3.7. Особенности применения кадастровой стоимости в размере рыночной в случае объединения земельных участков

Описание ситуации: Обществу на праве собственности принадлежали 2 земельных участка, на которых расположены промышленные объекты общества.

Кадастровая оценка данных участков была проведена по состоянию на 01.01.2007, ее результаты были утверждены Постановлением администрации соответствующего субъекта от 28.04.2008; по результатам массовой оценки кадастровая стоимость данных земельных участков составляла 20 930 133,90 руб. и 41 991 048 руб. соответственно.

12.12.2013 было получено заключение эксперта, согласно которому рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 01.01.2007 составила 5 957 029 руб. и 11 784 960 руб. соответственно.

В ходе судебных разбирательств Решением арбитражного суда от 27.12.2013 кадастровая стоимость данных участков была признана равной их рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2007. Постановлением апелляционного суда от 19.03.2014 Решение суда было оставлено без изменений.

В рамках программы развития общества данные участки были объединены в один с кадастровым номером 61:46:0010201:5546.

Согласно полученному кадастровому паспорту от 05.03.2014 N 61/001/14-180569:

— дата внесения номера участка в госкадастр — 05.03.2014;

— местоположение;

— разрешенное использование;

— площадь;

— кадастровая стоимость — 62 931 785,7 руб.;

— номера участков, подлежащих снятию с учета, — 61:46:0010201:213 и 61:46:0010201:5180.

Таким образом, объединенный участок был образован путем объединения двух земельных участков, кадастровая стоимость которых уже была оспорена в суде в части их оценки. При этом каких-либо изменений по земельному участку в части его назначения, площади, которые могли бы сказаться на его кадастровой стоимости, не произошло, то есть без изменения его характеристик.

При этом согласно полученному кадастровому паспорту стоимость объединенного ЗУ была указана Росреестром в размере 62 931 785,7 руб. — сумма кадастровых стоимостей объединенных земельных участков до оспаривания их стоимости на 01.01.2007 в суде (20 930 133,90 руб. + 41 991 048 руб. = 62 921 181,9 руб.).

Установление рыночной стоимости уже объединенного ЗУ вновь и ее оспаривание в суде, учитывая долгосрочность данного процесса, приведут к тому, что общество утратит возможность применения уже полученной рыночной оценки при исчислении земельного налога за 2014 г. и, возможно, за последующие налоговые периоды.

Предыдущая кадастровая оценка была проведена на 01.01.2007, ее результаты были утверждены Постановлением главы администрации области от 28.04.2008, вступившим в силу 01.01.2009. На эту же дату обществом была оспорена рыночная стоимость двух земельных участков. Обозначенные правилами 5 лет истекли 01.01.2014.

 

Вопрос: Просим оценить сложившуюся ситуацию и предложить порядок дальнейших действий общества.

Определите, на какую дату стоимость двух земельных участков (до объединения) признается в размере рыночной и с какой даты стоимость в размере рыночной может применяться в том числе для определения стоимости объединенного участка: 01.01.2007, 27.12.2013, 19.03.2014.

 

Ответ:

 

  1. В отношении «ретроспективного» применения рыночной стоимости земельных участков (61:46:0010201:213 и 61:46:0010201:5180) до вступления в силу решения суда и объединения участков

 

Решением арбитражного суда от 27.12.2013 кадастровая стоимость земельных участков 61:46:0010201:213 и 61:46:0010201:5180 была признана равной их рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2007. Решение суда вступило в законную силу и имеет обязательную силу с момента вынесения апелляционной инстанцией Постановления от 19.03.2014 (ч. 1 ст. 180 АПК РФ).

