3.2. Земельный налог в отношении участка под многоквартирным домом в 2015 г., если торговое помещение пристроено к жилому дому

Описание ситуации: В соответствии с пп. 6 п. 2 ст. 389 НК РФ в редакции, действующей с 01.01.2015, объектом налогообложения земельным налогом не признаются земельные участки, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома.

В 2014 г. земельный налог за данные земельные участки был уплачен пропорционально занимаемый площади в общей площади жилого дома либо соответствующего пристроя.

 

Вопрос: В связи с изменениями в НК РФ просим дать разъяснения, необходимо ли платить земельный налог с 2015 г. в следующих ситуациях:

1) один земельный участок.

Нежилое помещение (назначение — торговое) находится в пристрое (общая стена) к жилому многоквартирному дому на одном земельном участке;

2) разные земельные участки.

Нежилое помещение по адресу __________ находится в пристрое (общая стена) к жилому многоквартирному дому.

Под жилым домом выделен земельный участок и под зданием пристроя выделен земельный участок с разрешенным использованием «под жилым домом со встроенно-пристроенными помещениями»;

3) разные земельные участки.

Нежилое помещение по адресу ___________ 959,3 кв. м, встроенно-пристроенное (подсобные помещения находятся в жилом доме) к жилому многоквартирному дому.

Под жилым домом выделен земельный участок и под нашим помещением выделен земельный участок с разрешенным использованием «под нежилые помещения в административно-торговом здании».

 

Ответ: Для решения вопроса о налогообложении земельным налогом участков, на которых находятся магазины общества, необходимо исходить из следующего.

  1. Пристрой (торговое помещение) и многоквартирный дом находятся на одном земельном участке.

В данной ситуации необходимо учитывать, что Федеральным законом от 4 октября 2014 г. N 284-ФЗ «О внесении изменений в статьи 12 и 85 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и признании утратившим силу Закона Российской Федерации «О налогах на имущество физических лиц», вступающим в силу с 01.01.2015, внесено изменение в п. 2 ст. 389 НК РФ, согласно которому к земельным участкам, не признаваемым объектом налогообложения по земельному налогу, относятся земельные участки, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома.

Таким образом, с 1 января 2015 г. земельные участки, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, не подлежат налогообложению земельным налогом.

На наш взгляд, если торговый объект находится на земельном участке, на котором находится многоквартирный дом (как в рассматриваемой ситуации), то такой земельный участок, в том числе и под торговым объектом, не подлежит налогообложению по пп. 6 п. 2 ст. 389 НК РФ.

Следует отметить, что в данной ситуации под сомнение может быть поставлен характер использования земельного участка, который входит в состав общего имущества дома.

Так, согласно п. 4 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Иными словами, для того чтобы земельный участок отвечал признакам общего имущества собственников помещений, необходимо, чтобы на этом участке не просто находились многоквартирный дом и иные объекты, но и чтобы эти объекты были предназначены для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома.

На наш взгляд, торговый объект, с одной стороны, не предназначен для эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, тем более что деятельность торгового объекта является коммерческой, направленной на получение прибыли. С другой стороны, торговый объект может быть признан элементом инфраструктуры жилого района, в том числе и многоквартирного дома, т.е. объектом, предназначенным для обслуживания жильцов дома в более широком смысле.

Мы считаем, что в любом случае до тех пор, пока многоквартирный дом и торговый объект находятся на едином земельном участке и уполномоченными органами не предприняты меры для разделения указанного участка, к такому земельному участку подлежит применению пп. 6 п. 2 ст. 389 НК РФ вне зависимости от характера объектов, находящихся на участке помимо многоквартирного дома.

Таким образом, по нашему мнению, нахождение торгового объекта и многоквартирного дома на едином земельном участке освобождает владельцев торгового объекта от уплаты земельного налога по пп. 6 п. 2 ст. 389 НК РФ, до тех пор пока земельный участок под торговым объектом не будет выделен в самостоятельный участок.

  1. Пристрой (торговое помещение) и многоквартирный дом находятся на разных земельных участках.

Если торговый объект находится на отдельно выделенном земельном участке (как во второй и третьей ситуациях), то в таком случае, на наш взгляд, норма пп. 6 п. 2 ст. 389 НК РФ неприменима, поскольку такой отдельный участок с торговым объектом на нем не относится к общему имуществу многоквартирного дома.

В этом случае для решения вопроса о налогообложении отдельного земельного участка, занятого пристроем к многоквартирному дому в виде магазина, необходимо учитывать следующее.

Согласно п. 1 ст. 388 НК РФ налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со ст. 389 НК РФ, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

Пленум ВАС в Постановлении от 23.07.2009 N 54 «О некоторых вопросах, возникших у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием земельного налога» (далее — Постановление Пленума ВАС РФ N 54) разъяснил, что плательщиком земельного налога является лицо, которое в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним указано как обладающее правом собственности, правом постоянного (бессрочного) пользования либо правом пожизненного наследуемого владения на соответствующий земельный участок (за исключениями, оговоренными в п. п. 4 и 5 настоящего Постановления).

Таким образом, по общему правилу владение участком на одном из перечисленных в п. 1 ст. 388 НК РФ прав является определяющим признаком плательщика земельного налога. При этом право на земельный участок должно быть зарегистрировано в установленном порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Во второй и третьей ситуациях сведения о правах, зарегистрированных в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении спорных земельных участков, отсутствуют.

Отметим, что земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета (п. 5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).

Как указано в п. 2 ст. 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое либо нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

В рассматриваемых ситуациях торговый объект не находится на одном участке с многоквартирным домом, а следовательно, земельный участок под торговым объектом не является общим имуществом многоквартирного дома, на которое право общей долевой собственности возникает автоматически после регистрации права собственности на помещение.

Таким образом, участки под торговыми объектами в рассматриваемых ситуациях не принадлежат обществу на каком-либо из перечисленных в п. 1 ст. 388 НК РФ праве.

Следовательно, у общества не возникает обязанности по уплате земельного налога в отношении земельных участков под торговыми объектами в силу отсутствия зарегистрированного права на земельный участок согласно п. 1 ст. 388 НК РФ.

Отметим также, что фактическое пользование земельным участком, который не принадлежит пользователю на каком-либо праве, является основанием для взыскания не земельного налога, а неосновательного обогащения по требованию собственника земельного участка. Данная позиция была отражена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 15.11.2011 N 8251/11.

Следовательно, не исключен риск того, что собственник участка (муниципальное образование) со временем начнет взыскивать с общества неосновательное обогащение в виде сэкономленной платы за пользование спорными земельными участками.

Таким образом, по нашему мнению, во всех трех приведенных в запросе ситуациях у общества не возникает обязанности по уплате земельного налога: либо в связи с отсутствием зарегистрированного права на земельный участок (п. 1 ст. 388 НК РФ, вторая и третья ситуации) либо в связи с нахождением земельного участка под многоквартирным домом (пп. 6 п. 2 ст. 389 НК РФ, первая ситуация).

Содержание

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

*

code