вывод был сделан судами по конкретным делам общества в отношении иных земельных участков со схожим фактическим использованием (под АЗС).

Так, в Постановлении ФАС Уральского округа от 02.09.2011 N Ф09-5475/11 суд указал:

«Согласно ГОСТ Р 51303-99 «Торговля. Термины и определения», утвержденному Постановлением Госстандарта России от 11.08.1999 N 242-ст, розничная торговля — это торговля товарами и оказание услуг покупателям для личного, семейного, домашнего использования, не связанного с предпринимательской деятельностью.

При этом под предприятием розничной торговли понимается торговое предприятие, осуществляющее куплю-продажу товаров, выполнение работ и оказание услуг покупателям для их личного, семейного, домашнего использования (п. п. 4, 22 указанного ГОСТа).

При определении ставки земельного налога необходимо определить, под каким объектом находится земельный участок (под промышленным, объектом материально-технического, продовольственного снабжения, торговли и т.п.).

Судами установлено, что налогоплательщик осуществляет деятельность по реализации моторного топлива на земельном участке, где расположено его обособленное подразделение — Тугулымская АЗС-109. Автозаправочная станция, которая находится на спорном земельном участке, является объектом торговли; иное из материалов дела не следует и налоговым органом не доказано.

Исходя из этого, суды пришли к обоснованному выводу о том, что налогоплательщиком при исчислении земельного налога правомерно применена ставка земельного налога в размере 0,8%, установленная для объектов торговли«.

В Постановлении ФАС Уральского округа от 06.09.2011 N Ф09-5499/11 также сделан вывод о том, что в отношении участка общества под АЗС необходимо применять налоговую ставку, предназначенную для участков под объектами торговли. При этом суд приводит ссылку на п. 7 ст. 3 НК РФ: «поскольку несовпадение формулировки вида использования, указанного в кадастровом паспорте на спорные земельные участки, с формулировкой вида пользования, закрепленного в Решении Талицкой районной Думы от 10.11.2005 N 451 (в зависимости от которого установлены ставки налога), повлекло неоднозначное толкование и применение закрепленных в нем норм. Неустранимые сомнения, противоречия и неясности актов законодательства о налогах и сборах толкуются в пользу налогоплательщика».

Мы согласны с выводом судов по вышеуказанным делам в том, что организация через АЗС осуществляет розничную торговлю моторным топливом, что соответствует коду 50.50.1 ОКВЭД, в связи с чем АЗС, в которой ведется торговля третьим лицам, следует признать скорее объектом торговли (5-я группа видов разрешенного использования) чем сооружением материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок (9-я группа видов разрешенного использования).

Однако следует учитывать, что 5-й группе видов разрешенного использования соответствует не только более низкая ставка налога 0,5% (ст. 2 Положения о порядке уплаты земельного налога), но и более высокий удельный показатель кадастровой стоимости согласно Постановлению Правительства Свердловской области N 695-ПП — 2162,26 руб. за кв. м (в результате сумма налога будет значительно выше, чем исчисляет и уплачивает налогоплательщик сейчас).

Таким образом, руководствуясь правилом о том, что и налоговая ставка, и кадастровая стоимость земельного участка должны определяться исходя из одного и того же вида разрешенного использования земельного участка, считаем, что в отношении земельного участка 9-й группы видов разрешенного использования необходимо применять налоговую ставку в размере 0,7%, а в отношении земельного участка 5-й группы видов разрешенного использования необходимо применять налоговую ставку в размере 0,5%.

Считаем неправомерным применять пониженную налоговую ставку — 0,5% (5-я группа видов разрешенного использования), но при этом использовать для расчета налога кадастровую стоимость, определенную в отношении 9-й группы видов полезного использования.

В отношении налоговых рисков считаем необходимым дополнительно указать следующее.

Как мы уже отметили, участок под АЗС фактически используется под объект торговли, что соответствует 5-й группе видов разрешенного использования, а не 9-й. Более того, торговое назначение аналогичных участков общества (под АЗС) было установлено решениями судов.

Данные обстоятельства могут послужить основанием для обращения налогового органа или органа кадастрового учета в административном либо судебном порядке с заявлением об исправлении технической ошибки в сведениях государственного кадастра недвижимости о величине кадастровой стоимости (а именно внесении в кадастр сведений о кадастровой стоимости участка исходя из 5-й группы видов разрешенного использования).

В настоящее время Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон N 135-ФЗ) прямо урегулирован вопрос периода применения кадастровой стоимости, измененной в результате исправления технической ошибки (указанные изменения внесены Федеральным законом от 21.07.2014 N 225-ФЗ и вступили в силу с 22.07.2014).

Так, согласно абз. 4 ст. 24.20 Закона N 135-ФЗ в редакции Федерального закона от 21.07.2014 N 225-ФЗ:

«В случае исправления технической ошибки в сведениях государственного кадастра недвижимости о величине кадастровой стоимости сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений, содержавших техническую ошибку«.

Приведенные положения ст. 24.20 Закона N 135-ФЗ в новой редакции означают, что в настоящее время исправление технической ошибки распространяет свое действие начиная с даты, на которую были внесены первоначальные, ошибочные, сведения о кадастровой стоимости, т.е., по сути, исправление кадастровой стоимости применяется «ретроспективно» (в прошлом времени).

Таким образом, несоответствие вида разрешенного использования, числящегося в государственном кадастре, фактическому виду использования участка влечет для предприятия риск того, что указанное несоответствие будет устранено органом кадастрового учета в порядке исправления технической ошибки, а последствия такого исправления будут применены налоговым органом «ретроспективно» (пересчет налога будет сделан исходя из кадастровой стоимости и ставки, соответствующих 5-му виду разрешенного использования, за предшествующие 3 года).

Безусловно, указанный риск существенно повышается, если обществом будет принято решение о применении налоговой ставки 0,5%, соответствующей 5-й группе видов разрешенного использования, тогда как кадастровая стоимость участка останется прежней (определенной исходя из 9-й группы видов разрешенного использования).

Содержание

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

*

code