3.3. Об отсутствии обязанности по уплате земельного налога в отношении земельного участка под многоквартирным домом в случае аренды в нем нежилого помещения

Описание ситуации: Предприятие арендует объект недвижимости, который находится в многоквартирном доме. За все годы аренды платили в МРИ ФНС налог на землю, сейчас подали уточненные «нулевые» декларации на возврат сумм налога за 2010 — 2013 гг., но МРИ выставила требование со ссылкой на п. 3.2.6 договора аренды и п. 4 доп. соглашения, считает, что мы обязаны платить налог.

 

Вопрос: Просим разъяснить, какой вид платы за землю необходимо вносить?

 

Ответ: В рассматриваемом случае заключен договор аренды нежилого помещения, находящегося в многоквартирном доме.

Согласно п. 4.4 договора арендная плата за объект не включает в себя плату за пользование земельным участком, на котором расположен объект.

Как указано в п. 3.2.6 договора, арендатор обязуется выплачивать арендодателю арендную плату, в том числе налоговые платежи, связанные с перечислением арендной платы, а также производить налоговые и иные платежи за землю в бюджет в случае передачи объекта арендатору во владение и пользование.

В соответствии с п. 4 дополнительного соглашения арендатор обязуется оформить документы, удостоверяющие права на земельный участок, находящийся под зданием и необходимый для его использования.

Учитывая, что соответствующие документы на земельный участок между обществом и муниципалитетом не оформлены, ссылаясь на вышеуказанные пункты договора, налоговый орган делает вывод об обязанности общества по уплате земельного налога за земельный участок (его долю) под многоквартирным домом, нежилое помещение в котором арендуется обществом.

Мы с данной позицией инспекции не согласны в связи со следующим.

Необходимо учитывать, что рассматриваемый договор аренды был заключен в 1998 г., т.е. в период действия Закона от 11.10.1991 N 1738-1 «О плате за землю». При толковании положений данного Закона правоприменительная практика действительно исходила из того, что принцип платности землепользования предполагает уплату земельного налога и в том случае, если арендная плата за объект недвижимости не включает в себя плату за пользование земельным участком (например, данная позиция изложена в Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 27.08.2004 по делу N А13-3432/04-21).

Вместе с тем после введения гл. 31 НК РФ принцип взимания земельного налога был изменен. Теперь обязанность по уплате налога поставлена в зависимость:

— от вида права на земельный участок (п. 1 ст. 388 НК РФ);

— от внесения соответствующей записи в Единый реестр прав на недвижимое имущество (п. 1 ст. 131 ГК РФ, Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 54).

Так, согласно п. 1 ст. 388 НК РФ плательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения. При этом не признаются налогоплательщиками организации и физические лица в отношении земельных участков, находящихся у них на праве безвозмездного срочного пользования или переданных им по договору аренды.

Необходимо отметить, что порядок перехода права общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом имеет свои особенности, предусмотренные жилищным законодательством (не требуется дополнительной регистрации права на землю, если зарегистрировано право собственности на помещение) (ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64).

Между организацией и муниципалитетом заключен договор аренды объекта недвижимости, согласно которому обществу передается право пользования помещением в многоквартирном доме (право собственности на помещение данным договором не передается).

В п. 1 ст. 652 ГК РФ закреплен принцип следования земельного участка за объектом недвижимости, расположенным на нем, в случае заключения договора аренды здания или сооружения.

При этом согласно абз. 2 п. 2 ст. 652 ГК РФ, если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.

Таким образом, общество использует земельный участок под домом в силу ст. 652 ГК РФ, поскольку арендует нежилое помещение. Право пользования земельным участком на основании ст. 652 ГК РФ не подпадает под перечень прав, указанных в п. 1 ст. 388 НК РФ, влекущих возникновение обязанности по уплате земельного налога.

Тот факт, что муниципалитет не определил арендную плату в указанном договоре и не заключил с обществом отдельный договор аренды земельного участка, не свидетельствует о том, что общество, будучи арендатором помещения, обязано платить земельный налог на земельный участок под многоквартирным домом.

Таким образом, считаем, что договор аренды помещения передает обществу право пользования земельным участком под многоквартирным домом в соответствующей доле в силу ст. 652 ГК РФ. При этом общество не является плательщиком земельного налога, поскольку не обладает спорным земельным участком на тех правах, которые порождают обязанность по уплате налога в силу п. 1 ст. 388 НК РФ.

В заключение считаем необходимым отметить, что фактическое использование земельного участка без внесения платы за землю в условиях, когда договор аренды помещения содержит обязательство арендатора отдельно урегулировать вопрос с платой за земельный участок, порождает у общества определенные риски.

Считаем, что в такой ситуации возникает прежде всего риск того, что собственник помещения (муниципалитет) или жильцы дома в лице ТСЖ либо управляющей компании могут попытаться взыскать с фактического пользователя земельным участком (общества) стоимость неосновательного обогащения в размере сбереженной арендной платы за пользование земельным участком под многоквартирным домом. Тот факт, что общество за прошедший период не вносило платы за пользование земельным участком (земельного налога, арендной платы), безусловно, повышает риск при рассмотрении подобных споров.

В любом случае полагаем, что обществу следует на будущее определить размер арендной платы за использование земельного участка под многоквартирным домом, для чего обратиться с соответствующим запросом в уполномоченный орган.

Содержание

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

*

code