Дата, по состоянию на которую в отчете оценщика была определена рыночная стоимость указанных земельных участков, — 01.01.2007 — совпадает с датой, на которую была определена кадастровая стоимость при государственной кадастровой оценке, утвержденная Постановлением Главы администрации Ростовской области от 28.04.2008 N 212, что полностью соответствует требованиям ст. 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Считаем, что определение рыночной стоимости по состоянию на конкретную дату должно позволить налогоплательщику с этой же даты использовать указанную рыночную стоимость в целях исчисления земельного налога (в вашем случае можно вести речь об уточнении налоговых обязательств «ретроспективно» начиная с налогового периода за 2011 г.). Только такой подход будет соответствовать принципу экономической обоснованности налога (ст. 3 НК РФ).

Вместе с тем вопрос о «ретроспективном» применении кадастровой стоимости в размере рыночной является крайне спорным.

Судебная практика федеральных округов по данному вопросу складывается негативно для налогоплательщиков (например, Постановления ФАС Уральского округа от 13.03.2013 по делу N А60-36593/2011, от 16.08.2013 по делу N А60-47430/2012).

И если в ФАС Уральского округа такая негативная позиция сложилась достаточно давно и положительные решения по первой и второй инстанциям уже не выносятся, то в ФАС Северо-Кавказского округа (округ, к которому относится Ростовская область) имеются положительные судебные акты первой и апелляционной инстанций, которые были отменены судом кассационной инстанции относительно недавно (например, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 01.10.2014 N Ф08-5083/14 по делу N А63-7808/2013).

На уровне Высшего Арбитражного Суда РФ и Верховного Суда РФ конкретных дел по данному вопросу до сих пор рассмотрено не было. Однако можно говорить об общей негативной тенденции ВАС РФ и ВС РФ по данному вопросу, что следует из определений ВАС РФ и ВС РФ об отказе в передаче дел для пересмотра в порядке надзора (Определения ВАС РФ от 11.07.2013 N ВАС-8250/2013, от 08.11.2013 N ВАС-14957/2013 «Об отказе в передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации», Определения ВС РФ от 06.10.2014 N 309-КГ14-2609 по делу N А60-30884/2013, от 26.09.2014 N 309-КГ14-1319 по делу N А60-30950/2013 «Об отказе в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации» и др.), а также из ряда постановлений Президиума ВАС РФ, на которые уже ссылаются представители налоговых органов в судебных процессах.

Так, например, Президиум ВАС РФ уже пришел к выводу, что указание в нормативном акте даты, на которую проведена оценка, не есть придание ему обратной силы, что косвенно подтверждает позицию судов о невозможности «ретроспективного» применения рыночной стоимости (Постановление Президиума ВАС РФ от 20.05.2014 N 2868/14).

На уровне Конституционного Суда РФ также состоялось рассмотрение данного вопроса, и КС РФ не нашел оснований для вывода о том, что оспариваемое заявителем положение п. 1 ст. 391 НК РФ нарушило в конкретном деле его конституционные права (Определение КС РФ от 03.07.2014 N 1555-О).

Вместе с тем мы находим поддержку своей позиции в особом Мнении судьи Конституционного Суда РФ К.В. Арановского, который отмечает, что существенное отклонение кадастровой стоимости, определенной в результате государственной кадастровой оценки, от рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком, само по себе является нарушением прав налогоплательщика. Таким образом, судья Конституционного Суда РФ полностью не исключает возможность восстановления нарушенного права налогоплательщика в ситуации, подобной вашей. Однако спрогнозировать развитие ситуации и дать гарантии положительного разрешения дела на уровне Конституционного Суда РФ не представляется возможным.

 

  1. В отношении кадастровой стоимости объединенного земельного участка (61:46:0010201:5546) после вступления решения суда в силу

 

Как указано в п. 1 ст. 391 НК РФ, в отношении земельного участка, образованного в течение налогового периода, налоговая база в данном налоговом периоде определяется как его кадастровая стоимость на дату постановки такого земельного участка на кадастровый учет.

Вопросы определения кадастровой стоимости вновь образованных земельных участков рассмотрены в Методических указаниях по определению кадастровой стоимости вновь образуемых участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка (утв. Приказом Минэкономразвития России от 12.08.2006 N 222; далее — Методические указания).

