3.6. Об уплате земельного налога в случае признания судом недействительным разделения земельного участка

Описание ситуации: Земельный участок (производственная территория), находящийся в собственности ОАО, был разделен на 4 отдельных участка, два из которых были переданы в качестве вклада участника в имущество дочерней компании. Участки были перерегистрированы в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, и были получены свидетельства о праве собственности (по двум участкам: собственник — ОАО, иным двум: собственник дочерняя компания).

Во исполнение Постановления арбитражного апелляционного суда по гражданскому делу Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) приняла решение об аннулировании разделения и восстановлении участка в первоначальном виде, хотя права собственности не зарегистрированы.

 

Вопрос: На основании вышеизложенного просим разъяснить, с каких участков следует начислять и уплачивать ОАО авансовые платежи по земельному налогу за II квартал 2015 г. (с двух, на которые имеются свидетельства о праве собственности, либо с первоначального участка, т.е. до разделения)?

 

Ответ: В рассматриваемой ситуации из единого земельного участка, принадлежащего обществу, были образованы 4 отдельных земельных участка. В дальнейшем два из вновь образованных земельных участков были переданы в уставный капитал дочерней компании, право собственности на указанные земельные участки было зарегистрировано за дочерней организацией. Право собственности на оставшиеся два участка зарегистрировано непосредственно за ОАО.

Вместе с тем решением арбитражного суда, вступившим в законную силу, разделение земельного участка признано незаконным (к сожалению, в запросе не указана дата судебного акта).

По нашему мнению, в рассматриваемой ситуации в силу ст. ст. 167, 168 ГК РФ сделка по передаче двух земельных участков дочерней компании ОАО должна быть признана недействительной, поскольку данные земельные участки образованы с нарушением закона и в настоящий момент уже не существуют. На наш взгляд, вывод о недействительности сделки и применении последствий такой недействительности должен содержаться либо в уже существующем решении суда (которым признано недействительным само разделение участка), либо в отдельном решении суда.

На основании таких судебных актов, на наш взгляд, Росреестр должен применить последствия недействительности сделки по передаче земельных участков в уставный капитал дочерней компании общества и вернуть состояние сторон в первоначальное положение (т.е. вновь зарегистрировать право собственности на единый участок за обществом, а права собственности за дочерней организацией и обществом на четыре земельных участка аннулировать).

Вывод о том, обязан ли Росреестр осуществить перерегистрацию прав на основании уже имеющегося решения суда, необходимо делать только с учетом текста данного решения. Однако, как следует из запроса, в настоящее время соответствующая информация о регистрации прав на указанные вновь образованные земельные участки (4 шт.) до сих пор содержится в Едином государственном реестре прав на земельные участки (несмотря на наличие решения суда о признании разделения земельного участка незаконным). На наш взгляд, Росреестр не находит оснований для аннулирования прав на земельные участки, т.к. ситуация довольно нестандартная, а в имеющемся судебном акте, по-видимому, отсутствуют указания на необходимость осуществить перерегистрацию прав.

Вместе с тем наличие или отсутствие зарегистрированных прав на земельные участки у общества и его дочерней компании имеют существенное значение для определения надлежащего плательщика земельного налога во II квартале 2015 г.

Так, согласно п. 1 ст. 388 НК РФ налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со ст. 389 НК РФ настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

Пленум ВАС РФ в Постановлении от 23.07.2009 N 54 «О некоторых вопросах, возникших у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием земельного налога» (далее — Постановление Пленума ВАС РФ N 54) разъяснил, что плательщиком земельного налога является лицо, которое в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним указано как обладающее правом собственности, правом постоянного (бессрочного) пользования либо правом пожизненного наследуемого владения на соответствующий земельный участок (за исключениями, оговоренными в п. п. 4 и 5 настоящего Постановления).

Поэтому, как указал ВАС РФ, обязанность уплачивать земельный налог возникает у такого лица с момента регистрации за ним одного из названных прав на земельный участок, то есть внесения записи в реестр, и прекращается со дня внесения в реестр записи о праве иного лица на соответствующий земельный участок.

Данный подход к толкованию п. 1 ст. 388 НК РФ был в полной мере воспринят судами при решении вопроса о надлежащем плательщике земельного налога.

Так, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 12.03.2013 N 12992/12 как раз рассмотрена ситуация по возникновению и прекращению обязанности по уплате земельного налога в случае признания сделки недействительной.

Суд указал, что в случае, если решением суда договор купли-продажи земельного участка в силу его ничтожности признан недействительным и судом также применены последствия недействительности сделки в виде возврата земельного участка продавцу, покупатель является плательщиком земельного налога за период, в течение которого он значился в реестре лицом, обладающим правом собственности на земельный участок.

Таким образом, покупатель по недействительной сделке был признан Высшим Арбитражным Судом РФ плательщиком земельного налога за период, в течение которого он значился в реестре лицом, обладающим правом собственности на земельный участок.

Вместе с тем необходимо иметь в виду, что в приведенном деле спор о плательщике земельного налога был сопряжен с признанием сделки купли-продажи земли недействительной, но при этом сам объект сделки (земельный участок) оставался неизменным.

В вашем же случае решением суда признано незаконным разделение единого земельного участка на четыре части, т.е. фактически четыре вновь созданных земельных участка, из них 2 участка — объекта сделки по передаче в уставный капитал дочерней организации — признаны несуществующими.

Поэтому в рассматриваемой ситуации, на наш взгляд, обязательства по уплате земельного налога будут следующими:

во-первых, считаем, что за период до вступления в силу решения суда о признании недействительным разделения единого земельного участка (до даты постановления суда апелляционной инстанции, о котором говорится в запросе) земельный налог необходимо уплачивать согласно данным Росреестра о регистрации права собственности.

Иными словами, за период до вступления в силу решения суда общество обязано исчислить и уплатить земельный налог за два земельных участка, находящиеся у него в собственности. В отношении двух оставшихся участков плательщиком земельного налога за указанный период выступает дочерняя организация.

Данная позиция в полной мере согласуется с п. 1 ст. 388 НК РФ, Постановлением Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 54, а также с позицией, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 12.03.2013 N 12992/12;

во-вторых, по нашему мнению, за период после вступления в силу решения суда о признании недействительным разделения единого земельного участка (после даты постановления суда апелляционной инстанции) обязанность по уплате земельного налога не возникает ни у общества, ни у дочерней организации.

Поясним, что Президиум ВАС РФ в вышеуказанном Постановлении от 12.03.2013 N 12992/12 (дело о земельном налоге при признании сделки недействительной) указывает, что для определения плательщика налога необходима юридическая возможность извлекать доход от использования земельного участка. По мнению ВАС РФ, наличие такой возможности является доказательством соблюдения принципа экономической обоснованности взимания земельного налога как поимущественного налога.

Однако в данном случае из-за того, что разделение участка на части признано незаконным решением суда, а право собственности на участки не перерегистрировано, складывается ситуация, при которой ни общество, ни его дочерняя организация не имеют юридической возможности для распоряжения земельными участками (поскольку вновь образованные участки созданы с нарушением закона, а право на единый земельный участок не зарегистрировано).

Поэтому, по нашему мнению, за период после вступления в силу решения суда о признании незаконным разделения участка до перерегистрации прав ни общество, ни его дочерняя организация формально земельный налог уплачивать не обязаны.

Отметим, что указанная позиция повлечет налоговые риски для общества и его дочерней организации и не исключено, что потребуется ее защита в судебном порядке.

Считаем, что риски снизятся, если в период после вступления в силу решения суда о признании недействительным разделения участка до момента перерегистрации права собственности земельный налог будут продолжать уплачивать общество и его дочерняя организация в отношении участков, которые находятся в их собственности согласно сведениям Росреестра.

При этом, на наш взгляд, уплата налога только обществом в отношении единого земельного участка в условиях, когда формально право собственности в отношении данного участка за обществом не зарегистрировано, будет юридически неверной.

В этой связи считаем, что обществу необходимо инициировать регистрацию прав на единый участок — либо путем признания сделки по передаче земельных участков в уставный капитал дочерней организации недействительной в судебном порядке, либо иными способами, определенными в том числе после консультации со специалистами Росреестра.

Содержание

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

*

code