Согласно п. 2.6 Методических указаний в случае образования нового или выявления ранее учтенного земельного участка кадастровая стоимость такого земельного участка определяется на дату внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости.

В рассматриваемой ситуации земельный участок 61:46:0010201:5546 был образован в результате объединения двух земельных участков.

Согласно кадастровому паспорту от 05.03.2014 дата внесения номера земельного участка 61:46:0010201:5546 в государственный кадастр недвижимости — 05.03.2014.

Решение Арбитражного суда вступило в силу 19.03.2014 (дата принятия Постановления по данному делу апелляционной инстанцией). Согласно кадастровым справкам от 28.04.2014 кадастровая стоимость участков 61:46:0010201:213 и 61:46:0010201:5180 в размере рыночной внесена в государственный кадастр также 19.03.2014.

Таким образом, формально орган кадастрового учета правомерно определил кадастровую стоимость единого участка 61:46:0010201:5546 в кадастровом паспорте по состоянию на 05.03.2014 (дата внесения номера участка в государственный кадастр недвижимости) без учета результатов судебного процесса на 19.03.2014.

Вместе с тем, по нашему мнению, после того как решение суда об установлении кадастровой стоимости двух участков в размере рыночной вступило в силу (19.03.2014), соответствующие изменения должны были быть внесены в кадастр, но уже в отношении вновь образованного участка.

Данный вывод мы делаем на основании следующего.

Во-первых, как указано в ч. 4 ст. 24 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон N 221-ФЗ) внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения при постановке на учет образованного объекта недвижимости или образованных объектов недвижимости носят временный характер, за исключением случаев, если право собственности на данные объекты недвижимости считается возникшим в силу федерального закона, вне зависимости от момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При этом, как указано в ч. 4 ст. 24 Закона N 221-ФЗ, такие сведения утрачивают временный характер со дня государственной регистрации права на образованный объект недвижимости.

Таким образом, на момент вступления Решения суда в силу (19.03.2014) сведения об объединенном кадастровом участке с номером 61:46:0010201:5546, имеющиеся в государственном кадастре, носили временный характер. О временном характере сведений была также сделана запись в кадастровом паспорте данного земельного участка от 05.03.2014.

При этом согласно кадастровым справкам от 28.04.2014 кадастровая стоимость исходных земельных участков с номерами 61:46:0010201:213 и 61:46:0010201:5180 в размере их рыночной стоимости нашла свое отражение в записях государственного кадастра (т.е. участки не были исключены из информационной базы ввиду их объединения, запись об изменении их кадастровой стоимости была внесена в кадастр 20.03.2014).

И только 10.04.2014 (дата регистрации права собственности на земельный участок с номером 61:46:0010201:5546), т.е. уже после вступления в силу Решения суда об установлении рыночной стоимости исходных земельных участков и внесения указанных сведений в государственный кадастр, сведения об объединенном земельном участке получили постоянный статус.

Таким образом, у органа кадастрового учета была в распоряжении информация о рыночной стоимости исходных земельных участков (61:46:0010201:213 и 61:46:0010201:5180) до момента осуществления окончательной записи о кадастровой стоимости объединенного земельного участка (61:46:0010201:5546).

Во-вторых, согласно п. 2.3.1 Методических указаний в случае образования нового или включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном земельном участке в границах существующего населенного пункта кадастровая стоимость определяется путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель соответствующего вида разрешенного использования для кадастрового квартала населенного пункта, в котором расположен земельный участок, на площадь земельного участка.

В п. 2.1.15 Методических указаний установлен метод для определения кадастровой стоимости единого землепользования. Так, в случае образования нового или выявления ранее учтенного единого землепользования его кадастровая стоимость определяется как сумма кадастровых стоимостей входящих в его состав обособленных (условных) земельных участков.

Однако в рассматриваемой ситуации стоимость одного квадратного метра земли в границах объединяемых земельных участков изменилась, поскольку изменилась кадастровая стоимость объединяемых участков — была приравнена к их рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2007.

Следовательно, при любом подходе к методике определения кадастровой стоимости вновь образованного земельного участка (через удельный показатель или через сложение стоимостей отдельных участков) должны быть учтены значения кадастровых стоимостей преобразуемых земельных участков, которые были изменены решением суда.

В-третьих, общество обратилось в арбитражный суд за защитой своих нарушенных прав в результате многократного превышения кадастровой стоимостей земельных участков (61:46:0010201:213 и 61:46:0010201:5180) над их рыночной стоимостью, и суд удовлетворил требования общества.

Вместе с тем неприменение органом кадастрового учета сведений о рыночной стоимости преобразуемых земельных участков приводит к ситуации, когда решение арбитражного суда фактически является неприменимым на практике, что противоречит основным принципам арбитражного судопроизводства (ст. 3 АПК РФ).

Иными словами, несмотря на внесение в государственный кадастр изменений относительно кадастровой стоимости преобразуемых участков, общество лишено возможности применять эти изменения, поскольку формально в отношении вновь образованного участка рыночная оценка не проведена. Фактически общество вынуждено обращаться за новой рыночной оценкой нового участка, что приводит к дополнительным расходам и убыткам, т.е. к ситуации, когда права общества опять нарушаются.

Таким образом, по нашему мнению, является неправомерным со стороны органа кадастрового учета определение кадастровой стоимости объединенного земельного участка (61:46:0010201:5546) без учета результатов судебного процесса по установлению кадастровой стоимости в размере рыночной объединяемых земельных участков (61:46:0010201:213 и 61:46:0010201:5180).

На основании вышеизложенного считаем, что в рассматриваемой ситуации у общества имеются два невзаимоисключающих варианта действий:

1) обратиться к независимому оценщику, получить новый отчет о рыночной стоимости земельного участка 61:46:0010201:5546 по состоянию на 01.01.2007 (тот факт, что участка с таким номером не существовало на 01.01.2007, — не проблема, о возможности такой оценки было разъяснено в Постановлении Президиума ВАС РФ от 25.06.2013 N 10761/11).

При этом заявление о пересмотре кадастровой стоимости данного земельного участка необходимо подать в комиссию при Росреестре по области до 01.01.2015. В этом случае если заявление будет удовлетворено комиссией в 2015 г., то, на основании положений ст. 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в ред. Федерального закона от 21.07.2014 N 225-ФЗ, вступил в силу с 22.07.2014), рыночную стоимость участка можно будет применять в целях налогообложения с 05.03.2014 (даты постановки земельного участка на учет).

Однако если в удовлетворении заявления о пересмотре кадастровой стоимости комиссией будет отказано и общество будет вынуждено в 2015 г. обратиться в суд с отдельным заявлением, то применить рыночную стоимость с 05.03.2014 общество уже не сможет (поскольку не будет соблюдено условие о периоде подачи заявления по ст. 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Таким образом, недостаток данного варианта действий заключается в ограниченности сроков для подачи заявления и в отсутствии гарантий удовлетворения соответствующего заявления в административном порядке;

2) обратиться в орган кадастрового учета (ФКП по области) с заявлением об учете изменений в сведениях о кадастровой стоимости земельного участка 61:46:0010201:5546 в соответствии с судебным решением. При этом, на наш взгляд, к заявлению необходимо будет приложить копию решения суда с гербовой печатью, а также копию заверенного документа, на основании которого произведено объединение участков.

Как вариант, можно обратиться в орган кадастрового учета с заявлением об исправлении технической ошибки в порядке ст. 28 Закона N 221-ФЗ, ссылаясь на решение суда, а также на данные о кадастровой стоимости преобразуемых земельных участков, внесенные в государственный кадастр 19.03.2014.

В случае вынесения органом кадастрового учета решения об отказе в учете изменений кадастровой стоимости земельного участка или об отказе в исправлении технической ошибки полагаем, что общество вправе обратиться в суд с заявлением об оспаривании ненормативного акта органа кадастрового учета (решения об отказе).

Содержание

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

*

code